资产管理--物业管理的发展趋势

蒸 黧 噩黼嚣 麓戮 躐 黧勰 鬻 懿巍囊 1 l f。§ 照 浍鬟 l 产楼 中 要 求 知 名 物 业 服 务 公 司 提 供 物 业 顾 问服，蕤豢、务 的更 超 过 5 0 ％ 不 仅 如 此。一，些大型 国有企 华 电大 厦北方业 的总 部，如 大 唐 电力 大 厦，、地 产大厦 等 宏 观 调控 显 效 以及 受北 京奥运 贷 等 国 内外 众 多 大 事 件 影 响，、均 聘请 了 专业 物 业 服 务公 司 进 行 些 拥 有 自己 专 属 物 业 服 务 公 司 的美 国次 级管理 ； 甚 至“一自去 年 下 半 年 持，知名发展商 舍 近 求远、 ”，如金地集 团、首创集 团等。，也都，续至 今力增 大，中国房地产 市 场特 别 是 销售 市 场观 望 情绪 浓厚，压，聘请 专业 公 司 进 行 管理 另 外 远、，。开 发商们开 始纷 纷谋“洋地产恒 大地产仁恒集 团、光彩 建设 集 团求转型 之 道寻 找 新 的利 润 增 长 点 ； 其 中，变等 下 属 的物 业 服 务 公 司 为 了 应 对 专 业 化 和 市 场 化 的需要，售为租”，从 短 期 买 卖转 变为 长期 持有物业 并。纷纷 聘 请 国际 知 名专业 物业 服 务 公。使 其保 值 增 值 成 为 共 同 之 选另一司作为顾 问，方面，由 于 对 长 远 发 展 的 良好 预 期另外，还 有 来 自业 主 ( 投 资 者 ) 的 需 求，。随国 内外众 多投 资者仍 然 看 好 中国房 地 产 市 场 对 于 优 秀 物 业 的考 察 和 评 估 正 在 有 序 进 行可 能 在 后 奥 运 时期 形 成 实 际 放 量。 ，，着 业 主 对 物 业 管 理 服 务 的要 求 日 益 升 级 意识 不 断强 化，维权并物业 管理 相 关 专业 服 务 的专业公 司 直 接 或 间接 介 入 物 业 管 理 服 务 的频 率 越 来市 场 的需 求正 交 汇 于理 将不 仅仅 局 限 于 安防、点，那就是物业 管越高，范 围越来越 大，，影 响 力不 断提升“。在这、绿化、维修等产业 链种 环 境 下 物业 服 务公 司逐 步摒 弃 了 大而 全，的末端服 务，还 要 求 物 业 服 务 企 业 能给 客 户 提。小而 全”的作 业 模 式，开 始 采 用 专 业 分 包 的操供 更 多 的 对 物 业 资 产 管 理 方 面 的有 效 支 持DT z作方式。戴 德 梁 行 在 物 业 管理 方 面 进 行 了 大 量，实际 上洁、，各类外资物业 服 务公 司 均 将清、实 践 和 成 功 探 索 特 别 是 在 资产 管理 方 面 形 成了 较 为 成 熟 的体 系，绿化、、秩 序 维 护 以 及 电梯冷冻机组、消故此抛砖 引玉一，以期对 中。防系统楼控 系统 等 关键 设 备或专业 性较 强 的。国 物 业 管 理 行 业 的进步 发展 尽 绵薄 之 力设 备 设 施 的维 护 保 养 外 包 给 专 业 公 司香港 早已 采 取 了 这 种 模 式 并 获得 成 功 。 随 着 国 外 物 业麓 鼗 蓬邂 辩 缀 罴 窬搦 裳 餍 鳓黪 然趋 势经 过 与 房 地 产 业 相 生 相 伴 发 展 的 2 0 多年，服 务 公 司 将 专 业 化 分 包 的 形 式 引 入 国 内物 业 市物 业 管理 行 业 逐 步成长起 来。中国 物 业 管理 协一物 会 会 长 谢 家 瑾 在 ： 业 管 理 定 位 的再 认 识 》文 中曾对 此给 予 肯定专 业 化 的管理 队伍，“：我 们 的物 业 管 理 拥 有擅长于 建筑物及 其 附属 设施 的专 业 化 管 理，能通 过 精细 的管理 为 业 主 提供 优 质 的服 务，以 此 推 进 物 业 的保 值 增 值 与 物，业 管 理 区 域 内 的和 谐 氛 围这 也 是 物 业 管理 的核 心 价值”。