房产税对房价的影响分析
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中文摘要 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 英文摘要 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1
1. 房产税概述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1.1. 房产税的定义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1.2. 房产税的征收对象„„„„„„„„„„„„„„„„„
1.3. 房产税的特点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
1.4. 如何计算房产税„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2. 房产税的征收„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
2.1.开征房产税的背景„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2,2.我国房产税制度的发展及现状„„„„„„„„„„„„
2.3.国外房产税征收状况„„„„„„„„„„„„„„„„
3.房产税对房价的影响„„„„„„„„„„„„„„„„„„
3.1.房产税对房价影响的理论分析„„„„„„„„„„„„
3.2.房产税对房价影响的实际分析„„„„„„„„„„„„
4.结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
5.参考文献„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„
房产税对房价的影响分析 中文摘要: 近年来,尤其是2002年以来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经。它是中央政府进行宏观调控的重要领域,它是地方政府重要的财政收入来源,它与中国的金融市场、相关制造业、劳动力市场等有着紧密的联系,它关系到中国普通百姓的居住和生活,它是经济学家争论最多的问题之一,它也是社会上利益矛盾集中的领域之一。总之,它深入地影响着中国经济的效率与公平,影响着中国经济的健康发展。 在全国人民降房价的期待中,2011年1月28日重庆和上海试点了房产税,然而房价到底降了没,房产税对房价到底有何影响.在一些加大房产税试点范围的声音中,这个问题尤其值得我们深思.
英文摘要:
关键词: 房产税 房价 均衡分析
1. 房产税概述
1.1. 房产税的定义
房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入
1.2. 房产税的征收对象
房产税的征税对象是房产。所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产。但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
征收范围包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。
纳税义务人包括:
1．产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2．产权出典的，由承典人纳税。
3．产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税
4．产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5．无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
1.3. 房产税的特点
1．房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；
2．征收范围限于城镇的经营性房屋
3．区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税
1.4.房产税的计算方法
从价计征的计算
从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%
从租计征的计算
从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：
应纳税额=租金收入×12%
没有从价计征的换算问题纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。
2. 房产税的征收
2.1. 开征房产税的背景
近几年来，我国房地产价格上涨速度过快，一些地方甚至能够在数月内翻一番，在这背后存在着这样的事实：一些城市八成以上的居民买不起房；空置
房数量猛涨，全国70个大中城市有6500多万套房屋连续6个月电表读数为零；房产开发商圈地、囤地、虚假销售、哄抬房价、逃税漏税；从上海的“楼倒倒”，到成都的“楼歪歪”，到武汉的“楼高高”，到哈尔滨的“楼停停”，再到浙江的“楼薄薄”。这些事件无一例外在社会上造成了恶劣影响。面对这些高房价背后所产生的不合理、不合法现象，近年来，政府连续出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，主要包括提高存贷款基准利率、限购令等措施。然而，这些看似重量级的政策却丝毫未撼动日益高企的房价，房价不降反升。
在这样的背景下，重庆市政府、上海市政府先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。
2.2. 我国房产税制度的发展及现状 我国房地产税制的发展
近年来,我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下,加强对房地产市场的监督管理,规范市场交易行为,以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点,为遏制畸高房价的,给过热的房地产市场降温,税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地,提高利息,加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此,完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需,势在必行。 我国房地产税收制度的现状:
房地产税收的效能主要体现在两个方面:一个是组织财政收入的功能。二是调控功能。而后者是指政府通过税收对房地产业所涉及的经济主体和经济行为进行宏观调控,已达到资源的有效配置,由于我国房地产市场正处于培育和调整阶段,房地产税制还存在许多问题,从我国房地产税制的设置上看,较为偏重房地产税收的调控作用。当前我国房地产市场运行表明,现行房地产税制抑制房价过快上涨,确保房地产市场健康稳定发展的调控效能是比较低的,并没有发挥其原有的功能和作用。当前我过房地产税制存在以下的不足:
1). 税种繁多,加重了房地产业税收负担
从税种设置看,现行税制涉及房地产的14个税种中,许多税种之间存在税基重叠,或同一税基设两个税种的情况。对土地分别设置城镇土地使用税和耕地占用税,对房产分别设置房产税和城市房地产税,税种重叠。从征税范围看,当土地使用权、房屋所有权转移时既要向取得土地使用权、房屋所有权的单位或个人征收契税,还要在经济活动中书立、使用、领受的凭证征收印花税。从税基选择看,对房屋租金收入要征收营业税、房产税、个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让纯收入征收个人所得税或企业所得税,又要按有偿转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税。
