07、08年次贷危机
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。 有学者指出，“技术层面上早该破产的美国，由于欠下世界其他国家过多的债务，而债权国因不愿看到美国破产，不仅不能抛弃美国国债等，甚至必须继续认购更多的美国债务，以确保美国不破产”[1]
在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。
由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款＋利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。
一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。
随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
90年代日本房地产泡沫
20世纪30年代以后的60年间，世界房地产领域基本上没有出现大的波澜，但进入90年代后，日本的房地产泡沫再度震惊了世界。
20世纪80年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。
受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。
从后果上看，20世纪90年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪90年代视为日本“失去的十年”。
日本也是利用国家财富来加强基础设施建设这带来工作也带来了财富，但是到了80年代日本的基本设施建设已经处于饱和状态，但是日本政府依然大举国债，来疯狂的建设基础设施，另一方面房地产也开始兴起，日本人对土地的疯狂甚至超过了中国，大量炒作使日本的房地产泡沫经济出现。通过资料查阅，我们知道日本的“十年之痛”肇始于1985年，这一年是代表日元大幅度升值的“广场协议”的签署年。从这时开始，到1991年为止，日本国内6大城市的商业地价短短6年间上升了3倍多，泡沫达至最大。
此后泡沫迅速破裂，日本全国大部分城市的房地产价格持续下跌，造成银行大量不良资产。
泡沫破裂的直接后果是引起了严重的财政危机，重创了日本经济。此后，日本进入长期萧条期，10多年来经济增长始终徘徊在衰退与复苏的停滞状态之中。难怪人们后来常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”。
日本房地产泡沫最初表现为地价的上升。其过程是，从用途上讲由商业用地到住宅用地、再到其它用地；从地域上讲，先是东京都中心、而后扩展到东京都圈、进而扩展到大城市圈、最后是中小城市圈。这样一个波及过程经历了较长的时间，首先是地价的膨胀、其次是地价趋于稳定、最后是地价的急速下降。
比如继1985年东京商业用地地价迅速上涨以后，1986年至1987年东京的住宅
地价格也开始迅速上升，同时波及到东京都圈的商业地、住宅地。东京以外的地区，1987年大阪、名古屋的地价、1999年其它中小城市的地价都接踵而上。 引起日本房地产泡沫生成的原因当然是多方面的。首先是1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，大大刺激了房价的上涨。其次，当时的日本政府为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，受房价骤涨的诱惑，许多日本人纷纷拿出积蓄进行房地产的投机，致使房地产价格暴涨。
所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，很大程度上由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭。
