青岛城市环境分析
5城市环境分析
5.1城市概况：
⑴ 地理位置
青岛市地处山东半岛东南部，位于东经119°30' ～121°00' ，北纬35°35' ～37°09' 。东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。
⑵ 行政区域
全市总面积10654平方公里，其中市区（含市南、市北四方、李沧、崂山、城阳、黄岛七区）1102平方公里，所辖胶州、胶南、即墨、平度、莱西五市9552平方公里
⑶ 城市人口
常住总人口845.61万人、户籍总人口761.56万人，其中市区常住人口 347.45 万人、户籍人口276.25万人。
⑷ 海岸（岛）基本情况
青岛的大陆海岸线长730.64公里，加上所属海岛的岸线，全市海岸线总长862.64公里。
现有海岛69个，总面积为21.1平方公里，岸线总长132公里。绝大多数海岛距离大陆不超过20公里，最远的千里岩岛，距陆地约64公里。 在这69个海岛中，只有10个海岛有固定居民。
5.2城市规划
5.21城市性质与发展目标
根据《青岛市城市总体规划(2006-2020)》显示，到2020年，青岛人口将达到1200万，中心城区人口规模约500万人； 城市建设用地规模将近540平方公里，人均城市建设用地108平方米；到2050年，建设成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平。
5.22城市规模
《青岛市城市总体规划(2006-2020)》，将区域研究范围扩大至整个山东半岛。
市域为青岛市行政辖区，总面积10654平方公里，城市规划区由中心城区、胶州市的营海等环胶州湾地区，以及滨海公路沿线的胶南城区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城7镇组成，总面积约2870平方公里。
中心城区由市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛7区组成，总面积1408平方公里。与《青岛市城市总体规划(1995-2010)》相比，新增了一市七镇，新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里。
5.23城市功能结构、布局
《青岛市城市总体规划(2006-2020)》确立了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的全新空间发展战略，积极构建青岛、黄岛、红岛、崂山“一主三辅”的现代化城市框架，以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力。
5.24空间发展战略
到2020年，全市形成中心城市、次中心城市和小城镇三个层次等级结构。中心城市1个，即青岛中心城区。次中心城市8个，包括即墨城区、胶州城区、平度城区、莱西城区、田横组团，鳌山组团，琅琊组团。小城镇66个，其中重点镇14个，一般镇52个。
以海岸带为主体，向海域、近海岛屿和陆域纵深延伸，以滨海城市风貌区、旅游景区、度假区为重点，形成“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局。
以胶州湾为生态保护核心，以崂山风景名胜区、小珠山风景名胜区为生态保护重点，依托白沙河、墨水河、大沽河、洋河四条主要的河流构筑生态控制带，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。
青岛，包括市南区、市北区、四方区、李沧区，主体功能为青岛市的行政、文化、金融与商业中心。
加强历史文化名城的保护，加快现代服务业建设。缩小南北差距，结合青岛北站改造，逐步改造北部传统工业，加快实施传统工业搬迁及产业结构的调整升级，完善北部配套设施，提升北部整体环境。
黄岛，指黄岛区，主体功能为东北亚国际航运中心、物流贸易集散中心、旅游度假地，现代制造业基地，西海岸地区的中心城区。
大力发展临港产业，加快发展海港物流，合理控制石化产业发展规模，完善相关配套服务设施。规划形成六个功能区，即唐岛湾中心区、国际物流贸易枢纽港区、修造船基地、风凰岛旅游度假区、临港产业区、重石化基地。
红岛，指城阳区，主体功能为国家重要的区域性航空港、青岛市的高新技术产业核心区、现代化综合服务中心、出口加工基地。
规划形成东部的城阳中心区、空港经济区和西部的棘洪滩片区、高新技术产业城区、出口加工区以及南部红岛片区。其中，东部地区主要结合空港，重点发展航空服务、货运代理、商务会展等现代综合服务业，西部地区主要打造为青岛未来高新技术产业区的集聚区，红岛片区预留为未来的行政和文化中心、
