房 地 产 抵 押 估 价 报 告
估价项目名称：徐州市云龙区时代广场房地产抵押价值评估 委 托 方：徐州市时代房地产置业公司
估 价 方：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司 估 价 人 员：陈小山 成佳桦 成玉琴 吴慧敏 估价作业日期：2011年6月01日至2011年6月10日 估价报告编号：苏博房估字（2011）第3124号
目 录
一、 致委托方函……………………………………………………2 二、 估价师声明……………………………………………………3 三、 估价的假设和限制条件………………………………………4 四、 房地产估价结果报告…………………………………………6 五、 房地产估价技术报告…………………………………………14 六、 附件……………………………………………………………32
致委托方函
徐州市时代房地产置业公司：
我公司于2011年6月01日接受贵方委托，对贵方位于江苏省徐州市云龙区
时代广场房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考
依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年6月10日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为徐州市荣威房地产开发公司所属部分房地产，建筑面积为50422㎡，土地使用权总面积为9600㎡，用途为商住楼。
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年6月01日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元。（四舍五入，取整至万元）
法定代表人：
江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司
二○一一年六月十日
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察,并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，除非另有约定，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
中国注册房地产估价师：
估价的假设和限制条件
一、 假设条件
1.本次估价以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若委托方提供的资料失实或有任何隐匿，本公司不承担任何责任。
2.本次估价采用公开市场价值标准，并基于下列假设： ⑴不考虑特殊买家的额外出价；
⑵交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益； ⑶交易双方掌握必要的市场信息，在充裕的时间内进行交易；
⑷交易双方具有一定的房地产交易知识，交易条件公开且不具有排他性； ⑸该房地产能在公开市场上自由转让。
3.本次估价未考虑租赁、查封、抵押等因素对估价对象价值的影响，并以估价对象处于完整权利状态，并且保持整体和持续使用为前提。 二、限制条件
1.本次估价所确定的房地产价值是在本次估价目的的特定条件下形成的市场客观
合理价值，若改变估价目的则使用本报告无效。
2.本次估价未考虑国家宏观经济政策发生变动及遇到自然力或其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。
4.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。 5.本报告估价时点为估价师实地查勘估价对象之日。
6.由于委托方未提供估价对象合法的建筑面积，房产面积是根据委托方提供的《商
品房销售窗口表》而来，如与房地产主管部门所认定的面积不一致，应以房地产 主管部门所出具的法定面积为准，其价值应随之作相应的调整。
7.本次评估土地面积是依据抵押面积/规划总建筑面积×总土地面积计算而来，如与土地主管部门认定面积不一致，应以土地主管部门所出具法定面积为准。
房地产估价结果报告
一、委托方
名 称：徐州市时代房地产置业公司 联 系 地 址：江苏省徐州市云龙区
二、估价方
名 称：江苏316房地产土地造价咨询评估有限公司 法定代表人：陈小山
住 所：徐州市襄王路一号 电 话：0516—89238709 资 质 等 级：一级
证 书 号 码：建房估证字[2006]144号
三、估价对象 1.项目概况
项目位处徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场，周边商业气息浓厚，交通便捷。用地面积9600平方米，总建筑面积50422平方米。主要有3块组成，地上3层以上由3栋高层板式楼组成，为办公室公寓，下面3层商业用房。在3楼平台上为屋顶景观花园。
A座15层一共是两单元，一单元两户，面积103㎡—147
㎡，户型为两室两厅
一卫和三室两厅两卫。
B座17层四部电梯，层高2.8米,面积28㎡—55㎡，其中不仅有精装修的房子还有毛坯房。
