龙岗区坪地乡房地产可行性研究报告
xxxxxxxx
摘 要
该项目通过对龙岗区坪地乡的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。具备深圳市“十五”计划确定的三大住宅新区之一，因此项目在经济上具有较强的可行性。
关键词：坪地生态花园；项目投资；开发经营
Abstract
The management environment market investigations analyses the exploitation being a project's turn to pass to Long Gang District level ground countryside, the job comparison falls behind as well as main same kind of periphery competes for a thing, and carry out three big dwelling houses that "fifteen" plans investing in the development possibility analysing financial affairs valuation and the risk analysis , carrying out a dwelling house as well as discussing that area having Shen Zhen City ascertain on the project combining with the project characteristic one of newly developed area. The project has stronger feasibility therefore on economy. Ping Di garden investment project exploitation manages.
Keyword ：Pingdi ecological garden；Investment projects；The development of operating.
目 录
引言 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 1 前言 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1
1.1 报告编制目的„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1
1.2 报告编制依据„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1
1.3 项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1 2 项目开发经营环境分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1
2.1 2008年国内经济及房地产市场回眸 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 1
2.2 深圳市房地产市场分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2
2.2.1房地产市场 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2
2.2.2 2008年及未来深圳市房地产市场展望 „„„„„„„„„„„„„„ 2
2.3 有利投资经济形势成因分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2
2.3.1国家宏观经济的影响 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2
2.3.2深圳市经济发展良好 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2 3 项目周边物业市场调查分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2
3.1 投资地块的地理环境 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 2
3.1.1土地性质及地理位置 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3
3.1.2地块自然景观及环境质量 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3
3.2 坪地地区区域分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3
3.2.1交通状况以及人文环境 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 3
