题型：
（一）填空 5题10空 1分一空 （二）选择题 10题 1分一题 （三）名词解释 5题 3分一题
（四）简答 3题 6分一题 回答要简洁！！！
（五）实践与讨论 4题 总共47分 联系课上的案例和实际！！！！
说明！这只是一个重点参考！！是老师曾在课堂上提问过、或者说过要考的一些问题！！ 考试范围不仅仅局限于此！！建议同学们浏览或打印PPT ，对课程有个了解，再重点理解下面的问题。
1、什么是物业
物业是指已经建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地以及与此有关的保有权、享用权、管理权和处分权。
（1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类居住和非居住的屋宇； （2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施；
（3）屋宇的附属建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。
（4）附着在物业上的各种权益
分为居住物业、商业物业、工业物业、其它用途的物业。
2、什么是物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理合同及国家有关的法律法规，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
3、物业管理的性质和基本特征 物业管理的客体是物业，服务对象是人，属于第三产业，是一种服务型行业，性质是服务性。 1. 社会化
（1）前提与条件
前提：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权分离是物业社会化的必要前提； 条件：现代化大生产的社会专业分工则是实现物业管理专业化的必要条件。 （2）物业管理社会化的含义
一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业； 二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 . 专业化
物业管理的专业化，是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权所有人和使用人的意志与要求去实施专业化的管理。 3. 企业化 4. 经营型
4、物业管理产生时间
早期的物业管理：19世纪60年代的英国；奥克维娅·希尔
现代物业管理：20世纪初期在美国形成并发展起来。；原因：公寓大楼、摩天大楼的迅猛出现和业主的多元化；标志：物业管理行业组织的诞生 5、物业管理发展的影响因素（用自己的话丰富一下） 内因：业主；物业管理公司。
外因：政府、社会、经济、法律法规等。
6、常规性公共服务、针对性专项服务、委托性特约服务之间的相互关系 （一）区别
常规性的公共服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中明确规定。 针对性的专项服务的具体工作内容和要求，在物业管理合同中没有明确的规定，但是物业管理企业已经预见到业主的需求，事先设立各种服务项目，并将这些服务内容与质量、收费标准公布，当业主需要这种服务时根据自己的要求自行选择。 委托性的特约服务的具体工作内容和要求，通常在物业管理合同中未作要求，在专项服务中也未设立，物业管理企业根据业主和使用人自己提出的服务要求，所提供的服务。 （二）联系：三种服务之间是一个递进的过程，逆向转变。
7、什么是物业管理企业
物业管理企业是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。
部门申请领取《临时资质证书》后，方可从事物业管理工作。
9、当前物业管理市场化背景下，由发展商成立的物业服务企业日趋增多，这种情况反映了什么？存在的理由是？（用自己的话丰富一下）
反映了：物业管理专业化不高；社会化程度不高；物业管理未能做到企业化和经营型 存在的理由：当前物业管理企业不符合开发商要求；肥水不留外人田；物业管理是开发商的延伸；业主维权意识不够强
10、物业管理企业的机构设置的基本要求
具备服务性功能；分发挥公司职员的潜能；关系协调；高效、灵活
11、什么是业主（自己看业主的权利和义务）
业主是指物业的所有权人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的主体。
12、什么是业主大会
业主大会是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。
