财 税 金 融
筹划 刈
【 摘要 】营业税改征 增值 税后 ， 房地产行业 面临 着政 成本 、 土地税费等 问题 ， 房地产企业可抵扣的项 目不 多 ， 实
策 上 的机 遇及 挑 战 。 房 地 产 企 业如 何利 用 政 策优 惠做 好 税
际税率将达 到 ６ ％～ ７ ％， 远高于原来的 ５ ％的税 率 ， 增加了
房地产企业的负担 。 二是房地产开发企业涉及 的抵扣项 目
较多 ， 需要 分门别类详 细计算 ， 这也就增加了房地产开发
务筹划是 当前 面临的主要课题。 本文从 营业税 改征增值税
的 背 景研 究 开 始 ，分 析 了营 改 增 对 房 地 产 企 业 的 税 收 影 响， 并 对 房 地 产 企 业税 务 筹 划 问题 进 行 了深 入研 究 。 以期
企业的财务管理成本和会计核算成本 。 增值税对会计核算
对房地产企业有所裨益。
【 关键词 】营改增
一
房地产企业
税收筹划
要求更高 ， 因为增值税是价税分离的。这就需要财 务人员 要提高 自身水平 ， 及 时学习新 的改革方案 ， 做好调整适应
工作 。三是房地产开发 企业库存较多 ， 营改增的衔接 问题
、
营 改 增 背景 分 析
随着我国经济的发展 ， 营业税表现 出许 多弊端 ， 不能
展， 营业税改征增值税成为发展必然 。
较为复杂 。在 国家宏观调控和市场 自发调控下 ， 房地产面
开发企业成本控制 的难度。
抵扣 、 税率高 、 存在重复征税等问题 ， 严重影响了服务业发 临的形式较 为严重 ， 出台营改增方案 ， 必然会增加房地产
２ ０ １ １ 年， 经国务院研究 同意 ， 国家财 政部 、 国家税务 总局联合下发营业税改增值税试点方案。 上海交通运输业 至年底 ， 营改增试点城市扩展到 １ ０省市 。到 ２ ０ １ ３ 年 ８月
路运输 和 邮政 服务业 纳入营 业税改 征增值税 试点 ， ２ ０ １ ４ 年 ６月 １日， 电信业纳入营改增试点范围。
与此 同时 ， 我们要看到房地产开发企业 营改增 ， 带来 的不仅仅是税负 的变化 ， 对 于房地产开发企业优化财 务管
和部分现代服务业首先开展试点 。自 ２ ０ １ ２年 ８月 １日 起 理行为 、 探索新 的经营模式 、 规范市场行为等都有着 巨大
的影响 ， 有利于房地产开发企业的长远发展。 具体分析 ， 房
１日， 营改增在全 国范围 内施行 。从 ２ ０ １ ４年 １ 月 １日， 铁 地产开发企业和建筑承包企业在进行采购时， 可 以杜 绝在 原材料采购和 接受劳 务过程中缺乏发票的现象 ， 在土地购 置阶段 拥有增值税发 票 ， 不仅可 以降低企业成本 ， 还有 助 于企业拿地更加透 明化
， 降低拿地成本 。
三、 营 改增 对房 地 产 企 业税 负 的影 响 分 析 １ 、 建 筑安 装 成 本抵 扣 较 为 困难 ， 房 地 产 开发 企 业 税 负
截止到现在 ， 国家营改增试点行业主要包括邮电服务 业、 交通运输业 、 信息技术服 务 、 有幸 动产租 赁 、 文化创业
产业等多个现代服 务业 ， 按照规划要求 ， “ 十二五” 期间要
增工作 。
完成“ 营改增 ” 任务 ， 预计今年年底对房地产行业完成营改 较 高 建筑施工是房地产的上游企业 ， 受营改增的影响会 波
及到房地产开发企业 。 主要是无法取得或者部分取得建筑
房地产行业涉及 的面较广 、 关系较为复 杂 ， 房 地产项
目成本 费用构 成复 杂 ， 涉及的税收种 类较多 ， 房地产企业 行业的增值税发票 ， 导致房地产开发企业税负较重 。主要
营改增 一直没有试点 ， 方案尚未 出台 ， 足见房地产行业营 原因是建筑行业的部分劳务和原材料不能取得增值 税发 改增难度大 ， 阻力之大 。 据普华永道对全国近 ２ ０ 家大中型 票 ， 目前建筑材料一般 由小工厂 、 杂货店 、 私人 企业供 应 ， 如 房地产企业进行的调查发现 ，超过 ９ ０ ％的受访企业均表 劳务主要是 由农民工承担 ，本身就没有什么进项税额 ， １ ％的增值税销项税额 ， 这些小的微利企业税负高 示了对税负上升的担忧 ，其 中近 ４ ０ ％的企业认为税负会 果征收 １
