2006年全国土地市场动态监测分析报告
一、土地供应总体分析 （一）土地供应总量和来源
土地供应总量同比增长。2006年，全国土地供应总量204277.77 公顷，比去年增加13.3%。2005年一季度以来各季度土地供应总量变动情况见图1。从各省（市、区）的情况看，土地供应总量排在前五位的省份是江苏、山东、广东、浙江和福建，五省的供应总量83348.77公顷，同比增加12.8%，占全国的40.8%，同比略有下降。
图1 2005年一季度以来土地供应总量变动情况
存量用地所占比重略有下降。土地供应总量中，存量用地111376.97 公顷，所占比重54.5%，比去年回落1.4个百分点，但仍维持在较高水平。2005年一季度以来存量用地所占比重变动情况见图2。
图2 2005年一季度以来存量用地所占比重变动情况
（二）土地供应结构
工矿仓储用地增幅明显，房地产开发用地和其他用地比重有所下降。工矿仓储用地供应92947.95公顷，同比增加18.9%，占供应总量的45.5%；房地产开发用地供应62067.46公顷，同比增加12.6%，占供应总量的30.4%；其他用地（包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地）供应49262.37公顷，同比增加4.6%，占供应总量的24.1%。三类用地之间的比例由去年的1:0.71:0.60变为1:0.67:0.53，工矿仓储用地比重提高比较明显（见表1）。2005年一季度以来三类用地供应比例变动情况见图3。2006年各季度土地供应情况见表2。
表1 三类用地供应结构比较
图3 2005年一季度以来三类用地供应比例变动情况
表2 2006年各季度土地供应情况
公用设施用地和公共建筑用地比重增加。总体上，其他用地供应仍以交通运输用地、公共建筑用地和公用设施用地为主，但今年交通运输用地以及水利设施用地、特殊用地的供应总量和比重较去年均有不同程度的下降。其他用地供应结构及变化情况见图4、表3。
图4 其他用地供应结构
表3 其他用地供应结构比较
从各地其他用地的供应情况看，全国共有17个省（市、区）供应量有所增加，14个省（市、区）供应量有所减少。供应量排在前5位的分别是福建（6469.05公顷）、辽宁（4185.07公顷）、江苏（4182.38公顷）、广东（3937.88公顷）和上海（3636.94公顷），除福建省的其他用地供应量比去年有明显下降外，其他均显著提高，增幅分别为499.9%、122.8%、52.6%和74.0%。
（三）土地供应方式
出让总量和比重均明显增加，其他有偿供应显著减少。2006年，土地出让总面积146065.49公顷，同比增加21.9%，占供应总量的71.5%，同比提高了5.0个百分点。其中，招拍挂出让面积47394.65公顷，同比增加16.2%，招拍挂出让占出让总面积的
32.4%，同比下降1.6个百分点；划拨供应土地54160.62公顷，同比增加0.3%；租赁供应土地2420.40公顷，同比增加2.4%；其他有偿方式供应土地1631.31公顷，同比减少61.1%。土地供应方式结构变化情况见表4。
表4 土地供应方式结构变化
出让均价和招拍挂出让均价同比上涨。土地出让价款5561.46亿元，同比增加33.7%。其中，招拍挂出让价款3858.71亿元，同比增加29.8%。招拍挂出让价款占出让总价款的69.4%，同比下降2.1个百分点。出让平均单价381元/平方米，比去年（347元/平方米）上涨了9.8%；招拍挂出让平均单价814元/平方米，比去年（729元/平方米）上涨了11.7%。
