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售楼部管理规章制度
销售人员必须遵守公司的各项规定, 井然有序地开展营销工作。
1. 接待前台和洽谈桌上不宜摆放过多物品，（客户离开后必须及时整理现场）
2. 凡在售楼问的销售人员都须配带工和胸卡。
3. 销售人员必须严格遵守营销层次管理及业务流程顺序。
4. 销售人员必须严格遵守轮值程序，不争抢客户，团结合作，共同维护接待客户的正常程
序。
5. 销售人员接待客户时应认真介绍楼宇的情况，突出重点、扬长避短、礼貌待客、不浮不
燥、树立良好的自我形象及公司形象。
6. 销售人员必须把握好优惠折扣范围，不向客户承诺公司无明文规定的优惠条件。
7. 人员应向客户详细解释清楚昆明市房地产交易程序、税费项目和其他费用不隐瞒事实，
不夸大和缩小收费项目。
8. 销售人员应做好销售资料建档工作。
9. 销售人员应做好每位客户的售后工作。
10. 销售人员不准承接客户委托的转让盘和向客户索取任何中介费用。
11. 销售人员应努力学习房地产专业知识，掌握销售技巧，不断提高业务水平，共同推动金
星项目营销工作向前发展。
12. 销售人员应掌握楼盘发展规划，了解公司售楼优惠政策及促销措施。
13. 公司配发的工作制服必须小心保管，如有遗失或损坏需重新申领者，必须先写报告，由
部门部门负责人签名后方可领取。
14. 各员工离职时须按规定交回公司派发的全部资料（包括工作卡、文具等）上列物品。
15. 销售人员未经允许不得对外透露内部信息，若有违者一次罚款500元，情节严重的给以
开除，并不支付任何工资及佣金。
16. 不得在售楼部吃早点和在大厅内吃零食、化妆、大声喧哗，由秘书负责监督，违反一次罚
款20元；在售楼部吵架、打架者罚款500元/人，情节严重者罚款、开除并罚；
17. 不得用售楼部咨询电话打私人电话，接听私人电话时间不得超过3分钟，不得将私人物品
摆放在秘书台上，比如水杯，原则上统一放在指定位置，违反一次罚款20元；
18. 售楼部所有人员应注意个人面貌和着装，树立售楼部良好形象，要求除星期一以外其它上
班时间必须穿工作服上班，违反一次罚款20元；
19. 以上各项制度由秘书负责监督执行，若秘书有包庇行为，则双倍处罚秘书；所有罚款当时
发生当时交到秘书处，过后未交者月底工资双倍扣除；
20. 以上违纪罚款作为售楼部公积金，采用取自于民用自于民的原则
作息安排、假期、请假规定
i.
ii.
iii.