泡沫的破灭对日本经济和社会造成了巨大的影响，首先是大量房地产公司以及与其相关的大量金融机构倒闭，并由此造成了巨额不良资产，破坏了金融正常的运转机制，特别是针对中小企业，银行出现严重的借贷现象。其次，泡沫时期形成的大量过剩的房地产投资，使企业负债过度，成为1990年代的日本企业投资不振的一个主要原因。再次，房地产价格持续下跌，日本平均储蓄率下降，生活质量无法提高。许多在泡沫经济时期购买房地产的日本人生活陷入窘境，甚至破产。最后，泡沫的破灭也使”银行不倒”、“地价只涨不跌”的神话同步破灭，企业和国民的心理状态跌入深渊，信心指数下降。
日本的房地产泡沫最终让日本自吞苦果，丧失了个多年的发展机会，可谓付出了极其沉痛的代价。
但是在经济全球化的背景下，历史的重演并不会局限在一国之内，因为规律是普适的。从这个意义上来说，我们尤其应当注意日本泡沫经济形成和发展的过程中的如下几个微观原因:
第一，人们相信土地价格只升不降的神化，争相购置房地产。
第二，人们相信利率不变，企业从银行贷款非常容易。
借款方不考虑一旦利率提高了还不起利息该如何办，而贷款方也忘记了升息的风险，只是一味地贷款给房地产公司，并天真地认为如果这些企业暂时资金出现紧张时只需将手里的房地产项目卖掉就可以解决问题。
当时的日本，企业借银行的钱、或者银行贷款给企业是相当容易的事情。并且企业一般贷款购置房地产之后又将该资产向银行作抵押，从而又可以轻松的再次贷到款，整个银行的房地产抵押贷款就这样像滚雪球一样迅速扩大。
第三，企业及个人房地产投机盛行。
泡沫时期，大量资金涌入房地产业，多数房地产公司并非专业的房地产公司。这意味着当时日本许多企业在从事房地产投资，开始所谓多元化经营，这给房地产泡沫破灭后产生大量坏账埋下恶果。
除了上述三点，当然还有另外一些微观层面的原因，它们共同催生了日本房地产泡沫。
中国十年来的房地产问题
房地产业在中国民经济中有其基础性、先导性、带动性和风险性的特征，作为支柱产业， 有其龙头作用，带动相关产业发展，从而促进整个国民经济的发展；民生住房需求改善与提 高也有赖于房地产业的发展，同时，城市化的进程通过房地产的发展提供的物质保障。 房地产业的作用毋庸置疑；然而也必须看到当前房地产业存在相当多的问题。
一、泡沫问题，判断中国房地产泡沫问题，最根本的标准，看是否失去最基本居住和使 用的属性，是否脱离社会经济基本面，并以疯狂炒作攫取超常利益为特性；主要有以下几方 面表现。
1、房价持续飙涨，从2003年我国房地产市场持续上扬。到2009年房价飙涨；其房价已超出社会的承载能力，普通市民已无力承受；2000年全国商品房平均售价为每平方米2103元， 2007年商品房平均销售价格为3885元/平方米； 2009年约4695元/平方米。而且阶段性涨幅非常严重。
2、收入比远远高于国际正常范围；依照国际惯例房价收入比的合理区间在3-6倍，也就 是说，3-6年的收入可以买一套房。以2007-2008年的数据计算，我国一线城市房价收入比达11-14倍。
3、投机炒房成为普遍现象，社会大量资金涌入房地产行业；房地产经纪商，职业炒房客，普通市民各社会阶层纷纷加入炒房行列。
4、房地产贷款超常增长。
5、地皮疯狂炒卖。
二、腐败问题
伴随我国房地产业的产生和发展，由于法制建设和监督机制的缺失；腐败已成为这一行业的巨型产品，大量腐败案件不断发生。
1、腐败涉及各级官员；近几年查出房地产腐败案件上至省级高官下到一般科员各个级别的官员；应有具有。
安徽省原副省长；麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤，市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭，市房产局书记陶兴文等的案件非常典型。
2、贪腐数额不断增大； 各级官员不仅涉贪，而且胃口相当大；只要有机会，来贿不拒；雁过拔毛；重庆2007年查出的房地产腐败系列案，涉及近10名厅级官员，个人受贿最高金额
近1600万元。
3、案件上升速度快；房地产腐败案件接连频发，并不是反腐制度和措施有多大的改观；而是大面积腐败积累的结果；且案件呈梯级上升的发展趋势。
