2015年第10周深圳房地产市场新房成交情况
（来源：同致行 2015/3/10）
一、政策资讯
两会释放放松信息 三四月深圳楼市将稳步回暖 一年一度的全国两会正在北京召开，目前释放的信息能够嗅到两会后房地产市场将会有所动作。李克强总理在政府报告中特别提到“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”。回顾深圳市场在2015年初的成交表现，可以看到三四月的深圳楼市将步入稳步回暖的态势。
2014年深圳楼市成交翘尾的行情延续到2015年新春。2015年1、2月份虽然成交缩量，但价格保持了适度上涨的趋势。根据同致行的监测，2015年1月深圳成交7288套新房住宅，环比减少6.0%，成交面积701769平方米，环比减少一成，成交均价上涨3.6%，为26691元/平方米。而在2月份，全市一手住宅成交1985套，环比跌72.8%，同比跌21.7%；成交均价27942元/平方米，环比涨4.7%，同比涨21.9%，继上月创出26691元/平方米的历史最高值后，再创历史新高。深圳楼市表现可谓在全国楼市独树一帜，从全国范围内来看，2月份全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10539元，环比下跌0.24%，同比下跌
3.84%。从去年5月份出现首次环比下跌后，这是第9个月下跌。四个一线城市中，北京和广州环比分别下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳则分别上涨了0.05%和0.18%。
而在政策层面上，2月初的降准和2月28日宣布的降息都让市场看到了中央层面对房地产市场的支持态度。3月1日起执行的降息无疑为3、4月的市场制造一定上升空间，将刺激市场释放购房需求，加速市场成交量上升。同致行了解到，年初已经有不少购房者担心今年楼市回暖增加购房成本，正积极看房入市，也有不少二手房业主酝酿涨价。尽管不动产登记在3月1日起实施，而深圳不在首批试点的15个城市内。作为已经酝酿多年的政策，市场及大部分业主已经消化房产信息登记带来的影响。根据此届两会透露的信息，房产税的开征预计最快也要在2017年两会通过。房产登记乃至将来有可能出现的税收目前对市场的影响尤其是二手房的影响甚微。根据同致行的监测，2015年1月深圳二手房成交面积914945平方米，环比增加9.2%，同比增加85.2%，二手房成交套数9768套，环比微跌0.2%，同比增加83.0%。
而在价格方面，根据同致行监测显示，上周深圳二手住宅成交价格波动上行，又超越了3万元/平方米的关口。深圳的二手房价正步入稳定的上升通道，在人口结构年轻，购房需
求旺盛及宽松政策预期的共同作用下，对于房地产市场的预期正在逐步转变。
日前，全国政协委员、财政部财科所原所长贾康在接受媒体采访时也表示，房地产税法出台不应拖到2017年以后，但是他也同时表示，作为规范我国税收制度的发展进程的必要动作，不动产登记和房地产税法并不会对房地产市场产生较大影响，不会导致房价大跌。 而在深圳市场，同致行认为，基于市场热度回升及降息政策利好三月市场有望逐步回暖，但因关内、西乡、龙华的近期入市项目持续得到消化，且3月推盘预计将集中于龙岗，价格方面缺乏继续冲高动力，供求有望进入“量增价平”的通道。而根据同致行调查显示，三月份入市的项目并不多，预计成交量真正有大幅提升将在四月份显现。从两会的工作报道看出，全国的宏观经济对房地产市场的依赖性仍然很大，而低GDP 增长率的设定还意味着，为维持整体经济的稳定发展，对房地产市场的政策口径将会进一步宽松。如果是表现在信贷宽松政策的话，改善型需求将得到更多的支持。
同致行观点 两会对房地产市场的表述是“支持居民自住和改善住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”，对房地产市场的表述已从“调控”过渡到今年提出的“支持、促进”。同致行认为，两会后将有可能迎来第四轮刺激政策，市场步入宽松的政策通道，限购有望结构性松开，2015年的房地产市场应该比2014年有更乐观的表现，行业平稳回暖可待。
