房地产基本知识及概念
一、什么是房地产
1、房地产的概念
房产是房屋及其权利的总称。地产指土地及其权利的总称。房地产是房产和地产的总称。同时又被称为“不动产”。
目前，我国商品房最完整的权益包含房屋所有权、土地使用权、租赁权、抵押权、典权等。
1) 房屋所有权：指房屋所有权人依法对房地产享有占有、使用、收益和处置的权利。
中国现行的土地政策、制度
社会主义公有制：①、全民所有制（国有）
②、劳动群众集体所有制（集体）
③、个人所有制
此外，对外还有涉外房产。
2) 土地使用权：指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益
和部份处置的权利。
A 、国有土地使用权的获取途径
①、行政划拨（在政府允许的情况下，无偿（确属必须）使用土地）
②、国家出让
国家出让土地使用权出让的方式：招标、拍卖、协议出让
土地使用权的出让年限
居住用地：70年
工业用地：50年
综合用地：50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
商业、旅游、娱乐用地：40年
③、房地产转让：⑴买卖；⑵赠予；⑶其他合法方式；⑷租赁
B 、集体用地（农地：土地承包经营权、宅基地使用权）
征地：基本农田，基本农田除外的耕地超过35公顷，其它土地超过70公顷
要报国务院审批。
★土地使用权的续期：应在到期前一年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重
新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
《物权法》对此做出了明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但是，法
律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。
3) 租赁权：是指房地产使用权获得者在其有效期内将土地租给他人使用以获取收益，
承租人即取得该块土地的租赁权。
A 、有下列情况之一的房屋不能出租：
a) 未取得房屋产权证，若产权证未办理下来，需持购房合同
b) 被司法、行政机关裁定、查封或限制使用的（限制权利）
限制权利：使用、占用、处分、收益
c) 共有房屋未取得共有人同意的
d) 权属关系有争议的
e) 违章建筑
f) 不符合安全标准
g) 抵押后, 未经抵押人同意
h) 不符合公安、环保、卫生条例规定的
B 、租赁的期限：
上限：20年 下限不限
C 、房屋租赁的修缮责任
出租房屋自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人维修。
D 、终止合同的条件：
a) 未经出租同意擅自转租，出租人有权收加房屋
b) 承租的房屋擅自转让或转借他人，私自调换
c) 将承租房屋改变结构、改变使用用途
d) 无正当理由，拖欠房租六个月
e) 公有闲置6个月
f) 承租人利用承租房屋进行非法活动的
g) 故意损害房屋
h) 法律、法规规定可以收回的
4) 抵押权：是指房地产使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行
贷款或其他担保的权利。
5) 典权：支付典价占有他人房地产为自己使用收益的权利。
2、房地产的特性
1) 不可移动性
2) 寿命长久性
3) 独一无二性
4) 保值增值性
5) 相互影响性
3、房地产业和房地产企业
房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。
房地产企业：房地产投资开发企业，房地产中介企业（包括咨询、评估、经纪），房地产物业管理企业。其中房地产中介企业、房地产物业管理企业属房地产服务业。
4、房地产价格
A 、商品房价格的构成
（1）、土地费用
构成：a. 一定年数的地租总额（土地出让金）
b. 土地开发成本（如动、拆迁费用，七通一平、地块基础设施成本）
c. 土地开发利润（投入土地开发的成本应获得的利润）
（2）、房地产开发经营成本和利润
1) 建筑安装成本
由开发商支付给建筑总承包商的成本
2) 其他开发成本
如：a. 施工前期成本（专业费用）
如对开发进行的咨询、策划、可行性研究、规划、勘察、设计等费用。
b. 销售费用：市场推广，销售代理办公费
物业管理费：竣工至售出期间由开发商承担管理的费用
c. 管理费（如人工、办公用品等为管理而支出的费用）
d. 税费：指由开发商负担，按国家规定可计入房地产商品成本的税赋
e. 投资利息：开发成本和土地成本的正常利息
f. 开发商利润：指不包括投资利息的开发成本和获得土地的成本的正常利润
3) 房地产税
如营业税、城乡维护建设税、教育附加和固定资产投资方向调节税等。
B 、房地产价格的种类
1) 综合造价。
2) 总价格、单位价格和楼面价格。
楼面价：地块拍卖后的成交楼面地价，表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面价格=土地总价/总建筑面积
3) 期房价和现房价。
4) 报价、起价、成交价、均价。
5) 抵押价：拍卖抵押房地产所获金额扣除拍卖手续费所剩余的金额。
6) 拍卖价：房地产拍卖过程中形成的价格。
C 、房地产定价因素
1) 在项目周边兴建大型基础设施或公共设施，如绿地、公园、桥梁、体育馆、地铁等
（预期价值）。
2) 能源源不断地产生收益的地产，资本化管理。如商业地产。
3) 产品价格受供求关系影响而上下波动。
4) 房地产的替代性强弱，可决定影响价格。
5) 经济社会、地段因素。如一些特定区域，上海外滩、徐家汇等。
6) 行政与政治因素。
7) 项目本身的情况。如土地位置、面积、形状、施工质量等。
5、期房与现房
（1）什么是期房
习惯直把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。房屋全面建成包括：建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气）、电话通、道路通、场地整平。房地产管理部门将没有取得房屋产权证的房屋统称为期房，也就是说，即使通过竣工验收，达到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用许可证，只要还没办理房地产初
始登记手续，没取得房屋产权证，就是期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。
（2）什么是现房
现房指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房屋产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收、取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行产权登记，取得房屋产权证。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房者可立即办理产权登记手续，取得房屋产权证。
（3）什么是准现房
准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已经初步显现，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。但是这种房产的性质仍然属于期房，政府按照期房进行管理，必须办理商品房销售许可证才能销售。