3.2.3配套设施如下 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.2.4坪地地区住宅市场调查 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.3 项目周边主要物业分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.3.1项目规划 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.3.4销售情况以及客户分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.4 坪地乡消费者调查分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.4.1消费者需求调查 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4
3.4.2购买力及购买动机 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 4 项目开发经营优势点与机会点分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
4.1 项目开发经营优势点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5
4.2 项目开发经营机会点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 5 结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 5 6 谢辞„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 7 参考文献 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7
引言
自20世纪90年代以来，地产业理论一直是经济学界颇受关注的研究领域。在新经济时代，地产业在市场竞争活动中，如何维持适度的市场稳定率及经营，保证地产业在创新活动中不断推进地产业的发展，都是我们要思考的事情。在竞争激烈、经济全球化的今天，地产业的竞争步入了微利时代，许多地产业已经意识到了“市场”的重要性，开始对市场进行规划，对投资经营形成激励。作为地产业方，该怎样寻找地产业与市场利益之间的平衡点，发挥投资的积极性，激励地产人员投资开发，为地产业创造更多的利润，我选择房地产可行性研究方向，深入探讨地产业的市场与投资、开发经营等的关联问题，关注地产业与该地区项目开发经营之间的受益，加快房地产业开拓，有利于国内的宏观调控以及为该地区创造更大的经济效益。
1 前言
1.1报告编制目的
1.1.1在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目地块的区位环境，完成该项目的初步可行性研究报告。
1.1.2结合深圳市房地产开发成功个案特点，基于对本地市场发展趋势的分析预测，对项目的规划设计、建筑方案设计提出初步概略性建议；对项目进行初步投资估算分析和风险分析。
1.2报告编制依据
1.2.1国家建设部及深圳市颁布的相关法律与政策
1.2.2深圳市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准
1.2.3房地产管理部门发布的相关数据资料以及调查所得资料
1.3项目概况
本项目地块位于龙岗区坪地乡白石塘村,坪地乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据深圳市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过
2.2%，建筑密度30.7%，绿化率不低于45%，总面积约355.30亩，主要建筑形式为多层，建筑限高一般在19米以下，，也允许建高层30米以下，但比例不得超过15%。 2 项目开发经营环境分析
2.1 2008年国内经济及房地产市场回眸
2008年，消费需求增长率将保持或者略高于2007年的水平；投资需求增长率将略低于2007年的水平；出口需求增长率将低于2007年的水平；经济增长率将略底于2007年的水平。
房地产开发投资与到位资金增长缓慢；商品房销售面积与销售收入增势较好；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量稳定；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局
面。销售价格稳中有所上升，消费信贷良好。同时二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣
2.2深圳市房地产市场分析
2.2.1房地产市场
今年以来，受全球经济下滑以及国内通货膨胀等因素的影响，深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，二手住房交易面积以及房价持续下降，深圳市新、旧住宅成交仍然低迷，住宅价格持续调整；但总体来看，随着房价的逐步调整有所回升，总体而言，去年以来的房价调整，是对前两年市场过热发展的修正，其目的是使市场向理性轨道回归，有利于今后深圳房地产市场保持健康、平稳发展。
2.2.2 2008年及未来深圳市房地产市场展望
2008年是深圳房地产市场发展较好的一年， 从二个方面阐述一是深圳房地产行业、房地产市场经过十多年的建设已有比较大的规模，市场化程度较强，市场较规范，基础打得牢靠，正因如此，虽然经受了亚洲金融风暴的冲击，但房地产市场不仅没有萎缩，而且销售连年创历史新高，这是可喜可贺的。二是深圳的经济承受能力比较强。深圳人的生活水平正由温饱型逐步过渡到小康型。2008年及未来政府将采取的具体措施，将紧紧围绕“紧缩供给、扩大需求、减轻负担、搞活市场”为出发点，除控制一级市场房地产用地供给规模外，还将积极提倡减轻商品房买卖双方税费和银行按揭，鼓励开展周末看房直通车、专家看楼团、房展会、研讨会等形式来活跃房地产市场。
