DOI:10.14097/j.cnki.5392/2012.12.073
资本运营 | The Capital Luck Camp
房地产企业营运资金管理探究
张怡 青岛新立恒产股份有限公司 266071
摘要:营运资金管理是企业财务管理的重要内容，它直接影响着企业资金的流动性和收益性，甚至关系着企业的
生存发展。在房地产企业的发展中，营运资金的这一作用体现的尤为明显。管理好营运资金是房地产企业持续发展的关键。本文从房地产企业及其营运资金的特点出发，剖析了我国现阶段房地产企业营运资金管理的现状，最后提出了提升房地产企业营运资金管理绩效的有效对策。关键词:房地产企业；营运资金管理
一、营运资金及其重要性
营运资金也称营运资本，广义的营运资金又称总营运资本，是指一个企业投放在流动资产上的资金，具体包括现金、有价证券、应收账款、存货等占用的资金。狭义的营运资金是指某时点内企业的流动资产与流动负债的差额。营运资金可以用来衡量公司或企业的短期偿债能力，其金额越大，代表公司或企业对于支付义务的准备越充足，短期偿债能力越好。当营运资金出现负数，也就是一家企业的流动资产小于流动负债时，这家企业的营运可能随时因周转不灵而中断。一家企业的营运资金到底多少才算足够，才称得上具备良好的偿债能力，是决策的关键。偿债能力的数值若是换成比例或比值进行比较，可能会出现较具意义的结论。
营运资金管理是对企业流动资产及流动负债的管理。一个企业要维持正常的运转就必须要拥有适量的营运资金，因此，营运资金管理是企业财务管理的重要组成部分。据调查，公司财务经理有60%的时间都用于营运资金管理。要搞好营运资金管理，必须解决好流动资产和流动负债两个方面的问题，换句话说，就是下面两个问题：第一，企业应该投多少在流动资产上，及资金运用的管理。主要包括现金管理、应收账款管理和存货管理。第二，企业应该怎样来进行流动资产的融资，及资金筹措的管理。包括银行短期借款的管理和商业信用的管理。可见，营运资金管理的核心内容就是对资金运用和资金筹措的管理。
二、我国房地产企业营运资金管理的现状
所谓房地产企业，就是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。受所经营产品和服务特殊性的影响，通其他行业公司相比较，房地产公司有以下几个方面的特点：第一，经营对象不可移动，即为不动产；第二，业务形态的服务性，从业务活动的性质来看，房地产企业主要是提供某种服务；第三，经营活动的资金和人才密集性；第四，房地产企业受地域性能、政策性影响较大。
对房地产企业来说，其营运资金具有如下特点：第一，营运资金来源比较单一，主要为银行贷款，自有资金非常少；第二，相对于制造业等企业行业，厂房、大型的生产设备等这些必要的固定资产，对房地产企业来说却不太需要，导致房地产企业的流动资产占比很高；第三，在房地产行业中，进行房产销售时，企业为了尽快回笼资金，预售的方式是非常普遍的，这部分预售收入计入“预收账款”，所以其流动负债比较高。纵观我国房地产企业的营运资金管理情况，主要存在以下几个方面的问题：（一）负债过度，还本付息压力大
当前，我国房地产企业呈现出高速发展的势头，资金需求量不断提高，面对此种情况，大多数房地产企业完全秉持
负债经营的理念，资金来源单一，大多数为银行等金融机构的按揭贷款，这必然导致房地产整个行业的负债率都偏高。根据我国的统计数据表明，房地产行业中借款占资产的比重和借款的增速都在逐年提高，这表明房地产企业对银行借款这种传统的融资方式依赖程度在逐年加深，尾随的问题就是企业的利息负担加重。另外，在房地产行业中，大多数房地产企业的流动负债占总负债的比例都高达50%以上，这主要是企业为了尽快回笼资金，在开发的房产拿到商品房预售许可证之后，就开始房产预售，预售收入就计入“预收账款”。高额的预售账款，对企业来说，意味着在不远未来要用流动资产来进行偿还。但如果工期一旦被延误，企业无法按时偿还流动负债，重要的是还会因违约产生新的负债。（二）资产结构单调，存货比重过大