C座30层两梯四户，层高3米。面积在101㎡—195㎡。户型为两室到四室。该座为纯办公楼。16层有195㎡的户型，16-30层为134㎡的户型。
2007年10月15日A座、B座楼体全面完成封顶。
小区实行封闭式管理、智能化管理，为居家安全提供保障。车位充足，住户可在地下一层通过多个电梯直接上升到达住室。由浙江东阳三建承建。监理单位： 徐州建设监理有限公司
时代小商品城引进义乌小商品城商业模式。
徐州时代小商品城总建筑面积16300㎡，主体建筑三层，商铺数量700多个。 目前招商优惠政策：主力内商铺面积10-20平米，租金范围每平方米每月30-80元。
2.估价对象房屋概况及权属状况
估价对象建于2008年6月，经现场查勘为十成新，钢混结构，建筑物总层数为十五层，估价对象为1—8，用途为商业。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修。
目前所有权人尚未领取《房屋所有权证》，根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》，估价对象为时代广场部分项目房地产，本次评估面积为50422平方米。 3.估价对象土地概况及权属状况
徐州时代房地产置业有限公司于2006年04月05日取得徐州市民主路5号地块的《国有土地使用证》，证号为徐土国用（2006）第01509号，地号：02-07-12-0070，土地登记用途为商业、住宅、办公，土地使用权面积为9600㎡，土地权属性质为国有出让土地使用权，土地使用权出让年限：商业用地份额用地50年，自出让人向受让人交付土地之日起算。该地块于2002年07月12日取得《建设用地规划许可证》。 4.区域概况
4.1地理位置
估价对象位于徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场。
4.2交通状况
估价对象附近有游2、23、14、605、8、105、68、18等公交线路，距离最近的公交站约100米，交通十分便捷。
4.3商业繁华度
估价对象地处徐州市商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的宣武市场，商业繁华度较高。
4.4公用基础设施 估价对象所处区域有
小区内部配套:电话、宽带、闭路电视线路、管道煤气、供暖系统直接入户
中小学:民主路小学、青年路小学、公园巷小学、解放路小学、 徐州高级中学、徐州四中、徐州九中
综合商场:宣武市场 花鸟市场 纺织品批发市场 邮局:邮政所
银行:中国农业银行 中国工商银行 医院:徐州妇幼保健医院 4.5环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。 四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 五、估价时点
二○一一年六月六日 六、价值定义
估价对象在估价时点满足各项假设限制条件下的公开市场价值 七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》 2.《中华人民共和国土地管理法》
3. 建设部发建标[1999]48号《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》 4.《中华人民共和国担保法》 5.《城市房地产抵押管理办法》 6.《房地产抵押评估指导意见》
7. 《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》、《委托方营业执照》复印件 8. 估价对象现场勘察记录
9. 委托方提供的与本次估价相关的资料
10. 本估价机构及估价人员掌握的房地产市场相关资料
八、估价原则
房地产抵押估价应当遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则
在估价过程中遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则、估价时点原则。
1、合法原则
房地产估价应当以估价对象在合法使用，合法交易、合法处置等为前提下
进行估价。
2、最高最佳使用原则
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使
用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
3、替代原则
要考虑同一市场下相同物品具有相同市场价值的经济原理，在同等条件下对
估价对象的结果不得明显偏离类似房地产的正常价格。
4、估价时点原则
估价结果必须为估价时点客观合理价格，同时此估价结果的应用必须受估
价时点的限制。
5、谨慎原则
谨慎原则是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定
性因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
九、估价方法
房地产估价常用的方法有市场比较法、成本法、收益法和假设开发法等几种
方法。
通过对估价对象的特点和类似地区的房地产市场进行调查分析，估价对象类