旅游度假中心、会展中心，通过引进世界级项目的开发，使其成为整个红岛组团的标志性地区。
崂山，指崂山区，主体功能为青岛市旅游度假基地，科教研发中心，商务会展中心，高新技术产业优化发展区及孵化基地。
严格保护崂山风景名胜区的自然生态环境，建设成为青岛市旅游度假产业的核心基地。
为充分发挥奥运带头作用，适应青岛市社会经济快速发展对青岛市滨海沿线及海岛资源的保护、开发和利用带来的新要求，编制了《青岛市游艇码头专项规划》，推动旅游产业结构调整，促使旅游模式由观光型向度假型转变，使之成为发展高端度假旅游项目的载体，提升城市形象，打造城市特色，带动国际文化交流、传播“蓝色文明”。
5.25中心城区空间结构规划
主城，即青岛市的中心城区，是青岛市行政中心，是青岛市文化教育、科技研发、金融商贸、商务会展、旅游度假、产业综合服务等城市功能的聚集区，是青岛市未来发展的重要依托，积极构建“青岛、黄岛、红岛、崂山一主三辅”的现代化城市框架。
规划以强化主城的内涵式发展、稳步提升老城区功能、有序推进新城区建设为目标，以改造和提升青岛主中心、崂山及黄岛副中心为重点，全面增强主城的综合实力，提升主城的辐射和带动能力；加快完善道路交通网络、市政基础设施、公共服务设施建设，加强老城区与新城区的联系，实现新、老城区的合理分工与有机协作。
以提升城市功能、美化城市景观、完善设施配套、实现城市的可持续发展为目标，全面引导旧城旧村的更新改造，加强现代服务业发展与旧城旧村更新改造之间的联系，积极为现代服务业发展寻找空间，为旧城旧村更新改造寻找主题，重塑城市新形象。
5.26道路建设及未来规划 ⑴ 青岛地铁：
《青岛市城市轨道交通近期建设规划（2009-2016年）》涉及两条线路，分别是地铁M3线和M2线一期工程，长约54公里。
一期工程（M3线，2009-2014年）自青岛火车站至青岛火车北站，全长24.9公里，全部为地下段，共设22个站点，总投资约130亿元，建设年限为2010年至2014年；据测算，2014年一期工程建成后，预计日输送客流将达23.5万人次。
二期工程（M2线一期工程，2012年-2016年）自西镇至金水路，线路规划长约29.6公里，共设27个总投资约162亿元，建设年度为2012至2016年。M2号线一期工程自市北区经市南区、崂山区到李沧区，具体的线路走向已基本确定，但站点的位置还在不断论证和调整。
⑵ 海底隧道：
青岛海底隧道实际由两部分组成。一部分是海底隧道，长6.17KM ，另一部分是接线工程，长1.63KM ，两部分共同组成海底隧道，于2010年完成土建部分，2011年上半年正式竣工通车。⑷⑸⑹
⑶ 海湾大桥：
青岛海湾大桥，东起青岛主城区308国道杨家群入口处，跨越胶州湾海域，西至黄岛红石崖，（一期工程）路线全长新建里程28.047 公里，（二期工程12公里。）工程投资 90.4 亿元。 2010年12月22日青岛海湾大桥主桥贯通。
5.3城市经济
5.31城市GDP 与三次产业结构
根据统计局的资料，青岛市2010实现生产总值(GDP)5666.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.9%。
其中，第一产业增加值277.0亿元，增长1.4%；第二产业增加值2758.6亿元，增长12.6%；第三产业增加值2630.6亿元，增长14.4%。
三次产业结构为4.9:48.7:46.4。
5.32人均可支配收入
全年城市居民人均可支配收入24998元，比上年增长11.8%；城市居民人均消费性支出17531元，增长9%；
农民人均纯收入10550元，增长14.1%；农民人均生活消费支出6662元，增长14.2%。
5.33青岛2010固定资产投资
全年青岛2010固定资产投资3022.5亿元，比上年增长22.9%。
其中，第一产业投资33.1亿元，下降2.4%，第二产业投资1279.4亿元，增长15.6%，第三产业投资1709.9亿元，增长29.8%。三次产业投资比例
1.1:42.3:56.6。
从经济类型看，国有经济投资608.1亿元，增长30.8%；非国有经济投资2414.4亿元，增长21.1%。
5.33青岛2010房地产投资
青岛全年房地产开发投资602.4亿元，增长31.1%；全市商品房施工面积5058.4万平方米，增长17.4%；新开工面积1712.4万平方米，增长28.8%；商品房竣工面积1020.5万平方米，增长25.3%。
全年商品房销售面积1360.7万平方米，增长7.8%。全年经济适用房新开工面积50.8万平方米，竣工面积80.3万平方米。
2010年青岛商品房销售金额895.3亿元。
5.4城市房地产市场分析
5.41政策法规
⑴ 调控
