各项目部员工岗位职责
（项目部岗位职责汇总）
一、项目部
项目经理
在公司总经理的领导下，组织员工对住宅区物业实施规范化管
理，对公司总经理和业主负责，具体岗位职责如下： 遵守国家法律、法规，熟悉有关物业管理相关政策，认真贯彻执
行公司各项指令和各项规章制度，传达并执行上级主管部门下达
的各项文件精神。
熟悉掌握所辖物业的各方面情况，包括设备设施、电力、管网设
置状况及运行情况；项目业主及使用人的基本信息。
对公司下发到项目部的各类型资产负责管理和使用。在项目部内
部要指定一位资产管理负责人，令其对项目部资产进行登记出入
库，并定期检查资产管理负责人的工作情况。
对各类资料包括工程技术图纸、设备设施资料、开发商交接资料
及业主资料等负有管理职责。特别是对重要的合同、协议、工程
验收、技术图纸等资料及与开发商和有关业务单位签署的重要文
件，应进行详细登记存档，并明确管理人、交接人和责任人，同
时上报公司总部备案。
管理的档案资料应注明文件的名称、标题、交接日期、数量、性
质等，并定期对档案资料进行查验，出现问题及时进行处理并上
报公司总部。
协调外围各业务单位的关系，如办事处、街道居委会及供水、供
电、供气等，做好沟通、联系和协调工作，出现问题及时处理。 领导和组织全体员工做好项目部的管理工作，圆满完成公司交办
的各项任务指标。在工作中注重工作方法，充分激励和调动员工的工作热情，发挥员工的主动性、创造性。
建立健全各项管理制度，并对各项制度的执行情况进行监督指导，
做好日常性的工作检查，每天对项目进行至少一次的巡视并上报工作日志。
制定本部门工作计划并组织实施，定期检查计划落实情况。教育
员工牢固树立“心贴心服务，零距离管理”的服务理念，提高服务意识和服务水平。
组织好定期的物业管理费等应缴费项目的收费实施工作，保证项
目的正常运行。
加强商业网点的管理，定期检查并汇报各项经营业务的管理情况。
加强社区文化建设，组织业主开展丰富多彩的娱乐活动，活跃社区文化生活。
做好业主委员会的协调与管理，负责定期向小区业主委员会汇报
工作。
完成公司总部领导交办的其他工作任务。
二、客户服务服部
客服主管
客服部主管在项目经理的直接领导下，负责项目区域内业主、用户的管理和服务工作，承担本部门的领导责任。
领导本部门员工认真履行岗位职责，做好区域内的管理和服务工
作。
负责本部门的人员编制、岗位设置、岗位职责、工作制度、工作
流程、工作标准、工作计划、方案的拟定与补充，并报项目经理及公司领导审核并组织实施。
负责本部门员工的培训，并根据公司有关考核制度，对员工的工
作、绩效等方面进行考核。
按照公司的要求，组织员工参与物业管理全过程的业主和住户接
待工作，包括制定业主的验房、入住等相关程序的实施方案，并组织实施。
负责业主资料及相关文件的整理、建档，做好档案管理工作。 负责制订客户接待、咨询、投诉、回访等工作流程的管理制度，
并组织实施。
管理收费员就总部财务部对及时催、收缴物业管理费及其它应收、
代收的各项费用收费工作的具体实施。
协调公司有关部门及时处理和解决业户的有关需求，保持与业户
的良好沟通。
负责社区文化活动的组织实施，通过开展丰富多彩的文化活动，
展示企业文化和形象，体现品牌服务的丰富内涵。
认真学习和了解物业管理行业相关的基本知识和政策法规，不断
提高工作能力和服务水平。
完成公司总部和上级领导交办的其它工作任务。
客服员
客服员在客服部主管的直接领导下，完成管辖物业的日常接电、接访、报修、投诉及业主登记、档案保管等工作。
严格遵守公司及物业小区的各项规章制度，熟悉各项物业管理费
及各类代收代缴项目的收费标准。
熟悉小区业主及住户的基本信息、数量、居住情况。
真诚、热情、主动地接待业主和来访客人，对住户反映或投诉的
问题耐心解释，并做好详细的记录，如遇无法解决的问题，应及时联系有关部门处理，并向主管领导报告。
礼貌、文明、规范地接听电话并做好工作记录，协助做好业主走
访工作，与业主建立良好的沟通关系。
认真学习有关物业管理知识，重视上级安排的培训学习机会，掌
握国家相关法律法规及有关规章制度，随时解答业主提出的各种问题及咨询。
负责小区的业主入住手续的办理及业主资料的发放工作，做好登
记。及时整理业主资料并归档管理，确保业主资料的完整。
按照本项目部的相关规定及工作职责，做好业主所需的各类服务
工作
完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。
收费员
项目收费员在行政管理上由客服部主管直接管理，业务指导及监督由总部财务部执行。
收费员必须爱岗敬业、礼貌待人、行为规范。