似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，可以从可比实例的成交价格修正得出估价对象的比准价格，因此确定市场比较法作为其中一种评估方法。
通过估价师对市场的调查，能够收集到较为完整的房地产建造成本资料，且
运用成本法能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次估价的另一种方法。
市场比较法，是在求取一宗待估房地产价格时，依据替代原理，将待估房地
产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估房地产在估价时点的正常合理价格。
市场比较法技术路线：
1、在类似地区调查类似房地产的交易情况，选取三个近期的交易案例作为
可比实例；
2、通过对可比实例的成交价格修正求得估价对象的比准价格。
成本法，是求取估价对象在估价时点地重置价格或重建价格，扣除折旧，以
此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，由于估价对象为在建工程，故不考虑折旧影响。即：估价对象价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费。
技术路线：
1、求取土地价值
2、 求取房产价值
2.1 求取房屋重置价格：包括前期费用、建安费用、政府规费、管理费、
利息、利润、销售税费
2.2 求取房产价值
3、 求得估价对象积算价值
房地产价值=土地价值+房产价值
十、估价结果
我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价
目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2008年11月06日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币估价对象最终价格为人民币114815为人民币壹壹肆捌壹伍。（四舍五入，取整至万元）
十一、估价报告编制人员
房地产估价师：
项目负责人：
十二、估价作业日期
2011年06月01日至2011年06月10日
十三、估价报告有效期
根据南京市房地产市场行情综合分析，本估价报告的有效期为一年，随着时
间的推移及市场情况的变化，该房地产的价值应做相应调整甚至重估。
十四、未来市场风险分析
虽然目前房地产市场正处在调整阶段，房地产价格有所松动，但商业房地产
市场近期内风险不会很大。
十五、变现能力分析
变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将
抵押房地产转换为现金的可能性。
（1）估价对象目前作为商业用房使用，法定用途为商业，根据估价对象实
际情况，估价对象可分割转让。
（2）假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、
潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，其最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度为大约为10%-15%。
（3）假定在估价时点拍卖或者变卖时，其变现的时间长短以及费用、税金
的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关，一般来说，以拍卖方式处置房地产时，变现时间短，但变现价格一般较低，变现成本高。在按合法程序处置标的物时所发生的费用一般包括：诉讼费、保全费、司法鉴定（评估）费、执行费、拍卖时发生的公告费、佣金、成交后办理相关手续时卖方应承担的费用、适量的不可预见费等。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1.项目概况
项目位处徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场，周边商业气息浓厚，交通便捷。用地面积9600平方米，总建筑面积50422平方米。主要有3块组成，地上3层以上由3栋高层板式楼组成，为办公室公寓，下面3层商业用房。在3楼平台上为屋顶景观花园。
A座15层一共是两单元，一单元两户，面积103㎡—147㎡，户型为两室两厅
一卫和三室两厅两卫。
B座17层四部电梯，层高2.8米,面积28㎡—55㎡，其中不仅有精装修的房子
还有毛坯房。
C座30层两梯四户，层高3米。面积在101㎡—195㎡。户型为两室到四室。
该座为纯办公楼。16层有195㎡的户型，16-30层为134㎡的户型。
2007年10月15日A座、B座楼体全面完成封顶。
小区实行封闭式管理、智能化管理，为居家安全提供保障。车位充足，住户可在地下一层通过多个电梯直接上升到达住室。由浙江东阳三建承建。监理单位： 徐州建设监理有限公司
时代小商品城引进义乌小商品城商业模式。
徐州时代小商品城总建筑面积16300㎡，主体建筑三层，商铺数量700多个。 目前招商优惠政策：主力内商铺面积10-20平米，租金范围每平方米每月30-80元。
二、区域因素分析
1.地理位置
估价对象徐州市云龙区中心地带，西沿民主南路，东北紧邻宣武市场。
2.交通状况