13、业主大会召开的条件，业主大会解决问题的程序与方法（书本P72-75详细看）
（一）召开条件：物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上、不足50%，且使用已超过1年的，应当依照《广东省物业管理条例》第七条规定，召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，并每年至少召开1次，成为业主大会年度会议。
业主委员会应于业主大会召开7天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并
报物业行政主管部门备案。
（二）业主大会决定问题的方式和程序
1. 可以采用会议或书面征求意见等形式。会议表决采取投票、举手等形式
2. 所有享有投票权的已住用业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定义务。
3. 业主应亲自参加业主大会并投票，或委托他人出席和投票。否则，视作弃权，但必须服从大会的决定。委托他人投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。委托书须由业主签字，如业主为法人，需加盖公章。
4. 如该物业由两人获两人以上共有，则该物业投票权可有下列方式执行：（1）由共有业主授权；（2）由各业主授权其中一人
5. 业主大会出席人数达到规定人数时，在会上提出待决定事项，由出席会议的业主表决，以半数通过有效。如遇反对票和赞成票票数相等时，则由会议的主持人除自己已投一票外，再自投一决定票（赞成票或反对票），但此规定不适用于与本人或直系亲属有利害关系的事项。 6. 业主投票时，票数的计算，原则上按业权比例确定。
14、什么是业主公约
业主公约是一种管理规约，属于协议、合约性质，是由全体业主承诺的，并对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的、有关业主在物业使用、维护和管理等方面权力、义务的行为准则。
15、什么是业主委员会（自己看业主委员会产生条件、权利和义务） 业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是由业主大会从全体中选举产生，经政府批准成立的代表全体业主合法权益的社会团体。
16、中国的物业管理什么缺失（用自己的话丰富一下，参考材料：竞选风波、华南新城事件）
政府监管的缺失；开发商社会责任的缺失；物业公司服务意识缺失；业主权利意识、自律意识缺失
17、物业管理前期介入的必要性
前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症。
前期介入有利于对所管物业的全面了解。
物业管理的前期介入，有利于维护物业管理公司的良好形象。 前期介入是为后期管理工作做好准备
18、什么是物业接管验收
物业管理公司的接管验收是指接管公司对建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
19、什么是入伙（学会写入伙通知书、入伙手续书、收楼须知） 楼宇入伙是指业主或使用人进房入住。
20、入伙时物业公司的工作
了解业主情况；营造良好环境；人员、制度准备和其他
21、物业管理招投标的意义（用自己的话丰富一下）
物业管理市场发展的需要；房地产管理体制改革的需要；提高物业管理水平的需要 22、什么是物业维修基金
物业维修基金是用于物业公共部位、公共设备和公共设施的维修、更新的专项资金。 23、收楼不入住是否应该交物业费（用自己的话丰富一下，参考材料：房子我没有住过一天，为什么让我交物业管理费）
要缴纳物业管理费；不交物业费会侵犯他人权利（搭便车）；属于常规性公共服务（保洁保
安）会使物业保值增值；收费是以提供服务为标准
24、参考材料：19万元维修基金该不该用？
不应该用。维修基金使用时间（是否已超过保修期）；维修基金的性质和范围（一般用于房屋及设备的大维修，但实际操作中，则要看费用支出的性质，如果是为了业主的利益的话就可以，如果交通车自身也有收入则不允许用）。 25、物业管理企业资源有哪些、如何经营
（1）管理技术资源——可以做管理技术咨询，顾问等；（2）品牌资源；（3）人力资源； （4）自有设备设施资源；（5）资料类资源；（6）信息类资源；（7）社会关系类资源。 一是在物业的所有构成内容中，除应充分发挥它的原有设计功能外，还可通过经营及其他方式产生新的价值；
二是物业及其配套设施设备可以在流通过程中产生价值。
26、如何认识物业管理发展阶段性规律性