2).税费兼收,影响了税收的调节作用
目前房地产税收既有税种多、环节多,又有征收不到位的问题;既有收费多、收费不合理问题。除了多达十几种税收外,房地产业收费项目更加繁杂,一般都在几十种,多的地方甚至超过百种。名目繁多的各项收费,导致我国房地产行业税费混杂现象严重。同时,各税费项目存在着重复征收的问题,如,房地产开发和建筑企业缴付了土地出让金,还要缴纳综合性市政建设配套费、单向性的配套设施建设费,城镇土地使用税等。房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉,税费混乱,费挤税现象严重,费项总数远多于税项总数。从收费比例上看,各项收费占销售收入的35%左右,相当于经营成本及费用的70%。费大于税,费挤税现象严重,其格局既明显加重了房地产行业的整体负担水平,扰乱了正常的生产经营秩序,又大大弱化了税收的调控能力。
3).税收设计落后,各环节税负不均
房地产行业的经营过程主要包括:开发、保有和转让三个环节,与此相对应,在各环节存在着不同的税种。这三个环节应当保持适度的均衡,但我国目前的房地产税制政策从计税环节来看,房地产税收集中在建设的增量方面,即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种。而在房地产保有期间设计的税种非常少,且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。这种分布结构对房地产行业发展产生了许多不利的影响。
4).税收调控低效,社会整体效益递减
由于住房消费的需求刚性小于供求的刚性,大多数税收负担能转嫁到房产购买者身上,这将提高新建商品房的价格,从而带动整个房地产市场价格的上扬,制约市场正常的生产进程。
5). 税收征管手段落后、偷漏税情况严重
由于房地产行业税收征收成本相对较高,加上税收管理方式滞后,一些房地产公司利用体制漏洞偷逃税款。
浙江省地方税务局提供的材料表明,浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。义乌市地税局对全市15家规模较大房地产企业进行重点检查时,查补税费共7000多万元,杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中,有17家存在偷逃税情况,偷逃税金额达7069.81万元。全国其他省市不同程度地都存在这一现象。
2.3.国外房产税征收状况
(1)以高额税率对房地产行业进行征税,有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升,与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象,主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法,用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。
(2)对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温,导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾,平衡供求关系,许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度,运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福利住房,满足低收入阶层的住房需求。3、充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同,但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主,在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主,还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又称主住宅)收益的个人所得税。4、设计差别性税收政策体系,即对房地产所有权转让环节区分有偿和
无偿,并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待,保护合理的理性需求,增加投机性需求的交易成本。
2.2 国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴
(1)开征“房地产转让收益个人所得税”,即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策,这是当前税收政策调控的力度点所在。
(2)充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控,尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税,坚决打击各种投机行为。
①适当扩大征税范围,将发达地区农村纳入房地产体系。
②按房地产评估价值作为计税依据,以客观地反映房地产价值。 ③房地产税应逐步发展成为地方主体税种。
④体现区别征收原则,对第一套自住房免税,第二套自住房征税,第三套以上加成征收。
(3)切实利用税收杠杆促进住宅业的发展,同时制定相关税收政策,对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。
任何一项制度都是在时间的洪流中不断完善的,房地产税收制度亦如此,我们应立足税收的基本原则,结合房地产自身的特点,以实现公平与效益的统一为目标,建立税种科学,税负合理,为房地产业健康发展提供制度基础的税收体系,还应借鉴餐卡国外相关方面的成功经验,制定一些适合我国国情的政策,实现供求平衡。
3.房产税对房价的影响
3.1.房产税对房价影响的理论分析
1、房产税对房产市场短期的影响。
需求方面：短期内，征房产税对消费性需求并无多大影响，但房产税开征后将使投资性住房持有成本上升，投资回收期延长，且在持有期造成一定财务压力，导致投资成本与风险加大。从而降低投资性需求。
供给方面：由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。而对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，会导致投机者为了降低投资风险而抛售多余的房产，或为了转嫁税负而将房产出租，这
样必然会使总供给的增加。
短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。
2、房产税对房产市场长期的影响。
长期内，人们因持续性房产税的支出，很可能逐步改变对房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供给的增长率和人口增长率近乎持平的话，可能导致房地产市场恢复理性。
征收房产税短时期内可能导致房价下跌。但从中长期来看，试图以房产税来降房价的目标是难以实现的。
3.2.房产税对房价影响的实际分析
从2011年1月28日上海和重庆试点房产税改革之前的种种争论,到真正试点之后实际收效的争论,房产税对房价的影响可谓争议不断.房产税试点前,各界人士众说纷纭,房产税实行一年之后的实际效果跃然纸上.在2012年1月28日,新华社连发两文关注房产税改革的实际效果称:房产税不会对房价一剑封喉.在房产税试行前几个月却是有些实际的效果,但专家称其“心理影响大于实际影响”.而最终房价依旧居高不下,事实证明想靠房产税来降房价是不可行的.
4.结论
房价居高不下是有多方面的原因造成的,单单期望靠征收房产税来达到降房价的效果却是行不通的.然而试点却也证明,房产税的征收对炒房者的炒房行为起到了一定的抑制作用,并对调节贫富差距有一定的收效.
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