随 着 房 地 产 市 场 和 物 业 管 理 行 业 的发 展 壮 大，资产 所 有 者 的逐 渐成 熟，，出 于 降 低 经 营成、本 扩 大 收 益 的 需 求 以 及 i 物 业 管 理 条例 j i 物业 管理 招 投 标 管 理 办 法 j 等一系列 物 业 管理 法规 对 行 业 的规 范，专业 化和 市场化成 了物业 服。务 企 业 的必 然 选 择一方 面 是 来 自开 发 商 的 需 求。目前，北京甲级 写 字 楼 物 业 由专 业 的 物 业 服 务 公 司 管 理 的 比 例 已 经 超 过 3 8 ％ 其他 属 于 自管 的 甲 级 写 字，鲤囹戮篓场，国 内 的许 多 大 型 物 业 服 务 公 司 如 陆 家 嘴、、由业 主 和 物 业 服 务企 业 按 照 物 业 服 务合 同 约均 豪 达 文 等 也 都 将 原 来 自行 雇 佣 的保 洁 秩，、定 对 房 屋 及 配 套 的设 施 设 备和 相 关 场 地 进 行，序维护、工 程 维 修 等分 离 出去 。，维修、养护、管理”，维 护 相 关 区 域 内 的环 境 卫物 业 管理 专 业 化最 根 本 的 目标 其 实 在 于，生 和秩 序 的活 动，但根 据 市 场 现 状和 未来 需降低 管 理 成 本 并 使 物 业 保 值 增 值物 业 进 行 资 产 管 理 的价 值 所 在。这也正 是对一求来看是全部，这 仅 是 物 业 管理 服 务 的链 条末端 而 不目前 的些物。业 服 务 公 司 已 经 对 物 业 进 行 资产 管 理 做 了 初 步资产 管 理，有狭义 和 广义 之 分，，狭义 上 特。探索，但客观讲，在意识方 面、操作手法方面指 证 券市 场 范 围 的 资产 管理 业 务在此不 赘以 及 现 有 物 业 服 务 公 司 的实 际 水 平 方 面 都 存 在不足“广 义 上 则 是 指 资 产 管 理 人 接 受 资 产 委 托 人 的委，仍 处 于 雏 形 阶段 谢 家 瑾 会 长 就 曾指 出。：托，依 照 委 托 人 的意 愿 或 请 求，，对委 托 资产进0尽 管 不 少 物 业 服 务 企 业 都 在 搞 多种 经 营 进 行，行 管理 运 作以 实 现 特 定 目 标 的行 为、这种特创收但 大 多停 留 在 小 打 小 闹，，没有深入 到资”定 目标 可 能 是 资 产 保 值增值，，也可 能是 其他、产 管 理 的核 心 中也 不 能 获 得 可 观 的利 润。目 标 。 对 不 动产 的 物 业 管 理即住 宅 区写字楼及 其他 楼盘 的业 主 委 托 专业 机 构 管理，是最瓷产 繁 理 鹣 褫 蕊 釉 塞 錾 雾 羧什 么 是 资 产 管 理 的核 心一典 型 的 资产 管理 举例 来说。?这 将 是 未来 很 长。某大厦 约 1 0 万 平 方 米 物业 服，段 时间内，物 业 管理 行 业 研 究 的重 要 课 题务 公 司 将 管 理 成 本 从 2 5 元 降至 节省 6 0 0 万 元，20 元，，则每年什 么 是 资产 7 什 么 是 资 产 管理 ? 这 是 首 先要 厘 清 的概 念。按 1 0 ％资 金 成 本 计相 当于 增值 约 6 0 0 0 万 元 同 时每 年 还 从 管 理 费 中拿 出 约。资产的，，是 指企 业 过 去 的交 易 或事 项 形 成，1 5 0 万 元 用 于 大厦的更 新 改 造，按 1 0 ％资 金 成。由企 业 拥 有 或 者 控 制 的。预 期会 给 企 业 带本计，相 当于 增值 约 1 5 0 0 万 元来经 济 利益 的资源非 流 动 资产，资产一般 包 括流 动 资产 和。