设备科职责
1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。
2、负责对公司所辖设施、设备进行维修保养,。
3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施。
4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。 5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。
6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。 7、负责与水、电、燃气、电话、微机等部门保持良好的协作关系，协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。
8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。
10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐；
11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作； 12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。
13、完成公司安排的其他各项任务。
设备科岗位职责、工作范围、工作细则
一、设备科各工作岗位职责
（一）设备科长岗位职责
1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。 2、负责组织开展集团工程设备的维修、养护、运行、管理。 3、负责制定设备科管理制度和设备操作程序。
4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。
5、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。 6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。 7、负责审核用户的室内装修。
（二）系统工程师岗位职责
1、在设备科长的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。 3、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。 4、填写本系统的操作要求和工作指令。
5、提出本系统的备仓计划，协助采购专用性较强的工具和零件。
6、负责本系统的外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）的洽谈审定，监督并验收施工。
7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。 8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。 9、负责室内二次装修的初审。
（三）班组长岗位职责
1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 3、监督执行部门的工作指令。 4、负责跟进工程单的作业情况。
5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。
8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。
（四）技工岗位职责
1、在领班的领导下，具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 2、按照工作指令和有关规程进行下列工作： ①对设备实施常规保养和维修。 ②监管设备的运行。
③为用户提供维修、安装服务。 ④填写好各种原始记录。
3、参加公司内部组织的有关学习和培训。
二、设备管理班组工作范围
（一）强电组：
1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修和保养。
2、负责非办公时间集团所有设备的应急维修。 3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具的启、停。
（二）维修组：
1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备的日常巡查、运行、维修和保养。
2、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 4、负责消防设备的巡查、维修、保养。
三、工程部各班组工作细则
（一）强电组工作细则
1、每班每小时一次巡查高压室； 2、每班每小时一次巡查低压室； 3、每班每小时一次巡查发电机房； 4、每班每小时一次巡查变压室；
5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室； 6、每班一次巡查电梯机房；
7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养； 8、每班一次巡查冷却塔；
9、每班按时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调； 10、负责非办公时间的紧急维修；
11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备的保养及所属设备的检修； 12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次；
13、每班一次防火安全检查； 14、每月一次发电机试运行。
（二）维修组工作细则
1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。
2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。
3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。 每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。
5、设备责任人每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 7、负责楼宇公共设施的维修整改。
8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。
