《房地产投资分析》教学大纲
适用专业：房地产开发与管理
课程类别：专业核心课程
授课学时：54
学 分：3
总纲
课程的性质：
本课程研究房地产投资分析的基本理论与方法，以便为房地产投资进行正确决策提供依据。该课程由房地产投资分析概述、市场分析、区位分析、投资基础数据估算分析、财务分析、不确定性分析、风险分析、决策分析、案例分析和可行性分析报告等内容组成，案例特色明显、可操作性强，主要培养学生的动手能力与分析、决策能力。最终应使学生能够针对具体的开发投资项目和置业投资项目，在众多的投资机会中选择出经济、技术、法律及社会各方面均可行的满意方案。
课程基本任务：
通过本门课程的学习，学生应对房地产投资分析的基本内容有一系统的了解，同时还应注意运用理论去分析与解决实际问题能力的培养。学习后，掌握投资动态分析中各种指标的计算方法。掌握长、短期条件下独立方案、互斥方案及混合方案的选择方法及物价变动情况下投资方案的选择方法。掌握财务分析、国民经济评价、项目的费用效益分析、不确定性分析的基本概念和分析方法以及指标的计算。了解房地产投资风险分析的方法。掌握房地产投资目标分析、要素分析、对象分析、类型分析的基本内容。掌握房地产投资成本分析的基本含义，以及开发成本、综合开发成本、经租成本和筹资成本的分析方法。掌握房地产投资收益的类别与构成，能够进行收益分析。能够进行投资风险分析，经营物资分析和房地产证券投资分析。
课程内容概要：
第一章 房地产投资分析中的基本问题
第一节 房地产投资概述
第二节 房地产投资分析概述
第三节 房地产投资分析中常用的基本概念
第四节 小结
第二章 房地产市场分析
第一节 房地产市场的一般问题
第二节 房地产市场分析
第三节 房地产市场调查的方法与程序
第四节 房地产市场预测的种类与方法
第五节 房地产市场分析中的SWOT 分析
第六节 小结
第三章 房地产开发项目的区位条件分析
第一节 区位与房地产价值
第二节 房地产开发项目的区位分析
第三节 区位选择要注意的问题
第四节 小结
第四章 房地产投资项目基础数据的分析估算
第一节 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
第二节 房地产投资项目的收入、税金估算
第三节 房地产投资项目的资金筹措
第四节 借款还本付息的估算
第五节 财务基础数据估算案例分析
第六节 小结
第五章 房地产投资项目财务分析
第一节 房地产投资项目财务分析概述
第二节 房地产投资项目财务分析基本报表
第三节 传统的财务分析
第四节 现代的财务分析
第五节 传统财务分析方法的应用——某置业（股权）投资者和债权投资者对商场投资的可行性分析案例
第六节 现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例
第七节 基本报表填列与相应指标的计算案例分析
第八节 小结
第六章 房地产投资项目不确定性分析
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
第二节 盈亏平衡分析
第三节 敏感性分析
第四节 小结
第七章 房地产投资项目风险分析
第一节 房地产投资项目风险概述
第二节 房地产投资风险的种类与控制方法
第三节 房地产投资风险分析
第四节 小结
第八章 房地产投资决策分析
第一节 房地产项目投资决策概述
第二节 房地产投资项目的方案比选
第三节 各比选指标的应用
第四节 案例分析
第五节 小结
第九章 房地产开发投资项目案例分析
第一节 租售房地产开发项目案例分析
第二节 房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅小区可行性分析
第三节 商业地产开发项目案例分析
第四节 小结
第十章 房地产置业投资项目案例分析
第一节 房地产置业项目投资分析概述
第二节 房地产买卖投资分析
第三节 房地产置业消费投资分析
第四节 房地产租赁投资分析
第五节 房地产置业出租经营投资分析
第六节 小结
第十一章 房地产开发项目可行性分析报告的撰写
第一节 房地产开发项目可行性分析报告的基本构成
第二节 房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点
第三节 房地产开发项目可行性分析报告的审读
课程教学形式：
在教学中，以教学大纲为依据，以多媒体教学为主，辅以学生实践调查学习，突出学生对房地产估价方法的学习和了解。
考试。
成绩评定：
采用总分百分制。
平时成绩（考勤、作业、态度等）占30%，考试成绩占70%。
选用教材及参考书目：
1. 刘秋雁《房地产投资分析》，东北财经大学出版社，2014
2. 刘正山《房地产投资分析》，东北财经大学出版社，2000
