从需求角视商品论房格持价上续的涨原因
摘要：国中房地的产市场属区于性域的寡垄断头市，由于商场房产品品的域性区、给供节调的后滞性和场的不市全完争竞，性价具有“房棘轮应效”，上容升易，降难下在。卖市场的方况情下，价房速高涨上原因在需于求强的拉动力，市城化居民、收入提高成旺形盛住的消费需房是求价房续上持涨的主原要，而投机需因求的涌，则助动了长格价的一进步涨。 高
键词关棘轮效应：；价房涨；上城化市投机；求需
198年9住市房场化改革来以商品，价房快速攀格。升1989-0290年GDP，均年增长1约.2%0而，商房价格品从189年7均平1144元.平方/升至2米008年，3800元平/方米平均每，年1升12%，.过超了DPG的幅。一增大线城的市价已房高不是可，20攀112月年，宜居城“研究室”发市布《2010年中城国市价房行榜》，排统中计国市城价排行房情况样，城市本总量1为01个入列，前10的城位市别为分州杭、北市京、上市海，市州市温1，8845元平/米方、三亚市1，819元/3平米、方深圳16，9市87/元平米方、宁波1市343，8元/方平、广州米12，5市6元/平方米、0南市京12016元，/方米、舟山平1市，500元0/平方米。目，房价的前涨正向高三二线市乃城至国全围铺开范。
房地市场从产国全围范看是断垄争市场竞房企数目，多，很前0名1销的售额占仅国的全8左右，这和家%行业电（海、格力尔、的美三）鼎足立的况情不一样很。但是从区看，由域于商房的特品性，一是住房不可移动，有具域区；性是受土地二供给开和周发期一（2-3年般限制，）短内住房的期给供刚是的；三性是投门槛高，资开发商有占息信主导势优，市场争不完竞全；三这直接者决定了域区地房市产是寡头场断垄质性的。一般个一区域只有若家干有较力的实企占房据主了导势，因而优更容易合谋采“捂取”等盘式方从而某种在程上控制度格，价得价格下降使较为难困。从个角这说，房地产度场是市卖市方。场在头寡断的卖方垄市场，价下格拥一种有“棘效轮应：上涨”容，下跌易。在这样的价格机难制，下者认笔为价的上涨主要房由于需求的是动作来。无论用需求是线曲向右移动还的需求在是曲上向右线变，动会都价格使上。涨1从989年住市房场化革起至改2100年较一长时段看，期三个面方的原持因作续用使，商品得需非求常旺，盛价房一涨涨再 。
1 城市是化推动价上涨房长的期动力
1表显了示建以国的来城化率市化变情。况年分看，段“九”计五划时之前期也就是（1969年前之），国的中城市处化于低增速长状态的“，五七”“八和五时期”年
均城化率只市分提高别05.4和%053%。.
从9961年我城市化率迈过国3%0的关卡，进后了入诺姆瑟曲所线示揭的加速阶，段至0210年的51年间平，每年城均市率化高提过超个1分百点大，高大于革开放前15改平均年.50百分点个水的平 。 随
着工革命时业代来的临城，市成人口为财富、及文化集的中，人地不断们乡从村向城市流加上；市人城财富创造口力高能，在城市范围不张的情况扩下，然会推高楼价自对。房于而市言，城化导致市量人大口农从村涌入市生城根发，属展于对房的额市外增“需求量”。北京例为2010，年5头月个外地人口北京占购总房数的50%，说明市化导城的人致迁徙对口大市城地房产求十需分强。此外劲就原，本就在城居市的住民而居言，业工化与城化镇发展导致了规大模市改造城居民和拆迁，来一未时间段内由于城，市础基施设设、建城改旧造危、房拆，城迁房市拆屋迁仍量保持将较规大模，这部分人一也继将形续巨成大的动需被求总。，之市城的总化影体是将响商房品需求线往曲右推，得使在原来给条件供不变情的况下市，价格进场一步走。由高从于2000-020年2我国于全处面设建康社小会工业的化中期，市城化该在期也时保持将较速高的增长，度从而给房上涨提价供了期长的推力。动
城市2民收入提高居以，住房主为的消费结构升级推动房上价 涨
