土地收储运行机制中存在的问题及对策
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邱祖福Qiu Zufu
（江西理工大学经济管理学院，江西赣州341000）
(Schoolof Economics and Management , Jiangxi University of Science and Technology ，Jiangxi Ganzhou 341000) 摘要：从土地收购储备制度的发展历程、运行模式着手，深入分析，探讨现在土地收储运行管理机制中存在的问题，并提出相应的解决办法，希望能为政府相关职能部门提供一些有用的参考和建议。
关键词：土地收储；运行管理机制；问题；对策
F292文献标识码：A 中图分类号：
文章编号：1671-4792-(2012)2-0031-03
土
地收储运行机制中存在的问题及对策
Abstract :This dissertation touches on the development and operating mode of 了and purchase and reserve system, which analyses in-depth to explore the problems in the present land purchase and reserve operating man-agement system. By providing relevant solutions, we hope this dissertation will be useful for the government for reference.
Keywords :LandPurchase and Storage ；Operation Management Mechanism ；Problems ；Countermeasures
随着经济的快速发展，土地成为稀有资源，同时蕴藏着巨大的利益。大片的土地被征用建造公用设施。不过在我国当前的经济环境、土地制度和房地产开发制度的作用下，政府的收购储备土地制度受到越来越多人的关注，收购土地引起的民事纠纷也越来越频繁。相关部门怎样有效地进行土地收储运行管理，这是当前的一大热点、难点问题。1关于土地收储运行机制的综述
1.1我国土地收储机制的发展历程
由于我国有一段时间处在计划经济体制下，改革开放发展时间较短，所以土地收购储备机制的起步和发展与国外比起来要晚得多。据资料记载，我国土地储备制度首先出现于香港。后来在上海成立了一家土地收购储备机构，这在我国土地收储制度上是具有划时代意义的。政府逐渐开始高度重视土地收储的问题，并在后来的“土地收储制度研讨会”上向全国展示了一些做的比较好的城市，供大家借鉴、学习，杭州就是其中的佼佼者。各地政府都把土地收储制度的建立和运行管理作为首要问题来抓，各地
纷纷建立了土地收储中心，来主管土地的收购储备。1.2土地收储运行主要模式
土地收购储备制度的主要表现形式可以总结为两种：
(1)政府完全不介入，完全按照市场经济的模式来运行管理。管理的特点主要是土地储备机构根据自己的收购计划和当地政府对土地交易中的一些规范和要求与被收购方沟通，确定土地收购价格，按照约定由储备机构支付收购金取得土地，并按照现行规定，办理土地过户手续。然后土地收购储备机构按照自己的意愿，在遵守法律的前提下，将土地进行建商品房等经济行为的投资。
(2)由政府介入，按照行政和市场运作相结合的模式来运行管理。管理的特点主要是收购土地的范围、性质等相关要求由政府行政法规规定。土地收购储备中心根据城市规划的用地需求，用招标、拍卖方式对土地进行出让，由购买方采取公开竞价的方式、价高者得地的机制来操作。
2土地收储运行管理机制中存在的问题
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从目前土地收储运行的情况来看，效果并不理想，比如一些地方不断发生被购方的权益受到侵犯的事件，“钉子户”的问题更是层出不穷。探究其根本原因主要有以下几方面：
2.1土地储备制度缺乏法律支撑
纵观所有关于土地收储管理的法律，目前在国内基本上可以说是空白。1999年实施的《土地管理法》中，只是针对土地的性质、用地标准等一些简单的名词给予一定的法律解释，而对于民众关心的，也是最容易产生法律纠纷的问题，如政府如何建立土地储备机制、怎样行使土地统一收购权以及在运行中出现问题的解决方案等并没有合理的司法解释。土地收储制度没有具体的法律支撑。这样就埋下了很多隐患，比如储备中心违规操作时采取怎样的手段去管制、被收购方的权益受到侵害时怎么去维护等等。
2.2收购资金不足、土地收购价标准低土地在古代是被当做财富和地位的象征，现在赋予土地的意义也大致如此。土地收购、开发需要大量的资金，动辄几百、上千万。这些巨额资金从哪里来，这是一个必须解决的问题。从目前的实际和发展来看，土地收购储备机构（公司）主要通过银行贷款和一些政府项目经费划拨启动资金的方式筹备收购资金的首付款。这种只靠银行贷款的方式，没有采取上市公司那种有效的融资手段，造成收购资金有限，同时有利息增加的风险，自然就会提高收购成本，再加上后期的开发也需要大量的资金，亏本情况时有发生。另外，土地价格欠合理，主要表现在收购时的低价和拍卖时的高价上，这样运转使土地出现巨大的利润，造成地产商纷纷囤地，坐观市场，造成社会的不稳定因素。
2.3部门协调配合不够