明显 上 升 。
昂。国家又没有出台相应的抵扣标准 ， 导致房地产开发企
业可抵扣额较低 。
２ 、 土 地 出让金 （ 土地 成本 ） 是 否 可 以抵扣 尚不 明 确
房地产行业有其 自身的特殊性 ， 开发 周期较长 ， 主要
资金来 源于银行贷款 ， 成本与收入周期间隔较长 ， 在房地
产企业试点营改增要科学处理好销项税额与进项税额不
匹配的问题。
二、 房 地产 企 业 营业 税 改征 增 值税 面 临 的 主要 问题
一
成本结构 是决定房地产 开发企业营改增税负高低 的 关键。房地产业在实施营业税改征增值税后 ， 房地产开发
企业的税收是增加还是 减轻关键在于 土地 出让金即土地
则解决 了房 是税率 问题 ， 如 果采用正常 １ ７ ％的税率 ， 很多房地 成本的抵扣 问题。若土地购置费用可 以抵扣 ，
建筑安装 产开发企业认为税负较高 ， 综合看来 ， 要高于原营业税税 企进项抵扣的主要问题 。在房地产开发成本 中， 土地成本 、 财务费用相对较 大。依据现行政策 ， 土地 率５ ％， 据测算 ， 房地产开发 企业成本部分是不能取得增值 成本 、 这就使那些高
额拿地 的房地产开发企业高 税专用发票的 ， 这就导致部分项 目不能够抵扣 。综合考虑 成本不 能抵扣 ，
２６ 《 当代经济） ２ ｏ １ ５年第 １ ７期
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额纳税 ， 对于 一线城 市的房地产开发企业影响较大 ， 三 四
会计人员进行培训 ， 优化财务核算 ， 对内部业 务系统 、 财务
按 线城市房地产土地成本 占总成本的比重相对较低 ， 实施营 核算系统进行优化升级 。提前做好 申报程序 上的准备 ， 依法提报各项会计材料 。税务筹 划应具备可 改增后 ， 如果抵扣建筑成本 ， 税负可能会 比 目前相对较低。 时纳税 申报 ， 房地产开发企业要充分结合 自身实 际 ， 确保满足 实 从长远的角度分析 ， 营改增对于房地产开发企业是减轻税 行性 ， 负的 ， 以降低税负为主要 原则。当前 ， 通过营 改增的改革 ， 施筹划方案 的条件。 房地产开发企业所处的环境和税收政
财 务税务人员应及时关注 可 以使房地 产开发 企业放弃高价土地 ，转 向低成本 的土 策法律法规都不是 一成不变的 ， 相关政 策的变化 ， 利用好税收政策 ， 让税收 筹划方 案保持 地， 有助于土地价格 的理性回归。
３ 、 房地 产开 发 企业 现金 流将 受到 影响
一
定 的灵活性 。 ３ 、 商业地产和住宅项 目同时开发 ， 满足客户需求
房地产开发多 以项 目运作 ， 一般采取预售的方式进行
销售 ， 预售取得收入后就必须预先缴纳税款 ， 由于建筑成
国家近年来对房地产的调控 力度较大 ， 房价趋于市场 化。普通住宅价格近 一年来环比下降幅度较大 ， 房地产开
本、 财 务成本随着建筑工期而增加 ， 这就需 要房地产开发 企业前期垫付 大量 的增值税销 项税额资金 ， 占用了房地产 开发企业的资金流 。等年度结束后 ， 根据发生的各项原始
发企业 的高税负很难通过价格转嫁给住宅消费者 ， 这就要 求房地产开发企业多角度看待产品多样化的问题 ， 商业地 产需求量较大 ， 定价权 多掌握在开发 商手中 ， 而且商业地 产的消费者通过获得地产的增值税发票 ， 可 以进行抵扣 ， 降
低税负 ， 所 以房地产开发企业可以通过增加面对企业客户
成本进行增值税进项税 额的核算 ， 抵扣销项税额。
４ 、 政 策 尚不 明 朗 ，
过 渡 阶段 房地 产 开发 企 业税 务 风 险
较 大
当前 ，房地产开发企业面临着购进原材料相对较少 ， 的销售 ， 转嫁部分高额税 负， 降低相关成本 。 房地产开发企 实现 自身的转 型升级 ， 优化 但 广告 、 市场营销费用较高 ， 抵扣少 、 税 负重的 问题 。２ ０ １ ５ 业要利用营业税改征增值税 ， 年将启动房地产领域 的营 改增 改革 ， 根据相关建议 ， 房地 产品结构和种类 ， 向多业态发展 ， 降低税务风险。 产行业 的增值税税率可能暂定为 １ １ ％， 主要是根据我国房 地产业年均增加值 占总产值的比重 ， 在此基础上测算销项