2.3有利投资经济形势成因分析
2.3.1国家宏观经济的影响
从新世纪开始，中国进入全面建设小康社会，开始向现代化建设第三步战略目标迈进的新的发展阶段。国民经济平稳发展。国内经济快速发展,但运行不够乐观,这和房地产的过快发展息息相关;作为国民经济重要支柱产业的房地产在发展中出现了周期性波动,发展的拐点已经出现。
2.3.2深圳市经济发展良好
今年全年深圳市经济发展势头良好，增长平稳，GDP达621.39亿元，按可比价格计算，比上年同期增长13 .6％，其他主要指标完成情况良好，金融运行平稳，物价持续下降且预计全年经济增长将在13.0％以上。工业继续快速增长，内销顺畅，外销回升。上半年全市共完成固定资产投资总额208.18亿元比上年同期增长16％，其中投资结构有所改善，工业投资加强，特别是技术改造和工业技术开发投资加大，起到了拉动GDP增长的作用。财政金融增长平稳，支持了经济的良性循环。
3 项目周边物业市场调查分析
3.1投资地块的地理环境
土地所处的地理位置，周边的自然环境，人文环境，市政配套及临近楼盘的品质等，
决定了此地块大部分的市场家者，土地是不可再生资源，一个项目的土地价值是有多种因素综合作用的结果。
3.1.1土地性质及地理位置
地块面积：净用地面积10.12公顷，近似梯形，周边主要有道路，居民房和村镇建设用地构成，地块较平整。该地块位于龙岗区坪地乡白石塘村，远为小山，整个地块较平整，无丘陵，小山，且地块的延伸四周也大致是一望平原，地块周围有较多的村庄，主要有白石塘村，平西村，平湖村；环境良好。
3.1.2地块自然景观及环境质量
该地块总体来看环境优良无其他污染以下为地块四个方向的环境情况：
(1)东面
远方较开阔，中部为建设中的西湖园，近处的龙山路边为商铺，工棚映入眼帘，河水平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。
(2)西面
西对平西路，近处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区，隐约可见正在施工的新沂家园。
(3)南面
远望是一条长条沿路而建的现代化建筑，能隐约感受到大都市生活，由远及近是大片开阔地带，无障碍物，临近的平西大道平行延展，该方向上因有一高压输电线路沿坪地大道方向铺设，使得该方向上无论近看或远望的视线都被干扰，另外区域环境因建设公路略有空气和噪音污染。
(4)北面
北面遥望水库，成片的草地，库水清澈，空气清新，宁静而美丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。
整个经济实力较同区域内其他村较强,交通也便利,基础公共设施也相对完备,但自然环境,景观不如其他村。
3.2坪地地区区域分析
3.2.1交通状况以及人文环境
本地块四周已初步形成了大的交通体系,坪地高速公路正在加紧施工建设,年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件,交通便捷,有公交车通向各个方向,终点龙岗客运站以及龙岗电子城等。
地块周边的坪地大酒店, 宏富百货,农行,建行等都交齐全的主要位于发展大道和平西路沿线,但距离本地块较远,龙山公路沿线主要为小的商业铺面,专业性市场,无酒吧,网吧等娱乐设施。教育机构不健全,仅有坪地中学,平湖小学等,医疗设施缺乏,主要为小的门诊部。总的来说,人文环境生活配套设施较差,是项目开发的一大劣势。
3.2.2 配套设施如下
电：一是投资建设了24万千瓦的开发区热电厂，二是配套建设了供电线路及供热管道，为区内企业生产及居民生活提供了可靠的保障。
气:整个坪地地区目前有三种供气方式,瓶装液化石油气,小区气化和管道煤气,其中管道煤气有管道煤气公司供气。
水：该地块用水有宗关水厂提供,在地块南侧的坪地路建有管径为300毫米的给水管,地块用水可由该管接入。该地块雨水以及污水通过暗水道流入河里。
邮电电信:地区邮局位于发展大道,该地块现状电信线路由西南侧的电信局引来。深圳市城市总体规划中确定在该地块西侧新建电信分局,届时该地块闲心线路有平西电信分局引来。
3.2.4坪地地区住宅市场调查
坪地地区大约有3.8万亩地,已征用2万亩，是以城市绿地,低密度区组成的主城生态走廊,是以多层建筑为主,小高层,高层,别墅为辅的大型住宅新区。规划常住人口为56万,人均34平方米居住用地,绿化率达到40%以上。
3.3项目周边主要物业分析
周边有龙山花园、西湖苑、坪地生态花园等，具体分析坪地生态花园
3.3.1项目规划
坪地花园位于坪地发展区，正面沿207国道和广深高速公路，北邻五干道，南边是西湖园。总占地面积530亩，建筑面积50万平方米，绿化率40%，容积率为3。物业类型有多层，小高层，高层和别墅。一期总建筑面积约7万平方米，18栋多层住宅675户为全现房。
3.3.2销售情况以及客户分析
坪地花园价格优势首期498套2008年4月刚推出便销售火爆，其中大户购买占较大比重，据悉科技技术学院买了8栋，坪地乡政府购6栋，一期已基本售完．2008年4月份完成销售额700万，5月份完成销售额800万，由于调价原因6月份以后，未超过700万。其中3*2的户型销售最好，主要原因还是因在区域内价格较低，户型较好，迎合了客户需求。不足之处是部分卫生间为黑房。