土地收购储备工作是一个比较复杂的过程，涉及很多方面，因此部门之间的协作配合对土地收购储备工作至关重要。一般的政府程序是，要实行土地收购储备时，由城建部门负责选址，规划部门出具规划方案，国土资源局和土地收购储备中心拟订征收方案和储备计划等。结果往往是各部门之间没有充分准备，也没有相互沟通，难以形成统一的意见，
不仅浪费了时间，也达不到很好的效果。
2.4土地储备的分红和补偿制度不完善
土地收购储备机构在购买土地时，需要对被收购方进行补偿，目前的补偿形式主要有新建商品房的交换和现金。由于大部分的用地都是由政府公开招标、拍卖的，在政府的主导下，土地收购方制订的补偿标准往往比较低，甚至有补偿不到位的现象，所以会造成被收购方对补偿金额不满意，这就产生了闻名中国的“钉子户”。还有就是征地农民进入城市以后，子女的教育问题、生活问题等都没有具体的措施予以保障。由此看来，目前的补偿制度还有很长的路要走。
除此以外，在实际操作中，各地政府普遍缺少自有资金，土地收储基金没有完全发挥应有的作用，也没有一家公司来经营管理土地，造成不能很好地进行收益分配，也没有建立股份制来让补偿方购买股份以达到分红的目的。而且，征用机制也不完善，没有一整套完善的法律程序，给社会的印象就是政府出于城市规划的需要，就可以随意征用土地，而且这种公共设施用地的补偿标准低，弄得民众怨声载道。3解决土地收储运行机制问题的对策及建议土地收储运行机制的问题已经显而易见，因土地而产生的社会不和谐因素也已存在，我们应该怎样去解决好这个问题，是摆在政府相关职能部门面前的一道难题，是必须回答而且必须回答正确的难题。对此情况，有以下几点建议：
3.1健全土地收储机制要充分发挥政府的职能，建立完善的土地收购储备工作机制和科学合理的收购储备程序，加强对经济建设、城市发展、人民生活水平、土地市场和土地储备、土地利用等有关情况的分析和整理，及时准确地制订好土地征收计划、土地收购计划、土地储备计划和土地开发计划。
(1)明确土地收购储备部门的公共职能。土地收购储备中心是一种公共服务机构，其设立的初衷是维护公众的利益，更好地规划用地，而不是成为地产企业的帮凶，助推房价。
(2)关于储备土地运行管理规范的建立。强制性统一收购、拍卖政策是发挥调控土地市场和实现土
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地资产增值的前提。只有这样，才能使政府在调控土地市场供需上有主动权，避免出现多头供地的现象，保证土地利用总体规划和城市规划的实施。近年来，由于购买土地产生的暴利驱使许多开发商疯狂买地、囤地。考虑到一些储备期较长的土地，可以改变用途进行出租、抵押等，以防止出现新的土地闲置或浪费现象。
(3)对政府的公开拍卖程序、考察购买方的资质方面应该进行全面的监督，确保公平。只有有能力的公司得到土地，才能很好地完成土地开发，避免造成烂尾工程。
3.2扩大土地收购储备范围
一是要加强对优质土地的储备。实行土地收购储备，是政府将土地作为商品进行市场流通，因此实现土地价值最大化是土地收购储备的核心目标。对黄金地段和具有发展潜力的地块要多做收购储备。二是要加强集体土地建设用地征收。应加强对集体土地建设用地的征收，比如一些闲置的土地，政府可以采取统一收购，作为招商引资的用地需求。
3.3拓宽土地收储融资渠道
针对收储土地时资金来源单一且风险大的问题，可以采取以下办法：(1)从土地出让金收益中按年度划转一定比例存入土地收购储备资金专户，专项用于土地收购储备。
(2)按照《土地储备管理办法》的有关规定，鼓励商业银行进入土地收购储备融资领域，开展抵押贷款业务。
(3)建立土地收购储备基金，探索采用市场运作模式，向社会筹集收储资金。
3.4完善土地的分红和补偿机制
由于土地收购的基本特征具有强制性，收购价格以补偿为基础，所以要充分考虑土地发展权引起的土地增值。收购行为应保证完全的民事平等行为，在自愿的基础上进行购买。除此以外，补偿、拆迁时要广泛征求群众意见，进行认真梳理，使补偿方案能够充分反映民情，多方利益均衡分享。切实落实“公开制度”。做到补偿标准和安置政策公开、补偿金额公开，并接受审计监督与被购土地方的监督。制订合理的补偿价格。要按照“既确保失地农民不因失
地而影响原有生活水平，又符合当地经济发展水平的市场经济规律”的原则，使土地被购方从经济上得到足额的经济补偿。对于一些不愿意接受现金补偿
的，土地收储机构应该积极探索其他补偿方法，比如房屋安置、招工安置、投资入股安置、社会保险安置、建立安置发展区等。
4结束语
实施土地收购储备是一个牵涉多方利益、协调各方利益的过程，要协调处理好各方面的关系，不断完善机制，严格依法执行，要坚持有利于落实政府对土地的统一收购权、有利于提高政府对土地的宏观调控能力、有利于土地的集约利用、有利于社会经济的协调发展的原则，清理并解决不利于政府统一收购土地、不适应形势发展需要的问题，保证土地储备工作制度和土地储备工作的健康发展。随着相关法律制度的完善、补偿机制的合理，我们有理由相信未来的土地收储运行管理机制会让更多人受益。参考文献
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作者简介
邱祖福（1980—），男，汉族，江西人，江西理工大学经济管理学院管理科学与工程专业在读研究生，主要研究方向：项目管理、工程项目管理。
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