央行降息利好楼市 房价或将上涨 央行宣布自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。这是继去年11月22日后，央行再度出手降息。这也是一次被全民普遍猜中的降息。可见，本次降息也是众望所归。春节后第一周就降息，意义是否非同寻常？分析认为，央行此次降息属于“情理之中、政策兑现”；二者，此次央行在两会前降息，不动产登记实施巧遇央行降息，释放稳增长的强烈信号；三者，此次降息为首套房置业需求者提供了入市机会，未来几个月是置 业最佳购房时间窗口，同时利好地产等行业，房地产市场好不热闹。央行之前答媒体问时表示，“当前物价涨幅处于历史低位，为适当使用利率工具提供了空间”。因此有购房者担心此次降息是否提升房价水平！此次降息也对房地产市场有积极影响，这已是多数业内人士的共识。
对于房企来讲，利好融资环境，缓解资金较为紧张现象。对于购房者来讲，减轻还贷压力，置业良机已现。例如100万房贷月供减少160元。以此推算100万元贷30年，之前年利率6.15%，月供6092.28元。现在年利率5.9%，月供5931.37元，减少160.91元。业内指出，降息带给置业者的直接利好是房贷还款压力有所减轻，这将进一步增强置业者的入市
积极性，3月楼市“小阳春”值得期待。有专家指出，此次降息并非针对房地产，而是实体经济不景气。但是，降息的积极意义是明显存在的，更大的积极意义在于给楼市振奋了信心和增强了楼市向好的预期。回顾去年底，央行的降息降准动作极大地刺激了市场成交。此次央行在春节后的降息动作，被市场普遍认为对楼市是一大利好，可能会促使楼市成交继续延续去年的火爆。因此业内预计，降息将为羊年楼市锦上添花，3月成交量有望迅速回暖，政策的宽松也会助推房价进一步小幅上扬。据悉，深圳市规土委昨日发布数据显示，今年2月，深圳一手住宅价格为27942元/平方米，环比涨幅4.7%，同比上涨21.9%，这也是深圳房价连续六个月环比上涨。据统计，春节后深圳已有不少楼盘推出了新的优惠，争取吸引羊年第一波购房者。2015年深圳楼市将有百盘入市，深圳楼市也将引来开年推盘潮。
同致行观点 降息的利好针对不同的城市其影响也不同。一线城市购买力强，刚需需求巨大，降息会对总额与单价过高的楼盘加速去化，房价或将反弹。而对于高库存、去化周期超过15个月的三四线城市，几乎没有实质性的改善。单靠降息无法促使楼价会有大的涨幅，楼市目前依然是一个“以价换量”的态势。
二、楼市动态
深圳2月住宅成交面积降72% 在一线城市中降幅最大 2月迎来春节，楼市也进入了传统淡季，需求明显下降，房企推盘节奏亦明显放缓。据 同致行监测统计，2月重点城市成交量全线环比下降，同比也有近七成城市成交下滑。截至2月28日，中国指数研究院监测的26个主要一二线城市住宅成交量合计902.9万平方米，成交面积较上月大幅下降47%，较去年同期亦有所下降，降幅为13%。
一线城市：一线城市整体成交量环比下降58%，同比则小幅上涨2%。从具体城市来看，四个城市成交量环比均有所下降，其中深圳2月成交面积环比降幅最大，达72%，其他三城市降幅也均超过50%；同比来看，北京住宅成交量较去年同期上涨76%，上海基本持平，广州、深圳则分别出现24%、18%的降幅。
二线城市：2月监测的22个二线代表城市成交量环比下降44%，较去年同期亦下降16%。从城市层面来看，各城市环比全线下滑，其中石家庄降幅最大，达64%，青岛、昆明、济南和宁波环比降幅也超过五成。同比来看，22个城市仅济南、宁波等7个城市有所上涨，其中宁波增长近翻倍，在同比下降的城市中合肥降幅最大，为66%，厦门紧随其后，2月成交也有57%的下降。销售减缓但推盘停滞，库存继续平稳。截至2月28日，重点监测的10个城市库存总量较1月末微幅下降0.4%。2月由于春节假期影响，多地推盘几近停滞，因此在
销售明显放缓的同时，库存继续企稳。本月库存降幅最高的城市为北京，达3.6%，宁波次之为1.5%；广州则库存有所回升，可售面积环比上涨2%。根据中国指数研究院数据信息中心监测显示，2015年2月23日至2015年3月1日，本周监测的40个主要城市土地推出量环比增加68%，成交量环比减少59%，出让金环比减少48%。其中，16个城市无土地推出，28个城市无土地成交。各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地113宗，较上周增加55宗，推出面积473万平方米，较上周增加192万平方米；成都、昆明推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地25宗，较上周减少19宗，成交面积103万平方米，较上周减少151万平方米；天津、西安成交量较大；40个主要城市成交总金额41亿元，较上周减少37亿元，武汉出让金为15亿元，为出让金最高的城市。住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地19宗，较上周增加12宗，推出面积83万平方米，较上周增加43万平方米；武汉推出15万平方米，为推出量最大的城市。成交方面，本周成交住宅用地11宗，较上周减少8宗，成交面积65万平方米，较上周减少11万平方米；福州成交13万平方米，为成交量最大的城市；本周住宅用地成交总金额33亿元，较上周减少29亿元，武汉出让金最高，为12亿元。