iv. 销售部人员上班时间：8：30~12：00；13：00~18：00 中午值班时间：12：00~13：00 下午值班时间：18：00~20：30 上班时间不得迟到
21. 每天早上8：30必须准时穿着工作服（公司规定服装）、挂牌上岗（女士须化好淡化）；
22. 员工上下班时间应自觉签到（不能代签），由销售主管负责对每天的出勤情况进行记录，
每月底将考勤表上报公司。、
23. 每月四天假期假期由部门负责人安排周一至周五轮休（周六、周日、大型展销会除外），
如需调班、请假、补休，事前须征得销售主管同意，并填写《请假申请书》交部门负责
人签批，其他假期按照公司有关规定。
24. 如果有事必须在下班前或晚上向部门负责人请假，须征得部门负责人同意后方能请假，
如部门负责人不同意视为旷工处理。
25. 旷工二天按自动辞职办理。
26. 于展销会期间请假或由现场销售主管临时安排休息，休假人员必须即时报告其上级，并
即时更改上班排班表。违者作旷工论/
27. 展销会及相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况必须向现场销售主管请示，若得不到
同意则不得缺席。
28. 在工作时间内，需要外出时须向上级主管申请，不得私自决定。擅离岗位没有上报公司
者作旷工论。
29. 上班时间按照售楼部要求，迟到每次罚款10元，迟到如超过10分钟视为旷工处理。
30. 每月请假只能请两天，如超过者按旷工处理，特殊情况除外。
31. 秘书每天提前10分钟到售楼部，做好上班前的准备工作，同时负责考勤所有置业顾问，
考勤时间以售楼部电话时间为准，迟到、早退每人罚款20元／次，迟到、早退30分钟以
上的按旷工处理；若秘书有包庇行为，则秘书双倍处罚；
32. 事假须提前一天向部门负责人请示，经同意后方可，否则按旷工处理，当天请假一律不批
准，除病假外；病假须出具市级以上医院证明；病假扣除单倍工资，事假扣除双倍工资，
旷工扣除三倍工资，一个月旷工达到两次者开除；
33. 休假由秘书负责安排, 补假需提前一天通知秘书, 由秘书安排, 若违反规定则按事假处理；
短时间有急事外出, 在半小时以内秘书批准即可; 超过半个小时, 必须报部门负责人批准;
超过两个小时按事假一天处理。
34. 秘书请假必须报部门负责人批准。
置业顾问谈客、分单、佣金发放管理制度
置业顾问谈客制度：
35. 置业顾问谈客排轮工作由秘书安排，特殊情况由部门负责人安排。
36. 凡是下一个排轮的置业顾问，不得以任何理由推托，除特殊情况，如身体不适须提前告
知秘书以便于工作安排，若有意推托，停止排轮一周并处20元罚款。
37. 客户交过意向金的房源，原则上不能再推荐，除非客户以前就喜欢套房或者客户非这套
不买，置业顾问可向部门负责人申请，并让原置业顾问通知已交意向金客户，若已交意
向金客户在半小时内无法过来，而后者即可交会定金，此房方可出售。
38. 置业顾问不得挑客，一旦发现停止排轮一周并处20元罚款。
置业顾问分单制度
39. 老客户上门，原谈客置业顾问在谈客户时，可选择放弃新客户，选择老客户，
新客户成交算成交置业顾问。
40. 老客户上门，原谈客置业顾问错过，则成交置业顾问2/3，原谈客置业顾问1/3。如果
未成交，客户下次上门由第二个置业顾问继续谈，直到成交为止，成交置业顾问2/3，
原置业顾问1/3。
41. 客户第一次上门为A 置业顾问接待，第二次上来B 置业顾问接待，第三次上来A 、B 置
业顾问都不在，由C 置业顾问接待并成交。
42. 一般情况：A 、B 置业顾问得50%，C 置业顾问得50%。
43. 特殊情况：如果B 置业顾问接待时间不长或者客户不认可，B 置业顾问不参与A 、C 分单，
以此类推。
44. 老客户拿着钱上门来定，原谈客置业顾问不在。
45. 一般情况：客户没有问题，成交置业顾问算帮忙。
46. 特殊情况：客户还在犹豫或者拿不定主意叫了不少朋友或家人作参考，或者以前销售人
员遗留太多问题，新置业顾问给予解决并成交可参与分单，老置业顾问2/3，新置业顾问1/3。
