商品房买卖协议的性质认定
姜某、宋某诉上海某房地产开发有限公司商品房买卖合同案 裁判要旨
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容：’即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等条款。’并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
基本案情
2015年12月12日，姜某、宋某夫妻二人与上海某房地产开发有限公司签订购房协议，约定：乙方（姜某、宋某）购买甲方（上海某房地产开发有限公司）在陆家嘴开发的临街商铺，合同号为XXX号，商铺总价值为五百万元，面积为五十平方米，合同签订当日乙方支付首付款240万元。等甲方与银行协商好贷款事宜之后再与乙方签订商品房买卖合同，甲方协助乙方办理好银行贷款后，本协议失效。待该商铺项目经政府部门验收合格后，可以办理产证时，甲方为乙方
办理产证。
协议签订后，该公司将商铺交付给姜某、宋某使用，姜某、宋某把商铺租赁给第三方使用。另该公司已经取得该商铺的所有文件，具备过户条件。姜某、宋某要求过户，该公司以房屋已经与他人签订买卖合同，拒绝过户。双方协商不成，姜某、宋某诉至法院要求继续履行该协议。
案件争议焦点
双方签订的《购房协议》的性质究竟为预约合同还是房屋买卖合同。
法院审理认为
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照协议约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，判断该案中的购房协议的性质时主要看是否具备上述条款的主要内容。
本案中双方签订的购房协议对于双方的当事人名称和姓名、商品房基本状况、总价款、办理产证事宜进行了明确约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受了房款，该协议应认定为商品房买卖合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。相对于被告与第三人签订的商品房买卖合同，两份商品房买卖合同未办理房屋所有权转移登记，
本案中两原告签订的购房协议在前，且被告交付了钥匙，两原告已经实际占有并使用了房屋。因此，被告上海某房地产开发有限公司应继续履行与被告签订的购房协议。