如何消化房地产库存？
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2014-10-03 23:31 阅读(706)评论(0)
此次由央行主导的房地产救市政策有一个奇怪的现象，就是在货币信贷方面，金融层面基本已经做到全面放松，这是从需求的角度在刺激需求：不论是投资者还是消费者赶紧入场购买，其意在消化库存。
但是同时，这次新政却在文件首要位置，强调加大保障房建设，这似乎又是在增加库存。按照新的住建部部长上台后的表态，目前房地产最大的问题是消化库存。
那么如何消化呢？当然要在房地产的供给和需求上都要做文章，一方面想方设法增大需求，一方面其实也是最核心的方面是去库存，减少供给。所以笔者认为，保障房的建设也应该按照实际需求，理性处理。
央行的文件说的是，鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。这句话表明商业银行对保障房的信贷是商业行为，自主选择，不是政治任务。实质性的政策是下面这条，对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。当然最后强调了国开行对保障房的支持力度。
而地方政府对保障房的建设也是不遗余力，媒体报道，截至9月底，广西已开工15.09万套保障房(含新增发放廉租住房租赁补贴1.27万户)，开工率为125.82%；已基本建成保障性安居工程10.1万套，占目标任务的101.05%，新增分配入住11.02万套，占目标任务的110.17%，提前超额完成2014年国家下达的保障性安居工程目标任务。
自治区住房和城乡建设厅有关负责人介绍，今年国家下达广西的保障性安居工程目标任务为新开工12万套棚户区改造和保障性住房，基本建成10万套，新增分配入住10万套。截至9月底，广西保障性安居工已程完成投资143.77亿元，约占全年计划总投资178亿元的80.77%。
广西省保障房建设的鼎力支持者是国家开发银行，广州省累计获得获得国家开发银行棚户区改造贷款授信680亿元。截至9月25日，国家开发银行已累计放款206亿元。
在全国各地，保障房建设的情况几乎都是如此，保障房近几年成了硬任务，地方政府在资金紧张的情况下，只能通过卖地或者地方融资平台融资等方式获得资金，从去年以来国开行开始加大对保障房的融资，才让地方政府喘了一口气，不然保障房的资金需求就只能让地方政府本来就已经严峻的地方政府债务雪上加霜。
保障房，包括棚户区改造等等从本质上是一个托底政策，就是对买不起房的人给他们一个公平公正的生活环境，为了社会稳定，弱化收入分配不公，体现政府保障整个社会成员基本生活的一个基本政策，本届政府上台以来，对保障房建设抓得很紧，是对纯粹竞争性的市场经济的纠偏，另外，在经济持续下行的形势下，保障房建设也有稳经济的功能。
但是，现在的形势变了，大多数人认为，房地产价格拐点已经到来了，大多数城市房价下跌，尤其是资源型的三四线城市，成交量也下跌很厉害，长期形成的房地产泡沫可能要破了。这里的一个本质原因是房子建的太多，跟有效需求不匹配，库存水平过高，这时候最好的办法就是要去库存。
但是如果在这个时候还要加大保障房建设，那就是加大库存，这就是抱薪救火了、火上浇油了。目前各地还按照政策惯性在加大保障房建设，这些房子按照目前的房地产行情，未来只能对房地产价格形成更大的压力，并且最终可能很多都找不到业主。所谓市场瞬息万变，政策也要随机应变。
让人欣慰的是河南商近日出台的贯彻落实中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》精神，开创了一种创新的方式。
对于保障房的建设，该文是这样规定的，鼓励各地积极探索建立民营资本、企业及非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制，探索用政府投资平台、基金等方式，收购部分中小户型作为保障性住房房源。
这个规定的实质精神就是减缓新建，通过政府购买的方式，不但解决了保障房供给的问题，而且有效的减少了房地产的库存，并且还建立了把民营资本等其他性质的资本进入保障房建设的制度框架之中。
当然这个政策出台一定要防止地方政府为房地产老板利益输送，而应该科学的按照房地产市场价格、房价成本以及合理利润的情况下，政府进行收购，可以采取一定公开的收购模式。当然这个问题很复杂，应该进行专业研究。不可操之过急。资金来源当然也是此前保障房的资金，比如财政拨款，国开行贷款等等。
无论如何，目前政府这样做，笔者认为，其实是提前收购不良资产，房地产老板虽然得到了好处，但是好处更大的是老百姓，为什么？我们不要忘记，2008年席卷全球的次贷危机，其实就政府给还不起贷款的老百姓放贷形成的，当然他们要复杂一些，但其实这种模式和次贷本质是一样的，就是未来的现金流不能支持债务市场的运行，最后崩盘的。
不过回到文首，央行不是主管保障房建设的，如何去库存，还是要住建部说了算的，现在既然河南省已经开始了，不妨在全国范围内推行模式。