熟练掌握所管理项目的收费标准及计算方法，负责项目部的收费
及催缴费工作。
做好每月的打单工作，仔细核对，保证催费通知单派单的及时、
准确，且投诉率不超过5%。
每月做好项目部的收费管理工作，执行总部财务部对各项费用的
收取，并协助完成最终的统计、核算工作。
保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时
催收，做到项目的各项费用收缴率达98%。
每月定期做好业主（住户）的交费清查工作，及时催缴费用；根
据业主需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。
熟悉物业管理方面的法律法规，收费时要做到正确辨别货币的真
伪，唱收、唱付，笑脸相迎，住户投诉要做好登记，能解释的尽量解释清楚，无法处理的移交有关领导，由领导全权处理。
收费期间，把每天的收费金额登记清楚，及时存储到相应的银行
账户，未经批准，不得私自借款。
工作认真负责，认真填写每张收据，做好票据和所有数据的保管
工作。
按时向总部财务部和项目经理，报送统计报表，反馈收支情况。
为领导提供决策依据。
熟悉掌握管理资料的存放位置，要求做到随查随拿，熟悉掌握物
业管理软件以及电脑的正确使用。
完成公司总部和上级领导交办的其它工作任务。
三、工程维护部
维修部在行政管理上由项目经理直接管理，业务指导及监督由总部工程部执行。
维修部主管
在项目经理和总部工程部经理的直接领导下，确保所管辖系统设
备的安全运行，对员工和所属系统设备负有全面的管理责任。 设备发生故障及时维修，发现隐患及时组织检修，把好技术关，
保证所管辖系统设备处于优良的技术状态。
制定所管辖系统设备月、年度的维修保养计划和备品、备件计划，
报送总部工程部经理审定，并负责组织安排维修保养计划的实施，制定工作标准，保证工作质量，提高工作效率。
认真贯彻落实岗位责任制，检查员工执行操作规程情况，坚持设
备维修保养制度，做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净）、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、五良好（使用性能良好、密封良好、润滑良好、坚固良好、调整良好）。 针对员工的技术状态和思想状况，编制培训计划，经常对员工进
行职业道德、物业服务意识教育和专业技术知识培训。
审核员工考勤，认真落实公司各项规章制度，并检查执行情况，
对各种违章违纪现象及时处理。
做好技术档案管理工作，做好设备维修、故障处理、零部件更换
等各项记录，建立设备台帐，每月由技术资料员整理归档。 负责小区内业主/住户的装修管理，按有关规定审查和验收，确保
建筑物结构安全并符合消防要求。
及时完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。
电工
在项目维修主管的领导下完成工作，必须严格遵守公司员工守则
和各项规章制度。
认真学习技术，持证上岗。熟练的掌握本项目内的供电方式、线
路走向及设备设施的工作原理、技术性能及实际操作方法。
负责管辖区域内的配电设备、控制设备、电机和控制电器的维修
保养及故障排除，同时做好防护小动物危害等工作，确保项目设备安全运行。
努力对业主的报修问题给予及时处理，做到无投诉的令业主满意
式服务。
坚守岗位，定期巡视电器设备，密切监视各仪表的工作情况，正
确记录各项数据。
对上级有关部门及合作单位来人进行工作检查或设备保养时，应
积极予以配合，并做好维修记录。
发生电器事故时，应保持冷静头脑，按操作规程操作，注意安全，
及时排除故障。
物业小区、公寓、商业项目，要认真做好每月的抄表用电量统计
记录。
完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。
水暖维修工
在项目维修主管的领导下完成工作，必须严格遵守公司员工守则
和各项规章制度。
严格按管道维修、保养操作规程来完成维修工作，做好管道及配
件设备的维护、保养和检修，确保各种管道系统运转正常。
熟悉所管辖区域内的消防、生活用水（包括给、排水）管网设施
及走向、给排水设备设施的运行状况，做好巡视，发现问题，及时处理。
负责冷暖水系统管道，所有给排水系统管道（包括消防水龙头、
消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、阴井、地漏、阀门及辅件）的维修、保养及清理工作。
负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。做好各种检修、保养记
