君邑商铺租赁方案
一、 项目介绍及定位策略
商业街的组成：
君邑商业街由6#F和7#F1-3商业裙房围合组成合计39个商铺单位，其中可租赁为38个商铺单位，另外一间为公司办公自用。
6#楼商铺面积1986.77㎡，1F共计17个独立商铺，2F规划为社区配套会所 7#楼商铺面积7323.63 ㎡ ，其中1F总计6个独立底商，3F/301室为自用办公
业态定位：
满足天鸿君邑及周边项目和周边企业的日常生活配套需求。本案的商铺业态将定位成日常生活与工作配套相关设施。
二、 租赁原则
商家项目审定，公司上级审批。
根据公司既定针对性业态，对商家经营项目综合审定，在达成基本共识后，洽谈报公司领导审批；
三、 商家商铺及经营范围（针对性业态）：
四、 租金方案
（一） 项目的租金
1）价值实现表
2）租金统计及分析
区域商铺租金表（元/㎡·天）
1、 本案平均租金 = 平均租金×本案价值实现度÷平均价值实现度
=1.5*78%/65.8%=1.8元/㎡·天
由此判定，本案租赁底价为1.8元/㎡·天；租赁对外报价为2.0元/㎡·天。
2、 根据项目商业街的既定规划，在区位和动线安排上有很大差别，在商业街6#和7#
楼的裙房之间的主街和商业街南北两端具有较大优势，其余辅店相对薄弱；
其次，由于本项目的楼层、出入口和相对于招商的各类商品相对较多，所以建议在保持均价的基础上，在最低租金和最高租金的价位差距可以适当的拉大，也对于以后的规划销售有好处。
建议租金区间：
本案最低租金：1.4元/㎡·天 本案最高租金：3.2元/㎡·天
价格区间表：
商业街租赁价表.xl
sx
3、各层各区的商铺单价有差别。年递增率：从首次租赁期满后（或者一年后）起，
按每年租金在上一年度租金的基础上逐年增长10%~15%的租金。（增长租金数量根据实际的招商和市场情况而定）。
五、 租赁方式、租期：
1、
定金与租金：
定金：需在正式签订合同前付清。
如承租方采用年付，可收取相当于三个月的租金额度的定金； 如承租方采取季度付，则收取相当于六个月租金的定金； 如给客户免租期，则必须首付超过半年租金作为定金。
租金：意向商家挑选好商铺后，向商场交纳定金，填写定金协议一式两份（加
以双方各持一份。凭定金协议为商家保留所定铺位10天（或者约定时间），超过10天（或者约定时间）商家未交纳合同首付和签定正式的租赁合同的，甲方可继续将此铺位对外出租，定金不予退还。
2、 租期：
按面积给予划分
面积在100方以下的，建议2-5年租期，以降低小型商家的经营风险，塑
造可观的投资环境；
面积大于100方及以上的，建议5—8年，严格审定，特别是中大型主营店，
其装修及经营成本等考虑。
对装修档次高、经营次序好、品牌影响广、市场占有率大的商家可以根据实际情况延长租期，如世纪联华超市，绿茶或外婆家连锁餐饮店之类。
六、 招商政策
招商和经商一样同样面临风险，如招商工作不能按原计划顺利完成，为了能保证商业街成功开街，建议采取如下措施： 1、短期促销
为了突出本项目的业态优势和特色布置，定期举办适当的促销会。 时间：待定 活动地点：商业街内
促销活动安排：根据主营店的招商情况而定促销活动形式。 2、对品牌商家提供优惠政策
按商家定租条件及业态标准协定，可以免计租金、免收物管费、免收整体宣传推广费、或者口头承诺相应部分免税费等，具体细则根据招商情况而定。根据商场招商的进展和实际情况给予商家不同程度的免租期，对商家引入其他商家的可以实施签约一家优惠一次。
优惠政策优惠建议：
将针对性业态商家进行划分级别，给予不同的优惠组合。
A类、为知名品牌商家，可以提升整体业态档次，营造商业浓厚氛围，提高招商
效果及租金氛围的商家。如主营店联华超市、咖啡吧、外婆家之类品牌餐饮店等。
优惠政策：
免装修期间的租金，装修所有时间双方可协商约定； 减免装修期间的水电费直至开业当天起由商家自行承担；