三、深圳要闻
特区物业管理条例或与物权法冲突 修订暂缓 《深圳经济特区物业管理条例》(下称《条例》)即将修订的消息传出后就备受关注，但深圳市人大城建环资工委近日答复相关议案时确认，物管行业存在深层次问题，《条例》修订可能与《物权法》冲突，因此暂缓，还需继续深入调研。
田一家物管企业负责人介绍，随着最低工资标准上调，保安等人员的工资标准及其福利等成本从上世纪90年代月薪800余元涨到现在的人均近3000元，涨幅达375%。以一个中型物业服务企业为例，清洁工、秩序维护员等劳务合同工约占50%，如照500人计，每年仅人工成本增加就高达1300余万元，物业企业出现经营亏损在所难免。 在维保成本方面，以深圳市物业管理有限公司为例，其服务的26个小区有24个楼龄超过15年，其中14个超过25年，公共设施设备老化，维保几率大大增加，相应成本费用也必将大幅度增加，但增加的这部分成本却没有相应来源补充。同时，消防安全等设备设施老化，功能受影响，没有足够经费维护更新，存在较大隐患。深圳住宅物业管理收费至今仍执行2007年出台的政府指导价。除别墅外，高层每月最高收费3.9元/m2，多层每月最高收费1.3元/m2。《条例》规定，实行物管收费调整，需要1/2以上业主、1/2以上产权面积数同意。“这项规定的门槛太高，直接导致物管费上调难。”福田一家物管企业负责人认为。市物管协会相关负责人
介绍，指导价原则上每两年应更新一次，每两年协会都会通过市住建局向市发改委申请调价，但一直没下文。“自制定此条例以来，在实践中难以实现。”市人大代表韩金华分析，一方面因为部分老旧物业基本以出租居多，找不到真正的业主，成立业委会有难度；另一方面，很少有业主愿意增加物管费；此外，部分业委会强行要求物管费降价，很多企业为了不丢失阵地只能违心接受，而找其他机会降低损失。
去年深圳“两会”期间，韩金华等人大代表联名提出《关于修订《深圳经济特区物业管理条例》的议案》，建议由物价部门制定适宜的物管费调价联动机制，保证物业服务企业能正常生存和发展。对此议案的办理，市人大城建环资工委透露，已同市住建局、市法制办等部门加强沟通和联系，督促其加快立法步伐。这些政府部门在立法前期调研中发现，物业管理各项法规制度的完善，应区分大小主次、轻重缓急来进行，特别是一些急用的制度，能够通过制定规章来解决的，不必通过修改特区法规的途径来解决。市人大城建环资工委介绍，物管行业存在一些深层次问题，比如业主大会的召开程序、表决程序等问题，涉及问题比较复杂，且可能涉及到突破《物权法》中的相关规定，需要进一步调研。鉴于这些情况，《条例》修订暂缓，还要继续深入调研。目前，市住建局正进一步调研。考虑违建小区管理能否参照《条例》另外，物管行业存在的问题还包括非商品住宅小区，也须在《条例》修订中予以考虑。非商品住宅小区中，包括大量违建，因无法办理产权登记，无法形成法律意义上的业主和成立业委会。龙岗区政府去年8月曾向市委办公厅提出关于在《条例》修订中考虑非商品住宅小区可以参照适用《条例》的建议，市人大对此已初步调研，拟进一步研究论证，于《条例》修订时一并考虑。
深中通道最快年底开工 12项工程今年建成完工 年底广东省政府下发的《推进珠三角一体化2014-2015年工作要点》中，明确提出深中通道将于今年开工建设。今年的省两会上，深圳、中山等地的人大代表都呼吁深中通道能在今年底前开工，力争在“十三五”期间建成通车。市交委发展处相关负责人表示，深中通道建设将分为三部分，包括中间的海上主体结构，两侧的中山连接线和深圳连接线。其中深圳连接线西起沿江高速-深中通道海上互通立交，东到鹤洲立交，与机荷高速公路连接，将由深圳负责建设。今年还将开工建设的有桂庙路快速化改造工程、沙河西路与西部通道侧接线、龙岗五和大道南坪快速连接线等7个城市道路项目。而香蜜湖路-红荔路节点改造、龙岗坂李大道、光明富利北路-李松蓢桥改建工程、龙华观澜工业一路等12个工程则将在今年建成完工。
一批新规划道路将加快前期工作，包括龙盐快速、龙海大道、皇岗路改造、梅观高速市