房地产企业的资金投入量大，资金回笼慢，再加上其资金运动受地域因素影响较大，使得房地产行业的资产结构存在着较大的特殊性，即存货占资产比例最大。这一现象的造成也有外部因素的作用：从2003年起，国家相继出台了紧缩银根、加大宏观调控力度的政策，以控制房价过快增涨，特别是2010年出台的一系列号称是最严厉的调控政策，使得房价呈现出“有价无市”的局面。加上经济形势的不确定性、股市低迷等外部环境的因素，使得大众对房产的投资热情降低，房地产企业销售量下降。大部分房地产企业都无法完成预售目标，导致了大量的存货积压。
（三）资产质量低下，营运资金周转期长
2008年的金融危机对房地产企业造成的直接影响就是房产销售量大幅下降，一部分房地产企业高价拿到土地，销售量缩减导致资金回笼困难，营运资金周转期长，资金紧张是许多房地产企业面临的问题。另一个方面，其他方面的建设也无法按期完工，拖了后腿，资金断裂的风险极大。[1] 营运资金周转期长，一方面是金融危机的冲击，但更重要的原因是大多数房地产企业并没有建立有效的营运资金管理体系和风险管理体系。
三、提升房地产企业营运资金管理绩效的对策
（一）完善房地产金融市场，积极拓宽融资渠道
目前，房地产企业的融资渠道过于单一，多为银行按揭贷款类的间接融资。银行贷款带来巨大的还本付息压力，如果企业负债率过高，一旦资金周转不灵，就会造成偿债能力下降，财务风险加大，甚至会促使企业陷入财务危机。因此，对房地产企业来说，积极拓宽融资渠道是当下的当务之急。从宏观角度来讲，房地产企业要抓住国家宏观调控的总思路，借着国内金融体制改革的契机，吸取国外经验，结合自身特点，大力发展多元化的房地产金融市场，引入直接融资。有条件的房地产企业可以通过上市发行股票融资，也可以通过发行债券、信托、房地产基金、项目融资等多种方
现代商业
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浅谈企业营运资金管理
张冬梅 沈阳远大铝业工程有限公司 110161
摘要:企业要维持正常的运转就必须要拥有适量的营运资金, 企业只有合理地利用营运资金, 才能实现企业的目标。如何解决好营运资金管理中存在的问题, 是实现企业财务管理目标的一个重要方面。关键词:营运资金；低效率；措施
营运资金是企业资金结构中最具活力的部分, 营运资金的运转效率很大程度上决定了企业的生存与发展。从会计角度讲, 营运资金是指某时点内企业的流动资产与流动负债的差额, 构成要素包括现金、有价证券、应收账款、存货等。这些要素的周转速度及资金占有余额直接影响着企业经营效益, 又制约着企业的生产经营规模。
营运资金主要在研究企业的偿债能力和财务风险时使用。如果营运资金过量, 说明资产利用率不高；如果营运资金过少, 说明固定资产投资依赖短期债务融资的程度较高, 经营上会受到影响。因此, 营运资金管理是企业财务管理的重要组成部分。
然而, 目前很多企业在营运资金管理方面存在很多问题, 如资金营运能力较低、资金短缺, 这些都严重影响到企业的式。多渠道的融资，大大降低了单一融资渠道带来的财务风险，并且通过创新组合也会改善企业资本结构，分散融资风险，降低融资成本，提高企业的经营绩效。（二）引入“零负营运资金”管理思想
