甘 肃业农
ＧＡ Ｎ ＳＵ Ａ ＧＲ ＣＩ ＵＬ Ｔ ＵＲ
Ｅ三论农 坛
体规中划要 的求农对村基宅地行的进压减未能实也现从数
压字减 转 变为实际 压 。减 （ 二 ） 理存 管在 洞漏 ，土 地 费 浪严重 一
讼案增多件， 严重干扰社 和谐稳会 。定 四
、国 外 农 地 度制 分析
㈠私 有基地宅建设 流转普 受遍到管 制 不是英 国论 、国德 美、 国制的度制私有土限地设建 ，还 是
是
行现《土地管 法》 规理 定，农村村 民一 只能拥有户一
处基宅 地且，面不得超过积规定标 准，但的律法 中没有对并 “
户 ”的 概进行明念界确定， 导实际 中致在存利概念用清而 不多 占宅 地 基的行。为 是随着农村二济的经展 ， 发２ 世纪０８ ０ 年
本 日 、 韩国、 国中湾 台的法形式限律拥有宅地面积制。 其原 究
是因为因人某类些及土地的行涉会产为生久甚持不可至转 逆 的后果。所 综以分析合发达国家私有地土管理经验和合结 我 宅基地实际 ，国以确定可我对宅国基所有权地的监管 必须
期存长在。 （ ）＝宅 基 地 问 本题质 居是住 权 利 的保 障
代末
到 ０９代初年村出农现建房热潮， 多很民农认宅基地属 为
自己于私产的 并且在，房农建设程中过新建不拆 旧 导致，房旧
空置 ； 与此时同， 通 农过房继承、 与赠、 让转 等原因也会 致导 一多宅户的现 象【引 。三 是在国城我镇快化速展发程过中， 很 多农
人 村口基于各原种因 选 择到城市家安立 业人 Ｎ，Ｊ ｔ＇ ，迁也造成 宅基地了大量的 闲。置四部是分农还村存在农建设房未批
先
宅地制度基 的标目是就障居民基保本居的住利权， 一 点从这港香 丁屋制度的 英国、宜居的建标筑准要等可以求看 出 来 在。 国我， 宅基地度问题就制是农村保障题问， 宅地使基 权用是国我村农居最基民 本地权保的 障。
（三 宅） 基 地 度制发 展 与社 会 发展 段阶 密相 紧
建，关 批少 多占现等象 。一多宅的现户象 出， 直突造接成基宅 地的 大 闲置 量 对市，经场济件下条地资土优源利用十化分利不。
（三 所）有 权模 ， 糊益 用物 无 法权 产化财
香港 的
屋丁政策变的化和 日 的本地管制农略策从的青涩
《
土 地管理法》 实施以来 ， 各 地 照国按家法法律和规政策 极积开土地展记登作工， 但受当是时条件限制的 农，村集体 土确地权登记发工作 证总体滞 ，并后有没认到确一个具每所
有有权农的民体集。 此外， 随 着城镇的化不推进 ， 各断逐渐在地推行农 民集 居中
住 、 宅基换地等活房 动 ，这但活些只动考对虑农宅基地村 给补予偿， 而不考虑村农基地宅按场市变的收益化权在。 我， 国
到成 熟演的变使们可 以清我地楚看随着到社会经济展发 ， 相
的应政制策也会度随实着 情况发际变化 。而 目前我 生国将也 逐 步进这一社入会转期。型临着面根经济发据方 展向整调宅 地基度制的严峻 验考。 、 浅五析农村 基 宅地 度制 改革
㈠自上 而 开 下展 宅基 地 综 整合
１ 治 ．设建须必合符划规 。国编制我土地用总体利规 划 要， 求 用土使的地单位和个人须严格按必照土利用总地规划体确 定的土用途使用地土地，有着 深极现实意的和战义略义意。 因 此，过土地利用通 总规划体国，可以将土家资地源在产业 各 （行 业）部 门 行进理配置和合优利化 ， 综用合部署和统 筹安排
农民于对基地宅用物益权的初始取得是偿无的 基于，种此 殊性 ，特 使农得村基地用宅益权物的财产 一直得性到不重 ，视