二、房地产基本制度与政策
(一) 法律基础知识
1、 自然人和法人的概念
自然人：年满18周岁以上，可办理接揭；16－18岁可以以自己的劳动能力负担的也
可以办理按揭（外国人、公民、无国藉人士）。
法 人：包括事业法人、企业法人、机关法人、社会法人等
2、 民事诉讼时效
普通诉讼时效期间：2年
特殊诉讼时效期间：1年
身体受到伤害；出售质量不合格的商品未声明；延付或拒付租金；寄存财物丢失或摧毁； 注：诉讼时效是从你的权力被侵害时开始，超过20年法院一般不予以保护。 房地产纠纷中所普遍参照的三部法律：
1990.4.4《城市规划法》
1995.1.1《城市房地产管理法》
1999.1.1《土地管理法》
3、定金及其违约责任
定 金：
a) 定金的数额不得超过合同房款的20%
b) 定金与预付款不同，与“订”金不同
c) 定金不等于违约金
违约责任：
继续履行合同；赔偿损失；给付违约金；定金罚则
(二) 城市房拆迁管理制度
1. 拆迁补偿对象：房屋的所有人
2. 补偿的方式：货币补偿、房屋产权调换
3. 补偿的标准：等价有偿
4. 拆迁租赁房屋的补偿方式
先补偿房屋所有人
*所人人对承租人进行安置（达成协议）
*所有人对房产进行产权调换，与承租人重新签订租赁协议（不达成）
(三) 规划设计与工程建设管理制度
1. 城市规划
国家规定城市的总体规划是20年，后期规划是5年。
2. 五证二书
办理五证前提条件：具有房地产《资质证》——建设厅
a) 《国有土地使用证》——土地局
b) 《建设用地规划许可证》——规划局
c) 《建设工程规划许可证》——规划局
d) 《建设工程施工许可证》——建设厅
e) 《商品房预售许可证》——建设厅或建设局
二 书： 《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》
(四) 房地产开发经营的管理制度
1、房地产开发企业的设立条件
1) 要有符合公司法人登记的名称、组织机构
2) 固定办公用房
3) 注册资本不低于100万
4) 要求持有4名房地产专业、建筑工程专业人员，2名持有专业资格证书的会计人员
5) 法律法规规定的其他条件
2、资质的等级
☆. 商品房交付使用后购买人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验确认属于主体结构质量不合格，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产公司应当依法承担赔偿责任。
(五) 房地产交易管理制度与政策
1、 房地产转让、抵押、租赁
2、 商品房预售的条件（期房）
1) 已交付土地使用权出让金，取得土地证
2) 持有五证
3) 投入资金占25%，确定施工进度和竣工交付日期
4) 持有企业的营业执照和资质证
3、 商品房销售的条件（现房）
1) 已交付土地使用权出让金，取得土地证
2) 持有除《商品房预售许可证》外的四证
3) 持有企业的营业执照和资质证
4) 已通过竣工验收
5) 配套设施、设备已具备交付条件或已确定施工进度和交付日期
6) 拆迁安置已落实
7) 物业管理方案已落实
4、 商品房禁止销售的行为
1) 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将做为合同标的物的商品房再销
售给他人
2) 房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售
3) 不符合商品房销售条件的，房地产公司不得销售商品房，不得向买受人收取任何预
定款性质的费用
4) 商品房销售不得分割销售
三、住宅的种类
住宅的种繁多，主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE 、别墅等。
（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。
（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
1、商品房
商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以营利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难，实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”，从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。
从销售看，商品房又分现房销售和期房预售；从销售对象看，分内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅等。 内销商品房与外销商品房的区别
内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员（外国人、港澳台人士）销售的商品房。
内销商品房可以销售给个人和单位，包括中央单位和个人，以及批准设立的办事处和联络处；外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售，但向国内（香港、澳门、台湾地区除
外）个人售房，须经人民政府批准。
2、廉租房
廉租房是指政府和单位在住房领域实话社会保障功能，向具有城镇常住户口居民的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租房主要包括：腾空的原有公有住房、现公有住房以及政府和单位出资兴建购置的用于廉租的住房。租金标准原则上参照维修费和管理费两项因素确定，以后随着最低收入家庭收入水平的提高而适当提高。建设部《城镇压廉租房管理办法》对廉租房的承租、管理、退住都有具体的规定。
3、经济适用住房
经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅。主要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；布局要符合城市规划的要求；使用功能要满足居民基本生活的需要；建设标准要符合住宅建设标准，结合市场需求确定。
现阶段，经济适用住房有三种：第一种是由政府提供专项用地，通过统一开发、集中组织建设的经济适用住房；第二种是将房地产开发企业拟作商品房开发的部分普通住宅项目高速为经济适用住房向社会公开发售；第三种是单位以自建和联建方式建设的经济适用住房，只出售给本单位职工。
4、公有住房
公有住房是指国家和单位投资建设或购买的、产权属国家或单位所有的住房。从管理方看，可分为直管公房（政府房地产管理部门直接管理）和自管公房（各产权单位自行管理）两种类型。由单位分配给城镇居民居住的住房一般属于公有住房。具有城镇常住户口的合法承租人均可按规定向现住房产权单位申请购买租住的公有住宅楼房。
5、二手房
二手房通常是指再次买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房以及单位自建住房，办完了产权证后再次上市买卖，这些住房都称为二手房。
6、集资房
集资房即集资合作建房，是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行国家、单位、个人三者共同承担，通过多渠道筹集资金，由政府或单位组织建房，或由居民自发组织建造住房，以此解决职工住房困难的一种住房建设方式。