录。努力对业主的报修问题给予及时处理，做到无投诉的令业主满意式服务。
物业小区、公寓、商业项目，要认真做好每月的抄表用水量统计
记录。
发挥工作主动性和团队精神，配合部门完成公司总部及上级领导
交办的其他工作任务。
四、秩序维护部
秩序维护部在行政管理及工作监督上由项目经理直接管理，由保
安公司作业务指导。
队长
组织并领导物业服务项目的秩序维护工作，对项目的治安保卫工
作和秩序维护工作负全面责任，对项目经理负责。
熟悉和掌握警卫内重点要害部位、安全设施设备的布局情况，并
要求能够熟练操作，能为本部门内员工实际讲解。
贯彻落实安全保卫和消防工作，做好本部门员工的组织管理工作，
组织处理各类应急突发事件。
检查安全责任制和安全操作规程的执行情况，落实各项管理责任
制，并对各类安全隐患及存在的问题负监督管理职责。
主持部门例会，贯彻公司领导及有关部门的指示精神。定期组织
部门员工培训，监督检查各项规章制度及文明执勤情况，对各类违章执勤行为有权进行处理。
监督和检查项目内的“四防”安全情况和交通管理情况，有效应
对管辖区内各类治安案件，调解各种纠纷，协调上级管理部门和派出所的工作联系。
做好项目内法制、安全宣传教育工作,提高业主的安全意识和法制
观念。
日常执勤应时刻保持项目内各岗点的联系，随时对各岗点的执勤
情况进行监督检查，并对部门内人员的聘任，解聘提出建议。 及时完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。
秩序维护员（含监控岗、巡逻岗、门卫岗、地下停车场岗等）
热爱本职工作，自觉遵守国家法律、法规，负责项目的秩序维护
与治安保卫工作。
服从上级领导的工作安排，坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯
罪分子作斗争。
巡查管辖区内的消防设施，保证消防器材的设备设施处于完好状
态，并熟练掌握使用方法。
如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，应做好必要的应急处理并
保护好现场，及时通知主管领导和本辖区派出所。
对管辖区域进行经常性的治安防范巡视和防火安全检查，发现隐
患及时上报。
各岗位的秩序维护员都应清楚掌握项目内的出行动线，当发生交
通堵塞时，能够安全、及时、合理的进行疏导。
门岗应控制闲杂人员进出管辖区，根据要求做好出入登记。对进
出车辆和停放车辆要严格管理，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入。
监控岗负责管辖区对各部位的监控，确保所监控区域处于安全状
态，发现火警立即报告并及时报警。监控室非秩序维护部及项目必要技术人员严禁入内，并要保证监控室整洁。
监控岗负责监控计算机及影像的管理工作，负责维护监控室设施
设备的安全正常运行，出现问题及时报告。未经领导批准，任何人不得随意调出监控画面进行查看。
巡逻岗应按照项目的巡逻岗位标准来定时定人的对管辖区域进行
巡查，发现问题及时上报。
秩序维护部各岗必须做好各项登记及交接班记录，积极配合其他
部门工作，并及时完成公司总部和上级领导交办的其他任务。
五、环境维护部
环境维护部由项目经理直接管理，工作安排由项目经理直接指挥。
保洁部主管
在项目经理的直接领导下进行工作。以身作则，充分调动员工的
积极性，高质量、高效率的完成项目的整体清洁工作。
负责做好保洁员的思想教育、法纪教育。定期组织保洁员学习业
务知识，并进行岗位培训及考核。对安全工作常抓不懈，坚持每
天督导、检查、提醒。
做好培训记录，不断提高员工的业务水平、服务意识和服务质量。
协调好本部门与其他部门的关系，合理调配人力和物力资源。
坚持每天巡视项目的各区域清洁状况。有效制止乱丢、乱扔等不
良现象，并现场督导保洁工作，发现问题及时处理。
对清洁工作实施划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚、
责任明确。检查考核标准公开，奖罚措施有力。
严格执行保洁员检查制度，切实将检查考核结果与员工的收入挂
钩，坚持把责任、考核评分定期公开。
广泛接受业主（住户）对清洁工作的监督和建议。
负责项目的消杀工作，并严格按照消杀标准，及时进行跟踪检查
与监督。
负责项目清洁用品采购计划的编制和购进物品的验收工作，并控
制其合理的使用。
及时传达上级指示，每天向项目经理汇报工作。
完成公司总部和上级领导交办的其他工作任务。
保洁员
遵守公司和项目部的规定及要求，尽职尽责按照操作规程及保洁