将物 业 管理 上 升 为 资产 管理有 的物 业 资 产 保 值 增 值运作，，，不仅能使拥一物业是，项 重 要 的非 流 动 资 产更 能通 过，系 列 资本对 于 物 业 管理出 的定 义 是“现 有 i 物 业 管理 条 例 j 给，使其成 为一种 新 的 资本。增 强 资产 的流指业 主 通 过选聘物业 服 务企 业动性，成 为 新 的利 润 增 长 点进 行 资 产 管 理 的手 段 多 种 多样，除 了 目前国 内鞍 为 流 行 的 投 资 性 房 地 产 外，在 国外较为ge成 熟 的抵 押 贷 款 证 券 化 (S e C u rm o rt gabacke d{t je se s a，MB S jnv e s) 和 房地 产 投 资信 托 基 金tm e n(r e altt ettr u sts，RE I T s ) 以及 住 房 反 向抵 押 贷 款 已 开 始 在 国 内 试 水 。房 地 产抵 押 贷款 证 券化 的基 本 思 路 是以一定 数 的期 限 利 率 贷款 类 型 等方 面 具 有、 、相 似 性 的房 地 产 抵 押 贷 款 款组合 持证 券，，构成一个抵 押贷并 以此组 合为依 据发 行抵 押贷款 支。房 地 产 投 资信 托 基 金，是 指采 取 类似 于 投资公 司 的形 式 通 过 发 行 股 票 或 受 益 凭 证 募 集 投资 者 的 资金，然 后 进 行 专 业 化 的房地 产 或房 地一产抵 押贷款投资的一种融 资方 式。言 以 蔽之、，资产 管理 即 是 将 物 业 这 种系 列 资本 运，“死”的 静 态 的 非 流 动 资产 通 过“作 变 身为活”的、动 态 的流 动 资 产又 在保别豢持 流 动 性 的 同 时 使 投 资者参 与 到 原 本 需 要 大，期 的物 业 管 理 实践 中对 物 业 使 用 情 况 及 各种 设量 资金 的 房 地 产 领 域，获 得 房 地 产 投 资及 经 营，备 设 施 的使 用 寿 命 等 积 累 了 丰 富 经 验经 验 正 是 尽 职 调 查所 必 需 的研 究顾 问： 。，而这些的收 益。为 客 户 提 供 从 投 资机 会 到 可 行、鞫 缝 鼹 舞 垒鼗 遴 褥 溱产 篱理 的饶 势市 场 对 物 业 管 理 需 求 的升 级 决 定 了 物 业 服_ 性研 究：、从 市 场 到定位，从 规 划 到 实旋 的全 面、 、顾 问服 务 包 括 项 目 发 展 咨 询 零 售 市 场 研 究务企 业 必 须 随 之 调 整。国 外 成 熟 的物 业 管 理 服、；非零 售商业 及 住 宅物业 市 场研 究、策略策 划、务 链 条 包 括 项 目管 理 租 赁 管 理、物业 管理、设经 济 房 地 产 研 究 及 预 测 等 专 业 内容 。；!施 管理、尽 职 调 查 管 理 评 审等 上 下 游 产 业、。成投 资顾 问 ： 本 着 以 客 为 本 的 宗 旨风 险能 力 见，、，对承 担熟 的物 业 服 务 公 司，必 须是 专业 的、多元 的 并。回 报 目标 等 做 出 分 析 及 提 供 专 业 意，具 备 与 专 业 化 程 度 更 高 的 各 类 公 司 合作 的素 质i：为 客 户 物 色 合 适 的投 资 项 目并透 过 买 入。前 期介入：物 业 管 理 后 期 的专 业 化，、市场或 卖 出物业 以 改善投 资 回报率及 减低风 险化 已 经 初具规模而 在 产 业 链 上 的延 伸 首 先 体、 、将 对 物 业 的维修 养 护 管理 升 级 为 资产 管理，“一现 在 前 期 介 入 上 如 在 规 划 阶 段 设 计 阶段 施。