基础设施用地有偿供应总量和比重均增加。包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地的其他用地有偿供应6218.63公顷，同比增长37.3%，占其他用地总量的12.6%，同比提高了3个百分点。其中，特殊用地有偿供应所占比重提高较为明显，达到32.6%。其他用地有偿供应变动情况见表5。
表5 公用设施等其他用地有偿供应变动情况一览表
二、房地产开发用地供应分析
全国房地产开发用地供应总量增加。房地产开发用地供应62067.46公顷，同比增加12.6%，占土地供应总量的30.4%，同比略有下降。其中，商业服务业用地供应16886.30公顷，同比增加5.0%，占房地产开发用地总量的27.2%，同比下降2个百分点；住宅用地供应45158.02公顷，同比增加15.7%，所占比重72.8%，同比提高了1.9个百分点。2005年一季度以来房地产开发用地供应情况见图5，房地产开发用地供应结构变动情况见图6。房地产开发用地供应总量排在前五位的省份是山东、江苏、浙江、安徽、广东，五省的供应总量23212.63公顷，占全国的37.4%。
图5 2005年一季度以来房地产开发用地供应情况
图6 2005年一季度以来房地产开发用地供应结构变动情况
从重点城市看，天津、济南、北京、青岛等城市房地产开发用地供应量增幅明显，同比分别增加了147.4%、117.9%、56.2%和46.6%；而上海、苏州、重庆、宁波等城市控制了房地产开发用地供应，供应量有所减少，同比分别减少了47.9%、37.4%、22.2%和18.1%。
土地供应向普通商品住宅和包括廉租房在内的其他住房用地倾斜，经济适用房用地供应减少。落实国家宏观调控政策，普通商品住宅用地和包括廉租房在内的其他住房用地成供应重点，经济适用房用地供应有所减少，别墅、高档公寓等高档住宅用地供应大幅下降，比例仅占0.2%。2006年，普通商品住宅用地和其他住房用地分别供应32539.99公顷和8568.50公顷，同比分别增加21.3%和23.1%；经济适用房用地供应3971.08公顷，同比减少22.1%；别墅、高档公寓等高档住宅用地供应78.44公顷，同比减少42.1%。住宅用地供应结构变化情况见表6。2005年一季度以来住宅用地供应结构变动情况见图7。
表6 住宅用地供应结构变化
单位：公顷
图7 2005年一季度以来住宅用地供应结构变动情况
从重点城市看，东莞、沈阳、福州、上海、广州、深圳等城市普通商品住宅用地所占比重超过80%，分别为93.3%、90.5%、86.1%、82.6%、80.7%和80.6%；杭州、海口、北京、苏州、重庆等城市经济适用房用地供应比例达较高水平，分别为47.6%、23.6%、13.0%、11.7%和11.2%，详见表7。
表7 2006年部分重点城市房地产开发用地供应结构情况
单位：公顷
与去年相比，天津、北京、重庆、宁波、苏州等城市普通商品住宅用地所占比重分别提高15.0、12.6、10.0、9.7、9.6和4.9个百分点，北京、苏州、济南、重庆等城市经济适用房用地所占比重分别提高8.1、7.9、3.8和3.7个百分点。
房地产开发利用存量用地比重略有降低，但部分重点城市仍达较高水平。在房地产开发用地中，存量用地41703.79公顷，所占比重67.2%，同比回落2.8个百分点。2005年以来房地产开发利用存量的情况见图8。从重点城市看，深圳、重庆、佛山、南宁、长春等城市房地产开发利用存量土地达到较高水平，存量用地所占比重超过90%，具体见表8。
图8 2005年一季度以来房地产开发用地供应中存量用地比例变动情况
表8 部分城市房地产开发用地总量和存量建设用地利用情况
单位：公顷
房地产开发用地出让价格同比明显上涨，普通商品住宅招拍挂出让单价略有上升。房地产开发用地出让平均单价644元/平方米，比去年（582元/平方米）上涨10.8%。其中，商服用地出让平均单价678元/平方米，同比下降2.8%。普通商品住宅用地出让平均单价825元/平方米，同比上涨16.1%。招拍挂出让平均单价828元/平方米，同比上涨3.0%。2005年一季度以来商服用地出让价格和普通商品住宅用地出让价格变动情况见图9。
