银行信贷对房地产的影响
摘要：近十年来，房地产市场日趋火热，居高不下的房价成为与人们生活息息相关的话题。本文在基于前人研究的基础之上，着眼于银行信贷政策这一独特视角，对我国房地产价格的影响进行深入研究。通过分析大量数据得出结论并提出切实可行的银行信贷调控政策建议。
关键词：房地产市场；银行信贷政策；影响
目 录
1献综述 …………………………….. ………………………………..3 2背景研究……………………………………………. ………………3
2.1政府对房地产市场调控政策十年回顾... ……………………3
2.2商业银行信贷政策回顾……………………………….. ………4 3信贷政策影响下的房地产市场分析…………………………4
3.1房地产市场投资分析... ………………………………………5
3.2房地产市场销售分析... ………………………………………5 4结论及政策建议……………………………. ……………………6
参考文献..……………………………………………. ………………..7
1 文献综述
货币政策与房地产市场息息相关，政府通过对利率、土地价格、
通过膨胀及银行信贷等多方调节来控制房地产市场。其中由于房地产资金主要来源于银行信贷，所以银行房地产贷款对房地产价格的影响很大。武康平，皮舜，鲁桂华（2004）通过构建房地产与银行信贷市场的一般均衡模型对中国房地产市场与金融市场共生性的内在作用机制进行了分析，得出了由于当下监管体制的不完善，存在金融机构的经理人向房地产开发企业过度贷款的现象。李健飞、史晨星（2005）实证分析了我国银行信贷与房地产价格之间的相关关系，得出了虽然银行信贷并不是刺激房价上涨的根本原因，但银行信贷对房地产价格上涨的推动作用也是不可忽视的结论。张晓晶，孙涛（2006）对1992年至2004年间利率、银行贷款与房地产投资之间的关系进行了定量研究，通过对所建计量模型的分析，得出了实际贷款利率与房地产投资变动方向是相同的。车欣薇，郭馄（2011）则选取了香港、北京、上海、深圳这四个代表中国金融中心的城市进行了实证分析，通过定性和定量的分析，认为各个金融中心城市房地产市场价格与商业银行信贷之间存在长期均衡关系。
2 背景研究
2.1政府对房地产市场调控政策十年回顾
回顾过去十年，我国对房地产重要调控分别发生在2003、2005、2008和2010年，周期是两至三年。每次的宏观面对的危机情况都有所差别。2003年开始，我国房地产市场投资快速增长，出现经济过热现象，土地价格和房价都大幅上涨。中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，调整商业银行个人住房贷款政策，这是政府第一次采取抑制房地产过热的措施。2005年，房地产开发增速有明显放缓的现象，但各大一线城市房价猛涨的势头依然没有减弱。为了抑制房地产金融泡沫，稳定房价，政府出台了八项措施，称之为“国八条”，将稳定的房价提高到了政治的高度。在2006年，又出现了“国六条”以及“九部委„十五条”‟，明显加大了调控的力度。房地产市场随之出现了积极的反应，开发投资实现平稳增长。
2008年由于美国次贷危机引起的全球金融危机在世界蔓延，中国股市一路下跌，投资性资金在无路可去的状态下，又转向政策有所松动的房地产市场。于是2008年年底的时候出现了恐慌性抢购的现象。房价的一路高攀遏制了许多刚性需求人群的购买，房价问题上升为维持稳定的政治问题。于是政府在2009年底出台了“国四条”，旨在将房地产市场拉向健康的状态。进入2010年来，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严厉的调控政策”。
2.2商业银行信贷政策回顾
商业银行房地产贷款业务针对不同的贷款对象可以分为两类，一
类是面向个人的住房抵押贷款，主要解决房地产市场需求的资金问题；一类是面向开发商的企业开发贷款，旨在解决房地产市场的供给资金问题。