４ 、 优 化 销 售方 式 ， 合 理 利 用税 收 优 惠政 策
营 改增后 ， 增值税和土地增值税是房地产开发企业的
税、 进项税 ， 比较实行 营业税改征增值税前后企业税负 的 主要税种 ， 房屋的销售价格直接决定了增值税的税负 。制
变化 ， 确定此税率 。 在过渡期 间， 在售房地产项 目缺少相应 定合理 的销售价格不仅可 以降低时间成本和资金成本 ， 还 的政策指导 ， 如项 目已竣工 ， 但部分商 品房还未销售 ， 销售 可 以增加销售量 ， 降低税负。 在制定相关销售价格时 ， 要考 款如何缴纳税费 等 ， 已销售房地产项 目， 后又退 回重新销 虑各项成本费用外 ， 要注意增值额与扣除项 目的关系 ， 找到
售的如何处理等等 ， 房地产开发企业面临的税务风险较大 。
四、 房 地 产 开发 企 业 纳税 筹 划研 究 １ 、 加 强增值 税 发 票 管理 ， 及 时取 得 相应 可抵 扣发 票
税率的临界点 ， 合理降低销售价格 ， 有时收入虽然减少 了，
但是利润可能增加了 。要创新销售方式 ， 在委托销售 的方
式下 ， 可 以有效 减低土 地增值 税率 ， 以低税率计算土地增 值税。 要充分利用税收优惠政策 ， 积极 申请减免 。 利用增值
实施营改增后 ， 房地产开发企业要加强增值税发票 的
管理和使用 。 实施专人保管和专人开具。要提高 内部管理 税税收优惠政策 ， 通过 加大建 筑安装 成本 ， 增加扣除项 目 水平 ， 加强税 务知识 的学习和培 训 ， 加强对材料 的采购过 金额 ， 将土地增值率降低到 ２ ０ ％以下 ， 即可免征土地增值 程 中票据 的管理 ， 加强与建筑企业的沟通协调 ， 及 时取得 税 。通过设立独立的物业公 司或者销售公司 ， 降低相关费
增值 税发票和相应抵扣票据 。房地产施工领域竞争激烈 ， 建筑企业难 以通过提 高承包 价格将 营改增所承担 的税负 转嫁给房地产开发企业 ， 这就会从工程质量上来
转嫁税务
用支出 ， 达到降低税负的 目的。
参考文献 】 风险。这就要求房地产开发商要选取就有正规资质 的 ， 符 【
合增值税纳税人资格的施工企业 ， 在确保工程质量的同时 为将来 自身增值税 的抵扣创造条件 。
２ 、 规 范财务 管理和会计核算 ， 梳理相关经济活动 务会计核算工作。要进一步梳理相关业务流程 ， 找准相关
［ １ １ ］巫扬华 ： 浅议房地 产行业几 个主要税种 的税 务筹 划Ⅱ 】 ｌ 今日
财富， ２ ０ ０ ９ （ ６ ） ．
【 ２ 】曾庆 雪： 浅谈土地增值税 的纳税筹划技 巧Ⅱ 】 ｌ Ｃ ｏ ｍ ｍｅ ｒ ｃ ｉ ａ ｌ Ａ ｃ — 【 ３ 】周锋 ： 税务筹 划的风 险及其 防范策略 分析 财经纵横 ， ２ ０ １ ３
（ ３ ） ．
ｏ ｕ ｎ ｉ ｔ ｎ ｇ ， ２ ０ ０ ９ （ ９ ） ． 对于房地产开发企业 ， 要实施税 务筹 划 ， 必 须做好财 ｃ
风险控制点 ， 对于土地 、 施工建设 、 融资等环节 ， 对于可抵 扣进项税额和销项税额进行梳理。规范企业的财 务管理 、 筹资管理 、 融资管理和预算管理 ， 围绕营改增进行科学管
［ ４ ］周 怡 彷 ： 房 地 企 业 营 业 税 纳 税 筹 划 策 略 研 究 时 代 金 融 ，
２ ０ １ ２ （ １ ２ ） ．
理筹划 ， 找准控制点 ， 进 一步降低企业税负。 适 时将部分业
务进行服务外包 ， 合理 实现 税务筹划 ， 有效实现税费的转 移。房地产开发企业实施营业税改征增值税后 ， 相关会计 科 目的设置和账务处理程序将比原来复杂 ， 要提前对财务
［ ５ 】朱 国平 ： 纳税 筹划『 Ｍ］ 冲 国财政经济 出版社 ， ２ ０ ０ ７ ．
［ ６ 】宗式华 ： 商业地产 类公 司税务筹 划方案分析 与探讨 ［ 【 ） 】 ． 上海
交通 大学， ２ ０ １ ３ ．
（ 责任编辑 ： 谌盼）
《 当代经济） ２ ｏ １ ５ 年第 １ ７ 期 ２７