这 种 涵盖房地 产 产 业 链 条上 下 游所 有行 业工阶 段 竣 工 验 收及 项 目 接 管 阶 段 甚 至 销 售 阶、的i站式”服 务对 物 业 服 务企 业 提 出 了相 当段，物 业 服 务 企 业 都 可 以 提 出建 议。，帮助 制定严 格 的要 求：公 约 和 管理 预 算；拥 有大量 经 验 丰 富的专业 人 员于 大 型 跨 国企 业、。既 能服 务物 业 服 务 企 业 通 过 在 前 期 向开 发 商 提 供 建i金 融机构，、政府、发 展 商及、、议，减 少 了 将 来 项 目成 为 成 品 时 的 硬 伤，“”，并；投 资者等各 类客 户 又 能熟 练掌握顾 问 代 理买卖、在 前 期 导 入 了 公 司 未 来 的服 务 理 念还 可 以在；估价、、融 资等、一站式服 务技巧、，还 包括前 期 介 入 中得 到 学 习平 与 素 质 的机 会，、丰 富 和 提 高 自身 知 识 水j在酒 店商场。写字楼住 宅 等 多种 业 态 上 的以 易 于 将来为 业 主 或 用 户提。；成 功积 累供 优 质 的物 业 管 理 服 务更 重 要 的是，前期介，拥 有 丰 富 的高 端 客 户 资 源 和 稳 定 的 战 略 合入 能 为 物 业 服 务 公 司 赢 得 更 多 的商 业 机 会增；作伙伴，。物 业 服 务公 司 相 当于一个产 品集成强 开 发 商 对 物 业 月 务 公 司 后 期 管 理 的信 心 艮。商 有 效 管 理 分 包 公 司 成 了 物 业 服 务 公 司 的重要工 作。物 业 服 务 公 司 还 可 以 利 用 对 客 户 的理 解 和自身 专 业 技 能提 供 全 方 位 的 资 产 管 理 服 务租 赁 管理：。拥 有雄 厚 的资金 支 持务，一。站 式 的打 包 服目 前 有 越 来 越 多 的 内外 资 投 资，不 仅 能 节 约 委 托 人 和 物 业 服 务 企 业 的双 重，者开 发或购 买 物 业是 希望 通 过 长期持有物业。成本还 能提 高 工 作 效 率、减 少资源浪 费。但以 获 取 租 金 或 房 产 增值 回 报 以 充 分 利 用 自身 的 管 理 优 势物业 服 务公 司可 如 对 本 物 业 的充这 需 要 有 物 业 服 务 企 业 雄 厚 的资 金 支 持 和 相 当，的风 险 管 理 能 力。换言之，雄 厚 的 资金 支 持 将。分 了解、稳 定 的客 户 来 源、与 客 户 良好 的 沟 通，使 这 种全 链条 服 务合作更 易成 功技巧 等，来帮助客户打理 租 务。投 资者 只 需 定鉴 于 中 国 房 地 产 业 的蓬 勃 发 展理 作为 其后 续产 业，，物业管。期 收取 租 金 即可设 施 管理 品”必 将随之 不 断成熟成熟、：物 业 管理 是一种“准公 共产的物业 管理 市 场，是 由成 熟 的 房 地 产 市 场成，是 为 全 体 业 主 或 用 户 提 供 的共 有 服 务； 而，熟 的开 发 商、成 熟 的客 户 ( 业 主 ) 以 及 成 熟 的。设 施 管 理 是 为 用 户 提供 的 专 享 服 务更加细致周到。它 的服 务物 业 服 务企 业 来共 同实现 的 物 业 管理 未来 的发展 趋 势进一资产 管 理 作 为设 施 管理 还 是一个 比 较 新 的概，还 需要各方面做念，目 前 国 内 更 多 的 大 型 跨 国公 司 才 会 聘 请 专。步探 讨D T Z。◇业 设施 管理 公 司戴 德 梁 行 { 4h 京) 物 业 管理 部 供 稿编辑：尽 职 调 查 ： 目 前 有 越 来 越 多 的 内外 资 投 资杨 萌者 在 国 内 购 买 现 成 的物 业 或 新 落 成 的物 业购 买 之 前会做尽 职 调 查。，在而 物 业 服 务公 司 在长圆围