1. 个人住房抵押贷款政策。我国个人住房贷款主要包括两类，一是个人住房商业贷款，一是个人住房公积金贷款。后者是来自于职工和职工单位所缴存的住房公积金。商业贷款则是由商业银行等金融机构发放的，其规模远大于住房公积金贷款。1997年年底，我国商业银行发放的个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2009年年底，个人购房贷款额已达到4.76万亿元，增长了249.5倍，商业银行资金有效地促进了我国个人住房市场的发展。在住房信贷起步阶段，贷款余额保持着超高的增长速度，其后随着个人住房贷款基数的逐渐增大，增长率有所下滑，但是净增长额仍然保持着不断上升的趋势。2004年，全国房屋平均销售价格较上年增长14.03%，中央出台了多项信贷紧缩政策和土地政策，其后两年房价的年增长率开始慢慢下滑，而2008年房价走低，个人住房贷款余额的增速也大幅下降。到了2009年，在贷款政策利好和房价上升的双重刺激下，我国个人购房贷款新增1. 4万亿元，随着2009年下半年房价不断攀高，个人购房贷款额大幅上升。
2. 房地产开发贷款。银行发放给企业的房地产贷款是指提供给房产或地产开发经营活动有关的贷款，要求贷款对象必须是已注册的有房地产开发、经营权的企业。从总量上来看，房地产开发贷款是小于个人住房贷款的。对比房价增长情况可以发现，房地产开发贷款高增长通常领先房价高增长一个年度。2003年时，房地产开发贷款较上一年度大增49.10%，紧接着的2004年和2005年，全国房屋销售均价保持在近十年来的最高增速。2006年，房地产开发贷款增长54.25%，而2007年也是我国房市异常火爆的一年。在2004年至2009年间，商业性房地产贷款余额增速均高于同期各项贷款平均增速，只有房价最低点的2008年例外。央行的货币政策执行报告显示，2009年商业性房地产贷款中，住房和商业用房开发贷款余额增速放缓，但是地产开发贷款同比大增104.1%，比上年高出98.4个百分点，辉映了2009年频现报端的“地王”现象。
3 信贷政策影响下的房地产市场分析
3.1房地产市场投资分析
2011年全年投资额为249151.31亿元，较2010年有所回落。从趋势来看，房地产总投资额呈现逐年递增态势，2011年稍稍有所回落。线性区域是自2003年以来房地产投资增速。2009年以前，投资额的增长一直处于一个周期性波动态势，但波动幅度并不大，而2010年、2011年两年来，投资额增速锐减，2011年呈现负增长为-7.07%。前面
十年房地产市场政策回顾中已经提到，我国政府政策几次重拳出击房地产市场的年份分别在2006、2009和2010年年底，基本与房地产走势变化图相吻合。而这三年对应的个人住房贷款余额的增长率较其他年份稍低。2010年以来，我国颁布了“国十条”被称为史上最严厉的调控政策，针对个人住房贷款的商业银行信贷政策在2011年初见成果，抑制了投资性住房需求，间接控制了市场供给，使得2011年全年房地产投资增速锐减，呈现负增长。
住宅投资一直是房地产投资中的重头戏，是房地产市场的一个缩影，基本可以代表房地产市场的走势变化。而且住宅投资总额的总趋势与房地产投资总额的变化趋势一致。2003年住宅投资总额达36074. 42亿元，占总投资额比重68%，随后一路上扬，到2010年达到顶峰，187815.37亿元，占比70%，比重略微增加，2011年稍有回落为178902.94亿元，占比72%。
3.2房地产市场销售分析
1. 商品房销售面积分析。自2003年以来，商品房销售面积主体呈现周期性上涨态势，2008年有所回落，但2009、2010两年出现新的高峰，2011年继续回落。在销售面积中住宅面积一直占有大部分的比重，且较为平稳，市场份额全部在86%以上，且住宅销售面积走势与商品房整体走势相同。
2. 商品房销售额分析。从商品房销售额角度分析，可以看出住宅销售额是整个市场占比最重的。办公楼和商业营业用房销售额比重虽然小但也不容忽视。2003年商品房销售额仅32224.97亿元，到2010年攀升到273074.94亿元，是2003年的8.5倍，销售额呈现周期性上升态势。从销售额增速角度分析，发现2007年以前，住宅增速走势与整体走势基本相反，而2007年以后走势基本重合。2007年以前商业银行信贷政策对于住宅市场的调控力度并不大，所以二者并无趋势上的关联，而2007年以后调控力度加大，信贷政策对住宅价格影响越来越深，导致二者增速走势趋于一致。商业营业用房和办公楼的走势基本相同，同时在2008年达到最低点，可见2008年是我国商品房市场的重大转折点。