9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。
维修班工具使用管理办法
为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。
维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类），私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。
共用工具使用管理：
1、共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。
2、当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。
3、所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。
私用工具使用管理
1、发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。
2、个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。
3、个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。
维修电工岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。
2、努力学习技术，熟练掌握集团强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。 3、执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。 4、积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。 5、严格执行设备管理制度，做好交接班工作。
6、交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。
7、维修人员外出巡查或维修，必须随身携带手机，随时随地与部门人员保持联系。 8、在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。
9、做好值班室清洁工作，填好工作记录表。 10、完成领导交办的其它工作。
值班电工岗位职责
1、严格遵守公司各项规章制度。
2、努力学习技术，熟练掌握本集团供电供水方式，线路管道走向及设备的原理，技术性能及实际操作。
3、努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。
4、坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
5、对来人来电报修应及时进行登记，并处理。
6、发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。
7、事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。
8、按规定时间做好机房与走道清洁工作。 9、完成上级交办的其它工作。
高压运行工岗位职责
1、严格遵守公司员工守则和各项规章制度。
2、努力学习技术，熟练地掌握所辖区域内的供电方式状态、线路走向及所管辖设备的原理、技术性能及实际操作。
3、努力做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。 4、坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表的工作情况。正确抄录各项数据并填好报表。 5、对来人来电报修及时登记。
6、值班长负责安排电工日常维修工作。 7、负责与供电局的业务联系，并做好登记。
8、发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。 9、事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。
10、请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排合适的替班人。 11、按规定的时间做好值班室内外清洁工作。
空调管理制度
1、严格执行中央空调操作规程，钻研业务，操作人员应掌握制冷系统的工艺流程、制冷原理、操作及保养方法，不断提高技术水平，确保空调机组正常运转。
2、认真做好空调机组的维护保养工作，发现故障隐患要及时通知设备科领导和维修人员，以消除故障隐患。
3、上班坚守岗位，认真负责，严格执行相关的规章制度，谨慎操作、安全生产、文明生产。
4、认真做好工作值班记录和维护记录，出现异常及时找出原因，保证安全运行。 5、开启和使用时间由设备科根据需要调整，如遇变化，应及时告知使用科室. 7、空调运行期间，关闭门窗，不同时使用电扇，以保证制冷（热）效果和节约用电。 8、如遇空调故障及时通知设备科。
空调机房人员岗位职责
1、值班人员必须严守岗位职责，服从指挥，严守操作规程。对领班安排的工作负责，不得擅离职守，如离开值班室去巡查或抄表必须知照同值人员。
2、熟悉本集团装备的空调型号、操作规程，每天准时开启和关闭，对外界和各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合规定的数值范围，并按运行记录表做好记录开机前、停机前及每小时记录一次运行情况。
3、设备开、停应须及时转换运行状态牌，尤其是接到维修人员停机维修通知后，立即挂检修牌。
4、一旦发生故障应立即处理，不能处理应及时通知有关技术人员和检修人员进行处理，并作好记录。
5、值班人员必须掌握设备运行的技术状态，发现问题立即报告领班或主管。发生紧急故障，领班或主管不在时，值班人员负责组织力量及时处理。
6、做好操作运行记录，对记录数据中的异常情况应及时找出原因，保证安全运行。做好空调设备维修保养记录及设备故障记录。
7、做好空调和空调机房及控制柜的清洁工作，做到无污迹、无灰尘、无垃圾。保持室内外卫生，集水池内不应有污水，改善环境，做到文明生产，当集水池内的积水增多时，应启动抽水泵抽净。
8、要钻研业务，积极参加业务学习和技术培训，提高业务技术水平。操作人员应弄清制冷系统的工艺流程、制冷原理、操作及保养方法，不断提高自己的技术素质。 9、严格遵守《员工守则》及公司的各项规章制度。
空调维修工岗位职责标准
1、热爱本职工作，对工作认真负责，刻苦钻研技术，树立一心为公司服务的思想。