政化改造等。其中深华快速路北延段作为一条新规划道路，今年将开展前期研究工作。据市交委发展处相关人士介绍，外环高速最新的设计方案比原方案向北调整了两公里，为实现高速路与快速路的互通，深华快速路将要北延两公里。深华快速路建成后，将北通外环高速，南接福龙快速路，为龙华新区再增一条快速通道。市交委提出，今年将全力实施公交提速
1.5战略，即实现公交全程出行时间（含步行）为小汽车的1.5倍内。为此，今年将加快彩田路、留仙大道等公交快速走廊规划建设，新增公交专用道100公里以上，打造路中式快速-路侧式干线-路侧式局域三级公交专用网。
彩田路公交快速走廊北起龙华地铁站、南至福田口岸，留仙大道公交快速走廊连接深圳北站至西丽。市交委公交处相关负责人表示，一纵一横两条公交快速走廊计划今年开工建设，采用路中式公交专用道，公交站也设在道路中间。同时，今年我市将新增、优化公交线路60条以上，开行高峰线15条、节假日交通保障专线20条；推进8个路内公交换乘点建设，安装100套以上车载公交专用道抓拍系统。其中，“路内公交换乘点”位于城市第二、第三圈层，主要是方便干线、快线公交和支线公交的接驳。
会上还首次明确提到“约租车”概念：“将积极响应市场需求，探索约租车投放运营、服务监管模式。”据悉，约租车服务是以七座及以下乘用车，通过预约方式承揽乘客，按照乘客意愿行驶、提供驾驶劳务，并根据行驶里程、时间或者约定计费从事的经营活动。但具体的投放时间、模式、票价等，都还在研究中。
去年深圳港集装箱吞吐量再创新高，达2403.7万标准箱，继续位居全球第三。深圳机场完成旅客吞吐量3627.3万人次，货邮吞吐量96.4万吨，综合实力连续11年位居国内第四。
今年我市将积极构建以深圳为枢纽的海上丝绸之路港口网络，将海上丝绸之路沿线的10个友好港上升为合作港，力争与泰国林查班港、斯里兰卡科伦坡港和印尼丹戎布禄港建立国际友好港关系，增开至东南亚、中东、欧洲地区航线；完善海铁联运体系，联通深圳港海运班线与内陆城市至中亚铁路班线。同时，打造亚洲级空港枢纽，研究开通海上丝绸之路沿线城市、新西兰及欧洲航线。大力培育基地航空公司，扩大低成本航空市场份额。
四、上周新开楼盘
根据同致行监测上周全市无新楼盘入市
五、深圳市住宅与非住宅成交情况
上周深圳楼市初见回暖迹象，个盘成交火爆带动全市成交量大增。根据同致行的监测，上周全市共成交1107套新房住宅，环比暴增两倍；成交均价27436元/平方米，环比下跌
2.9%；
经历楼市“休假”的月度，深圳楼市初见回暖的迹象，上周无新楼盘入市。 怀德公元、信义金御半山、前海时代 和金地鹭湖1号是上周全市的主力成交楼盘。
六、市场分析
罗湖区的新世界四季御园上周成交活跃，大大提升了全区的成交量，全区共成交33套新房住宅，环比暴增3.7倍；成交面积3066平方米，环比暴增5.2倍；成交金额11883万元，环比暴增4.7倍；成交均价下跌8.6%，为38761元/平方米。新世界四季御园、运发御景兰庭、宝翠苑、城建御湖峰和京基云景梧桐是上周罗湖区的主要成交楼盘。
福田区上周的成交量暴增，全区共成交新房住宅5033平方米/41套，成交金额22040万元，成交均价38761元/平方米。主要成交项目有绿景虹湾 、大康福盈门 、笔架山公馆 、栖棠映山和山语清晖。
位于西丽的华晖云门，上周成交比较可观，使得全区成交量也有一定程度的增加，全区共成交145套新房住宅，环比大增七成；成交面积13428平方米，环比大增52.0%；成交金额50865万元，环比增加35.8%；成交均价下跌1成，为37880元/平方米。南山区上周共有6个项目成交，分别是华晖云门、天悦南湾、前海康城华府 、鼎胜金域世家、华润城 和水湾1979。
盐田区上周共成交6套新房住宅，成交面积700平方米，成交金额1476万元，成交均价21086元/平方米；半山半海 和御景台雅园是上周盐田区的主要成交楼盘。
宝安区的怀德公元上周成交火爆，为全区贡献了近万平方米的成交量，全区的成交量也相继暴增两倍以上，全区共成交41865平方米/437套，成交金额102422万元，成交均价下跌两个百分点，为24465元/平方米；怀德公元、金地鹭湖1号、特发和平里和流塘阳光是宝安区上周的主要成交项目，共占全区五成多的成交量。
龙岗区的信义金御半山上周量价双收，其他楼盘也有不错的斩获，上周龙岗区共成交445套新房住宅，成交面积41024平方米，两者环比都暴增3倍左右；成交金额99695万元，环比暴增近4倍；成交均价上涨24.9%，为24302元/平方米。龙岗区上周的主要成交楼盘是信义金御半山、星河银湖谷 、振业天峦和尚水天成 ，共贡献四成多的成交量。