陈红亮诉郭中合租赁合同纠纷一审民事判决书
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（2009）卢民二初字第4号
民事判决书
原告陈红亮，男。
被告郭中合，男。
原告陈红亮与被告郭中合租赁合同一案，本院于2008年6月12日作出（2008）卢民二初字第53号民事判决。宣判后，原告陈红亮不服向河南省三门峡市中级人民法院提出上诉，河南省三门峡市中级人民法院审理后认为原判认定事实不清，证据不足，于2008年9月29日作出（2008）三民三终字第144号民事裁定书，撤销本院（2008）卢民二初字第53号民事判决，将该案发回本院重新审理。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告陈红亮及委托代理人周清，被告郭中合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈红亮诉称，2004年4月1日，他和被告郭中合签订了一份租房协议。协议签订后，他按约定全面履行了自己的义务，但被告郭中合依仗是房东且是城里人，屡屡违约。被告郭中合先是于2004年10月强行占用房屋门前橱窗经商，影响他门市正常经营，后是经常借故干涉他对房屋的使用权。更为气愤的是今年春节后，被告为达到上涨房租的目的，不顾协议约定，多次以“不再加房租4.5万元就锁门”相威胁，扰乱他的正常经营。2008年4月1日，被告组织家人强行将他正在经营的店门关闭，给他造成经济损失和预期利益损失。现请求法院判令解除双方于2004年4月1日的租房协议；判令被告返还他所交2008年4月1日至2009年4月1日的房租4万元；判令被告赔偿预期利益损失50000元，占用所租房屋门前使用权费21000元（三年半），罚金5000元，共计76000元。审理中原告增加诉讼请求要求被告返还货物并赔偿拉走他货物所造成的损失，以及房屋装修费6000
元。
被告郭中合口头辩称，原告陈红亮所诉不实。他经商所占的地方是人行道，不是原告经营门市的橱窗，且并不影响原告门市正常经营；因为原告未经他同意转租房屋并且已经使用，他进行阻挡导致双方产生矛盾，并不是因为他要增加房租；现原告要求解除合同他同意，并同意退还收取原告的房租4万元；但原告所诉预期利益50000元及门前使用费21000元，他不同意承担，因为并没有给原告造成损失；本案原告违约在先，罚金5000元，原告自己负担；原告增加的诉讼请求与本案无关。
原告陈红亮提交的证据有：1、租房协议书一份，证明他租赁被告的房屋，约定年租金4万元，但被告为了增加租金，在2008年4月1日将他所租房屋锁住，致门市无法经营；2、余××、常××、贾××书面证言各一份（复印件），卫××书面证言两份（复印件），证明2008年4月1日被告郭中合一家要求他涨房租，他不同意，被告就将他门市关了，另外还证明他门市的营业状况以及关门时门市放着现金、货物等；3、收据三张，证明他当时装修所租房屋花费了3万余元；4、照片三张，证明被告违反了租房协议。
被告郭中合提交的证据有：1、租房协议书一份，证明原告陈红亮未经他同意，私自将房屋转租他人，他阻挡双方发生纠纷，原告将房门大开离去，所以他将房门关闭；2、耿××、王××、张××、王××、张××、杜××书面证言各一份（复印件），证明所争议的房子没有加锁；3、2008年7月25日证明条一张，证明他找的搬运工把原告货物搬到他家楼上；4、2008年8月26日证明条一张，证明他去中院开庭的费用；5、照片三张，证明房屋门上没有加锁。
经庭审质证，原告陈红亮对被告郭中合提交的证据租房协议书本身无异议，但主张被告锁门的原因是要求增加房租；对耿××、王××、张××、王××、张××证言认为与本案无关；对杜××证言无异议，认为这份证言也证实被告把门市的锁换了；对2008年7月25
日证明条无异议；对2008年8月26日证明条认为与本案无关；对照片三张认为与本案无关。
被告对原告提交的证据1租房协议书本身无异议，但主张其关门的原因是原告未经他同意私自转租房屋；对证据2、3、4认为不属实。
本院确认原被告双方所签订的租房协议以及双方无异议的证据为有效证据，可以作为定案依据。
原告陈红亮提交的余××、常××、贾××书面证言各一份（复印件）、卫××书面证言两份（复印件），被告郭中合提交的耿××、王××、张××、王××、张××书面证言各一份（复印件），经认证上述证据均是以书面证言的形式提交法庭，也未向法庭提交相关证人的身份证明材料，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条关于“证人应出庭作证，证人确有困难不能出庭的，经人民法院许可，可以提交书面证言”之规定，原被告双方对上述书面证言也均不认可，故本院对上述书面证言不予认定。