2、在主管领导下，负责公司中央空调送风、排风系统的运行管理工作。
3、负责公司所有空调、通风设备的运行、维护保养和检修。
4、负责公司中央空调给水系统的维修保养和故障检修。
6、坚守岗位、服从指挥、严格执行安全操作及保养规程，保证维修质量，按时完成任务。
7、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，维修快捷。
8、应熟悉所管辖的空调、风机及冷水泵系统，制冷机空调器及水泵等设备的运行情况和各处开关的操作规程。随时监视各设备运行负荷情况，保证正常供冷，一旦发现故障应立即停机，排除故障，并尽快恢复供冷，上报主管做好记录。
9、必须定时对所属设备进行巡回检查。冷冻机、水泵、冷却塔、各集中空调器及控制柜的供冷和运行情况，均为检查项目。并有能力排除一般机械故障，如发现电器故障应立即通知电工给予配合解决。
10、空调值班人员必须按规定填写值班日记，必须清楚记录巡检范围的设备运行情况，以作为以后对设备运行情况的评价及事故分析的重要依据，严禁报虚作假。
11、应熟悉有关设备的安全使用规定，严防人为事故。当值人员有权阻止无关人员随意开、停机及所属设备的任何开关，如因施工或维修需要应征得主管同意后，按有关安全操作规定操作。
12、按保养规程做好所分管设备的日常及月度保养，做好平时小修和按计划实行三级保养的工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。
13、应当保持机房及控制室的清洁及道路畅通，严禁在机房内堆放易燃易爆物品及其他无关杂物。提高警惕、注意防火。
14、严格遵守劳动纪律和《员工守则》，不得擅离职守。上班不准睡觉及做与本岗位无关的任何事情。
配电房管理规定、配电房安全操作规程
配电房管理规定
1、配电房是集团供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。
2、值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。
3、值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。
4、配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。
5、因故停电，应提前向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知向用户作出解释。
6、保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。
7、严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。
8、配电房内严禁堆放其它杂物。
配电房安全操作规程
1、严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。
2、操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。
3、操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。
4、下列项目列操作票
A、应拉合的开关和刀闸位置
B、检查接地线是否拆除
C、检查负荷分配
D、装拆接地线
E、安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险
F、一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给
5、操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。
6、运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。
7、重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。
8、遥测电容或电缆时前后应充分放电。
9、变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。
10、操作电压互感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。
11、正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。
12、有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。
13、变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。
14、倒闸操作顺序：
停电：负荷侧断路器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反
15、电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。
16、变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。
17、巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。
机电设备的维修保养与更新改造
一、设备的维护保养
设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养和调正，随时改善设备的技术状态，防患于未然。
1、维护保养的方式：
主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。
清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的技术性能下降，噪声增加，所以设备的清洁工作看似简单，是维护保养的一种主要方式。
紧固：设备运转达相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其他连接部分的紧固件可能会发生松动，导致更大的振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备的位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因此必须经常检查设备的紧固程度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。