3. 武永祥、薛飞《房地产投资分析》，中国建筑工业出版社，1997
4. 刘秋雁《房地产投资分析》，东北财经大学出版社，2003
课程教学内容提要
第一章 房地产投资分析中的基本问题
（一）基本要求：
掌握房地产投资、房地产投资分析的概念；掌握房地产投资分析中常用的基本概念；熟悉房地产投资的目的、特性、类型；了解房地产投资分析的意义、任务和内容，同时了解房地产投资分析与可行性分析的不同。
（二）主要教学内容：
本章主要介绍：房地产投资的含义、类型、目的、特性；房地产投资分析的目的、内容、任务以及可行性分析与投资分析的不同，着重介绍本课程经常涉及的重要概念，要求区分房地产投资与一般投资项目的不同。从整体角度了解房地产投资分析的思路，对掌握和运用这门课程的理论与方法非常重要。
（三）教学重点难点：
房地产投资分析中常用的基本概念。
第二章 房地产市场分析
（一）基本要求：
掌握房地产市场的特征、分类和房地产市场分析的内容；掌握市场分析中SWOT 分析的内容；熟悉房地产市场调查和市场预测的方法并能够运用；熟悉房地产市场调查的程序；理解房地产市场分析的必要性；了解房地产市场信息的类型和房地产市场分析在不同阶段的要点；了解房地产市场的效率和市场分析的限度；一般了解房地产市场预测的种类。
（二）主要教学内容：
投资分析的第一步是进行房地产市场分析。如果市场不允许投资或不适于投资，那么后面的分析都没有意义。逆市场投资而成功的案例也有，但不具有代表性。
本章主要介绍：房地产市场的特征、效率、分类；房地产市场分析的必要性、限度、内容；房地产市场调查的方法与程序；房地产市场预测的种类与方法；SWOT 分析。通过这些分析过程来判断一个房地产投资项目是否适合进入这个市场。
（三）教学重点难点：
房地产市场分析的限度。房地产市场分析中的SWOT 分析。
第三章 房地产开发项目的区位条件分析
（一）基本要求：
掌握区位的含义和影响房地产开发项目的区位因素；掌握区位分析的具体内容；熟悉不同类型房地产项目对区位的要求和区位选择要注意的问题；了解区位对于房地产投资价值的重要作用。
（二）主要教学内容：
房地产区位的含义、重要性、区位与城市功能分区、区位与房地产投资价值的关系；影响房地产开发项目的区位选择的因素分析、不同类型房地产项目对区位的要求、区位分析的具体内容、区位选择要注意的问题。
（三）教学重点难点：
区位的特点。房地产投资价值的实质。
第四章 房地产投资项目基础数据的分析估算
（一）基本要求：
掌握房地产投资项目各项基础数据估算的内容和基本方法；重点掌握投资计划与资金筹措表的编制和财务费用的估算；熟悉各种辅助报表的填列及各基础数据与各辅助报表的关系；了解房地产项目的某些基础数据与一般建设项目的不同；了解基础数据对后续财务评价的影响和作用。
（二）主要教学内容：
房地产投资项目各项基础数据（总投资、总收入、税金、借款还本付息）的估内容和基本方法；各种辅助报表的填列及各基础数据与各辅助报表的关系，重点强调借款还本付息表、投资计划与资金筹措表的编制和财务费用的估算过程；介绍房地产项目的某些基础数据与一般建设项目的不同，以及基础数据对后续财务评价的影响和作用。
（三）教学重点难点：
财务费用的估算、借款还本付息表和投资计划与资金筹措表的编制，土地增值税的估算以及销售价格的确定。本章的重要性在于，这些基础数据决定了下一章财务分析的结果是否准确。
第五章 房地产投资项目财务分析
（一）基本要求：
本章在全书的地位十分重要。学完本章内容，学生应达到以下要求：掌握财务分析的基本方法和基本指标，深刻理解其内在含义和经济意义；熟悉各种财务报表的填列；能够使用财务报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力；熟练运用上述方法和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此判断项目在财务上的可行性。
（二）主要教学内容：
房地产投资项目财务分析的基本方法和基本指标；各种财务报表的填列，能够使用财务报表中的数据通过各种静态和动态指标来分析项目的盈利能力、偿债能力和资金平衡能力；介绍如何运用上述方法和原理对具体的房地产投资项目进行财务分析，据此判断项目在财务上的可行性。本章在全书的地位十分重要。
（三）教学重点难点：
财务指标的运用及计算。如何运用报表与指标结果来判断投资项目的盈利能力、偿债能力及资金平衡能力，最终判断项目的可行性。房地产开发项目经济评价的特点。本章各报表的编制顺序。把本章案例讲透。
第六章 房地产投资项目不确定性分析
（一）基本要求：
掌握盈亏平衡分析、敏感性分析的方法和其指标的计算；熟悉盈亏平衡分析、敏感性分析的概念和目的，并通过分析结果解释它们所面临的风险情况；了解其各自的应用范围及局限性；了解房地产投资项目所面临的不确定性因素，以便在后续的投资方案比选中提高决策的准确性和可靠性。。