图9 2005年一季度以来商服用地出让价格和普通商品住宅用地出让价格变动情况
三、工矿仓储用地供应分析
工矿仓储用地供应总量和比重同比双增加，部分重点城市盘活存量用地成效明显。工矿仓储用地供应92947.95公顷，同比增加18.9%，占总量的45.5%，比去年提高了2.2个百分点。从总量看，东部地区工矿仓储用地量较大，山东、江苏、浙江、广东、辽宁供应量排在全国前5位，五省的供应总量43489.70公顷，占全国的46.8%。从增量看，山东、江苏、安徽、辽宁、内蒙等省（区）较大，分别比去年增加了4649.28、4627.98、2786.22、1625.42、1353.71公顷，涨幅分别为55.0%、62.8%、174.5%、46.9%、181.7%。
在工矿仓储用地中，利用存量土地48510.34公顷，所占比重52.2%。其中，存量用地所占比重排在全国前5位省份中，除天津（82.2%）外其他都处于西部地区，分别是西藏（100%）、重庆（82.3%）、青海（81.1%）、广西（80.7%）。从重点城市的情况来看，佛山、南宁、重庆、天津等城市的存量用地所占比重超过80%。详见表9。
表9 部分城市工矿仓储用地总量和存量建设用地利用情况
单位：公顷
工矿仓储用地出让比重明显增加。工矿仓储用地出让87435.63公顷，同比增加26.0%，占工矿仓储用地总量的94.1%，同比提高5.3个百分点。招拍挂出让2676.13公顷，同比减少5.3%，占工矿仓储用地总量的2.9%，同比下降0.7个百分点。
从地区来看，甘肃、湖南、黑龙江、内蒙工矿仓储用地招拍挂比例分别为17.4%、16.2%、12.3%、11.3%，比例明显高于其他省份。
从部分重点城市情况看，北京、天津、石家庄等10个城市实现了工矿仓储用地全部以有偿方式供应，其中，天津、重庆、济南等11个城市开展了工矿仓储用地招拍挂出让，济南市的比重高达9.8%。此外，长春、上海、福州等9个城市工矿仓储用地存在着划拨供应情况，但划拨比重都很小。详见表10。
表10 部分城市工矿仓储用地有偿使用和划拨供应情况
单位：公顷
注：有偿使用包括出让、租赁和其他有偿供应方式。
工矿仓储用地租赁范围进一步扩大，部分地区租赁所占比重较大。工矿仓储用地租赁面积1561.95公顷，占工矿仓储用地总量的比重为1.7%。全国共有18个省（市、区）开展了工矿仓储用地租赁。其中，黑龙江省工矿仓储用地租赁面积所占比重最高，为17.2%，其次是新疆、吉林、陕西、山西等省（区），比重分别为11.7%、7.9%、6.8%、4.6%。
部分重点城市包括上海、哈尔滨、长春、沈阳、大连等城市
开展了工矿仓储用地租赁。其中，哈尔滨最高，达10.44%。详见表11。
表11 部分城市工矿仓储用地租赁情况
单位：公顷
工矿仓储用地出让平均单价显著上涨。2006年，全国工矿仓储用地出让平均单价为148元/平方米，同比上涨20.9%。其中招拍挂出让平均单价为148元/平方米，同比基本持平。
四、土地供应的区域特征分析
（一）东、西部土地供应差距明显，中部变化不大 总体上看，无论是总量还是涉及到各类用地，东部地区的供地比重普遍提高；西部地区的供地比重均明显下降；中部地区则有升有降，除工矿仓储用地比重有所下降外，房地产开发用地和其他用地比重均有不同程度的提高。
在土地供应总量上，东、中、西部地区所占的比重分别为59.6%、22.6%和17.8%，与去年相比，东部提高2.2个百分点，中部提高0.9个百分点，西部下降3.1个百分点（见图10）。
