湖南社院学报JournalofHunanInstituteofSocialism
（2009）Vol.10，No.3
对理财规划在个人房产投资中的几点思考
刘国英*
【摘要】文章分析了我国房产的现状和房产投资的特点，阐述了房产投资者理财规划的基本目标和主要方法，并对理财规划在房产投资中的具体运用进行了思考。认为在当前经济环境之下，个人房产投资者除了需要遵循整体的市场环境变动之外，还需要做到合理的理财规划，才能获取更大的投资回报。【关键词】房产投资；理财规划；获利
【中图分类号】F047.3【文献标识码】A【文章编号】1009－2293（2009）03－0076－03
所谓理财即财务管理。个人理财就是针对个人或家庭所拥有的货币或货币物化的物资财富进行计划、组织、控制和决策等一系列的管理活动。理财规划理论就是要科学地运用理财规划的工具，尽可能地规避风险，通过理财产品和工具的合理组合，实现投资理财效益最大化。怎样理财，怎样理好财，是每个人都关心的问题。针对近几年房地产投资热潮，笔者对理财规划在个人房产投资中的运用进行一些思考。
一、我国房产的现状和个人住房投资的特点前几年，我国房地产价格持续上涨引起了政府的高度重视，房地产市场成为政府宏观调控的重点，出台了不少“降温”的措施。受强力调控的影响，全国各地的房地产投资增长率大幅减小，房价涨速也有所回落。因此，投资买房一定要谨慎从事，且莫跟风或想当然。一定要根据自身的情况做出合理的理财规划，以应对宏观环境的变化。
我国的房产市场显露出一个特点，即房价长得越高，市场买卖就越活跃；房价越低，持观望态度的人就越多，交易量就会减少。这与股票投机交易的特点非常类似，也从一个侧面表现出我国房产市场本身含有投机的成分。不过，与股票投资相比，个人房产投资具有以下优点和不足。
是有限资源，从长远来说，随着人口增长，土地价值一定会越来越高；其次在决定购买一项房产之前，投资者可以去现场做实地的考察，还可以做建筑测试；再次是投资者可以通过购买不同类型和不同地点的房屋来分散投资。
2、缺点。一是房产不可分割出售，需要较大的成
本；二是需要缴纳高额的税收；三是交易周期较长，不易变现。
二、个人房产投资的主要获利方式和理财规划时应考虑的问题
个人房产投资者购买房产的主要目的是通过买卖价差和租金收益的方式来获取投资回报。
1、靠买卖差价获利的方式
许多投资者之所以投资房产，仅仅是看到房价上扬，希望赚取买卖差价。就买卖价差方式看，考虑到购买和出售房屋所涉及的交易费用，再加上装修、维护、物业等方面的开支，总体而言，这种方式的实际收益不一定会很高，况且风险也较大。选择该种方式的投资者应主要考虑以下几个方面（以长沙地区为例）。
首先是契税。如果购房者购买的是普通住宅（140平方米以下、首套），需要按照1％的税率缴纳契税；如果所购住宅为非普通住宅，则要按照2％的税率缴纳契税。
1、优点。首先房产的资源来自土地，而土地资源
*中国工商银行湖南省分行。
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其次是房屋转让营业税。个人所售房产为商品房时，如果购买时间不足2年，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，税率为
5．5％。如果购买时间2年以上，免收营业税。
再次是房屋转让个人所得税（暂时不收取）。个人所售房产为普通商品房时，所应缴纳的个人所得税为：
（售房款一购房价款一合理费用）×20％。如果所售住房为售房者自用5年以上，而且是家庭唯一的生活用房，可以免征个人所得税；如果售房者在卖房一年内又买更贵的房产，可以在个人所得税上有所优惠。
2、靠租金收益获利的方式
一般认为，以买卖差价为目的的行为属于投机行为，而以房产租金收益为目的是投资行为。所以衡量房产是否有投资价值通常是按照出租的方式考察，即衡量租金回报是否足以支付购房贷款的利息，或是租金收益率是否可以弥补资金成本。只有把成本和回报考虑清楚，才能算清这笔投资是否真能获益，投资者切不可单凭价格走势作出决策。
投资房产是一项长期投资，投资者选择出租方式投资之前首先要考虑房屋租金收入是否稳定、回报率是多少，根据计算出来的长期租金回报率是多少，根据计算出来的长期租金回报率，选择投资方式，控制投资风险。对于自付款购房的投资者，需要关注是租金收益率与资本成本（即存款利率）的关系；对于贷款购房者来说，还要将租金收入与贷款利息间的长期关系考虑在内。
我国目前正处在加息周期中，一般而言房屋租金呈下降的趋势，而利息则呈上升的趋势，长期来看，资金收入能否支付贷款利息是要考虑的一个重要问题。我们通过下图来详细解释如何来衡量房产投资收益：
租金收益留存率
A点租金收益率等于贷款利率
贷款利率
存款利率
B点租金刚好等于还款月供
C点租金收益率等于存款利率
图中纵轴表示房产租金收益率，横轴表示时间，斜线表明租金收益率将会随时间增长而增加。
对理财规划在个人房产投资中的几点思考
（1）B点以前：贷款投资区间
在A点，租金收益率恰等于贷款利率。从经济学角度讲，A点之上，租金收益率高于贷款利率，贷款投资房产是极具投资价值的。A点之下，理论上不适合贷款投资，但由于投资房产不可能100％使用银行贷款，即贷款额度小于房款，所以A点以下只要租金收入大于还贷月供，还是可以还款投资的。
（2）B至C区间：自有资金投资区间
在B点，租金收益率进一步下降，租金收入恰等于还款月供。B点以下，贷款投资房产肯定要赔本，但此时租金收益率一般还是大于银行存款利率的，所以如果自有资金投资房产，投资者还是可能获利的。
（3）C点以后：投资无价值区间