估价对象附近游2、23、14、605、8、105、68、18等公交线路，距离最近的公交站约100米，交通十分便捷。
3.商业繁华度
估价对象地处徐州市商务区的核心地段，东面是省市政府全力打造的宣武市场，商业繁华度较高。
4.公用基础设施
估价对象所处区域有小区内部配套:电话、宽带、闭路电视线路、管道煤气、供暖系统直接入户
中小学:民主路小学、青年路小学、公园巷小学、解放路小学、 徐州高级中学、徐州四中、徐州九中
综合商场:宣武市场 花鸟市场 纺织品批发市场
邮局:邮政所
银行:中国农业银行 中国工商银行
医院:徐州妇幼保健医院
5.环境质量
估价对象所在区域景观环境较好，该区域适合商业、办公。
三、市场背景分析
1. 徐州市房地产市场运行情况
（一）房地产投资增速大幅回落
2010一季度，全市共完成房地产开发投资18.3亿元，与去年同期相比增长
8.99%，增幅下降31.81个百分点；其中住宅投资14.4亿元，同比增长0.84%，
增幅下降52.87个百分点，这说明我市的房地产市场投资在进一步萎缩，市场的潜在供应能力下降。
（二）商品房、商品住宅供应量基本稳定，但主城区供应量出现负增长
一季度，徐州市批准预售项目72个，套数14588套，建筑面积141.79万平方米，同比上升13.12%；其中商品住宅批准预售套数9626套，建筑面积108.68万平方米，同比上升15.76%。
市区（含贾汪区）商品房批准销售项目22个，商品房批准销售套数6696套，建筑面积共计56.34万平方米，同比下降12.23%，其中住宅批准预售套数4444套，建筑面积共计45.66万平方米，同比增加2.65%。如果剔除贾汪区的3个批准预售项目（276套、1.78万平方米），则一季度徐州市主城区商品房、商品住宅供应量均出现负增长。
（三）销售价格小幅波动，商品房、商品住房成交量大幅回升
1-3月份，徐州市（含六县）商品房成交均价分别为3178、2962、3100元/平方米；其中住宅成交均价分别为2688、2723、2946元/平方米。一季度，全市商品房销售套数12137套，销售建筑面积118.28万平方米，同比去年同期上升63.42%；其中商品住宅销售套数9372套，销售建筑面积103.26万平方米，同比去年同期上升68.34%。
如果扣除春节假日因素，1季度我市商品房日均成交146套，远高于2006、2008年的日均成交套数，接近2007年的日均成交套数。尤其是3月初以来，市场成交较为活跃，其中3月18日成交241套，创今年以来单日成交量的最高纪录。
（四）市区二手房成交量上涨明显
一季度，受二手房交易税费下调影响，徐州市区二手房销售套数为1758套，销售面积为15.31万平方米，同比上升59.48%；其中二手住房销售套数为1651
套，销售面积为12.88万平方米，同比上升44.56%（见图2）。
（五）土地市场以商业、住宅混合用地为主，成交锐减
一季度，徐州市区成交土地4宗，成交面积15.82万方米，成交金额2.27亿元，成交面积仅相当于去年同期的22%。从土地挂牌情况来看，1季度土地市场挂牌节奏缓慢，仅挂牌3宗，而去年同期挂牌5宗；从成交地块使用性质来看，1季度成交的4宗地块以商业、住宅混合类用地性质为主。
二、徐州市房地产金融运行情况
（一）房地产贷款增速低位徘徊
3月末，全市房地产各项贷款余额为197.33亿元，比去年同期增长18.59%，增幅下降12.91个百分点；比年初增加21.04亿元，仅占本季度人民币贷款增量
的7%。在人民币贷款增速强劲反弹情况下，房地产贷款增速依旧低迷（见图3）。
（二）房地产开发贷款持续负增长，个人住房贷款增幅止跌回升
3月末，徐州市房地产开发贷款余额为50.44亿元，比去年同期下降3.31亿元，同比下降5.39%；个人购房贷款余额70.89亿元，同比多增4.45亿元，同比增长8.18%（见图4）。
（三）受政策利好影响，公积金贷款增速触底反弹
3月末，全市住房公积金贷款余额49.62亿元，比年初增加2.61亿元，增长
5.56%，比去年同期增加3.50亿元，增幅为7.59%。从图5可见，公积金贷款增速从2008年1月开始持续下降，2008年12月触底后，今年一季度反弹上升，其主要原因是我市2008年11月出台了4项新规定，从降低首付比例、提高贷款上限、扩大测算倍数、推行商业性贷款转公积金贷款等方面对公积金贷款客户给予优惠。
（四）商业性个人住房贷款优惠利率执行情况较好
目前，徐州市各金融机构对首次利用贷款购买普通自住房的增量客户，均已按房贷新政的要求执行，存量房贷优惠利率的执行也进展迅速。3月末，全市按照基准利率0.7折至0.85折执行优惠利率的商业性个人住房贷款余额为59.86亿元，占全部商业性个人住房贷款余额的84.30%。
（五）房地产信贷款质量持续好转
3月末，徐州市金融机构自营性房地产贷款不良额为2.86亿元（五级分类口径），不良率为1.98％，较去年末下降了0.51个百分点，主要由于本季度金融机构收回了2381万次级住房开发贷款，目前开发贷款不良率为4.6％，比上一季度下降了1.42个百分点。个人住房贷款质量稳定，3月末个人住房贷款不良率仅为0.85％。
三、趋势预测及需要关注的问题