2010年4月17日，出台“新国十条”规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，
对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。
从此，我国房地产市场遭遇一系列政策调控。9月29日，国家多部委联合启动了房地产市场“二次调控”，内容包括将商品住房首付比例调整至30％以上，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等在内的一系列措施。
12月20日，央行今年以来第六次上调存款准备金率。
在“增供应，遏需求”的调控指向下，青岛在4月26日出台“青岛十四条”，10月，青岛开始全面落实二次调控政策。
一系列的“限购令”、“限贷令”、“限外令”政策不断出台，2010年成为当之无愧的调控年。此中，我们也可以看出，政府动用了金融杠杆、经济政策甚至行政手段调控楼市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交数据已给出了答案。 ⑵ 保障房
加强保障房建设成为今年被提及次数最多的话题。从年初制定的2010年580万套保障房建设计划，再到年底公布的2011年1000万套的保障房建设征询意见，我国保障房建设力度不断加码。
按照青岛市保障房第一个“三年规划”，2010年青岛共推出8000套保障性住房进行公开配租配售。并且，市政府办公厅下发了《关于分解落实市辖七区2011-2013年保障性住房
和限价商品住房建设任务的通知》，未来三年，市辖七区和高新区，计划建设保障性住房和限价商品房各3万套。
根据计划，在2011年新增的420万套保障房建设中，公共租赁房将占主要部分。可以预见，在今后一段时间内，公租房将成为住房保障的绝对主力。实践证明，保障性住房（包括经济适用房、限价房、回迁房、廉租房、公租房）中经济适用房因销售监管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面过窄而无法满足需求。为了尽快提升城市住房保障水平，大力发展公租房或将是最有效且可行的方案。
为缓解楼市过度市场化而保障房缺失的矛盾，建成符合国情的保障性住房体系和商品房体系将是未来重要的转变。
5.42城市开发投资额
5.43土地市场：
青岛2010年土地拍卖情况如下：
1月22日，市南法院地块，以17800元/平方米的楼面地价、总价40亿被绿城取得，成为青岛新地王。
3月12日，工人疗养院地价19500元/平方米，北京远洋刷新青岛地王纪录。 3月，李沧面粉七厂正式挂牌出让，最终该地块以5900元/平方米的楼面地价被银座集团股份有限公司收入囊中。
3月 12日，浮山后一地块以7500元/平方米的价格被北京远坤房地产开发有限公司竞得。
7月，哈尔滨路52号出让，青岛青建地产集团有限公司以7200元/平方米收入囊中。
12月14日，镇江路地块15060元/平方米，由青岛北海岸建设投资有限公司取得，市北区新地王产生。
12月15日，大连万达成功竞得李沧区东李商圈改造住宅和商服用地1、2、3号地块，楼面地价分别为3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。
12月16日，顺昌路21号地块由青岛华新园置业竞得，楼面地价4510元/平方米。都昌路2号地块由青岛华侨房地产竞得，楼面地价6620元/平方米。
青岛2010年拍地显示，青岛拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，银行贷款、股市增发、信托融资等融资渠道被收紧，在高频调控的2010年，开发商普遍以加快开发速度，实现周转、现金为王为目的，而对拍地持以谨慎的态度，以应对政策的进一步调控。
5.44商品房交易量分析：
至2010年12月31日，青岛12月份成交再创新高，达14951套。2010年青岛全年累计销售套数达105944套，首次突破10万套大关，较2009年青岛全年累计销售套数80598套，增长31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的总成交面积达9863556平方米。2010年上半年完成套数39281套，下半年66663套，下半年占到全年销售套数的62.9%，全市下半年成交好于上半年。
2010年各区成交套数排行总榜
从排行榜上可以看出胶南、城阳、黄岛最热，领衔全市成交量，可以看出2010年各热点区域的分布趋势：
胶南市排在2010年全市各区成交量的第一名，胶南市在2010年度有两次月度成交超过两千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量减少。