一期主要客户为集团购买，科技学院购8栋，坪地乡政府购6栋，散户主要为龙岗区行政企事业单位人员，生意人较少，98%的散户购房自用改善居住环境，其中为子女购房的比例较大，85%以上的客户采用银行按揭贷款的付款方式。
3.4坪地乡消费者调查分析
3.4.1消费者需求调查
2008年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自周边地区，来此区域置业的客户主要分布在发展大道和深龙路沿线，龙山花桥附近等邻近坪地的范围。如坪地生
态花园，科技技术学院，坪地乡政府集团购买占很大比重，其他项目客户也是以周边地区为主。
3.4.2购买力及购买动机
来此区域置业的客户购买力较强，已购客户的家庭月收入均在5000元以上，其中90%采用公积金贷款和商业贷款，其贷款额多为20万元左右，贷款年限为15-25年，月还款额在1800元左右．以上分析说明，贷款买房已成为消费主流。此区域置业的客户多为二次置业，客户购买动机主要为改善居住环境．购买动机如下：换环境90% 结婚用10% 投资8%
4 项目开发经营优势点与机会点分析
4.1项目开发经营优势点
项目开发经营期住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。
4.2项目开发经营机会点
整个龙岗区坪地乡人口众多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不但增加，收入水平也不断增加，加之坪地乡的大规模建设活动，使得整个坪地乡的房市较为活跃，而且近年来，坪地乡有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景。
结论
该项目位置优势明显，景观突出、配套完善，社区文化氛围浓厚。规划布局合理、户型结构宽敞实用、与适中的房价综合而成的高性价比，必定吸引众多的高薪阶层前来投资置业。
国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，深圳市良好的房地产市场环境，政府对项目公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。项目具有的突出优势有较好的周边环境以及所处地块的发展前景较好。住宅小区的定位属中等档次，在供需圈内具有广泛的目标客户；该本项目属大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用权取得费用相对较低，且在开发运作过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。
谢 辞
经过几个月的查资料、整理材料、写作论文，论文得以完成，要感谢的人实在太多了，首先要感谢唐章柳老师，因为论文是在唐老师的悉心指导下完成的。唐老师渊博的专业知识，严谨的治学态度，精益求精的工作作风，诲人不倦的高尚师德，严以律己、宽以待人的崇高风范，朴实无华、平易近人的人格魅力对我影响深远。唐老师指引我的论文的写作的方向和指导，并对本论文初稿进行逐字批阅，指正出其中误谬之处，使我有了思考的方向，他的循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪，他的严谨细致、一丝不苟的作风，将一直是我工作、学习中的榜样。唐老师要指导很多同学的论文，加上本来就有的教学任务，工作量之大可想而知，但在一次次的回稿中，精确到每一个字的批改给了我深刻的印象，使我在论文之外明白了做学问所应有的态度。
论文的顺利完成，也离不开其它各位老师、同学和朋友的关心和帮助。在整个的论文写作中，各位老师、同学和朋友积极的帮助我查资料和提供有利于论文写作的建议和意见，在他们的帮助下，论文得以不断的完善，最终帮助我完整的写完了整个论文。 另外，要感谢在大学期间所有传授我知识的老师，是你们的悉心教导使我有了良好的专业课知识，这也是论文得以完成的基础。
通过此次的论文，我学到了很多知识，跨越了传统方式下的教与学的体制束缚，在论文的写作过程中，通过查资料和搜集有关的文献，培养了自学能力和动手能力。并且由原先的被动的接受知识转换为主动的寻求知识，这可以说是学习方法上的一个很大的突破。在以往的传统的学习模式下，我们可能会记住很多的书本知识，但是通过毕业论文，我们学会了如何将学到的知识转化为自己的东西，学会了怎么更好的处理知识和实践相结合的问题。
在论文的写作过程中也学到了做任何事情所要有的态度和心态，首先我明白了做学问要一丝不苟，对于出现的任何问题和偏差都不要轻视，要通过正确的途径去解决，在做事情的过程中要有耐心和毅力，不要一遇到困难就打退堂鼓，只要坚持下去就可以找到思路去解决问题的。在工作中要学会与人合作的态度，认真听取别人的意见，这样做起事情来就可以事倍功半。
总之，此次论文的写作过程，我收获了很多。此次论文的完成既为大学三年划上了一个完美的句号，也为将来的人生之路做好了一个很好的铺垫。再次感谢在大学传授给我知识以及给我帮助和鼓励的老师，同学和朋友，谢谢你们。
参考文献
[1] 毕保德.土地经济学.北京：中国人民大学出版社，2004：12.
[2] 周寅康. 房地产估价理论与方法.南京:东南大学出版社, 2006:3～7.
[3] 周海平：《关于房地产企业创新问题的探讨》，《中国房地产》，2006.06：36～42.
[4] 武育秦，赵琳.建筑工程经济与管理[M].第二版.武汉理工大学出版社，2002：16
[5] 张永岳、陈伯庚、孙斌艺：《房地产经济学》，高等教育出版社，2005：18～24.
[6] 苗天青：《我国房地产业：结构、行为与绩效》，经济科学出版社，2004：27～38.