尽管各项调控政策对市场信心的稳定具有积极作用，但居民对未来经济前景的忧虑及房价下跌的心理预期总体并未改变，房地产市场走势仍存在较大不确定性。从长远看潜在风险仍未得到充分释放，银行信贷仍面临一定压力，个别开发商资金压力较大，目前基本面还不容乐观，市场走势尚不明朗。
（一）经济环境仍然严峻，房地产市场总体低迷态势仍有可能延续
国际金融危机处于持续蔓延态势，国内房地产市场虽有一定幅度的回暖，但是未来趋势难以判断，如果周边城市房地产市场再度走低，势必会对徐州楼市产生传导效应。
（二）徐州市住房价格呈刚性态势，开发商与消费者仍将持续博弈
徐州市居民购房以自住为主，投机性购房比例较小，房价虚高程度远低于沿海发达地区，另外土地、资金等成本刚性较强，开发商公开大幅降价的可能性较
小，因此买卖双方围绕着房价的博弈还将持续下去。
（三）政策的持续性效果，尚需较长时间佐证
国家和地方政府近期针对房地产市场出台了一系列刺激措施，税费减免、按揭利率降低对促进住房销售起到了一定作用，但政策效应究竟能持续多久尚难确定，因为楼市的健康发展最终取决于消费者的真实有效需求。
（四）部分房地产开发企业资金链趋紧，开发贷款面临违约风险
若房地产市场再度回调下行，将对部分开发企业资金链带来严峻的考验，个别企业的开发贷款可能难以如期归还，倒逼金融机构采取贷款展期等方式进行缓冲，对贷款质量形成冲击。如中住佳展地产（徐州）有限公司，徐州市农行对其泉山森林海项目发放贷款2.2亿元，但由于该公司销售情况不理想，且股东方信用评级大幅下降，导致该行贷款出现潜在风险。
四、对促进房地产市场健康平稳发展的相关建议
（一）政府方面，一是增强房地产市场发展信心，促进房地产市场稳定健康发展，通过新闻宣传和降低交易费用等形式提振消费者对房地产市场发展信心。要引导广大居民适度消费、梯度消费；二是引导住房需求，调整供应结构，发展节能省地环保型住宅。要坚持从现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，加大调整住房供应结构力度。要鼓励开发企业开发建设节能省地环保型住宅，提高住宅品质，完善发展节能省地环保型住宅建设的配套政策；三是加大保障性住房供应力度，提高住房货币补贴标准，通过购买商品房增加廉租房供应量解决低收入人群住房问题，对目前商品住房存量进行消化。
（二）金融机构方面，一是密切关注房地产行业发展，关注借款企业及个人状况，严格控制贷款风险；二是支持房地产企业合理融资需求，加大对中低价位、
中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，加大对节能环保型住宅项目的支持，支持重点房地产企业发展，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，推进房地产金融产品创新，拓宽房地产融资渠道。三是灵活运用利率定价机制引导房地产开发企业加大对保障性住房的建设力度
（三）房地产企业方面，一是不要盲目扩大投资规模，要加强内部管理，控制企业的生产经营成本；二是要关注国家和地方政府政策，合理开发土地，加大力度开发环保节能型住宅，密切关注市场，适时调整营销策略，控制经营风险。三是要严格按照套型建筑面积90平米以下住房面积所占比重不低于开发建设总面积70%的要求，切实调整住房建设结构，合理定价，诚信经营。
六、估价测算过程
（一）采用成本法进行测算 1.土地采用市场比较法 1.1比较实例选择
通过调查分析，选择了近期发生交易的与待估宗地条件类似的3个比较案例，具体选择原则和案例条件描述如下： 选择案例原则如下：
1.1.1与待估宗地属同一供需圈 1.1.2与待估宗地用途应相同或相近 1.1.3与待估宗地的交易类型相同或相似 1.1.4与待估宗地的估价基准日应接近
1.1.5交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易。 实例A：华隆财富大厦
财富大厦位于徐州市淮海西路29号（苏源大酒店东侧），城市主干线——淮海路、中山路交汇地段。地块为商业用地，用地面积2865.33平方米，所在区域
商业繁华程度较好，道路通达度优，交通便利度优，环境质量优。2005年9月23日宗地基础设施开发程度达到宗地外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地挂牌出让价格为10356元/㎡。 实例B: 天成国际广场
天成国际广场位于徐州市第一核心商圈彭城广场核心地带，淮海路、彭城路、青年路、百年大同街交汇处，是徐州中心商圈市政五大重点建设项目之一。占据核心商圈的商业核心。用地总面积为12747.7平方米。2005年09月10日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地红线内土地平整的挂牌出让价格为12087元/㎡。
实例C：地王大厦
解放南路景观商业街的东侧原海郑路小学，南邻美国大型零售企业沃尔玛超市，西靠戏马台景区和商贾云集的户部山商业步行街，东面紧邻徐州有名的商贸区宣武市场和上海服饰城，北侧为可供市民休闲、游玩的快哉亭公园。用地总面积为5756平方米；2008年11月23日宗地基础设施开发程度达到宗地红线外“六通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气)，宗地红线内土地平整的挂牌出让价格为14660元/㎡。