甚至受一定程到的侵害度 ４ １Ｉ 。 （ 四
退） 机 出 制不切 实 ， 失际去 意义
１９ ９ ５ 年 确《定 地土有权和使所用权 的干若定》规 和１９ ８ ９年 《地土理法》管规定了宅 基地 收回的几种情形 但，并是 未明
收回确的程序补和偿标准， 基宅地使用基人于己利场立 出发 ，
不可能无 偿退 出已 占有 宅 的基 ，即地便 这 宅 基些 地 已处于 闲
土
的地利用、 开发 整治、和保。护所 以，作 为 基宅地制度革 的改
序幕 ， 国 必家须加土大利用地体规总 划的投力入 度 从，略层战 面虑 考 向，行层面倾执斜 ， 各规级划紧衔密接， 严 落实 格。 ２
审．批 必须遵 照 规定。 宅地基的 审批 要 格严 宅基地 审 批
置状 态。尽管行现国家 有政关法策规 确提出加大明进宅基 地 置换 推 复垦 、、 理工整 作 但，关的配相制套建度 明设滞显 后， 加 对之 居民主退 出宅动地基乏缺必要的补 偿制和激机励 制机 ， 使 村 民基本丧失了退 出得基宅 地意的愿动力和 。（ 五）
私 下流转 盛行 ， 农 权 益 难民以 保 障
件条 ，规 范基地报宅批序程， 到做格审批 、 严严格准 标 、严管格 理 。 时，同中央到 地方要以 压态高严查势宅地基审批存在的中
渎职腐
行为 ， 败坚从决人口 上杜绝非违法审批 规。 ３ ． 确权须必照标按 准当。宅基前地确工作权是宅地基 制度
革改 中最艰难为的步 一它必，直面宅基地制度之前 出须现 的有所问题 所以，， 充考分中国虑村农 际情实况借鉴和方西先 进 验经，
本 “ 保 着法定障”的 原则 ， 基地确宅应该权格 严按照
“
一
随着村经济的发展和农城化进镇的加快程 ，地资土 源 日 益 缺稀 ，进一拉步 了动城镇对边农村周基宅 的需求。地 市城居 民在 乡城合部结买农购 民房或住乡在下房建象 现比普遍 ，较 农村基地私下宅转现流导致象体集地土资流产失出现大量，
个 前三提标准个”来处 理 一。前个提指是须必以 土《地理管
法 》６ 第２条“一户一 宅 为”前 提 ，个三准是必须符标合规划、 符 合法面定积要 求、且不在权存属纷纠对于。合条符 的宅基
件小
产权房 由于被法律所禁止。， 私下流转 基宅地成的纠造诉纷
三农坛 论 肃甘农
业
Ｇ ＡＮ ＵＳ ＧＡ Ｒ Ｉ ＣＵ Ｌ ＴＵ ＥＲ
地
， 要先优进确行权 ，不足满件条的， 暂 宅基地缓确权登记。 对 于中合其取得 的法分，各部级组织参考要方政西府政策导引
住 房导 的致不确定险风 。者认 为这种担笔是必心 要的，也是需 长期要坚持的。所 以 ， 立健全农村建社会保障 机才制是基宅地 转工作流开展的键所关 。在 （２ ） 善完基宅流地法转体律系。全健完善《和 地管土法理》
方的式 通，退过出 制机等径将 问途引题至导国家农新村设 建的框 以内分架类解 决 对于非，法的分 部 ，要决坚偿无回收。
（二） 动静 结合 尝 试 宅 地 制基度 改 革
和《 物权
法》 关于 村宅基农地理及管权的益规定［ ５ １。现《行 权物
法》 只初步是描了绘我国宅基 使用地权制度的轮廓 ，其 中对
宅
基宅制度改革地含一动一静包两个面方的要重 内容 一，
方面是指以保障 民农基本权益前为提静的 的分 ，另部方面一 是 指构宅建地基退出转机制的动 的尝流试 静。是 动的前提
１。． 建构出退制机。
基地使用