并从商家开业日起，在1年内免费提供给商家10个地下车位进行使用； 在商业街主要出入口树立商家标牌，永久免费标榜；
B类、为品牌商家，能够为业主及周边居民生活提供优良生活保障性的商家，如
品牌水果超市，便利店，洗衣店等。
优惠政策：
免3个月的租金，用于商家装修及开业准备等
减免装修期间的水电费直至开业当天起由商家自行承担； 在商业街主要出入口树立商家标牌，永久免费标榜；
C类、亦为品牌店，甚至是知名品牌店，但不一定为生活必须的经营内容的商家，
如宠物店、美容店、婴幼儿早教中心等。
优惠政策：
免3个月的租金，用于商家装修及开业准备等 在商业街主要出入口树立商家标牌，永久免费标榜；
D类、对于业态定位来说，不一定具备品牌知名度，流动行或置换概率高的商家，
如理发店、烟酒店，休闲娱乐（台球室之类），但排除可有可无的商家。
优惠政策：
免2个月的租金，用于商家装修及开业准备等。
七、 招商策略
1、以大招小、以商引商（主线）
先将周边有实力的、有一定知名度的品牌主力经销商和主力个体经营者引入本项目，带旺项目、聚集人气、增强潜在客户和商家对本项目的关注和信心，同时又为其他商家入驻本项目起到前期重要的铺垫作用。可根据各种品牌入驻情况和楼层明确分布规划的情况进行适时的宣传推广。对商家介绍其他经营者入驻的、团购等性质，可以根据实际情况对该商家进行适当的优惠、以提高以商引商的可行性。 2、以点代面
建议在项目现场设立招商展示点。设立招商点一方面可以长期有效的宣传本项目，加强本项目在区域内的影响。另一方面亦可为到达现场的客户提供良好的联系方式和咨询洽谈场所，同时也更加方便招商工作的开展。 3、 主力店入驻后，其他主营店集中开租
在主力店确定后，一定会带动项目旺气，剩余商铺相对抢手，特别是1F面积相对小，户型相对方正的商铺，为营造好的招租氛围，建议集中开租.
八、 招商流程
九、工作计划
阶段划分：招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。 招商目标：由于商业街的商家可能需要不断调整、优化，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，鉴于项目整体的运作和品牌塑造： 特定计划节点如下：
2011年5月底之前确定商铺租赁方案；
2011年6月25日前完成商业街氛围渲染包装，完成所需物料以及商家洽谈资料、相
关文本资料的准备；
2011年6月30日启动商铺招租计划，商铺内清场包装完毕，具备展示条件，正式对
外洽谈细节；
2011年8月1日前完成2家主力店；
2011年10月开始有商家集中在装修，保证至少2个月装修完后，元旦开业。 特定目标：2011年年底前，争取达到50%以上的租率。
十、 招商方式与推广
1、 已有资源挖掘（主要）
通过短信、电话，对项目前期积累的商业意向客户，业主，老客户、合作伙伴或者内部员工释放商业信息，可以采取针对性优惠对待的方式；
2、 通过媒体宣传招商
在报纸和杂志上进行广告推广和宣传、可以纯广告或者软文形式进行。也可以制作新闻事件；通过新颖的咨询方式，报道项目的重要性、必要性，同时也可以侧面宣传本项目。
3、展览会议招商法
通过在现场举办多种会议、展览等推广活动向外界介绍、宣传、推广自身的投资环境及项目，促进沟通，增进联系，树立形象、吸引客商前来投资。
十一、 包装建议
不宜过度渲染，以未来实际形态展示为主，对于建议如下： 1、 现场导视系统（商家标牌，行车动线等等）；
2、 以业态定位为导向，对于商铺进行包装，避免商铺未装修前，毛坯以及杂乱带来的
不良商业氛围暗示；
3、 商业街的定位形象阐述，主要为行道与出入口位置，设置道旗与形象标牌（主要是
街名及文化体现），以提高认知度和沟通便利性。