1.2编制比较因素条件说明表，估价对象与比较实例的比较因素条件详述见表4。
表4 比较因素条件说明表
1.3比较因素条件指标说明表编制
本次评估运用市场比较法时所选择的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由房地产估价师根据市场交易情况，确定本次运用市场比较法测算租金时所选择的相应的比较因素指标说明表编制依据。
表5 比较因素条件指标说明表
1.4编制比较因素条件指数表
根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。详见表6。
表
比较因素条件指数表
1.5 编制因素比较修正系数表
根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表7。
表
因素比较修正系数表估价对象土地取得成本为：20021元/㎡×50422㎡=100953.25万元 2．建筑物重置价通常采用成本积算法求取。
建筑物重置价内涵包括建筑物开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。
2.1开发成本由前期工程费、建安工程造价、附属公共配套设施费、公共基础设施费、代收费用(政策性收费)构成。
（1）建安工程费：
根据建筑工程概预算定额标准，类似于估价对象的建筑结构项目，建成后的地上建安工程费为1200元/㎡，估价对象商业已全部建成。
根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，根据委托方提供的资料和房地产估价师现场勘查，估价对象所在的商业部分已完成竣工验收，室内无装修，无设施设备。
故估价对象房屋建安工程费为： 1200元/㎡×50422㎡=6050.64万元
（2）前期工程费：包括可行性研究、规划、勘察、设计及“六通”的费用，评
估中以适当的比例确定前期费用为建安工程造价的10%，
则前期工程费为： 6050.64万元×10%=605.06万元
（3）附属公共配套设施费：包括列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施
工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。宗地红线内附属公共配套设施费用按建筑面积计需120.00元/m2， 则附属公共配套费为：120元/m2×50422 m2=605.06万元
（4）公共基础设施费：包括开发项目内直接为商品房配套建设的照明、绿化、
环卫等公共基础设施费用。宗地红线内公共基础设施费用按建筑面积计需200.00元/m2，则公共基础设施费为：200元/㎡×50422 m2=1008.44万元
（5）政策性收费：按建筑面积131.3元/平方米计算，根据徐州市物价、徐州市
财政局关于转发《省物价局、省财政厅关于调整南京市城市市政公用基础设施配套费的批复》的通知,确定代收费用(政策性收费)：市政公用基础设施配套费120元/m2；白蚁防治费1.5元/ m2；教育地方附加费10.0元/ m2；散装水泥基金2元/m2；新型墙体材料专项基金8元/m2；即：131.3元/㎡×50422㎡=662.04万元
开发成本=6050.64万元+605.06万元+605.06万元+1008.44万元+662.04万元=8931.24万元
2.2管理费用
该项费用是指在建设施工过程中的发生的管理费，包括人员工资、福利等，该项费用按建造成本费用的5%，则管理费为： 管理费用=（土地成本+开发成本）×管理费率=（100953.25万元+8931.24万元）×5%=5494.22万元
2.3投资利息
投资利息：按建筑物投资额和合理的建造期限及现时资金社会一般无风险收益确定并假定资金均匀投入，按工程计算期1年与银行利息（一年期贷款利率为6.66%）计。则投资利息为：100953.25万元×[(1+6.66%)1-1] +（8931.24万元+5494.22万元）×[(1+6.66%)0.5-1] =7196.12万元
2.4投资利润
是以一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均利润率，利润率取40%。投资利润为：
投资利润=（土地成本+开发成本+管理费用+投资利息）×利润率 =（100953.25万元+8931.24万元+5494.22万元+7196.12万元）×0.4 =49029.93万元
2.5销售税费
营业税、城市建设维护费、教育附加费、按销售价格的5.55%计，则销售税费为：
销售税费=（100953.25万元+8931.24万元+5494.22万元+7196.12万元+49029.93万元）×0.0555 =9524.06万元
2.6估价对象价值=土地成本+开发成本+管理费用+投资利息+投资利润+销售税费
V=100953.25万元+8931.24万元+5494.22万元+7196.12万元+49029.93万元
+9524.06万元=181128.8万元 （二）采用市场比较法测算： 1、估价对象第一层测算过程
比较法即选取同一供需圈内三个近期成交的类似用途房地产交易案例进行交易情况、时间因素、区域因素、个别因素修正，求取估价对象价格。 1）选取可比实例