标准做好本责任区工作。
负责保洁工作的具体实施，学习相关业务知识技能，接受培训，
掌握清洁工具基本操作技能。
因任何原因离开工作岗位要事先征得主管同意，如对上级做的决
定有不同意见，应先完成工作再进行讨论；针对主管对工作上的
调动或安排必须绝对服从。
遵守正确的工作程序和方法，根据人流量多少随时做好保洁工作，
并定时巡视重点区域。
严格按相应操作规程使用、存放、保管保洁设备、设施，发生损
坏或丢失时及时上报领导备案，由项目经理按有关规定处理。正
确使用各种清洁药剂，严禁浪费或误投放导致伤人。
积极参加卫生突击工作，如：贵宾参观、门前积雨、积雪的清扫
突击工作等。
条件具备的项目，要向业主宣传卫生常识，劝阻并制止不卫生，
不文明的现象和行为。
有义务维护公共设施、设备的正常使用状况，在保洁过程中，如
发现公共设施有损坏，应及时上报。
清洁时，尽量回避业主或客户，对业主或客户提出的要求和建议
尽量帮助解决或反馈主管领导，严禁正面拒绝。
执行并有效完成上级领导安排的其他工作。
绿化工
熟记住宅区内的绿化面积和布局，熟知花草树木的名称、习性以
及植物养护知识和管理作业程序。
对花草树木定期进行培土、施肥、浇水、中耕除草和防治病、虫、
害。
做好补栽、补种工作，及时修枝剪型，保持植物的整齐完好，并
达到美观的效果。
保持绿化的清洁，不留杂草、杂物、不死苗、不被盗，枯枝落叶
以及其他杂物应及时进行清理，保持工作现场的整洁。
负责对各责任区绿化进行管理，有权阻止和纠正踩踏草坪、乱采
乱摘等破坏绿化的行为。
认真学习专业技术知识，努力提高管理质量和工作效率，服从领
导安排，遵守工作纪律。对珍贵、稀有植物或数量配套的品种，
在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等，
供居民观赏。
当暴风雨等灾害天气袭来前，应提前做好花草树木稳固工作，确
保植物不受侵害。
每月定期检查绿化草坪完好情况、花草树木生长情况，并做好详
细记录。
服从安排，遵守工作纪律和职业道德，出色完成工作任务。
及时完成上级领导交办的其他工作任务。
附：
配电室安全操作规程
值班电工必须具备必要的电工知识，并持证上岗。熟悉安全操作
规程，熟悉供电系统和配电室各种设备的性能和操作方法。并具备在
异常情况下采取措施的能力。 值班电工要有高度的工作责任心，严格执行值班巡视制度，倒闸
操作制度、安全用具及消防设备管理制度和出入制度等各项制度
规定。
不论高压设备带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏直行
工作。若有必移制栏时，必须有监护人在场，并符合设备不停电
时的安全距离。
巡视配电装置，进出高压室，必须随手将门锁好。
高压设备和大容量低压总盘上的倒闸操作，必须由两人执行，并
由对设备更为熟悉的一人担任监护人。
电气设备停电后，在未拉开刀闸和做好安全措施以前应视有电不
得触及设备和进入遮栏，以防突然来电。
施工和检修需要停电时，值班人员应按照工作票要求做好安全措
施，包括停电、检电、装设遮栏和悬挂标示牌，会同工作负责人
现场检查确认无电，并交待附近带电设备位置和注意事项，然后
办理许可开工签证，方可开始工作。
工作结束时，工作人员撒离，工作负责人向值班人交待清楚，并
共同检查，然后双方办理工作终结签证后，值班人员方可拆除安
全措施，恢复送电。 在未办理工作终结手续前，值班人员不准将
施工设备合闸送电。
高压设备停电工作时，距离工作人员工作中正常活动范围小于
0.35米必须停电。距离大于0.35米但小于0.7米设备必须在与
带电部门不小于0.35的距离处设牢固的临时遮栏，否则必须停
电。带电部分在工作人员的后面或两侧无可靠措施者也必须停电。
停电时必须切断各回线可能来电的电源。不能只拉开断路器进行
工作，而必须拉开隔离开关，使各回线至少有一个明显的断开点。
变压器与电压互器必须从高低压两侧断开。电压互感器的一、二
次熔断器都要取下。
低压设备带电工作时，应设专人监护。工作中要戴工作帽，穿长
袖衣服，戴绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在干燥的绝缘
物上进行工作。相邻的带电部分，应用绝缘板料隔开。严禁使用
锉刀、金属尺和带有金属物的毛刷，毛掸工具。
发生人身触电事故和火灾事故，值班人员应立即断开有关设备的
电源，以进行抢救。
电器设备发生火灾时，应该用四氯化碳、二氧化碳灭火器或1211
灭火器扑救。
水泵房运行操作规程
水泵房为小区工作、生活、消防供水控制中心，设备工作是否正