业主群体意识表达的特殊性；前期物业管理的特殊性（帮开发商管理、树立形象） 27、第六、七讲老师没有突出什么，都看一下，留个印象吧
再次说明！！这个只是老师上课提问过、或者说过要考的一些问题的汇总，并不是真正意义上的考试重点！！！课本和PPT 其他的内容也要看一下啊！！！！！
入伙通知书
女士／先生：
您好！我们热忱欢迎您入住××花园！
您所认购的××花园××区××栋××单元××室楼宇，已于×××× 年××月××日经市建设局、质量检查总站、消防支队等政府有关部门检查验收、测量合格，现已交付使用准予人住。
一、请您按入伙通知书、收楼须知办理入伙手续，办理地点在××。在规定的日期内，地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。
二、为了您在办理手续过程中不拥挤，顺利而快捷地办理各楼层的入伙手续，请以表l 时间为准前来办理入伙手续。
表1 各楼各层办理入伙手续时间分配表
阁下如届时不能前来办理人伙手续，请您及时与我公司联系，落实补办的办法，联系电话是××××××
特此通知
××房地产开发公司 ××物业管理公司
××××年××月××日
入伙手续书
XX 女士／先生：
您所认购的XX 区XX 栋XX 单元XX 室楼宇，现已交付使用具备入伙条件，请您阅读收楼须知，按如下程序办理入伙手续。 (1)房地产公司财务部 ┌──────────┐ │ 已付清楼款│
│ 特此证明 │ │ 盖章 │ └──────────┘
(2)房地产公司地产部
┌──────────┐ │ 入伙资格审查合格 │ │ 特此证明 │ │ 盖章 │ └──────────┘ （3）物业管理公司财务部 ┌──────────┐ │ 已付清各项入伙费用│ │ 特此证明 │ │ 盖章 │ └──────────┘ （4）物业管理公司管理处 ┌──────────┐ │ 入伙手续完毕│ │ 特此证明 │ │ 盖章 │ └──────────┘
说明： ，
1，在房地产公司财务部办理手续
(1)付清购楼余款。
(2)携带已交款的各期收据交财务部验证、收回并开具总发票。 (3)在入伙手续(1)上盖章。
2．在房地产公司地产部办理手续
(1)验清业主身份。业主如有时间应亲临我公司接受楼宇，并请带上以下证件和合同：入伙手续书；业主身份证；港、澳、台同胞购房证明、护照或居住证；购房合同。
(2)若业主不能亲临，可委托代理人，代理人除携带入伙手续书，购房合同外，还应出具业主的授权书(由律师签证) ；业主身份证或护照的影印本；代理人的身份证或护照。 (3)在入伙手续(2)上盖章。
3．在物业管理公司财务部办理手续
(1)缴付各项管理费用。须收不超过3个月的管理费；收取装修保证金，住房装修完毕，验收不损坏主要房屋结构的，装修保证金如数退还；收取建筑垃圾清运费，业主装修完毕，自己清运了建筑垃圾即如数退还。
(2)缴付其他费用。安装防盗门、安装防盗窗花等。
(3)在入伙手续(3)上盖章。 4．在物业管理公司管理处办理手续
(1)签署《业主公约》。 (2)介绍人住的有关事项。
(3)向业主移交楼宇钥匙。
(4)在入伙手续(4)上由业主签字，交物业公司保存。
XX 房地产开发公司 XX 物业管理公司 XXXX 年XX 月XX 日
收楼须知
欢迎阁下成为X X楼宇新业主：
我公司将为您提供良好的管理服务，现介绍有关收楼事项和程序，避免您在接收新楼时产生遗漏而引致不便。
(1)业主在接到“入伙通知书”之日起3个月内，到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期1天，应缴纳人民币X X 元的逾期金。超过半年不办理登记手续的房产，由房产管理单位代管；代管3年仍不办理登记手续，视为无主房产，交有关部门依法处理。
(2)收楼时请认真查看室内设备、土建装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉，请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益，就提出的投诉与楼宇承建单位协商解决。 (3)根据楼宇承建合同，楼宇保修期为1年，保修期间，如因工程质量所致，承建单位将为业主免费修理。如因业主使用不当，则由业主自行支付费用。
(4)业主有权对其住宅单位进行装修、维修，但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前，业主须向管理处提出书面申请，获准后方可进行，并按规定由装修、维修承接者向管理处缴纳一定的装修管理费。
(5)办理各项入伙手续的程序见“入伙手续书”。
XX 房地产开发公司
XX 物业管理公司
X XX X年X X月X X日