权 的自由转流问题并没 有明阐述 ，确而交 是由现行
律法政策范 规。 种立这的模法糊接导致按直照目前政 策定 ，规 基地使宅权仍用然能 不自由转。流这 不仅在理上论造成混乱， 而与且观实际不符 客，弊端 甚多 ，致导下流转盛行私 ，纠 纷 日
完农善村社会 障保制。 机完善农社村会障保、 快新农加村
建设 、 及以瞻 前 生ｌ的险风规避从是源上头全健村农基宅退 地 出制的三机个要方 重。由于面 目前我 有些国方地社会保障
体
增益多， 民农益无权法分保充 ，障 阻碍国 经民济 的发展保。障 农
民权 ，益 善完宅基流转法地律系 体 势，在行必。 ３（ 煨据济经展状发况分类开宅基地流转。展由农村宅于
系
新农和村配
套建设并不善完 ，致导农在工民作 、 活生、 教 、育
疗医等各方面益不能权得充到保障 ，分民主动农出退基宅 地积极性的不高。 构退建补偿出制。机退出偿机补制建构核心的制定是由 国 监家督、 地方 管监 农、户自 选愿择补偿标准和的式方。理合 的补 偿准应当标基是于宅地基的房保住障 特 点使，得宅基地 使用 权在退人宅出地基之后以可在村新社区获得直接 置换 的 住房者或按市照场格价行补偿进这。样是一以可高农提住 村宅用地利用效率 ， 控制基宅规地模 。是二对在城于镇业 就农
的基地的
转涉及流农民切身利益到 ，关乎 国经家稳定济。 考到
国家基虑设施础配和套保 障政并策均衡不的现状 ，实际操应作 该 经济发达从 、 人口密 集、 配套善的东部地区完开分始 阶 段向 部西进 ，推 逐步谨开慎。展试 点以 过确通后的宅基地为流转权 对 象， 两分开类展流 转 一类：是 交以易为目的的出 让 、赁租 和 抵等押形式的转流； 另 类一不以是易为交目的 的承 、继 与赠、 置换 、征收等 形式流的转。对于 交以易为目 的的转 流 政，应府 该 监以为主管，并可 以 通征过的税式筹资资金完方善农 民对 的 社会保。障 对而不于 以易为 交目的流转的， 政府应 以该引导 为， 主确流保在转合合理合法情的础基流转上。
村户籍 户 ， 也可农 以过经通济偿补 ，引 导迁入其镇城或市城 居
，住促进城镇化 进程。的
次其，由于退 的宅出基空地上增加了城镇建间用地设数 量 ， 得使各级府政以可指在标上整合 作为设用地直建接利用， 因 此， 议在政建获得 府土地的出让金 中按 例比出提部分一 用
以完农村社善会障保系 ， 体以提供公用租 房 对、农民进行能 技
训 ，为 农 培购 民保买 险 保等障 性服 ，提 高对务 未知 风 的规险
（ ４）搭建宅 地基转信息平流台。 尝 建立宅基地交易信息试平 台 以，政府导主供为需方提双宅供基流地转 具的体信 ，息以 及 合 同 、法律等关服务 ；相同 时府政对基宅地市流上转价格、的方
等加以监督式指和导， 期以好更保障农民的的合法益。权 外 ，此 通过平台的管理运对 ，政作府可以结总分析宅地流转基息， 信 后期为国的政家制策定 ，修改实和提供数施据支。
避。 进持消而除 农退出民基地的宅顾后之 陇， 会也在一程定度 上励激宅地基出退。 ２． 流转制机构建 。基地宅转有流利于 我国城镇建设化 农村经济发和展 闲 ，
（
５舰 宅范基地的转流程序， 强加基宅管理 地 一是宅。基地 流转的前
提条 是“ 凭件证流”转 所 ，以村农宅基确地 登权必记
须实落位到， 确 工权作是宅地基综合治整的重要内容 只有。
对
的宅基置和空地置房通过住卖买租赁等形参式 市与场通流 ， 将增 加农 融民资段手 ， 提高农民收 入 ， 极推动大镇化进城 。
