专项物业维修资金归集和使用上的权益平衡
摘要: 专项物业维修资金制度是我国物业法律制度的重要组成部分, 该制度的建立和运作尚处于初级阶段, 需要随着实践的发展而不断发展和完善。专项物业维修资金制度的核心内容就是资金的归集和使用等, 既涉及业主之间的复杂的权益平衡问题, 又涉及政府在社会公共问题上的治理以及与私人自治权益协调平衡的问题。因此, 专项物业维修资金制度要进一步发展完善, 以引导规范和平衡协调各方的权益关系等。同时, 专项物业维修资金制度需要充分考虑风险社会的各种特殊情形, 建立相应的风险预防和应对的制度规范。
关键词: 维修资金; 物业; 业主; 权益平衡
一、政府的治理介入与业主自治权益的平衡
( 一) 政府治理介入的原因及其必要性
专项物业维修资金所涉及的是业主私有财产的维修和更新、改造问题, 原则上, 其归集和使用属于业主的私人自治领域, 国家不应也无需介入和干预。然而, 业主自治由于受到诸多因素的影响和制约而难以有效运行。
首先, 专项物业维修资金的归集和使用明显存在着类似公共物品在供给上的特点和困境。
“ 在特定物业管理区域内, 每个人从自身利益出发, 都会隐藏或者低报自己对公共物品的偏好程度, 从而达到不付成本或者少付成本而享受公共物品的目的, 这就是 搭便车”现象。所有个体都寄希望于让别人来生产公共物品, 自己来享受, 其结果可能是谁也不生产 。显然, 单纯依靠业主的自发行动来完成专项物业维修资金的归集和使用是很困难的。其次, 在具体的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造问题上, 各个业主所面临的利益影响往往是不同的, 因此, 各自的态度、意见可能难以整合统一。再次, 专项物业维修资金的自行归集和使用是以业主具备较高的自治能力、共识观念等为基础的, 但现实的情形却是,业主的自治意识和能力总体上尚处于较低层次,业主个体之间也处于参差不齐的状态。如果没有政府的介入干预, 维修资金的归集和使用必然要在业主之间进行不断地博弈协商, 这显然需要耗费一定的成本和代价, 包括物质和非物质层面的成本与付出, 其中, 时间、精力等付出是很多业主难以承受的。正是由于完全的私人自治存在着明显的缺陷与困难, 政府的介入干预才有了必要和可能, 即针对私人自治的局限所在恰当地提供相关的制度供给和治理服务。
( 二) 政府治理介入与私人自治权益的协调整合
政府治理介入虽然有其必要性和正当性, 但同时也可能因此损害专项物业维修资金上的私人自治权益。之所以发生私人自治权益受到影响或损害的情形, 有的是由于治理者在主观上追求私利, 有的是在客观上缺乏合理有效的治理原
则和方法等。因此, 为了充分保障专项物业维修资金的私人自治权益, 实现政府治理介入与私人自治权益的协调平衡, “ 国家追求、实现公益的行为, 必须在社会的个人凭自己的努力都无法获得利益,也因此使公益无法获得时, 方得为之, 故而是一种次要性的补助性质的辅助行为”。这实际上也就是政府介入干预和业主自治权益保持平衡的基本原则, 在此基础上, 政府应当提供关键的监管治理服务和指导。
首先, 针对维修资金在具体使用及其监督制约上的行动困境等, 维修资金的信息公开与透明应当构成监管治理服务和指导的重要手段和内容。2008 年12 月30 日, 上海市物业管理行政事务中心为进一步规范公有住房售后三项维修资金账目公布, 更好地落实业主的知情权和监督权, 设计推出了“三项维修资金”分摊新版软件系统。2009 年1 月4 日, 深圳市专项物业维修资金信息管理系统成功上线, 为深圳市专项物业维修资金的管理和使用及其内容公开披露提供了科学、便
捷的信息平台。2009 年7 月1 日, 北京市专项维修资金管理系统完成升级改造并开通运行。由政府建立的信息公开与透明机制为维修资金的监管提供了有效而无偿的制度供给与治理服务, 因而可以有效地克服私人自治上的监督困境。业主可以通过信息公开与透明机制平台便捷地进行监督管理, 政府本身也可以据此向业主提供进一步的支持、帮助、指导以及必要的强制监管干预, 以弥补私人自治监督在力量和能力以及意愿上的不足。同时, 信息公开与透明机制平台也是一个维修使用范例的扩展与整合平台, 通过丰富的维修使用上的实证信息, 业主可以在分析、比较中形成客观合理的观念和行动。
二、维修资金归集上的权益平衡
“在一栋区分所有建筑物上, 其所有人往往为数十人、数百人, 甚至上千人。每个所有人对其建筑物专有部分享有专有所有权、对共用部分享有共有持分权、对建筑物的管理维护和修缮等享有成员权。此种错综复杂的关系与一般建筑物的所有和共有关系明显不同” 。因此, 在专项维修资金的统一归集方面, 业主之间的权益关系应当维持一种公平均衡的状态, 以形成公正合理的物业和谐秩序。
( 一) 原有资金归集原则所致权益失衡的成因
在专项维修资金的统一归集方面, 1998 年《住宅共用部分、共用设施设备维修基金管理办法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该说, 在商品房市场发展的初期, 这样的统一归集标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。因为在商品房发展初期, 同一地域范围内商品房的价格差异不大, 不会出现业主因为房价悬殊而承担悬殊的维修资金交纳责任。同时, 在商品房市场
发展的初期, 商品房的售价与其建安成本价之间没有较大的悬殊, 而专项维修资金的首期归集是以物业共用部分、共用设施设备的重置成本为客观依据和正当理由的, 因此, 按照房价的一定比例来统一归集维修资金尚不至于失去正当合理性,也不致给业主造成过大的经济负担。但随着商品房市场的不断发展, 情况发
生了很大的变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价格开始出现明显差异, 而住宅小区内的商铺与住宅的价格更是相差悬殊。就住宅而言, 其价格差异源自多种因素, 如不同地块的竞标价格、地段、楼层、朝向、景观等许多与物业维修无关的因素, 还有如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款以及社会关系因素等都会造成最终实际成交的销售价格差异。甚至“ 同一个楼盘在不同的时间购买, 每平方米价格相差几百元甚至上千元, 如果按购房款来交存维修资金, 就会造成同一单元相同面积的房子, 因购买时间不同, 所交的维修资金金额不同, 这样会人为地造成业主之间的不公平” 。总之, 按房价一定比例归集维修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况。同时, 商品房的售价与其建安成本价之间发生明显的悬殊,与物业共用部分、共用设施设备的重置成本无关的但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一归集的核算基数, “ 近几年, 我国的房价暴涨, 按购房款2% ~ 3% 的比例缴纳的维修基金必然比实际需要的维修数额多很多”, 给业主带来不必要的经济负担。
( 二) 维修资金归集原则、标准的调整与权益平衡
由于按照业主各自购房价的一定比例归集维修资金日渐引起业主权益关系的失衡, 所以, 维修资金的归集标准和方式必须适时地加以调整, 以维持业主之间权益关系的公平均衡。专项物业维修资金的归集交存从以房价款为基础转向以建安成本为基础, 这是符合专项物业维修资金的基本性质和使用特点的, 使专项物业维修资金的归集交存更为公平合理, 既保障了业主相互之间的权益平衡, 也实现了维修上的公共利益需要和业主资金自主运用之间的矛盾平衡。