润滑：润滑是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方法、油压、油温及加油量等都有严格的规定。要求做到“五定”即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的管理制度。
调正：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动、松动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因此必须对有关的间隙、位置进行调正，再加以紧固。
外观表面检查：
设备的外表面有无损伤裂痕；
磨损是否在允许范围内；
防护罩等安全装置是否完整、齐全；
温度压力运行参数是否正常；
电机是否超载和过热；
传动皮带是否过松、断裂或脱落；
振动和噪声是否异常；
设备密封面的泄漏状况； ;设备油漆是否脱落，外表面是否锈蚀； 设备的防腐、保温层是否损坏。
2、维护保养工作的实施：分日常维护保养和定期维护保养。
①日常维护保养：要求管理处运行人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中是否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。
②设备的定期维护保养：以管理处操作人员为主、检修人员协助。有计划地将设备停止运行进行维护保养，需要对设备进行部分解体，并做好以下几项工作：
a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；
b、检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况；
c、调正配合间隙；
d、检查安全装置；
e、检查润滑油系统油路和油过滤器是否堵塞；
f、清洁油箱、检查油位指示器，换油；
g、检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常； .作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。
3、设备的点检：对设备有针对性的检查。
（1）操作人员进行日常点检：
①运行状况及参数；
②安全保护装置；
③易磨损的零部件；
④易污染堵塞，经常清洗更换的部件；
⑤在运行中经常要求调正的部位；
⑥在运行中经常出现不正常的部位。
（2）工程部专业维修人员进行计划点检，管理处操作人员协助：
①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；
②更换零部件；
③确定修理的部位、部件及修理时间；
④安排检修计划。
二、设备的计划检修
根据设备的运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隙期，由工程部编制检修计
划，对设备进行预防性修理。
1、计划检修的种类：
（1）小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调正，紧固和润滑工作，小修一般由维修人员负责，操作人员协助；
（2）中修：除小修内容外，对设备的主要零部件进行局部的修复和更换；
（3）大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件，力求使用设备恢复到原有的技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造；
（4）系统大修：检修方式是一个系统或几个系统直至整个企业性的停机大检修，多个工种配合。
2、计划检修和维护保养的关系：
维护保养为主，计划检修为辅。
3、检修计划的实施和验收管理
根据检修计划，可以预先安排停机检修的日期和时间，确定修理的内容和进度，统一组织检修的力量以及备品配件、修理材料和修理费用的准备。
根据检修计划的实施情况和各种数据资料，进行综合分析统计，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。
在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格的检查，要会同设备操作部门的人员一起进行试车验收。验收合格后才能交付使用。
同时要把检修的记录、零部件的更换情况以及试车验收记录都整理保管，归入设备档案内。
三、机电设备的更新改造
1、设备的更新：
采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较方便、经济上比较合理、管理上比较进步的新型设备替代原来使用的老设备。
2、设备的改造 主要途径有：
（1）对设备的结构作局部改进；
（2）增加新的零件和各种装置；
（3）对设备的参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，首先要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有：
①原设备在技术上、经济上、管理上存在的主要问题、设备发生的故障情况及原因； ②设备技术改造中所应用的新技术及其合理性、可行性；
③设备技术改造的部位和内容；
④设备技术改造后能达到的技术性能、安全性能；
⑤预计设备技术改造后的经济效益；
⑥设备技术改造的费用预算以及资金来源计划；
⑦设备技术改造的时间及停机的影响；
⑧设备技术改造后的竣工验收和投入使用的组织工作。
四、设备管理的根本目标
机电设备管理目标：用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率。
1、设备的有效利用率：A=T/（T+T，） A—设备有效利用率； T—设备有效工作时间； T/—设备停机或无效工作时间。
2、设备的完好率：B=Sn/S B—设备的完好率； Sn—设备完好的台数； S—设备总的台数。
完好标准：
（1）零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；
（2）设备运转正常、性能良好；
（3）设备技术资料及运转记录齐全；
（4）设备整洁，无跑冒、滴漏现象；
防冻、保温、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。
干式变压器保养
一、目的：
确保变压器处于最佳运行或备用状态。
二、职责
1、供电局负责集团干式变压器保养，在未移交前由机电班每年组织保养一次。
2、操作人员必须具有高压进网作业证。
三、内容
1、先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。