零负营运资金的管理思想是相对于传统的营运资金管理思想而言的。一直以来，普遍认为营运资金应该维持在零以上，即提倡正营运资金管理思想。这种传统的管理思想具有极大的局限性：第一，认为企业资产和负债都是静态的，忽略了经济活动的动态性。第二，认为企业的盈利能力和偿债能力二者为一对矛盾体，只能权衡，不可彻底解决。而零负营运资金管理思想更加强调资金的使用效益，只要在满足企业对流动资产基本需求的前提下，企业的营运资金可以为正，可以为负，也可以为零。与此同时，需要房地产企业加强营运资金的风险管理。具体来说，要求房地产企业优化供应链，分析整合项目开发过程中的各个流程，改变所有流程都亲力亲为的做法，将主要资源集中在关键性的流程上，其他非核心流程可以采取外包的形式给其他更具有比较优势的专业企业。此外，房地产企业应采用科学的方法对需要的营运资金数量做出准确预测，优化企业的资产负债比，加速营运资金周转。
（三）加强对流动资金的管理
1、加强对存货的管理。房地产上市公司营运资金结构与经营绩效的统计关系表明：企业的经营绩效与流动资产比成显著的正比例关系。对房地产企业来说，流动资产主要由存货和应收账款构成，并且存货占绝大部分，这就要求房地产企业必须加强对存货的管理，否则，资金不能及时回笼，预收账款不能及时偿还，对房地产企业造成的影响将是巨大的。房地产日常的存货管理主要是保持存货中完工产品的适当比例，并努力完成完工产品的预售目标。房地产企业的盈利主要来源于存货，只要保证存货的顺利完工和销售，资金链就能顺畅运转，流动负债比过高的问题也随之解决。
经营效益。因此解决好营运资金管理中存在的问题,有利于企业财务管理目标的实现。
一、企业营运资金管理存在的问题
（一）营运资金短缺
企业要快速发展壮大必须依靠充足的资金，然而受外部经济形势及市场竞争激烈等因素影响企业往往存在经营资金不足的困扰。当前国家紧缩货币政策、通胀压力加重，市场竞争激烈企业销售利润低、垫资严重等因素使企业面临经营资金短缺问题。此外，从企业自身经营方面，由于不断扩大生产规模，需要大量固定资产投资，如果投资管理不好，也会造成营运资金短缺情况。营运资金短缺会制约企业发展规模。
2、加强对应收账款的管理。由于房地产的开发产品的价格高，一次性全额付款对大多数购房者来讲都是比较困难的。于是，分期付款现象在房产销售中普遍存在。这样的赊销给房地产带来了数额巨大的应收账款。如果房地产企业的应收账款不能及时收回，呆账过大的话，会造成房地产企业营运资金的周转周期加长，必然会影响到企业的正常运转。所以，房地产企业应采取相应措施，比如优惠政策等等，鼓励购房者及时还款，缩短应收账款周期，并加强对购房者的信贷审核，降低客户违约概率，提高流动资产质量。（四）加强对营运资金管理的监督
企业应定期不定期的对营运资金的使用情况进行检查，特别要做好应收账款、预收账款、其他应收款等往来账目的跟踪管理，通过将相关责任人的薪酬与应收账款的回笼速度和回笼金额挂钩，[2]实行相应的奖罚办法，来激励部门工作人员控制坏账损失的积极性。此外，房地产企业应加强内部审计，定期审计和监督财务信息与经营业绩的真实性和合法性，做好营运资金管理的事前预防和事中控制，保证营运资金的流动性和安全性。
参考文献：
[1] 侯升平, 王亚斌, 李香梅, 后危机时代房地产企业营运资金管理研究[J ], 中华女子学院山东分院学报, 2010年8月第4期,总第92期,第89页.
[2] 范勤, 浅析加强房地产企业资金管理[J ], , 科学咨询，2009年第23期,第31页.
作者简介：
张怡 女（1976.10)，籍贯：重庆，工作单位：青岛新立恒产股份有限公司，学历：本科，职称; 中级会计师，研究方向：房地产财务与会计。