司法鉴定估价中的拍卖保留价与房地产市场价格
在法释[2009]16号颁布之前，我们一直沿用2004年颁发的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》标准执行，即人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。当时评估价值标准是房地产的公开市场价值标准，而房地产的拍卖保留价则以评估价或市价的80%来确定。2009年11月20日后开始施行的法释价，评估价仍为房地产市场价值，因此在司法鉴定估价过程中房地产拍卖保留价价值标准仍采用的是公开场价值标准。
2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第8条第2款规定：“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市价的百分之八十。”从近年来法院拍卖实践看，这样的规定给法院工作人民留下很多的“操作空间”，如制定保留价时，故意将保留价定在规定的下限，并与拍卖公司和一方当事人串通，使拍卖尽可能按保留价成交，然后接受一方当事人的“回扣”。法院拍卖工作中滋生的腐败问题，很多都与保留价的制定有关。因此，本司法解释根据执行部门的建议，对2004年《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中保留价的规定进行了修改，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价，未作评估的，保留价参照市价确定。这样的规定，减少了保留价制定中滋生腐败的可能性。
因此，在当前房地产市场背景之下，以市价作为房地产拍卖保留价仍然存在很大的成交可能性，并不像该规定刚颁布时很多人想当然地认为那样。法释[2009]16号刚颁布时，很多人认为，如果以市价作为房地产拍卖保留价，没有人选择去竞拍，第一次拍卖肯定是要流产的。但经过了半年多的司法实践，以市场价格作为房地产拍卖保留价并没有出现大家预期的那种情况。所以笔者以为房地产拍卖过程中，确定拍卖保留价的标准固然重要，但更重要的是，我们作为专业的估价人员，在司法鉴定估价过程中如何为司法机关提供一个合理的房地产拍卖保留价才是至关重要的。
确定合理的房地产拍卖保留价：
l、明确房地产市场特征
估价人员对深圳同类物业市场宏观了解，当前商业地产市场仍处于卖方市场，因此我们所调查同类物业的价格水平是居于卖方市场所表现出来的价格，因此我们在采用市场法进行评估时应该予以关注。
2、确定正确的房地产市场价值内涵
估价人员通过对同类物业的市场调查，确定16000元／平方米是符合当前市场价格水平，但价格水平是居于卖方市场价格，因此我们还应对该价格进行修正。按照当前市场成交习惯，一般采用原值过户，因此卖方所应交缴的营业税（成交价与登记价的差额5%缴交）、教育费附加、土地增值税、所得税（按增值额的一定比例缴交）等都为0予以规避，只需交纳印花税（按过户价的万分之五）、登记费（按3元／平方米），则估价对象的房地产市场价值应为16000+10000000/2650×0.0005+3=16005元／平方米。由此可以看出由于购买双方通过阴阳合同方式可以按照原值过户，从而可以有效地化解因市场特征对房地产市场价值的影响，因此在这种市场特征情形下，对房地产市场价值几乎没有影响。
3、考虑房地产拍卖市场特征，综合确定拍卖保留价
由于拍卖市场是一个典型的买方市场，同时它又无法通过阴阳合同的方式实现原值过户以达到规避交易税费的目的，因此我们在确定拍卖保留价过程中一定要综合考虑这两个因素对拍卖保留价的影响。
在确定合理的拍卖保留价之前，我们首先要将房地产市场价值转化为买方市场价格即买方所能接受的合理购房支出总价。