房价政策分析
摘要：2011年11月6日温家宝总理在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，是房地产业健康有序发展。这一消息引发微博热议，普通民众也更关注中国楼市的发展状况。
关键词：房价走势 宏观调控
（一）房价下跌好与不好
11月7日微博网友就温家宝总理在圣彼得堡提出的关于下调房价的讲话。其中有网友发表这样一首诗“沁园春房：华夏房产，二手萎靡，一手萧条。观京城内外，万套空房，深沪两地，百姓狂躁。70无房，80无业，岂能生活好。须往日，自住投资，分外繁豪。房价如此之高，引无数房奴竞折腰，惜国八国十，略输文采，限贷限购，稍逊风骚。一代奸商，招保万金，只知搜刮民脂民膏。俱往矣，数房价下调，还看换朝。”这样一首诗肃然有些偏激，但我觉得多少讲出了中国目前存在的社会现实。
温家宝强调，今年国家的财政收入约十万亿元，取之于民，更要用之于民。温家宝说：“房地产调控，我们已经说起来进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，特别是我们今年要确保一千万套保障性安居工程的房屋建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”
房价的下跌有人欢喜有人愁。对于普通民众来说这应该算是个好消息，但已经买房子的人肯定不希望房价下降，不管一套自住还是多套投资的需求。而没有房子的人则希望房价下降越多越好。这听起来是合理的。但实际上，房价并非下跌越多越好。买不起房子的人，一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。一旦房价出现大幅度下降，中国经济就会受冲击越大，这部分人就越容易失业。如果一旦失业，连基本生活都无法保障，那么他们怎么买房子呢？所以并非房价下跌越多对百姓越好。
到去年底，我国商业银行整体加权平均资本充足率12.2%，资本充足率的提高正在不断提高银行抗风险的能力。现在的拨备已经有13000亿，足以抵挡房价理性回归所带来的近期和中短期风险。测试的结果，将加强各家银行落实房地产调控政策的信心。“从长远来讲，对房地产市场的科学调控，对银行是个福音。”
银行支撑不住的临界点到底在哪里，并没有人能够得出。首先，我们调控房地产的目标，是把高房价调整下来，还是不再让其继续猛涨。这个目前还不是特别清楚。其次，理论上老百姓希望房价下跌越多越好，但是在中国资产价格下调难度非常大。最后，由于市场临界值要求非常准确，而做到精准调控的难度则非常大。
如果中国资产价格出现剧烈波动，将会对中国的银行业以及中国宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦出现资产价格向下剧烈波动，那么房地产、银行业、宏观经济都要遭遇巨大风险。同时，要精准调控资产价格是非常困难的。
房价下跌30%到50%，房地产商也承担不起。但由于房地产商大小不同，所在城市不同，楼盘位置不同等因素，导致无法用一个具体数据来说明，房地产商可以扛住多少跌幅。我认为，如果房价下跌10%到20%，整个行业是可以承受的。但是如果房价真的下降到这个幅度，意味着有些中小开发商将被大企业兼并重
组。而有些企业可以扛得住，但是不得不降价销售。这些“扛不住”的表现都要视不同情况分析。
很难估算出房地产企业能扛得住多大的降幅。因为企业的具体情况不同。现在都说房地产开发商资金链紧张，但实际上并没有看到明显的房地产企业倒闭的情况。其实，只要有在售项目，只要手中有土地，就不会存在“扛得住多大降幅”的问题。但就北京来说，只要房价稍微出现松动，项目就会马上售罄。现金流就会持续回流。
房价跌幅越大，房地产上压力就越大，必将威胁宏观经济。同时，房价下跌将导致购房者资产贬值，当他们再买房子的时候，就会给银行带来坏账的风险。一线城市的房价降幅有可比性，而二三线城市则没有可比性。因为各个城市之间的差距太大。以北京为例，四环到五环的房子下降15%左右就基本到了合理水平。二三环的房子如果下降10%也算合理。郊区的房子则或许下跌到30%才算合理。