其他证据本院将结合案情综合予以认定。
根据上述有效证据并结合双方当事人陈述本院可以认定以下事实:2004年4月1日，原告陈红亮与被告郭中合签订一份租房协议书，约定将被告郭中合位于县城东街的门面房四间（前后）租给原告陈红亮，租赁期五年（从2004年4月1日至2009年4月1日）；租金每年4万元，第二年的租金应提前一个月一次性付清；被告郭中合应给原告陈红亮提供方便，确保原告正常营业，租房门前被告郭中合不得作其他安排，门前由原告陈红亮使用；被告不得以任何借口干涉原告对房屋的使用权，否则引起经济损失被告负担；合同终止后，原告装修的吊顶、墙壁、灯具等归被告郭中合所有，其余物品原告自行处理；以上协议双方共同遵守，如有违约，应给付对方违约金5000元等。合同签订后，原告陈红亮将所租房屋改造装修，开办“千仞岗”羽绒服店。2008年3月1日，原告陈红亮向被告郭中合交纳最
后一年房租4万元。2008年4月1日被告郭中合到原告陈红亮的门市因二人所签合同履行问题发生争议。原告陈红亮主张，2008年4月1日被告郭中合到他门市要求涨房租，他不同意，被告便把他门市的卷闸门拉下，致使他无法营业。并提交了余××、常××、贾××、卫××证言笔录（复印件）为证。被告郭中合主张，原告陈红亮未经其同意将房屋转租他人，他于2008年4月1日到原告门市对其说不让他将房屋出租，双方发生争吵，当时公安局“110”到场认为是合同纠纷应通过诉讼解决，后原告陈红亮便离开门市，当日下午他找原告的兄弟来锁门，结果没来，他便把门关住了。被告主张原告将房屋转租于他人，未提交证据予以证实。2008年4月2日原告陈红亮起诉来院。审理中，原告陈红亮增加诉讼请求要求被告返还货物并赔偿拉走他货物所造成的损失，以及房屋装修费6000元，原告未按规定交纳诉讼费。
另查明，原告陈红亮租房期间，被告郭中合曾在原告门市橱窗前摆摊做生意。被告郭中合在本案二审期间，把原告货物从房屋腾出，将双方争议的房屋出租给他人。
本院认为，原告陈红亮与被告郭中合于2004年4月1日签订的租房协议书系双方真实意思表示，合法有效。原告陈红亮按协议约定向被告郭中合交纳最后一年房租4万元，对所租赁的房屋具有使用权。被告以原告陈红亮未经其同意将房屋转租他人为由，于2008年4月1日到原告门市双方发生争吵，被告郭中合辩称双方发生争吵后，卢氏县公安局“110”曾出警解决未果，后原告陈红亮便离开门市，当日下午他找原告的兄弟来锁门，结果没来，他便把门关住了。经查，被告辩称原告陈红亮将房屋转租于他人，未向本院提交相关证据予以证实，该主张不予支持。被告未按合同约定履行义务，干扰原告陈红亮的房屋使用权，违反了双方所签协议。原告主张解除双方2004年4月1日的租房协议；返还他所交2008年4月1日至2009年4月1日的房租4万元；赔偿预期利益损失50000元，占用所租房屋门前使用权费21000元，罚金5000元，共计76000元。鉴于原被告双方均同意解除合同，
原告要求解除合同请求应予支持，被告应退还收取原告的房租并赔偿原告经济损失。由于双方在2004年4月1日协议中约定有一方违约应承担罚金5000元，该5000元罚金应视为违约金。原告主张赔偿预期利益损失50000元、占用所租房屋门前使用权费21000元、罚金5000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，只有在约定的违约金低于造成损失的，当事人才能主张对违约金予以增加。原告诉求预期利益及占用所租房屋门前使用权费损失，因不能提供证据证实其造成的损失超过双方约定的违约金，该两项主张不予支持，应按双方约定的5000元违约金赔偿损失。审理中原告增加诉讼请求要求被告返还货物并赔偿拉走他货物所造成的损失、以及房屋装修费6000元，经本院通知原告陈红亮未按规定交纳诉讼费用，故本院对该诉求不予审查，原告可另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告陈红亮与被告郭中合于2004年4月1日签订的租房协议书；
二、被告郭中合退还收取原告陈红亮的租赁费四万元；
三、被告郭中合支付原告陈红亮违约金5000元；
四、原告陈红亮的其他诉讼请求不予支持。
上述二、三项均限在判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费用2550元，原告陈红亮负担1000元，被告郭中合负担1550元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。
审 判 长 刘 鑫
审 判 员 刘仕方 审 判 员 靳跃丽
二○○九年八月十三日 代书记员 胡大庆