与程此同时， 民的住房农确之权后为因能获得完够整的产 ，权农 民可以 抵房屋获押得款，贷取 得创业和 投的资资金 ， 而从农 使村经 济放出巨大释力。活实证明，事国的我国民济经工作重 点 必须实，现经营从城市到营农村经的 转。 变 （１ 腱全村社会保障农机。制基宅地使用权自由流转的 关 键在于 农社村会保 障体系的健全 目。前国法家 、律 法规、 策 政之 以对宅所地使用基权转严流格制限， 要主是防止 农民失
去
各类地进行确权土、 登 记 、 证颁 ，这样 才明确区能分所权有 ，方 便
行交进易流和 。转是二对基地流宅后转 农再 申请民宅基地 的 ，不应 批准 ； 予防为止基宅空转地， 新批准 未建的基地不宅
得转流； 对 置 闲 一及年 上 以的宅基 地， 应无 偿收 回 。
６（ ）建立 流纠纷转律援法机助制。要只有益 利，就有争 会端，尤其 于宅基对地种这不可生再 的土资源 地 流转时引， 矛
起盾 纷 纠在 难 免所。 此 ，因建 宅基立地 流 转 法司 援助 机制对 于解
决流
转纠 纷 ，护维农村稳 ，定完善国 司法援家助体 系， 构建公 平正义 社会主义的新村农有极积义。
意
甘肃业
【农； Ｎ Ａ Ｓ Ｕ Ａ ＲＧＩ Ｕ Ｌ ＴＣ ＵＲ Ｅ
三
农论
坛
、 结 论六
制
度存诸在多问 题 改革， 迫已眉在。睫 静角的是必须度持国坚
家农对民充分的障不保动 。 摇有只样这， 改才能向革既定着 目 前标 ， 问题进才能 逐得到步决解， 最终农 村得到发展， 源得 资 到配 ， 国民经济置稳定速快发展 。
《史记》 有 云 明：先论德于贱， 而 行先政信贵于 意，思是宣
传道要从德层下众民起做， 而 行法推要从贵令族臣做近起 结。 合国我前宅基当改地实革 际笔者因此，提 自上出而 下的展开 宅基地 综合治 ， 整所 谓上自而下， 就 是 中央从到各地方级职
２能０ ４ １ 年７ 月 ０３日 ，务 院国布发 《关于一步进推进籍户
制 部门， 要把宅地 基规的划 、审和批确权作提高到战工略度来高
抓 ， 重 视制 政 策定规 划的 同时， 更 要严 抓 实 细施 则 实 落对 。于
度 改的革见意》（ 以简下《 意见称 ） 》和 《不动 登记产暂行例条
（征 求见意 ）稿》 以下（简《 称例》条） ，
《 意见 要求》完 善农产权
制度 ， 建村农立村产权转交流市易，场 动农推村产流权转交易 公
基地宅综整治合程中过现出管的干部理身试以和法利权寻租
现象 ，必 作须典型为重从打 击，决不允 任许何外地带法在。 存 从哲学角度讲 ，与动相静互依 赖，互为前 提。笔 者之 所提以出
动 结合静尝的试宅地退基 出流 ，转动角度是考的到虑基地
参 宅考文 献
开
公正、 规、范运。而《 条行》 例正是基地宅确工作 权有的支 力撑 由。此见可 ，及涉宅地基度制“ 上而下 自、 动结合” 静的改 革
将全即展面。开 啊
［
１］ 倪静 ， 杨庆 媛 ，鲁春阳，等 ． 重庆 江市津 区 农村 宅基 流 转收 地分益 配探 析 Ｕ ．】 西南 学大报 （学自 然科学版 ）， ０２ １０ ， ．
ｆ ２ １王 旭＿东 中国农 村 基宅 地制 度研 究 【Ｄ ．】 北： 财政京部 财政科 研所， ２ ０１ ０．
【 ３ 严】金 ．海农 村基宅整地治中的 土地利冲益 与突权产 度创制研宄 —
新基于 福建厦省 门市调的查 ］Ｄ． 农 业经 问济 ，题 ０２ １１ ７