4、涉及职能部门广泛；房地产开发除涉及国土、规划部门外，一个项目还需经过建设、 人防、消防、环保、园林、卫生防疫、交管、市政、物价等部门的审批或备案。每个环节几 乎都存在着权力寻租和官商勾结。有公章之处，就有滋生腐败的可能。
三、社会财富再分配严重失调问题
按照宪法和法律，土地属于全民所有的。但在目前制度设计下，土地变成地方政府敛财工具。 房地产泡沫已经成了一种扭曲的财富转移机制，它使国民的财富在短时间内向极少数人转移与聚集，社会财富在分配越来越不公。
1、房地产商财富过度积累
2、利益集团聚敛民众财富
3、投机牟利
四、房地产产业畸形发展过度膨胀问题
国民经济的发展的基本要求是综合平衡，按比例协调发展。近些年房地产实际情况的已脱离正常的发展轨迹。
1、数量过于庞大.我国房地产开发企业从20世纪80年代初兴起，由1984年600多个开发 公司，迅速发展到2004年37123个开发公司，2005年56290个开发公司，2006年58710个开发公司，2007年63000个开发公司数量已非常庞大，而且各行业不断有大军加入。
2、功能过于单一 :我国现有房地产企业，基本上资金企业；入行的门栏非常低。不具有 应有的功能，与国际大型房地产有明显的差距。大多房企不具备资金，技术、设计、施工 的综合能力。缺乏国际竞争能力。
3、政府过度依赖
房地产现在已成为政府运行和生存的命脉；全国2007年至2009年累计三年土地出让金共收入达四万亿元。房地产税费收入占到地方财政收入的30-50%。成为地方政府财政收入的主要来源。地方政府上项目补亏空也多以卖地作为主要来源。
4、挤压国民经济基础制造业
由于房地产业缺乏良好的市场运行规则，制度设计存在
缺陷以及暴利的诱惑，使制造业大量资金抽逃到房地产，大量的信贷资金也倚重与房地产。 使制造业举步危难，利润微薄，难及生存。
5、建筑产品的低端化。
五、社会矛盾问题
近几年，全国各级信访机构接访的事件中，属于征地和拆迁，约占信访总量的30-40%，有的地方大大超过这个比例。数万民众藉此与政府产生对立情绪，潜在矛盾随时爆发，引发社会危机，后果难以设想。征地、拆迁和物业问题，是社会矛盾的主要爆发点。
1、征地引发的社会矛盾
2、拆迁引发的社会矛盾
3、物业引发的社会矛盾
4、建筑质量引发的社会矛盾
六、管理制度，监督机制缺失问题
我国房地产问题集中暴露出制度存在众多问题
1、缺乏完备的制度
房地产行业的健康发展离不开与之相适应的制度，如（土地制度、财产申报制度、招牌挂制度、信贷制度税收制度等）靠行政命令，长官意志，只能引发造成弊端，和隐患。
2、权利过于集中
政府用权力与制度将土地完全控制在自己的手里，并按照政府的意愿决定了土地供应的数量与时间和节奏。将土地兑现为货币资金，土地名曰国有和集体所有管理上基本上还是延续计划经济体制下的管理方式；缺乏市场经济必要特征和要素。
3、监督机制过度行政化
中国房地产业的管理上主要依靠各行政部门，表面是各职能部门，监督部门设置齐全，功能完备，实则一旦出现问题互相推诿，而且许多部门工作粗糙，不能尽应有的职责。造成大量的豆腐渣工程，浪费资源的形象工程；以及拍脑袋的政绩工程。
七、缺乏行业自律问题
社会的健康运行不仅靠制度和法规，在更多的情况下企业的任何活动都必须对社会负责，对民众负责的精神，行业需要有良好的自律。建筑工程中出现的修改容积率，降低施工标准； 等等以及大量质量问题很大程度上，也是由于开发商缺乏行业自律的结果。
对策：
一、改革现有土地制度、实现多元化
二、房地产实现分类管理构建多层次住房体系
三、建立全国土地开发信息系统和制度
四、改革“招、拍、挂”土地出让制度
五、尽快推出财产申报制度
六、加强信贷管理，建立合理长效房地产信贷制度
七、改革现有房地产税收体制， 推出适应市场经济税收体制
八、建立房地产财务收支监控制度
九、规范房地产行政管理职权及收费
十、废除商品房预售制度
十一、重新制定、规范房地产企业条件和资质
房地产市场问题解决的越早，社会成本越低，使之更快进入健康的发展轨道；拖延时间越长，社会积弊越深，难度将不断加大，甚至危机整个国民经济和国家政治安全。