附件2
关于城市更新1+3政策的起草说明
一、起草背景
我市于2010年颁布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府„2009‟56号，下称“56号文”），于2012年颁布了《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府„2012‟20号，下称“20号文”），对促进和规范全市“三旧”改造工作发挥了重要作用。经过5年多的实践，“三旧”改造在促进产业结构调整、提升土地利用效率、改善人居环境等方面发挥了积极作用，取得了明显成效。但随着我市经济转型发展，政策还需要继续完善、提升，市法制办会同市城市更新局牵头起草了城市更新1+3政策。
二、起草思路
1+3政策总结我市5年来“三旧”改造的实践经验，按照“立足城市更新、强化政府主导、侧重连片改造、注重利益调节、优化改造流程、保障制度廉洁”的六大原则，突出做到 “四个坚持”：一是坚持与广东省“三旧”改造政策等相关文件保持衔接；二是坚持加强城市更新工作规范性和操作性；三是坚持针对实践中的情况、问题，完善规定，推动实际问题解决；四是坚持尊重各利益主体的合法权益，实现利益平衡。
三、主要内容
城市更新1+3政策对我市56号文、20号文及相关配套文件进行了完善：
一是注重保障公共利益，实现多方共赢。城市更新项目应当注重长期效益和可持续发展，完善各利益主体土地增值收益共享机制，妥善处理好公共利益、城市更新区域涉及的权属人、投资企业及其它利益相关者的责、权、利关系，促进经济效益、社会效益和生态效益的协同提升，保障城市可持续发展。
二是加强基础数据调查，优化工作流程。建立政府主导进行的基础数据调查制度和共享机制。规范工作流程，强化实施监管。一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制阶段，确保数据的准确性；另一方面优化政府相关部门的审批和监管。
三是强化公众参与，实现规范操作。通过城市更新中的公示、征求利害关系人意见、组织专家论证等多种形式，实现城市更新的公众参与，引入公众咨询委员会和村民理事会制度，充分保障权利人的知情权、参与权。
四是坚持政府主导，强化市场运作。在坚持市场运作原则的基础上，适度加大政府主导规范实施的力度。
五是明确部门分工，实现管理下沉。市级层面主要负责开展政策研究制定、统筹城市更新计划、规划，以及审议和批复，区级层面主要负责基础数据和项目实施监管。
主要内容体现为：
（一）形成“三阶段推进”模式。原有“三旧”政策为“两阶段推进”，即项目方案编制、审批、控规调整阶段和项目实施阶段。1+3政策设定了片区策划环节，确定片区更新策略、发展定位、产业导向、公配比例，并进行项目经济可行性、规划实施可行性评估，明确改造方式和模式，测算安置复建量，提出建设时序和分期计划等。
（二）完善旧村改造前期工作及方案编制规范。
1、建立“常态管理+两查两核+纠错问责”的基础数据调查制度，提升数据准确率。建立常态基础数据调查制度，并建立数据库，动态更新。旧村数据调查，按策划方案编制和实施方案编制两阶段，规定了两次调查、两次复核；并对无正当理由的误差，规定问责。
2、旧村住宅复建安置量按“栋”核算，集体物业复建量区分合法、违法，按现状一定比例核算。设定了较为清晰、明确的复建计算标准：住宅复建总量按合法栋数×280㎡或合法栋基地总面积×3.5倍，并按不超过10%上浮，集体物业复建总量按合法1:1，2007年6月30日之前的违法建设2:1（即50%）核定的规定。坚持坚决遏制违法建设的态度。
3、旧村改造项目实施方案（包括拆迁补偿安置方案）编制。明确由区政府组织编制项目实施方案，在项目实施方案批复前，不允许开发企业介入旧村改造事务。
（三）规范旧村改造合作企业的引入。
现“三旧”政策对旧村改造引入合作企业规定较为笼统，仅20号文规定以公开招标方式引入。总结我市既往经验教训，强化引入合作企业的程序和相关条件要求：明确在改造方案批复前，村集体不得自行选取合作企业；引入合作企业应当在公共资源交易平台上公开招投标，并进行充分的信息披露，禁止设置倾向性、不合理条件，预留合理时间，参与投标的企业应当未参与与改造相关的策划、摸查、顾问工作，保障有意向的企业充分参与竞争。
（四）完善旧厂、旧村改造。
1、明确旧厂自行改造范围，调整土地出让金补交标准。明确旧厂自行改造为总部经济、文化产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，可按照规定部分交储、部分自行改造，并按照旧厂房规划新用途的基准地价补交土地出让金。
2、依法征收用于公益的旧厂。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求，对公益项目按国家法律执行征收，推进城市建设，保障公共利益。
3、集体旧厂抵扣留用地指标、交储部分用地后可改造。为鼓励村级工业园升级，文稿从两方面进行了规定：一是以旧厂方案用地面积与留用地面积2:1的比例抵扣，给予优惠；二是无抵扣或预支的，无偿提供30%的土地供政府收储。
4、完善旧村改造利益分配。文稿规定旧村庄更新改造项目，经审议的实施方案的规划建筑面积或用地，实现改造项目经济平衡后有节余的，按照市、区、村4: 3: 3分配。另外，旧村庄改造选择合作企业过程中，经竞争节余的融资建筑面积由区和村5:5进行分配，节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后，由区和村按5:5的比例分成。
（五）优化改造程序，加强监管。
1、简化旧村表决程序。文稿规定项目实施方案包含拆迁补偿安置方案合并一次表决。2、优化审批程序，不得重复审核。文稿按照城市更新部门“一站式”受理的要求，注重优化程序，强调不得重复审核。3、强化监管，明确责任。文稿中设定了“监督管理”专章，明确相关各方面的责任。