随着租金收益率进一步下降，C点租金收益率恰等于存款利率，此时投资房产和把钱存在银行的收益是一样的。C点以下任何方式的房产投资都没用获利的机会，房产也就失去了投资价值。
三、运用理财规划实现个人房产投资的收益毋庸置疑，任何事情的开始都需要有一个明确的目标。理财规划也不例外，我们对房产投资的理财规划的目的也就是追求收益的最大化。在当前经济环境之下，个人房产投资者除了需要遵循整体的市场环境变动之外，还需要做到合理的理财规划，以获取更大的投资回报。
1、理财规划在买卖差价获利的方式上的运用
靠买卖房屋差价获利的个人投资者，在实际操作过程中应该考虑投资期限、住宅标准等对于房产投资收益的影响。
（1）选择适当的投资置业期。在售房政策中，对于个人房产的流通环节开征相关的税费都与年限有关，房产投资者应根据市场的预期和税费收取的规定考虑适当的投资年限。
例如，有一套100平方米的普通住宅，假设购买
总价为40万元，装修5万元，按照2000元／月进行出租，假定2年内和3年内、5年后都是以50万相同的价格出售的话，那么年收益率分别为8．31％、9．67％和8％，具体分析请见下表1。
上述分析是基于房产价格没有上升空间的阶段，如果房地产市场处于一个不断攀升的时期，房产投资者还应将房产本身的升值考虑进来。
（2）选择普通住宅。政府的举措对于普通住宅的划定标准，不仅仅在购房时产生明显的税费缴纳差
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湖南社院学报2009年第3期
表1
不同持有年限的普通住宅投资收益对比
持有房产3年
持有房产5年以上
单位：元
持有房产2年以内
购房总额装修费用出售总额出售收益出租收益一个月空置期/年
营业税净收益年收益率
表2
时段购房时
交费内容购房总额契税出售总额营业税
[**************]00
500000-400000-50000=50000
2000×11×2=4400050000×5.5%=2750050000+44000-27500=6650066500÷400000÷2=8.31%
不同类型住宅出售税费差额对比非普通住宅
普通住宅
2000×11×3=660002000×11×5=110000
50000+66000=[1**********]0÷400000÷3=9.67%单位：元税费差额
表3总购入成本装修费年租金收入
50000+110000=[1**********]0÷400000÷5=8%
单位：元
1000000
1000000×2%=[1**********]0×1%=10000
[1**********]000×5.5%=55000
8000
20000-10000=
10000-2000
[**************]0×12=24000
年折旧
（400000+100000）÷70=8571
（按照土地使用权70年计算）
年交物业费年收益率
出售时
2500
（24000-8571-2500）÷（400000+10000）=2.58%
税费总差价
异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。
假设李先生购买一套150平方米的非普通住宅，孙女士购买2套75平方米的普通住宅，购房总价都是100万元，若干年后同时以110万元出售，则两人的税收会出现明显的差异，具体请见下表2。
租金收入与贷款利息间的长期关系考虑在内。例如，中国工商银行有“1年期、2至3年（含）、4至5年（含）、5年以上”几个档次的房贷期限。因此，贷款购房的投资者应该对房贷的期限进行相应的精挑细选。主要有以下几个方面要注意。
第一，总原则：月供要与收支节余相适应。挑选房贷期限，总体来说要根据借款者的经济收入和生活开支情况而定，即每月的还款金额要与自己的可支配收入相适应。
第二，出发点：合理就短，节约利息收入。选择贷款期限，一个出发点应节约利息支出，选择贷款期限“就短不就长”，但是请注意就短不是最短。应
第三，逆思维：适当就长，变相获得低息资金。有的购房者的资金有比银行同期贷款利率更高的投资去处，那么在选择贷款期限上就可以适当偏长些，从而变相获得低息利率融资。
除此之外，贷款投资者还应该考虑自己家庭收支节余在一个较长时间内会发生怎样的变化，导致家庭收支节余的增减有许多原因，这就需要投资者根据自身的情况做出适当的判断。
总之，个人投资者只要能根据自身的情况做出合理的理财规划，那么就可以在投资市场“不管风浪起，稳坐钓鱼台”，从而获取个人或家庭最大的财富自由，走上终身快乐的理财之路。
2、理财规划在租金收益获利的方式上的运用
本文在前面个人房产投资租金收益获利分析时，已经对衡量投资收益做出了详细的解释。选择租金收益获利的个人投资者可分为自付款购房和贷款购房两种。
（1）自付款购房的个人投资者。这类投资者需要（即存款利率）的关关注的是租金收益率与资本成本系，下面就举个实例来进行具体的解析。
如北京某一套住宅，数年前的总购成本为40万元，装修花费10万元，出租后月租金2000元，那么其收益率计算如下表3所示。
该例中租金收益率高于银行存款利率（1年期为（5年以上5．94％）处在2．25％），但低于按揭贷款利率
“房产投资租金收益获利分析图”的A至C段。此时就要比较租金与房贷月供，如果租金回报不足以支付购房贷款利息，那么此住宅只适合自付款投资而不适合贷款购房投资；如果租金回报大于贷款利息，就可以考虑贷款购房投资。
（2）贷款购房的个人投资者。该类投资者除了需要关注租金收益率与资本成本的关系之外，还要将
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