A、用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。
B、逐负荷转移到备用变压器。
C、断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌
D、用手柄摇出待保养低压侧总空气开关，防止反送电。
2、检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行时外罩受振动产生的噪音。
3、检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接。螺丝生锈应予更换
4、紧固电压调节联接片的固定螺丝。
5、检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好。
6、用吸尘器清洁变压器内部灰尘。
7、检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。
8、断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈。相与相，相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。
9、检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。
10、合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。
11、做好保养记录。
四、安全注意事项
1、操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。
2、摇测绝缘电阻必须由两人进行。
水泵定期保养
一、目的：
确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。
二、适用范围：
所有集团物业安装的生活水泵，消防泵、喷洒泵、补压泵、排污泵。
三、职责管理：
机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
四、内容：
1、生活水泵
每周进行一次一般性检查保养（由空调班负责），每半年进行一次全面保养（由工程部负责）。
2、消防水泵和喷淋泵、补压泵
每2周进行一次试运行（由空调班负责），运行时间10－15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。
3、排污泵
每半年进行一次全面保养。
4、注意事项：
水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。
5、泵体的保养：
A、检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。
B、补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换
C、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。
D、联轴器的联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。
E、紧固机座螺丝并防锈处理。
F、 生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。
6、电机的保养
A、外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。
B、拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与 相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。
C、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
7、阀门、管道及附件的保养
A、各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。
B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 R C、压力表指示准确，表盘清晰。 D、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 E、点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。
8、控制柜的保养：
A、断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 B、检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。
C、清洁控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。 D、合上总电源，检查电源指示应正常。
9、完毕检查：
保养完毕起动水泵，观察电流表、指示灯是否正常。观察水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
柴油发电机定期保养
一、目的：
确保发电机正常起动和运行。
二、职责管理：
机电部负责日常维护保养，工程部机电维修组负责按计划维修保养。
三、内容：
1、2周空载运行10分钟，每半年带负载运行半小时。
2、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上的选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，确保发电机不能起动。
3、检查蓄电池电解液液位，偏低时应根据电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。 4、根据《机电设备管理工作手册》中《柴油发电机组管理规程》柴油发电机组检查保养内容及周期进行检查保养
5、检查机组有无漏水、漏油现象，清洁发电机机身。
6、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头，试验故障显示灯应全部亮。 7、检查接地线是否良好。
8、检查机房风机运行状况。检查柴油箱储油量是否能满足发电机带负载运行8小时。9、检查冷却水水位、机油油位应处于正常位置。
10、手动试机运行正常后合上发电机自动空气开关，把选择开关置于“自动”位置，进行模拟停电试验，观察发电机自动起动状况。