3. 商品房销售价格分析。下图表示的是全国商品房销售均价，从价格层面来看，自2003年以来商品房价格走势一路上扬，基本没有下降的趋势。其中住宅销售价格与总体均价最为接近，这是因为住宅销售额占到商品房总销售额的80%以上。
结合前面的商品房销售额和销售面分析，由于销售单价增长平稳，所以销售额的起伏主要来源于销售面积的变化。虽然银行信贷政策针对房地产市场的调控力度越来越大，但是开发商似乎没有任何降价的迹象。这一方面是因为国家不仅调控房地产的需求市场，也对房
地产供给市场进行了调控，开发商拿地成本增加，向银行筹资成本也增高，这些增加的成本被开发商转嫁到房价上，导致房价的居高不下。
4. 资金来源分析。房地产市场资金主要来源于四个方面，分别是国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金。其中最主要的来源是国内贷款和自筹资金，而自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。按首付 30%计算，企业自筹资金来源中有 70%来自银行贷款，定金和预收款中也有 30%的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在 55%以上。房地产信贷的迅速增长相应的增加了银行不良贷款的隐患。通过对数据分析发现国内贷款的比重越来越高，从2003年的25%上升到2011年的36.5%。
4 结论及政策建议
综合本文，银行信贷无论是在政策出台前还是在政策出台后，始终是房地产价格波动的最大影响因素。根据以上结论，就货币政策方面调控房地产市场本文可以提出以下几条政策建议。
第一，货币供给量会带动房地产价格同向变化，在长期中，中央银行可以通过控制货币供给量达到遏制房价快速上涨的目的。
第二，大量的银行信贷对房地产价格有显著的助推作用，紧缩信贷，控制放贷能在短期内有效的平息房地产价格的波动。在国家多次重拳出击房地产市场后，银行信贷的影响力只增不减，如果想要加强对房地产价格的控制，缩减银行信贷量是最有效的选择。
就融资渠道方面而言，我国房地产企业融资渠道过于单一，银行贷款仍是房地产开发企业的主要融资渠道， 大量银行贷款通过直接和间接方式进人了房地产业。本文认为， 银行的个人住房贷款余额对商品房平均销售价格的上涨有着很大的贡献率， 即银行对房地产业的巨额信贷资金支持， 推动了房地产业的过度繁荣， 导致了房价的急剧上涨。居高不下的房价， 如果没有居民实际购买力的支持， 很快就会形成消费断层， 从而形成房地产泡沫的破灭， 进而影响银行系统的稳定性。因此， 我国商业银行控制房地产信贷风险的举措迫在眉睫、势在必行。商业银行必须在认识到房地产贷款在带来可观收益的同时， 也存在不容忽视的高风险， 从而谨慎对待房地产贷款的发放、管理工作， 做到张弛有度， 适时、适势、适度地调整房地产贷款量。银行只有做到在向房地产行业的发展提供资金支持的同时， 最大限度地保证银行系统自身的利益和安全， 才是万全之策。
参考文献：
[1]武康平，皮舜，鲁桂华. 中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析[J].数量经济技术经济研究，2004（10）.
[2]李健飞，史晨呈. 我国银行信货对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（7）.
[3]张晓晶，孙涛. 跨境资金流动的实证分析——以“香港路径”为例[J].金融研究，2006（8）.
[4]陈于. 房地产价格影响因素及房地产发展建议[D].北京大学，2007.
[5]陆磊，李世宏. 微观决策与经济体制：房地产泡沫下的居民一金融部门破产[J].金融研究，2004（9）.