住房改与革同的是步国经中济速高增长，初步测据，算210年0中的GDP比上年增长国0.1%，总额达3了3到79，98亿元3人币，超民日本过跃居世第界。二此同与，城市步居人均民入也收速提高迅，从中统国年鉴2计00的数1看，据991-80290年我国城居镇人民均支配可收从5入4，5元2加增17，1到5元，7增了长近2倍，长势增非头常猛迅居民。收的增幅不入断大，加观客具上备了较强的消费力能2，00年1会消费品社售零规模总达到156，了98亿9元比上，增年1长.8%3。
市居城消民费模在规大，消费能扩在增长，消力结构也在不断费升。级国建来我以国民居消费构结经历正在和历着经次三级升转时型，期前目我正国临面居消费升级民型重要转关键时期，即从第二或消次费级升向第三消次费级的优升化和升级型。
转目我前人国均DGP已超过，400美元0，按国照际经验人均GDP，，0300~60，0美0是消元费型转的一阶段。又我居民消费总国体已上由有的原简单量数增长演为变量增长数质量与高并提，消费行构结更向高层转化。鉴次我于国国，这个阶段情升的转级持续型时较间长这，阶个随着段经济快速长和增民收居的入不断提以及高民消居环境的逐费步善，居改消民结费构开始生发根本性变化，的
即从物质费为主转消为非变质消费物主，为存生料资消费重比一步进降，低受享和发资展料消比重上费；升费消结的构变越来化体越现人以为本生和质量活的显改善。著个这段阶居民种各档耐高消费品如汽用、车房、住用家脑、现电通代商品等信效需求有步逐上，升对服消费（如务饮餐旅、等游）的求和质需量要意求大识提高。此为，从1999外年半年起，下住房级市场二始开开放允许房，改上市交房，易一进步增加个人了房购的付支力。人们能收入提高和支的付力的增强能致导了费消构的升结级，而旺的住房需求盛现表得为尤活跃与出。收入的增突加会促使本无原、租房的房庭考虑购家买住；房对于有房的家庭说，来收入的增会促使其加买更购好的房子以，改自善的居住条件；而己于那对拥些高档住有宅的高收入家庭言，收入而的加会增加他们增在定资固产的投资上，随着价房的步高涨，步房买成了投资的好又渠。城道居民市人均支可收入的大配幅高，居提民的费结消也构着跟变化对商，房的需求品也与日俱。这增，在样来原供给变的不情况下，求量在需求需线上曲右边向变动，推了高品房的市商场均衡价格；见可收，入提后以住房高费为消主消费的构升结是推级房价动涨的另一上个要原因重 。
3旺 盛的房住投资投机（需）助求了房长的价一进上步涨
房产地市场与般一品市场是商不的，对同房于产地言而除了可，以满人们足居等住消需要费外，还之以可为投资品，成以可取租收或出金后赚取买卖的售差。价这样房，地的“产需”就求含了包个两同的不内容一是：费需求消一是投资需，求。一步进从购房者的度角看所谓，房的地投产资和地产房机投根本区别就在前者于是通长过期持有产获得房资投收益其主，要径是出租途，后而者所谓投即机要主是过短期通房内屋买卖价获得差收，益是这两的者一个本根别区 。但是在，租金增远远长不跟上价房续持涨高速的度况下情2（010~2080年房销售价格指屋数和赁价格租指数涨的反应了幅恰恰是的种这情）况，一个资者投可在能取租收金段一时间，后选择将子卖房去赚出差价；取至选择买了房不甚租出，是再而卖出取低赚买卖高的差。由此可价见投，资投机与也，就一线之隔、念一间，其界限并不是之么那明显；的至甚机投求比投需资需更求占主据。导正在常情况房地下市产场供的曲给S线是一条向右上方0倾斜的曲，线需求线曲D是0条一右向下方斜倾曲线的，表随示着地房价格产的上，升供给加，需增求减，少供给需求与数在量0Q达到均，此时衡衡价均为格P。但0房若产市地存在场投