11、发电机带负荷运行半小时，观察各仪表指示和机组运行是否正常。 12、填写相关记录。
四、相关文件及记录
1、《机电设备管理工作手册》 2、柴油发电机运行记录 3、柴油发电机半年保养记录
空调设备的保养
一、目的：
确保系统安全正常地工作，保障空调设备具有良好的性能。
二、适用范围：
公司管理的集团空调设备（空调柜机，冷却水塔、水泵，所有管线、阀门）。
三、职责范围：
由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责日常检查。
四、内容
1、月保养： 1）水系统的保养：
A、检查冷却水塔冷却水是否清洁，若不清洁应全部更换； B、清洗冷却水塔、塔盘； C、清洗冷却水管上的过滤器； D、在冷却水系统中加入缓蚀剂；
E、检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀是否正常； F、检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备的表面。
2）盘管风机的保养： 清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。 3）水泵保养：见水泵定期保养。
2、半年保养： 1）主机保养：
主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。机电安装维修部空调工检查合格后在保养记录上签字。 2）副机的保养：
A、冷冻泵、冷却水泵保养见《水泵的定期保养》。 B、控制柜保养见《低压配电柜、控制柜保养》。 C、电动阀开启与关闭性能、电器元件检查。 3）冷却塔：
A、风叶螺柱紧固，检查转动是否振动，刮塔壁。
B、齿轮箱油位检查、补油。轴承温升检查补加润滑油。 C、布水器转动情况检查。 D、塔盘、塔体倾斜校正。 4）管道系统：
A、阀门漏水检修，保温层修补。 B、冷却水管道加药除垢、除水藻。 C、冷冻水管道加药除水垢。
五、 相关文件及记录：
1、空调月保养记录 2、空调半年保养记录
临时用水、用电管理规定
为了加强集团的水、电管理，防止出现浪费水、电的现象。确保集团水、电正常供应，特制定此规定：
1、前来联系临时用水、用电者，必须是合格的水工、电工，向管理处提交书面用水、用电申 请，写明用水、用电量的多少，时间长短，预付用水、用电押金。 2、临时用水、用电，不得影响业主的正常用水、用电。
3、临地用水、用电必须安装由主管部门检验合格的水表、电表。若私自启动改变水表、电表封印或运行回程，影响准确计量的，参照供水、供电部门的有关规定给予处理。
4、临时用水管道，不应给区域内的车辆或行人带来不便。临时用电最长使用期七天，需要继续使用的，必须提前一天，续办延长使用手续，报管理处审核、批准，但延长时间最长不得超过一个月，否则必须拆除。
5、临时用电线路如发生危险，并证实是由装置不良引起，由承装部门负责。 6、未经申请批准的临时用水、用电管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期 不拆的，管理处强制拆除。 7、装置临时用电线路的技术要求：
（1）装置临时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。
] （2）全部临时线装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。 （3）所有电气设备，金属外壳必须良好接地或接零。 （4）分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。
（5）临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。 （6）安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。
（7）临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不低于6米。
8、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必须使用安全电压，不听劝阻者停止供电。 9、电焊作业必须由合格焊工进行，作业前检查周围是否有可燃物，配备灭火器材。作业完成后，仔细检查是否遗留火种，确定无热源后方可离开现场。
电气设备安全管理制度
1、凡安装、维修检测、拆卸和试验电源电气设备，必须由专业人员操作，其他人不得违章操作。
2、安装、使用电气设备必须符合防火规定，，临时增加电气设备，架设线路，必须经保卫科和设备基建科批准。
3、在场区严禁使用电热器取暖、烧水和热饭。
电工的防火职责
1、从事电业工作人员，必须具有有关单位的合格证书，技术熟练，掌握用电防火安全知识。
2、各种电器设备或线路，要经常检查，发现超负荷、短路、发热和绝缘破损等容易造成火灾的情况，要立即进行修理和报告。
3、需要增设线路、增设插座、电气设备、须进行登记并经保卫科、设备科批准认可，方可进行。
4、安装线路时，一定要按照操作规程进行，以确保安全。 5、配电房、发电房要保持清洁，不可堆放杂物和可燃物。
6、对本单位的线路，用电设备要经常检查，发现问题及时处理报告。
7、值班人员不得擅自离岗。电气着火，应先切断电源，然后用干粉灭火器扑救。
用电管理制度
1、严格选用不同类型的导线，并应考虑潮湿、高温和化学腐蚀等使用环境的要求。 2、安装时，导线与导线之间，导线与建筑构件之间要保持一定的距离，并在线路上安装合适的熔断器和保护装置，以便发生短路时及时切断电源。
3、经常检查线路和电器设备的绝缘层有无破坏，发现红外线缘陈旧等异常情况要及时更换。
4、防止导线超负荷，线路与用电设备都要按照电气规程安装，选用合适的导线截面，不得在线路上擅自增加用电设备。
5、严禁电阻过大，导线与导线或导线与电器设备的连接应牢固可靠，并经常检查，发现松动或发热应及时紧固和处理。
6、防止产生电火花和电弧、裸导线之间或与接地体之间应有足够的距离，杜绝敷设导线过松，严格操作规程，先断电源后安装和修理电器设备，用电线路下和附近不得堆放可燃物，灯泡与可燃物之间要保持一定的距离，以防烘烤起火。
7、严禁将易燃、易爆物品进入配电间、发电房、仓库、空调房、金库等重地，严禁使
用电炉、严禁用灯泡取暖，严禁乱接电线。
动火管理制度
1、单位因装修改造需要动用明火作业时，必须通知单位防火委员会办公室，经同意后方可实施。
2、凡是申报动用明火操作人员必须持证上岗，严禁无证上岗操作。 3、在动用电气焊等明火作业时，必须清理周边可燃物品。 4、在使用明火过程中，必须指派专人在负责现场管理工作。 5、动火施工人员应遵守消防安全规定，并落实相应的消防安全措施。 6、禁止在有火灾、爆炸危险的场所使用明火。