针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。
案例A：位于淮海西路，钢混结构，建筑面积为145m2，商业用途。2008年10月的一层均价为30613元/ m2。
案例B：位于解放南路，钢混结构，建筑面积为131m2,商业用途。2008年9月的市场均价为30388元/ m2。
案例C：位于民主路，钢混结构，建筑面积为123m2,商业用途。2008年9月的市场均价为30571元/ m2。
2）编制比较因素条件说明表 表2 比较因素条件说明表
4）根据因素比较表进行价格修正及评估测算
价格修正及测算表
5）计算结果
6）估价对象第一层评估单价为30722元/㎡。
7）估价对象第一层评估总价为30722元/㎡×3103.11㎡=9533.37万元。 2、估价对象第二层测算过程
1）根据徐州市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第二层租金为第一层的80%-90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。 2）市场比较法测算估价对象第二层单价：30722元/㎡×80%=24578元/㎡ 3）市场比较法测算估价对象第二层总价：24578元/㎡×5867.28㎡=14420.60万元
3、估价对象第三层测算过程
1）根据徐州市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第三层租金为第一层的70%-80%，本次评估第三层租金取第一层的70%。 2）市场比较法测算估价对象第三层单价：30722元/㎡×70%=21505元/㎡ 3）市场比较法测算估价对象第三层总价：21505元/㎡×6845.20㎡=14720.60万元
4、估价对象第四层测算过程
1）根据南京市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第四层租金为第一层的65%-70%，本次评估第四层租金取第一层的65%。 2）市场比较法测算估价对象第四层单价：30722元/㎡×65%=19969元/㎡
3）市场比较法测算估价对象第四层总价：19969元/㎡×6873.05㎡=13725.00万元
5、估价对象第五层测算过程
1）根据徐州市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第五层租金为第一层的60%-70%，本次评估第五层租金取第一层的60%。 2）市场比较法测算估价对象第五层单价：30722元/㎡×60%=18433元/㎡ 3）市场比较法测算估价对象第五层总价：18433元/㎡×6230.47㎡=11484.63万元
6、估价对象第六层测算过程
1）根据南京市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第六层租金为第一层的55%-65%，本次评估第六层租金取第一层的55%。 2）市场比较法测算估价对象第六层单价：30722元/㎡×55%=16897元/㎡ 3）市场比较法测算估价对象第六层总价：16897元/㎡×2072.75㎡=3502.33万元 7、估价对象第七层测算过程
1）根据徐州市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，商场类房地产第七层租金为第一层的50%-60%，本次评估第七层租金取第一层的50%。 2）市场比较法测算估价对象第七层单价为：30722元/㎡×50%=15361元/㎡ 3）市场比较法测算估价对象第七层总价为：15361元/㎡×1492.3㎡=2292.32万元
8、估价对象第八层测算过程
1）根据徐州市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，本次评估第七层租金取第一层的45%。
2）市场比较法测算估价对象第七层单价为：30722元/㎡×45%=13824元/㎡ 3）市场比较法测算估价对象第七层总价为：13824元/㎡×1092.3㎡=1510.32万
元
估价对象总价值=9533.37万元+14420.60万元+14720.60万元+13725.00万元+11484.63万元+3502.33万元+2292.32万元+1510.32万=48503.17万元
各层评估价格详细说明表
七、估价结果确定
根据估价师经验，采用市场比较法和成本法评估的结果相差较大。采用市场比较法评估依据的基础资料详实，评估结果客观可靠。成本法以成本累加为评估途径，成本低并不一定表明效用和价值低，因此成本法结果仅作参考，本次评估以市场比较法评估结果为最终结果，即估价对象最终价格为人民币114815为人民币壹壹肆捌壹伍
附 件
1. 估价对象《国有土地使用证》复印件 2. 估价对象《商品房预售许可证》复印件3. 估价对象《商品房抵押窗口表》复印件4. 估价对象《土地出让合同》复印件 5.《建设用地规划许可证》复印件 6.《单位工程竣工验收证明书》复印件 7. 委托方营业执照复印件 8. 估价方营业执照复印件 9. 估价方资质证书复印件 10.估价师资格证书复印件