中国房价是复杂关系博弈的结果，目前虽然有泡沫，但很难大幅下跌。主要体现在：首先，目前市场流动性充裕，房地产市场还扛得住。其次，目前中国住房是资源垄断下的市场稀缺。土地和商品房是垄断性的稀缺资源，保障房更是稀缺中的稀缺。第三，目前及未来较长时间中国通胀严重。第四，中国城市化还有很长的路要走。第五，贪污腐败的大量黑钱流入中国住宅市场，炒高房价。最后，大量投资及投机性资金炒高房价。只有对以上5个方面有针对性调控与控制，方可真正平抑房价。
（二）房价政策
2011年1月26日国务院办公厅公布的楼市最新政策国八条“一、合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度三、完善相关税收政策，加强税收征管四、强化差别化住房信贷政策五、各地要增加土地有效供应，落实保障性住房等要求六、省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭第二套房停购
七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导”
限购抑制楼市需求，而楼市下行，促使地方政府依赖的土地财政逐步瓦解。这是一个连锁反应，也正是近期地方政府试探放宽限购的最终动力。从部分重点城市的财政收入来看，限购令已经令地方政府财政收入大幅减缩。地方政府也有松绑房地产政策的意愿，中央和地方的博弈在加剧。
限购政策执行近一年，即将到期。截至目前，仅有海口、广州、深圳等地明确表态将继续限购政策，而其他40多个执行限购令的城市回应均模棱两可。中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，宏观经济政策至少在3个月内不会有改变，地方政府在短期内违背中央政策精神的可能性较小。
明年土地市场的严峻形势可能进一步加剧。无论是学术界还是政府部门、业界，都认为目前限购令解除的条件、时机还不具备。限购政策作为一种临时性举措，虽然看起来很简单，但其效果是最有效的。在不少专家看来，从目前的形势来看，对楼市松绑只会引来炒房资金的流入，楼市有可能出现报复性反弹，如此一来，两年多的调控将可能前功尽弃。有业内人士预计，明年将可能有更多的一二线城市征收房地产税，待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也是限购令退出市场之时。
中国房地产调控须不断弱化土地财政。否则，房地产调控的根本目标难以实现。中国房地产业畸形发展，地方又过于依赖土地财政，结果严重地影响了中国经济的健康发展，作为地方政府完全有责任予以纠正，即地方政府理应主动地弱
化土地财政，使房地产良性发展，而并非继续沿着依靠土地财政的老路子往下走。 宏观层面,地产板块将受益流动性放松。通过将2012年经济走势与2005年对比,我们发现以上两个时段均具备紧缩过后又开始适度宽松的宏观背景。在利率走稳、存款准备金率持平,货币增速上升的2005年,受到政策调控的地产板块仍在3个季度具备超额收益。目前央行已经“降准”,2012年宏观流动性定向放松成为趋势。行业当前宏观政策基本面正在转好。
产业层面,调控方向看投资、政策优化看房价。我们提出将政策方向和强度用投资增速和房价增速来分析演化的“四象限”方法。目前房价有回落、投资仍处于高位,市场处于“四象限”的“优化区间”,即调控政策不会加码,但政策调控方向基本不变。后期房价回落为政策优化准备了空间。行业当前产业政策面处于调控见顶阶段。
由于开发商对2012年行业销售普遍悲观,预计2012年上半年房地产投资将保持谨慎。在土地价格没有大幅下降前,市场更多将表现为对现有项目的跟进。我们预计2012年上半年投资增速会明显下降,下半年有所恢复,但全年保持回落趋势。预计行业2012年投资增速在13.35%到17.28%之间。
12月9日，中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。会议明确，明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。
参考文献：搜狐新闻《中央政治局：2012年坚持房价调控政策不动摇》
财富赢家网《2012楼市预测：将迎全国房价普降》
网易新闻《新“国八条”解读》