“逾期办理房屋所有权证”法律后果浅析
近期因房产公司逾期办理房屋所有权证书,买受人依“商品房买卖合同”为据，提请仲裁或诉讼的案件逐步增多,使房产公司不得不将及时办理房屋产权证书列入议事日程并引起高度重视,以避免不必要的损失。本文就“逾期办理房屋所有权证”引起的相关案件，对该行为后果作浅要分析：
一、 王先生等三人因“逾期办理房屋所有权证”与房产公司产生纠纷
2002年9月，王某、李某和陈某等三人向新疆某房地产开发公司订购由该公司开发建设的位于本市中心路段商住楼盘“XX花苑”A栋五层整层房屋，应王先生等三人实际要求,经协商双方同意将第五层房屋分为三套住宅，该公司与王先生等三人分别签订了三份《商品房买卖合同》。合同签订后，王先生等三人分别依约支付了20%的首付款，剩余的房款向商业银行乌鲁木齐某支行申请并办理了个人住房抵押借款，抵押借款合同进行了公证。2003年8月，王先生等三人经贷款银行同意，提前还清借款并办理了三套房产解押手续。2003年9月30日
，“XX花苑”A栋房产如期竣工交付使用。王先生等三人办理入住手续，同时将三套住宅用房进行整体装修，改为办公商业用房使用。2004年6月，乌鲁木齐市房产交易中心核发了王先生等两人的房屋所有权证书，而其中另一住户陈某的房屋权属证书仍未办妥。2004年10月，王先生等三人向该公司公证送达了《关于逾期办理房屋所有权证违约赔偿的意见》，要求该公司依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，支付五十余万元违约金，因双方协商未果，王先生等三人于2005年2月，依据《商品房买卖合同》第十九条的约定，向仲裁委员会申请仲裁。
二、 关于提起仲裁的法律依据
房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并办妥房屋产权证是房地产出卖人约定的基本义务。因此，相关的法律、法规对商品房买卖中办理房屋权属证书的期限作出明确规定，如：1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”;2000年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”等。
自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，对商品房买卖中出卖人办理房屋产权证书的义务和期限作出了十分具体的规定，该解释第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之
日起90日。”同时，该解释对于出卖人迟延办理产权证，买受人可依此解除合同的法律后果予以明确规定，第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
该公司与王先生等三人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定在该公司未能如约办理房产证时，按约定第2款即：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。”，依此，王先生等三人提起仲裁(或诉讼)具有法定和约定的依据。
三、关于办理房屋权属证书的一般程序
1、依照上述法律法规，目前乌鲁木齐市房产登记机构对于以银行按揭贷款方式购房的买受人办理房产证的通行程序是：
①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付首付款——②向银行申请余款抵押贷款——③银行审查合格签订借款合同、抵押合同——④登记机关办理抵押登记——⑤银行发放贷款划入出卖人账户——⑥出卖人出具购房发票并办理房屋所有权证及他项权证——⑦房屋他项权证及购房发票交银行保管——⑧房产证留存登记机关——⑨经公证的借款合同和抵押合同和商品房买卖合同买卖双方各持一份——⑩买受人向银行还清借款时办理解除抵押手续取得房产权证及购房发票
2、如买受人一次性付款办理房产证书的程序是：
①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付购房款——②出卖人出具购房发票并办理房屋所有权证明——③买受人取得房产证及购房发票
3、如买受人提前还贷取得房产证书的程序是：
①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付首付款——②向银行申请余款抵押贷款——③银行审查合格签订借款合同、抵押合同——④登记机关办理抵押登记——⑤银行发放贷款划入出卖人账户——⑥出卖人出具购房发票并办理房屋所有权证及他项权证——⑦房屋他项权证及购房发票交银行保管、房产证留存登记机关——⑧经公证的借款合同和抵押合同和商品房买卖合同买卖双方各持一份——⑨买受人向银行提出提前还清借款的申请经批准并余款支付完毕——⑩银行返还他项权证办理解除抵押手续、买受人取得房产权证及购房发票
四、房产公司逾期办理房产证是否应当承担违约责任
按照法律规定，依法成立的合同，受法律保护。房产公司与王先生等三人签订的《商品房买卖合同》系双方协商自愿订立,符合法律规定已生效并履行，受法律保护。
依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”：在商品房交付使用(2003年9月30日)后90日内，即在2003年12月30日之前，房产公司应当将办理权属登记所须提供的资料报产权登记机关备案。只要买受人王先生等三人能够提供证据证明是由于该公司的责任造成提交资料迟延，从而使王先生等三人未能在规定期限内取得房屋权属
证书，则房产公司就须按照合同约定(即第十五条)向王先生等三人承担违约赔偿责任。王先生等两人的房屋所有权证书已于2004年6月确权核准，并于2004年8月取得，属于迟延履行，但依合同已构成违约、而陈某的房屋权属证书的办理事宜，至提起仲裁时，房产公司尚未提交相关资料，启动办理程序，对此，房产公司理应对王先生等三人承担由该合同关系所产生的民事违约责任。
当然如果房产公司能够提供在办证程序和时间上未能如期办理的相关可恕事由和证据，仍可就王先生等三人提出违约赔偿的予以抗辩，以免除或减轻违约责任，否则，房产公司免责的可能性几乎为零。
五、房产公司应当从此类案件中吸取的教训
其次，应当按照实际交付房产的具体情况，及时增签补充条款或协议，切实保护双方利益。例如：依据公平合理原则，增加约定以具体迟延天数进行合理赔偿为计算依据的相关条款。目前，商品房买卖双方签订均为格式合同即[编号：GF-2000-0171]《商品房买卖合同》，该合同第15条的约定，房产公司应当审慎填写选择条款，本文案例选择了第2款即只要迟延办理房屋产权证，就要按照已付房价款的20%支付违约金，作此选择，迟延一个月办理产权证与迟延五年办理产权证则无差别。较为合理的约定赔偿办法可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，约定违约金以逾期天数予以计算违约金数额。这样既可以促使房产公司及时办理产权证，同时又可避免房产公司未履约行为呈持续状态，对购房人来说较为公平。
再次，市场经济法则意在促成公平交易，交易依市场规则运行。目前所广泛使用的自治区建设厅和工商局联合监制的[编号：GF-2000-0171]《商品房买卖合同》存在瑕疵，留有很大的漏洞，从而造成受损各方主张权利时无据可循。 例如：合同第六条选择第3种方式即银行按揭贷款方式付款，该约定不明，一旦出现买受人的贷款申请未被批准，应选择何种方式付款，责任如何划分，发生纠纷如何解决等均未明确约定;合同第七条、第九条关于双方违约责任的约定，从表面上看双方责任对等如房产公司不存在第九条违约行为，该约定对房产公司有利，而事实上当作为出卖人的房产公司解除合同时，又不具有解除权，如何使解除条款合法、有效、且具操作性，合同中并未明确约定;合同第十五条的约定存在极大问题造成本文纠纷;另外，关于买受人个人提供的相关资料的真实性问题、出卖人可以采取何种方式送达等问题均未做明确约定。
由于《商品房买卖合同》是预先设订好的格式合同，当合同约定不明而致解释出现歧义时，依法应当做出有利于买受人的解释，因此作为出卖人的房产公司，在订立合同时，不仅要使合同条款全面尽可能最大限度保护自身的合法利益，而且应当使合同的每一条都清楚、明了，具有可操作性。
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