常直接关系到所有人员的生活及安全问题。运行操作人员必须将
设备的安全运行放在首位。
水泵的运行操作：
1、运行前应检查进出水泵阀门是否打开；水池内储水是否充足，泵
的转运是否灵活等；
2、供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水；
3、水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，
并做好记录。
泵房卫生：
1、泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道、阀门、
水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘；
2、泵房内、水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁
发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，
及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班。
水泵房运行注意事项
值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听
声音、勤看仪表、勤测温表)。
启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行；“手动”启动次数不
应连续超过3次，排污泵不允许空载运转。给水泵在“手动”位
置运行时间不允许过长。
监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号、仪表指示是否正
常，确认是否在正常压力状态。
注意电动机发热、通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排
除泵坑积水。
水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常。如储水不在规定
范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录。
发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，
消除故障后方可运行。
1、电流突然升高超过允许范围时；
2、水泵有不正常声音或发出强烈振动时；
3、电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时；
4、压力表突然升高或降至不正常范围时；
5、水泵轴承和电动机温度超过允许范围时；
6、水泵无水空转或反转时；
7、危及设备或人身安全时。
电工安全技术操作规程
电气操作人员应思想集中，电器线路在未经测电笔确定无电前，
应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应
认为有电操作。
工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，并穿戴好安全防
护用品，以防工作时发生意外。 维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人
工作、禁止合闸”的警告牌，防止他人中途送电。
使用测电笔时要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人
员一般使用的电笔，只许在五百伏以下电压使用。 工作中所有拆除的电线要处理好，带电线头包好，以防发生触电。 所用导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时
必须大于所控制设备的总容量。
工作完毕后，必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘。 检查完工后，送电前必须认真检查，察看是否合乎要求并在确保
安全的情况下方能送电。
发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑
救，严禁用水扑救。
工作结束后，工作人员撤离工作地段前，应拆除警告牌，所有材
料、工具、仪表等随之撤离，并安装好防护装置。 操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和
有关人员联系好，以免发生意外。