分用途看，东部地区的三大类用地的供应比重均有不同程度的提高，其中房地产开发用地比重提高尤为明显，普通商品住宅用地和包括廉租房在内的其他住房用地的供应比重比去年分别
提高3.4和2.2个百分点；中部地区也大幅提高了普通商品住宅用地和其他住房用地的供应比重，比去年分别提高6.2和3.9个百分点，其他用地供应比例也提高了3个百分点；西部地区的供地比重全面下降。不同用途土地供应地区比较见表12。
图10 土地供应地区结构
表12 土地供应地区结构
单位：公顷
（二）重点地区土地供应特点突出
辽吉黑三省土地供应大幅增加，土地供应以基础设施用地和工矿仓储用地为主。今年辽吉黑三省土地供应总量20811.60公顷，比去年增加37.8%，由于振兴东北老工业基地政策作用，基础设施用地和工矿仓储用地供应较多，供应量分别为6164.82公顷、9400.20公顷，同比分别增加150.1%和20.7%。其中，其他用地占供应总量的29.6 %，高于全国平均水平5.5个百分点。
京津冀三省（市）大幅增加房地产开发用地供应。京津冀三省（市）房地产开发用地供应5565.23公顷，增幅高达50.6%，房地产开发用地所占比重31.3%，高于全国平均水平。
苏浙沪三省（市）土地供应总量有所增加，工矿仓储用地增幅明显。苏浙沪三省（市）土地供应总量43315.70公顷，同比增加7.7%，但增幅低于全国平均水平。其中，工矿仓储用地22086.38公顷，同比增加29.3%，所占比重51.0%，均明显高于全国平均水平。其他用地供应10088.20公顷，同比减少17.8%。
广东省控制工矿仓储用地供应，并加大房地产开发用地和基础设施用地供应。广东省今年控制了工矿仓储用地供应，全年供应量为6471.74公顷，比去年减少14.9%，但其所占比重仍略高于全国平均水平。房地产开发用地和基础设施用地供应分别为3430.74公顷和3937.88公顷， 同比分别增加了54.8%和52.6%。
全国重点区域土地供应结构见表13。
五、土地供应与宏观经济形势分析
2006年土地供应与宏观经济形势协调一致，呈现出如下特点：
1、土地供应与固定资产投资、房地产开发用地与房地产开发投资之间同向变化趋势明显，但投资增幅大于土地供应增幅。2006年1－11月，全国固定资产投资79312.10亿元，同比增长26.6%，涨幅回落1.2个百分点，而今年土地供应量为204277.77 公顷，同比增加13.3%；2006年1－11月，全国完成房地产开发投资16416亿元，同比增长24%，涨幅增加1.8个百分点，而房地产开发用地供应62067.46公顷，同比增加12.6%。
2、房地产开发用地及投资的变动情况与房地产开发景气指数趋势基本一致。国家统计局全国房地产开发景气指数趋势图（见图11）显示，2005年1月起景气指数持续下滑，到年底跌至最低谷，从2006年1月起景气指数走出最低谷呈现攀升的趋势。总体上，景气指数处于景气空间，并且景气指数的总体走势比较平稳，波动幅度不大。
图11 全国房地产开发景气指数趋势图
从历年土地供应与宏观经济运行情况看（见表14），2005年房地产开发投资增幅同比明显回落，2006年增幅有所上涨；房地产开发用地供应量经2004、2005持续两年下降后2006年有所增长。以上情况与房地产开发景气指数走势基本吻合，表明2006年作为“十一五”规划的开局之年，全国房地产市场总体上呈现快速平稳发展的态势。
表14 历年土地供应与宏观经济指标变动情况
综上所述，2004、2005年的土地紧缩政策和固定资产投资、房地产开发投资增速减缓，以及今年土地供应和宏观经济运行特点等，都说明国家运用土地政策对国民经济进行宏观调控的措施
得到进一步落实，土地在国民经济和社会发展中的重要地位和作用进一步得到发挥。近几年的土地供应不仅有效的保障了各产业建设和发展的用地需求，紧缩的土地政策在一定程度上还发挥了对投资增长的控制和约束作用。