第二名城阳区，在2010年有一次月度成交超两千套，发生在10月份，成交2051套，区域成交量全年分布呈逐渐走高趋势。
第三名黄岛区，在2010年有两次月度成交超两千套，分别发生在10月份、12月份，成交量分别为2534套、2578套，与隧桥开通利好因素的刺激十分吻合。
李沧区12月份成交2010套。
其它各区月度成交均未超过两千套。
相比较2009年，当年热点区域分布在城阳（全年成交13101套）、黄岛（全
年成交11583套）、崂山（全年成交9149套）。
在2010年楼市总体形势好于2009年的情况下，西海岸板块成交超越城阳，李沧、四方发力强劲。
5.44商品房销售收入分析：
1、2010年度青岛房企销售金额
TOP10
注：所有数据以网上房地产网签数据为准。
截至2010年12月31日，2010年青岛商品房销售金额前十名共计211.38亿元。较2009年1月-12月前十总量109.51亿，大幅增长93%。
2010年，青岛商品房销售金额前十名分别是：
青岛万科41.27亿（万科城9.48亿、万科蓝山9.88亿、万科金色城品6.47亿、万科魅力之城3.82亿、万科城市花园6.13亿、万科四季花城5.49亿）。
海尔地产22.41亿（海尔原乡墅2.39亿、海尔山海湾20.02亿）。
鲁商置业20.5亿（一山一墅1.43亿、银座动感时代2.68亿、鲁商蓝岸国际2.82亿、鲁商中心首府13.57亿）。
保利（青岛）实业有限公司19.43亿（保利里院里7.86亿、保利百合花园11.57亿）。
海信地产19.25亿（海信天玺10.84亿、海信麦岛金岸2亿、海信马山新城1.46亿、海信凤凰金岸2.71亿、海信温泉王朝2.24亿）。
鲁信置业19.21亿（鲁信含章花园17.25亿、鲁信长春花园1.96亿）。
宝龙地产18.97亿（包含李沧宝龙11.76亿，即墨宝龙4.39亿，城阳宝龙
2.82亿）。
中海地产17.99亿（中海清江华府9.39亿、中海银海一号2.2亿、中海熙岸6.4亿）。
伟东17.23亿（伟东乐客国际公寓4.62亿、伟东幸福之城12.61亿）。 龙湖地产15.12亿（龙湖滟澜海岸15.12亿）。
2、2010年度青岛单盘销售金额
TOP10
注：所有数据以网上房地产网签数据为准。
3、2010年度青岛单盘销售面积
TOP10
注：所有数据以网上房地产网签数据为准。
4、2010年度青岛单盘销售套数TOP10
注：所有数据以网上房地产网签数据为准。
2010年青岛市房地产企业销售金额TOP10中，可以看出今年活跃在青岛楼市的各大实力企业。
目前，全国一线地产企业中，万科、保利、龙湖、中海、宝龙入围青岛销售金额十强，而市场销售总额度占到53%。本土企业中，海尔地产表现突出，22.4亿位列第二，鲁商、海信、鲁信、伟东在一线房企入围前十，实属不易。随着中铁两项目相继入市、绿城审计局项目、华润潜院项目、中信地产、远洋地产等相关项目的启动，2011大鳄争战更加激烈，
青岛地产市场的竞争将全面升级。
2010年青岛市单盘销售的三项指标销售金额、销售面积、销售套数前十名，可以看出今年青岛区域热点与热盘，大体可以勾勒出青岛市在本年度各区域的情况。
5.45房价分析
从2010年1月份到12月份的成交面积分析可以看出，60-90平中小户型与90平-120平的大户型，最受市场欢迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。
价格区间，6000元-8000元基本成为市场交易的主量，从10月成交的价格构成看，10000元以上价格区间的受关注度较之前大幅增长，从所占比重看已跃居第一位。
在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均价再次上升成为市场主力。刚性需求与初步改善型居住在整个2010年左右着成交的格局。
2010年的青岛楼市亦是一个“政策市”，这从宏观上已然决定了消化市场存
量的消费人群的特征。
数据上看，四方、李沧、城阳在年终的成交中，刚需人群与初步改善型人群功不可没，这也奠定了城阳区年14520套、李沧区11164套，四方区9250套的年终业绩。
综上所述，未来房价将继续上涨。
5.47商业地产分析：
2010年青岛的商业地产有进一步扩大的趋势。苏宁置业电器广场、伟东乐客城等集体
围攻李村商圈。李沧宝龙城市广场以单盘11.76亿的成交额傲视青岛商业地产。全国一线商业地产大鳄华润布局市南，中铁青岛中心等综合体项目大量增长。据资料显示，包括一直号称“专注住宅市场”的万科，已在一线城市开发商业地产项目。
