房地产资金信托案例分析 经济学院 10投资2班 李玥绮 2010200057
【摘 要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。
【关键词】：房地产 信托 上海金地格林
一、房地产资金信托的概述
（一）背景：
随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。
（二）概念：
房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。
（三）特点：
1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提
2.办理信托的房地产有独立性
3房地产信托的收益分配具有特殊性
（四）职能：
1.财务管理职能
是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点：
①受托人不能借此为自己谋利；
②受托人只能按照信托的目的进行；
③信托收益最终要归于受益人；
④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。
2.金融职能
即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。
3.协调经济关系功能
受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。
二、房地产资金信托的案例
（一）案例简介：
计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划
信托规模：25000万元
信托期限：2年
预计年收益率：8%
信托利益分配：信托存续期间，受托人每年以现金方式向受益人支付信托收益一次，信托终止受托人将信托财产划付至受益人的银行账户。
投资领域：房地产
资金运用方式：上海信托有限公司将募集到的信托资金贷款给上海金地格林房地产有限公司，上海金安经济股份有限公司对本次信托计划的贷款提供不可撤销的本息连带担保责任。
认购起点：单笔信托合同金额应不低于50万元人民币，超过部分按1万元人民币的整数倍增加。
推介期：2005年8月22日—9月22日
（二）项目简介 ：
上海金地格林房地产开发有限公司于2003年7月成立，注册资本金3亿元人民币。计划开发“金地格林世界”楼盘项目。本项目占地面积约为408亩，项目全部完成可建成商品房45万㎡，其中商铺约6.5万㎡，计划分两期实施，其中一期工程计划开工面积为20万㎡，计划于2005年初开始正式销售。第二期计划开工面积25万㎡，项目总开发周期约4年。
（三）案例分析：
1.信托三要素：
委托人：购买信托计划的投资者
受托人：上海信托有限公司
受益人：购买信托计划的投资者
2.信托类型：
（1）按信托目的划分
1、民事信托：受托人不以营利为目的而承办的信托，也称为非营业信托。
2、商事信托：受托人以营利为目的而承办的信托，也称为营业信托。
3、民事商事通用信托：民事信托和商事信托之间并没有严格的界限，有些信托事项两者之间可以通用，既可以划分为商事信托也可以划分为民事信托。
（2）根据信托资金运用方式划分
1、单一信托：信托机构接受单个委托人委托，依据委托人确定的管理方式单独管理和运用信托资金的行为。
这种信托对于每个委托人的财产，从受托到运用都是个别进行的，所以可以较好地贯彻账户不同、运用效益也不同的收益分配原则。
单一信托对于委托人之外的其他人没有信息披露义务，但必须被委托人指明的用途使用资金。
2、集合资金信托：信托机构接受两个或两个以上的委托人委托，依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式管理和运用信托资金。信托机构把许多委托人的信托资金集中起来加以运用，然后将实现的收益根据各人的金额比例分给受益人。
（3）按信托关系发生的基础划分
1、自由信托：也称为任意信托，是指信托当事人依照信托法规，按自己的意愿通过自由协商设立的信托。
2、法定信托：法定信托是由司法机关依其权力指派而确定信托关系建立起来的信托。
优点：与银行存款、国债以及其他企业债券相比，房地产信托的预期收益率较高。在此案例中上海金安经济股份有限公司对本次信托计划的贷款提供不可撤销的本息连带担保责任，保障了投资人的利益。
缺点：收益越高，常常意味着风险越大。如果房地产项目做得不好，市场定位不准确，将来销售就成问题，投资者的收益就得不到保障。
总结：
首先，能用房地产公司提供可靠地融资渠道，租金房地产企业良性发展
其次，房地产资金信托能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道
最后，房地产资金信托能够拓宽信托投资公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。