广东华商律师事务所关于
《深圳市城市更新办法实施细则》的解读
一、《深圳市城市更新办法实施细则》的亮点解读
1、坚持并强调市场化运作，辅以政府组织实施及项目监管；
《实施细则》在《更新办法》规定的“政府引导、市场运作”基础之上，继续坚持并强调市场化运作原则，如在《实施细则》第六条中鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持，在市场化原则下，将城市更新与金融市场紧密结合，并与深圳市2010年以来构建的投融资平台相结合。与此同时在《实施细则》第三十三条中规定拆除重建类城市更新项目的实施方式，以市场化实施为主，单列政府组织实施方式，并在“政府组织实施”一节对此详细规定。为了保障城市更新项目的顺利实施，《实施细则》专门规定了“项目监管”一章。
以上措施充分调动各方积极性，形成“市场、政府、业主”三方共同参与的实施机制和利益平衡的三赢局面。
2、合理衔接历史遗留违法建筑处理、国有土地上房屋征收与补偿、土地整备、旧城旧村改造、零散危房改造政策，《实施细则》中将城市更新实施中遇到的各类土地问题处理政策、新旧政策合理衔接，形成完整的体系，使各类问题的处理有章可循、有法可依。
3、对症下药，对《更新办法》实施后的重大问题有针对性地提出解决方案。 《更新办法》实施后，在拆除重建类城市更新实施实践中，尤其是在旧住宅区的更新改造中出现了混乱情况。《实施细则》规定以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门进行计划申报，公开选择市场主体。不再允许开发商自发进驻小区设立各类"改造办公室"、私自发布公告、进行意愿征集、
签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。
二、城市更新政策法规体系健全的意义
《更新办法》、《实施细则》以及深圳市规划和国土资源委员会、各区政府在城市更新实施过程中制定的规范性文件，形成了深圳市完整的城市更新政策法规体系，也是全国范围内第一个完整的城市更新政策法律体系，创新了旧城改造模式。随着我国城镇化进程的推进，由于土地资源的稀缺性，新增大量的建设用地必将受到很大程度的制约，各大城市也在积极探索存量土地盘活模式，相比如北京、昆明等地的旧城改造，广州为核心的“三旧”改造，深圳市的城市更新政策体系更加全面完整、更加市场化、创新化，在邓小平南巡讲话20周年之际公布具有深圳特色的《实施细则》更是印证了深圳特区之特，敢为天下先！
《实施细则》的公布实施，城市更新政策体系的健全，对于房地产市场、房地产开发商、深圳居民而已都是利好消息。
首先，城市更新政策体系的健全，让城市更新“有法可依、有章可循”，哪些项目可以纳入城市更新计划内，有了明确的标准，城市更新市场也将更加有序、规范。完整的一套政策规章体系可以让城市更新项目的实施像做企业上市一样。
其次，政策明朗化有利于有志于城市更新项目的开发商有了方向感，清晰地知道如何发展，比如对于旧住宅方面的城市更新项目可能就要改变策略了，转而将较多精力放在其他类型的城市更新项目方面。
第三，存量土地的入市，也使深圳本土开发商或者具有综合运营能力的大型国有开发商有机会进入或者扩大其在大陆房地产发源地深圳的市场份额，如华润置地的大冲城市更新项目、保利的南山项目、海航集团的南联项目、金稻田项目等等。
第四，对于在深圳市持有存量土地，可能实施城市更新项目的上市房地产公司或者其他上市公司，更是利好消息，该类公司可以通过权利主体自行实施模式消化其持有的存量土地，增加收益。
第五，大量的城市更新项目可能入市，对于深圳居民、潜在的购房者也是利好消息，城市更新项目多处于位置较好地段，这些项目的入市可以增加购房者选择。