机需求需求曲，就线变成会向上方倾右斜曲的D线，1表明格越价高投机，者非在理性期和“羊预群效”的应作下用，认为未会来的房价会更高投资，获利的空间更大，所以对房产地需求量也随的着价格的涨上上而升。求曲线D需1与供曲给S线0的交B点是存在在地产房投机况下的市情场衡均点它，对应的价格P高于房地1真产实需求所支持市场的均价衡P格。由0于惯和性格会继价续涨的预期，投机上者续继进房地买产，下图中体现为需求在曲线D1移到外D，2房地产格价迅则速上升P2到，以更并高价格卖的给他风其偏好更险的大投者，继续获取差机利润，而价价差润又利吸其引他机者进投入地房产市场，此循环，直如至形投成泡沫机破灭
。 资（投投机需求）对价房推动的分可个三阶：第一段阶，消段需费求主，投机导需滋生求随着收入。的长增城市、进程化的推以进及住房配制度分改。革房产商地品消费需求的迅增速加，价出房现上涨苗头的，这形了推成房价动涨的原始动上力。有先之明见人的始进行开投，形机投机需求成主体的但，，是这一分部人竟是毕少人数这，时机投求并不旺盛，需不是推它动房价涨的主上力力。第量阶二，消费和投段需机求都旺盛，总需求很放被，大价房幅大上升。这在阶一，由段于心房担继价续涨，有上房住消需求的费纷人加纷入购者的房伍队消，费需得到求充的释分。放价的房上涨实和际率偏利低刺了人激的们机欲投望更，多投机的者断不入加到房炒的行，投列需机求断不增加。这时投的机需已经成为求动房价上推的涨重要量力。第三段阶投，机盛，推行房价动的理非性涨。房上价的持续上涨，不刺激投机者断望欲，为获了得多更投的机润，利现出了售、囤惜房源积抬，房高价非等理性为行这。阶段，房一暴涨价，现的实费消需由求于价的房涨已暴经不得转不为化在的消费潜需，房价大求的超出大中低收了入支者付力能。2008年，我国商品房置空率到达950.%增幅为，4.15%8增，创速下919年有统计数据以4来的新。其中高，京北市品房空置商率16为.4%6，居全国首，位出高全国平水75，形%严势峻。国而家电网公司210年0全国6在60个城的市查显调，示高达有6，54万套住宅的0电表续6连个读数月为零，每按套3口房计算可供近2亿人居，住。房高与价高空率置存并，说了明中国地产市房场投机氛较浓。 围
平抑房4的关键价在于加增有供效给和制抑机需求投
中的房国价趋势虽不然能排除期短的动，但波是长期来看从，城市化的加和速居民入的收高形成的旺提盛住房费需消是其持续求涨高的根本因原。而机需求投的涌动
又助长这了涨势种那。么，何采取如一些措控制施房的波动价幅，防止度增长过快？价格其决定于求供控，制价关格键于增在供给或抑加制求。需首必须先加普通商增房（品保非性障房住的）给。供房住给可以供分两类为一，是普通商类房品供的给一类是保，障住性房的供给。房的过快上涨，是指普价通房价住格的快过上。涨此因真正能，够响影房的价住房供，给要主普通是商品房供给。以的低压价房为目的的住房供，给应该主要是保障非住房性供的给，主而不要保是性住房障供给。的其，次加增于用建造普商品房的土通地的供。由中给国人口增的长趋来看势当前正值人口逐渐接近顶，峰时的，劳期动口人在正数量多最的时期因，这此阶一段是也国中住房求增长最快的需期时住，供房缺求最口大，这一时期房住用地的给供，也应该最大。而2010从年半上情况来看年部，大中分城真正能够市影响住房价格普的通品商房地的供用，并没给明显有增长，的城市甚有至还有下降。所报告，据到21008月年份为止，些一大城市土地的供给尚，完未成年全土供给地划的50计%再次。调，房控的价关键抑制住是房求，需主要是投和投机资需性。抑制需求的求措很施，多例如紧住缩房信贷开征，房税产。在等抑住制需求房面，方必区分基须住房本求需其他和住需求房。本基房住需是指求足最基满本活需要的需求生其他住需求可房以包括侈奢住房性求需投、性需资和投求性需求。机须根必据同不需，实行求有别的住差信房和贷产税房策。政外此，发租展房场也是市前控制当房价过上快涨可不忽的视择。发选展房市租不场仅可以迟推居初次民购的房时，还间可充分利以用有现房资源，住善改求关供，从而系助于有轻减价房上涨力。 压
考参献文 ：
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