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商业银行面临的房地产市场风险
□
庞正阳
及其化解
摘
要房地产市场的迅速发展，房地产开发投资和信
贷业务成为银行效益新的增长点，但随着房地产市场调整风险不断加大，银行业和房地产面临着前所未有的压力，因此如何把握好住房信贷业务的整体发展节奏和配
置结构，通过积极的管理手段来规避风险，是当前急需解决的问题。
关键词商业银行管理住房信贷风险防范
中图分类号：F832．479
文献标识码：A
近年来，我国房地产市场迅速发展，房地产开发投资和信贷业务成为经济发展和银行效益新的增长点。但从国外房地产发展历史来看，一旦房地产泡沫破灭将会导致银行业经营危机，进而也会影响整个国民经济的稳定运行。
一、国外房地产泡沫破灭导致银行业经营危机
（一）美国20世纪80年代房地产泡沫危机。
20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。里根总统为振兴经济对房地产实行税收优惠政策，从而刺激了房地产的快速发展。80年代中期，由于房价的迅速上涨，银行在房地产部门的资产迅速增加，到1989年底商业银行的房地产贷款占贷款总额的比例接近40%。但随着房地产市场的逆转和房价的回落，银行的房地产价值和抵押贷款资产价值迅速下降，房地产信贷风险骤然恶化，房地产不良贷款剧增。至2007年爆发了严重的次贷危机，两家政府支持的超大型房地产贷款机构——房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）突现危机，使美国的金融业陷入了一个难以自拔的泥潭。
（二）日本20世纪80年代房地产泡沫危机。
始于20世纪80年代中后期的日本房地产泡沫在90年代初最终破灭，给日本国民经济的发展造成了灾难性的后果。其房地产泡沫危机的原因主要是：1．大量游资投向房地产业。1985年后，日本长期的低贴现率导致货币供应量不断扩张，超过实际经济需求，导致部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产和股票投资的资金来源，推动资产价格不断上涨。2．大量信贷资金投向房地产业。1987年房地产抵押贷款占全国银行贷款总额的17%，到1992年3月末这一比例增加到35．5%。此外，一些由日本财政支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价
4决策&信息（下半月刊
）
2008年第7期总第43期
格不断上扬。3．很多企业把富余资金用于房地产投机。
（三）1997年东亚及东南亚地区房地产泡沫危机。由于东亚及东南亚国家和地区资本市场不发达，银行的信贷评估和内控体系不健全，银行偏好于以房地产为主要抵押物发放抵押贷款，因此金融资本高度集中在房地产业。1997年，中国香港、马来西亚、泰国、新加坡等四国和地区的房地产贷款占其贷款总额的比例均超过了30%，导致资产价格飞速上涨，使房地产市场积聚了大量的泡沫。伴随着1997年前后严峻的出口形势，大量外资开始撤资，房地产价格下跌压力骤然加剧，银行的不良资产猛增，房地产泡沫终于破灭。
二、当前我国商业银行面临的房地产市场风险
在房地产信贷业务和房地产资产价格过快增长的背景下，风险正在逐步积累。商业银行面临的房地产市场风险具体表现在以下三个方面：
（一）商品房成交量大幅萎缩加大了房地产开发贷款风险。2008年上半年，全国商品房施工面积212660．5万平方米，增长24．1%。其中，新开工面积53472．8万平方米，同比增长19．1%；竣工面积16920．3万平方米，同比增长13．8%。与房地产投资供给增长形成鲜明对比的是，商品房销售面积却大幅下滑。2008年1-6月，全国商品房销售面积25892．6万平方米，同比下降7．2%；商品房销售额10325．4亿元，同比下降3%。其中1-5月40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24．9%、20．9%。截至8月底，全国商品房空置面积已达1．3万亿平方米，同比增长8．7％。(见表1)
表1近年来全国商品房竣工销售情况
2005年2006年
2007年2008年1-6月数额同比增数额数额
数额同比增数额同比增（万平米长
（万平（%）
（万平长
（万平长
方、亿（%）米方、米方、（%）米方、（%）
元）
亿元）亿元）亿元）施工164445.0
17.1194090.2
17.1235881.6
21.5212660.5
24.1面积
其中：66840.010.6
78131.4
15.1
94590.2
19.4
53472.8
19.1
新开工面积竣工面48792.5
14.9
53019.4
-0.6
58235.9
9.8
16920.3
13.8
积销售面55769.1
60628.1
8.7
76192.7
25.7
25892.6
-7.2
积商品房18080.3
20509.7
12.1
29603.9
44.3
10325.4
-3.0
销售额