2011年将是另一个商业地产年，这对住宅市场价格可能有一个分流过程。 2011年保障性住房建设有可能进一步加大执行力度，这将影响青岛保障性住房的落实，影响到青岛商品房的价格，或将给一些青岛本土企业新的发展契机。
所有这些决定了，青岛不会是地产调控的孤岛，在“增供应，遏需求”的方针下，2011年青岛又是一个平稳增长的年头。
5.5知名房地产企业
1、黄岛区代表项目
◆ 海尔·山海湾
项目动态：
电梯多层报价14000-15000元/平米，小高层报价12000-13000元/平米，高层报价9500-10500元/平米，精装标准为1500元/平米；项目一至三期基本销售完毕，四期未开盘。2010年总销金额达到20亿元，为青岛市销售冠军。
2、胶南市代表项目
保利海上罗兰位于青岛市胶南东部新城，滨海大道和两河交汇处，南望灵山湾一线海景，项目借势青岛“拥湾发展”的政策优势和人们对海居生活的向往，以70万平米的规模打造青岛前海新中心•世界级滨海庄园，作为保利在北中国唯一的一线滨海大型别墅住区，涵盖别墅、高层公寓、商业三种物业类型，为业主打造全方位的世界级滨海庄园生活。
保利海上罗兰项目规划4000多户的万人社区，由经典英法风格别墅与高层组成，别墅、高层分区鲜明，互不干扰，并且通过高层组团式景观、公馆式组团入户的打造，有效保证了私密性。园林规划上，重点打造“一海一河一带五大公园”，即灵山湾一线海景、两河生态河景、贯穿项目次街生活的中央景观带、海滨公园、滨河公园、高尔夫果岭公园、别墅区罗兰溪语水景公园与高层区中央园林景观。项目内部规划了2000平米会所，3600平米幼儿园。项目将于2011年7月开盘，目前正在咨询中。
3、高新区代表项目
◆ 卓越蔚蓝群岛
项目说明：
地处青岛大胶州湾生态居住岸线核心，总建筑面积160万平米，规化128.62万平米住宅，6万平米的蔚蓝国际商街，1.6万平米的群岛会所，4.3万平米多语种精英教育区及其它社区综合配套。
4、崂山区代表项目
◆ 海信
·天玺
项目说明：
该项目由5栋HUF 别墅、3栋超高层（39F-43F ）、1栋小高层（17F ）与1座国际标准幼儿园组成，面积区间141-580平米，配有星级会所与双层安防大堂，每户配有窗式自平衡新风系统，景观资源得天独厚。贺府别墅面积在500-700平米左右，总价6000万元-7000万元。
HUF 别墅一般和德国贺府公司有关系或者关联；因其追求欧洲最先进的居住理念，以及对未来生活品质的一种追求及升华，主要是传承德国百年木桁架别墅精髓，是欧洲装配式别墅的先导者，其技术及设计水平领先于行业水准。
5.6结论阐述
在2010年号称史上最严厉调控的年份，反而取得史无前例的大丰收。
1、青岛地价继续上涨
政府主导的土地市场，目前仍沿用“拍卖”的形式出现。
参与拍卖的企业普遍认为，政府土地供应量应该再放量入市。从2010年全国一线企业来看，土地储备基本少于往年，在2010年获得充足现金流之后，持币拍地的迫切将进一步拉升包括青岛在内的二三线城市。
2、通胀压力大、房价继续涨
市场依然流动性过剩。2009年全国新增贷款10万亿，2010年新增贷款7.5万亿，2011年又将新增贷款7万亿。巨量放贷将由房地产行业重金吸收，房价将被拉动上涨。
居民的存款利息与CPI 涨幅极不匹配，在通胀预期之下，将选择楼市的投资路径，2010年青岛已是明证。这将进一步推升高房价，而高房价恰是这一轮通货膨胀的源头，通胀势头遏制不住，就会有大量的资金涌入楼市避险。遏制通胀，
降低市场对于通货膨胀货币贬值的预期，才有可能拉缓房价的过快上涨。
5.7 青岛投资建议
通过初步研究青岛房地产市场和梳理我司产业资源，建议如下：
1、引入战略研究合作机构，进一步深入研究青岛房地产市场，确定进入青岛房地产市场的方式，使我司在青岛房地产下一轮高涨期做好准备，同时也为公司融资提供便利；
2、青岛未来比较具有开发价值的区域是西海岸、北海岸以及崂山和即墨沿海，其中西海岸主要包括黄岛和胶南、北海岸主要是以红岛为中心的高新区，这些区域不仅是青岛建设蓝色经济区地重要地带，而且也是实现青岛环湾发展的关键地带，未来的发展潜力巨大；
3、以集团铜产业和物流产业为基础，以开采城市矿山为概念，以研发城市矿山回收技术为支撑，争取切入青岛高新区，搭建产业地产平台，实现青岛研发、阳谷生产的城市矿山产业循环，为我司房地产发展创造机遇；
4、青岛西海岸以及崂山和即墨沿海一带，具有良好的自然资源，不仅是山东本省度假休养的首选之地，而且也是北京的后花园和北方人休闲、养生、养老的圣地，具有开发精品住宅、养老地产的先天优势，结合我司的发展，值得持续关注；
5、都市综合体不仅是一个城市的标志性建筑群，而且也是一类可以给开发商带来持续性收益和品牌影响力的产品类型，我司可在西海岸、北海岸以及崂山和即墨沿海寻求合适的机会，获取都市综合体开发收益和品牌价值。