47. 交过封房金的老客户上门成交，只能算作原置业顾问业绩，新置业顾问只算作帮谈。
48. 置业顾问通过电话预约上门的客户，约客置业顾问1/3，成交置业顾问2/3。
49. 置业顾问在谈判过程中，不管是因为什么原因导致与客户的谈判无法进行，部门负责人
可安排其他置业顾问进行谈判，原置业顾问不能参与分单。
50. “客带客”原则：
“客带客”是特指新客户是由老客户亲自带上门或电话通知置业顾问的情况。但新客户仅仅是“听”过某个老客户进起过楼盘或客户谈起认识某个老客户，不能算“客带客”若发生“客带客”的情况，谈客者应为谈老客户的置业顾问。老客户带新客户上门时，若谈老客户的置业顾问不在现场，秘书安排其他置业顾问谈客，成单业绩由谈老客户的置业顾问计30%，现谈客置业顾问计70%。
工资、奖金制度：
51. 工资：置业顾问学习期间为900元/月，正式业务过关后为1100元/月，签单后为：1200
元/月，当月业绩（未完成目标任务数的）倒数第一名的罚款200元，倒数第二名的罚款100元。主管为1300元/月，完成业绩工资为1500元/月。优秀员工：300元/月（完成任务）；当月销售冠军可享受双薪待遇。但前提是达到任务值，月绩不低于500万；以到款为准。
52. 秘书工资过关后1200及提成（总提成的万分之二），如约电话的客户成交，则奖励50
元/套。
53. 佣金：每月公司下达销售部月目标任务，平均到每一个置业顾问为个人目标任务，当完
成个人目标任务销售佣金为2‰, 完成不足目标任务的80%时，按1‰提成；达到80%按
1.5‰提成；超额完成目标任务的50%按2.5‰提成，超额完成目标任务的100%以上按3‰提成。
54. 带组佣金调整为：当月冠军组按销售业绩的万分之五，第二名按万分之三，第三名和四
名按万分之二。每组业绩冠军的月业绩不得少于1000万以上，如没达到则提成按万分之三。
55. 当月销售任务值由销售部门负责人根据楼盘个体情况定报总部门负责人批准。置业顾问
完成销售任务的标准为：客户已交付规定的首付款并已签定《商品房购销合同》，已向按揭银行提供完善的贷款资料。以上月绩均以当月到首付款签合同为准。除当月最后5
天签单的客户，在7天内准时到首款及签合同，则也算在当月业绩。
56. 连续两个月未签单者降为实习置业顾问。
57. 秘书约客每月需保证100批左右
58. 所有置业顾问及秘书的奖金结算标准为：客户已交付规定的首付款并已签定《商品房购
销合同》，已向按揭银行提供完善的贷款资料；并且放款。
59. 每月结算时只结算应得佣金的80%，剩余20%待项目顺利完成总标的90%时结算。如果置
业顾问在中途以任何形式离开（除内部调动），剩余20%公司不予结算。以上制度于公布之日起正式执行。
排轮制度:
60. 排轮顺序按每月初抽签决定顺序；
61. 每位置业顾问必须按照须按照排轮表顺序有序进行除特殊情况外，由部门负责人安排；
62. 进场后，若成交以后的客户上门，在未付首付款签合同之前，不算排轮，带办完后按正
常顺序补客；若办完手续上站，有问题需要解决时，由成交置业顾问自行解决，排轮不算错过，事后再进行补谈。
63. 若置业顾问在谈客时，自己以前的未成老客户上门时，置业顾问应做出选择，若选择老
客户则新客户成交，不算前面置业顾问业绩和排轮。业绩和排轮算第二位置业顾问的，若选择新客户排轮正常进行，若老客户成交以后，第一位占1/3，成交置业顾问算2/3。排轮算成交置业顾问的。
64. 按正常排轮的前三位必须坐在秘书台，并把靠近电话的座位让给秘书，不得妨碍秘书正
常接电话，若有违者每次罚款10元；（备注：两位主管除外。）
65. 若秘书不在，接电话必须以秘书的身份接电话，并进行登记和业务员的询问及记录，不
得徇私舞弊。应保证公平公正的原则；若隐有违者. 每次罚款50元。
66. 如报表约上来的客户，由约客置业顾问谈判，不算排轮；（备注：如果约上来的客户没
有指定的谈判置业顾问，由正常排轮，成交后，约客置业顾问占1/3，成交置业顾问占2/3，排轮算给成交置业顾问。）
金星地产
营销部
2006年11月19日