节约能源奖惩制度
为确保安全，努力降低能源消耗提高经济效益，调动广大职工节约能源的积极性，推动节能管理工作深入开展，依据《中华人民共和国节约能源法》和《江西省实施（中华人民共和国节约能源法）办法》以及《南昌市节能监督办法》，结合本集团具体情况制定本规定：
1、节能管理应贯彻以精神鼓励为主，物质奖励为辅的原则，做到节能有奖，超耗有罚。 2、对从事节能管理，挖潜革新、降低消耗、提高效益、成绩显著、做出贡献的部门和个人给予一定的荣誉和物质奖励，并作为职工晋级确定技术职称的考核条件之一。 3、节能奖的分配，要根据工作岗位与节能的实际程度，贡献大小，坚持多节多奖，少节少奖，不节不奖的原则，不搞平均分配。
4、与节能有关的发明创造，技术改造，技术进步和合理化建议，在实践中确有成效取得经济效益的，按国家有关发明创造，合理化建议和技术改进奖励的条件规定，给予一次性项目奖励。 处罚：
1、凡因玩忽职守或违反操作规程，造成严重能源浪费和经济损失的，除追究主要责任人的行政责任外，扣发责任人当年的全部节能奖。
2、偷窃能源，监守自盗尚不构成犯罪者，处以盗窃价值的5至10倍罚款，由本单位从本人工资中扣除。构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。
3、为骗取荣誉称号，领取节能奖而弄虚作假，应即取消荣誉称号，吊销荣誉称号，扣发节能奖金，情节严重的还应对责任人给予相应的行政处分。 4、本规定自2006年8月1日起实施。
能源管理制度
为加强能源管理，降低能源消耗杜绝浪费现象，提高能源利用率，根据国家能源工作方针政策和能源管理标准，结合本公司实际情况，特制定以下制度：
1、能源管理，它是一项高度综合的管理工程，必须建立一个完善的体系，方能搞好这项工作。
2、能源管理实行公司、部门、班组三级管理体制，公司设能源管理领导小组及其管理兼职机构——设备部。部门及科室设置能源管理小组，班组设立能源管理员，这样形成全公司性能源管理网络。
3、公司能源领导小组由公司领导任组长，各相关科室负责人为组员，设备部为兼职职能部门，负责办理日常事务，各班组配备一名能源管理员。
4、设备部必须确保公司的电力正常运行，并督促检查各部门经济合理用电。 5、节约电能，禁用电炉，电感灯具，逐步改用高效节能灯具。
6、各用电部门，应努力开动脑筋，提出节电新建议，并积极配合设备部搞好节电工作。
工作守则
一、遵守员工职业道德
1、讲究奉献，忠于企业 2、爱岗敬业，服从分配 3、团结合作，顾全大局 4、热情友好，礼貌待客 5、钻研业务，提高技能 6、爱护设施，勤俭节约 7、遵纪守法，廉洁奉公
二、遵守工作纪律、员工纪律六不准
1、不准迟到、早退
2、不准在未打下班铃之前摘下工号牌，整理私人物品 3、不准擅自调、换、顶班、请假 4、不准串岗、离岗、脱岗、空岗 5、不准聚堆闲聊、嬉笑、打闹、会客 6、不准在卖场堆放私人物品
培训机制
为了适应激烈的市场竞争，提高员工的自身素质、业务技能，使企业与员工共同提升市场竞争能力。公司为员工开创资讯丰富、业务专业、形式多样的培训机制，为员工搭建更广阔的展示平台；同时也更利于公司发现德才兼备的“千里马”。
一、岗前培训
目标：使新进员工了解本公司情况及规章制度，以利于新进人员能更快、更好的胜任未来工作，了解公司的企业文化并遵守公司的规定。
内容：
1、公司简介
2、公司业务
3、公司组织机构
4、公司管理制度
5、岗位工作情况、业务知识
6、团队合作
二、侯选干部培训
目标：加强员工业务知识，提高员工服务技巧及综合素质，为员工的前途打造良好的平台。
内容：
1、专业的岗位知识
2、新型的管理理念及实际工作经验
3、公司更新的流程
4、公司管理制度及业务流程的回顾
5、团队合作
三、新岗位培训
目标：为了使岗位变更的员工能更快的适应新岗位，更好的完成角色转换，特做以下
培训。
内容：
1、岗位工作流程
2、新业务技能
3、团队合作
考勤制度
1、员工迟到、早退与矿工的出发办法以公司奖惩制度执行。其中10分钟以内的划定为迟到，迟到10分钟以上至1小时之内划定为矿工半天，1小时以上的划定为矿工一天。如遇特殊情况【上级领导应对迟到员工的特殊情况核查清楚后】，在月考勤表上注明“考勤例外”。
2、员工请事假须提前1天向上级申请，同意后方可休假；病假须在上班前2小时向上级申请，并在上班第一天提供医院证明。
3、请假3天以上，须有门店总经理审核批准后交董事长批示后方可休假，7天（含7天）以上交人力资源部。
4、员工班次以岗位要求设置倒班时间。
5、员工每天早班须提前30分钟，晚班员工提前10分钟，后勤员工早晚班提前10分钟，到达工作岗位，签到后，检查个人卫生，着装整齐，佩带工号牌进入工作状态。
安全准则
一、安全规则
1、禁止在仓库、卖场及其他工作场所吸烟。
2、禁止将任何东堆放在安全门及安全通道前，以免阻塞。
3、未经部门允许，不得将非业务人员带入办公室。
4、所有员工必须保证自己及同事的安全，对任何可能引起危险的操作和事件都要提出警告；严重的应报告部门主管。
5、员工必须熟悉本工作区内灭火装置的位置以及应急设备的使用方法。
6、公司禁止员工移动和拆除设备上的安全标识，禁止改装现有设备。
7、员工在各自的岗位区域内应积极参与处理意外事故，并服从统一调度。
8、员工有义务将任何安全事故上报。
二、火情处理
1、当火警发生时，应采取如下措施：
（1）保持镇静，不要惊慌失措。
（2）按动最近之火警报警器并通知值班人员和防损科长。
（3）通知总台，说出火警发生的地点和火势大小。
（4）呼唤最近的同事援助。
（5）在安全的情况下，利用最近的灭火器材尽力将火扑灭。
（6）切勿用水或泡沫灭火机扑灭因漏电而引起的火情。
（7）把火警现场所有的门窗关闭，关闭所有的电器开关。
2、如火势蔓延，应及时采取如下疏救措施：
（1）疏散区按照防火区进行划分，由专人负责其所在区域的疏散工作。
（2）听到广播后应立即组织人员撤离火警现场。
（3）撤离火警现场时，切勿搭乘电梯，必须从消防通道疏散。
3、员工应熟记火警讯号、火警通道、出入位置及灭火器具使用方法。
三、意外紧急事故
1、在紧急或意外情况下注意：
（1）保持镇静，立即通知上级领导和防损科。
（2）协助维护现场。
（3）与同事鼎立合作，使公司业务保持正常进行。
2、如果员工在公司内受伤或发生事故，应当注意：
（1）在场员工应立即通知部门主管或值班经理
（2）协助救护伤病者
（3）自觉维护现场秩序
四、及时汇报
1、为了保障安全操作，员工应当向部门主管或安全部门汇报所有不安全的实际操作或事故隐患。
2、员工如果在公司内发现任何可疑人员，应当立即向防损人员汇报，以便将其驱逐出商场。