（二）主要教学内容：
不确定性分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
本章主要介绍：房地产投资项目所面临的不确定性因素，盈亏平衡分析、敏感性分析的概念和目的，盈亏平衡分析、敏感性分析的方法和其指标的计算，说
明通过该分析解释项目所面临的风险情况；介绍两种方法各自的应用范围及局限性。
（三）教学重点难点：
盈亏平衡分析的特点、相关参数和计算方法。
第七章 房地产投资项目风险分析
（一）基本要求：
掌握风险与风险分析的含义，重点掌握风险分析的步骤和各项指标的计算，并能运用这些指标来说明项目的风险大小；熟悉房地产投资风险的特征、类型和规避方法；理解风险与不确定性的区别、风险与回报的关系；了解风险分析的目的和其所要解决的问题，同时了解风险分析的作用。
（二）主要教学内容：
风险与风险分析的含义，风险分析的步骤和各项指标的计算，介绍房地产投资风险的特征、类型和规避方法，介绍风险与不确定性的区别、风险与回报的关系，风险分析的目的和其所要解决的问题，风险分析的作用。
（三）教学重点难点：
不确定性分析与风险的联系与区别。房地产投资主要面临的风险类型。风险的测量方法。
第八章 房地产投资决策分析
（一）基本要求：
掌握房地产投资方案比选的基本方法；熟练运用各种指标进行投资方案的取舍；熟悉投资决策的类型和投资方案的类型，从而根据不同决策类型和方案类型，选择具体的指标进行房地产投资项目的方案比选和判断；了解投资决策的含义与程序、投资项目方案比选的意义和作用及比选过程中应注意的问题，学会在不同情况下进行投资决策。
（二）主要教学内容：
房地产投资方案比选的基本方法，介绍如何运用各种指标进行投资方案的取舍；介绍投资决策的类型和投资方案的类型，从而根据不同决策类型和方案类型，选择具体的指标进行房地产投资项目的方案比选和判断；介绍投资决策的含义与程序、投资项目方案比选的意义和作用及比选过程中应注意的问题，说明在不同情况下如何进行投资决策。
（三）教学重点难点：
投资决策的实质。如何运用比选指标进行确定型决策下投资项目的方案比选。
第九章 房地产开发投资项目案例分析
（一）基本要求：
本章介绍的三个案例，把本书前面各章节所讲述的内容综合归纳和穿插起来。学完本章内容，学生应达到以下要求：掌握房地产开发项目投资分析的完整过程，并重点掌握开发项目投资分析中所涉及的各种报表和各种重要指标的计算方法。在面对预开发的房地产项目时，学生应能基本完成可行性研究工作；在此基础上，如果面对多个投资机会，应能考虑多种因素通过比选进行投资决策。
（二）主要教学内容：
本章主要介绍了3个不同用途的开发投资案例。通过三个案例把本书前面各
章节所讲述的内容综合归纳和穿插起来。这三个案例可以清晰地说明房地产开发项目投资分析的完整过程和开发项目投资分析中所涉及的各种报表和各种重要指标的计算方法。介绍在面对预开发的房地产项目时如何理顺思路，基本完成房地产开发项目的可行性研究工作。。
（三）教学重点难点：
考虑融资前后土地增值税、所得税计算的不同；第一个案例中经营成本的结转；按销售收入比例结转的各项基础数据；前两个案例的投资计划与资金筹措计划的安排及报表的平衡。
第十章 房地产置业投资项目案例分析
（一）基本要求：
掌握置业项目投资分析中所涉及的方法和分析角度，从而在今后的工作中能为房地产置业投资者提供良好的决策咨询；熟悉各种类型的房地产置业项目投资分析的过程；了解置业投资的类型和分析中涉及的基本指标。
（二）主要教学内容：
本章主要介绍了9个置业投资案例。通过这些案例，介绍了置业投资的类型和分析中涉及的基本指标、各种类型的房地产置业项目投资分析的简要过程，并重点介绍了置业项目投资分析中所涉及的方法和分析角度，从而使学生在今后的工作中能为房地产置业投资者提供良好的决策咨询。
（三）教学重点难点：
开发投资项目与置业投资项目分析指标的不同；置业投资的目的、方向、主要类型；讲清9个案例的不同之处；各种类型置业投资分析的侧重点。
第十一章 房地产开发项目可行性分析报告的撰写
（一）基本要求：
掌握房地产投资可行性分析报告的写作要点；熟悉房地产投资可行性分析报告的基本构成；了解房地产投资可行性分析报告编写的注意事项以及报告如何审读。
（二）主要教学内容：
本章主要介绍了房地产投资可行性分析报告的写作要点、房地产投资可行性分析报告的基本构成、房地产投资可行性分析报告编写的注意事项以及报告如何审读。这一章学完，应就一个开发项目或置业项目进行一个完整的可行性分析，并撰写报告，来充分检验学生对本门课程的掌握程度。
（三）教学重点难点：
模拟一个项目做出一份完整的房地产开发项目的可行性分析报告，培养学生的动手操作能力、理论联系实际的能力、总结归纳分析以及写作能力。