【 ４ 汤汉Ｊ ．林城 化 镇 景 背农村下 基宅地制 度改 研革究 Ⅱ 】． 山西业农大 学学 报 （社 科会学 版 ） ， ０ ２１ ３ ， ． 【５】 蔡 继明． 农 村 集 建体设 地用流转 主体和 利的益 分Ｕ配］ ． 济论经坛 ， ２０ １ ０ ， ．
（ 编 辑 ：田 ） 野
（接上 １第 页１ ）
须 证本的户民农意同， 其 他任何织组和人个决能越俎不庖 代
，的利户 ， 益决不操能之急 ，过决不 能利手中权力强用行收 农 回
政府
关部门应有做该好监督， 切 实护流维转双利益 ，方 好做纠
纷调 解、 仲 裁
（ 二 。）土 地 流 转 要 实切 确 保失 地 民 基 本 生 活农 保 不
障降低 收，入 不 减少
民 地土， 进行 拍转卖。让 农在社会民是上势弱群体 ， 会社主 义 国 家兼要公顾 平 不，能有钱就任 生， 有ｌ权就任陛， 对土地的在竞争 中， 农民个体 法无与会资本社争抗 ，处 下风， 所以在于地流转土 中
们必我充分须考农虑的利益 民，充 分障ｆ 保门 的权。益 （ 五 ）对 地 土流 转 经的营者 提 资供 、 金技 术 支持 促 使
，业农大发展
土是农地民赖以存生根本 的 ，是民农最后一根命救草稻 。 几千来 ， 中农 国对民土有一地种深的情很 结 ， 耕者有其“ 田 是”
民农年的奋千斗梦 想 ，谁拥有了地 ，土谁就有 了 存生发的展 基 础 ，在 现了为促农业发使展， 进 土行流地转， 但 是充 分尊重
民意愿农， 量体
农 民土地的结。 情土地流的转前提是 民的农入 不收低 降， 活生有障 保， 使农 在民土流地中得到转惠。 实
㈡ 加对强流转 地土的 监 管 防， 止 流转 土 地 挪作 他 用党和 政府发布策政 鼓，励 支 持 土 地 流 是 为 转促了进农 业
对流土转的经地者 ， 营府政有关门必部大须支力。持 农 业
一个是资大 投、 效见 慢、周期 长 的业 ， 行 必须有大 资金量农从 业项 目、 技术方 面进支行持， 鼓 励他们加大入投， 选购优良 品 ， 种用现代农业新技采 ，术广 使用泛业农新机 ，械大福降 低农 业生
产本 ，成 增加产 量 提，效益 高 ，加增 收。 入
加强 土地流． 对转 者综合 实力 的审核 防 ，流 转止 破 者
产
发的展 ，要 止某防人些流借转名之， 利 资用大量圈本 地 、囤地， 搞与农
无关业项的 ， 防止流目转地土出 “现非 粮 、 化农化”非 倾
大积面流转地搞农业土经营 投，入资大金， 收回周 期长 ，受 自然 害， 恶劣灾候 气（干 旱 、 雹冰、 洪 涝等 ） 影响 大，土 面地 积增加 ，需要大型农业械机 、晒场 、 库房等套配施设， 流转者 须 必
向。在 地土流转 同合中必注须 流转农业用途，明 不按对业用农 经营途 、闲 置 、撂 、 荒搞农开发非的流转地土依法要 回收 。 （ ）
坚 决 防止 有 关 门和部集 利 体 用手 的中权 力 违 背
农 民愿意， 强行进 行土 地 流 转
具有很
强资金的实及相关力施 ， 设则即否使流到土转地， 也 经
不好营 还，不如农户户经营小益好 收，所 在以进行地流转 时 土
监管
门部必须对转者流的合经济实综进行力合综察考，确 定
地土流关转到农村社会的系和稳定 ，谐 关到系村千农万
家其否是具土地备大面经积营能的 力，然 后定决否流转是。啊 （ 编
辑： 田 ） 野
０２１ ５ 第年２ １期
１ ５