绵阳市住宅小区物业服务成本
有关情况调查报告
田大发 吴 佳
为了解我市普通住宅小区经营及收费开支状况，进一步完善物业管理服务收费制度，规范物业收费行为，我局与市房产部门按照国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（发改价革„2007‟2285号）规定，对绵阳城区范围内具有一定代表性的物业服务企业开展了成本调查工作。
一、基本概况
（一）服务小区及物业公司基本情况
截止2007年底，绵阳市共有服务小区799个，服务小区面积2230万平方米，其中：住宅面积1809万平方米，非住宅面积421万平方米。共有物业服务公司147个、服务人员2269人，全年物业服务总收入6659.21万元，物业服务企业净利润－411.52万元。照此计算，平均每个物业公司服务面积27910万平方米、服务人员15.44人，每月每平方米服务费收入0.249元，每月每平方米净利润－0.015元。绵阳城区共有物业服务公司136个，其中：二级服务资质8个，三
级服务资质102个，四级服务资质26个。从业服务人员1919人。
此次重点选取了四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城、）、绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）、绵阳市宏杰物业管理有限公司（宏杰花园）、绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等4家物业服务企业经营管理的9个住宅小区开展物业服务收费成本调查工作。
此次调查的住宅小区共涉及住宅住宅面积667245.7平方米，非住宅面积29383.78平方米，物业服务人员244人。
（二）物业管理现状
目前，我市物业管理服务企业的成立有两种形式，一是由房地产开发公司派生出来的物业服务公司，属“谁开发、谁管理”的形式，这类公司受制于房地产开发公司，依托开发公司的经济支撑低价运行。目前我市大部分的物业企业均是这种类型，如四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城），绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等；二是由独立的、专业的物业服务企业进行管理，属于完全市场化形式，绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）等。
（三）现行物业服务收费政策
1、物业服务费
根据绵阳市物价局、绵阳市房产管理局关于印发《绵阳市物业服务收费管理实施细则的通知》（绵价费［2004］56号）规定，我市“各县（市、区）应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价”。我市普通住宅物业服务费基准价如下（按每月每平方米建筑面积计）：（一）基准价。1、多层住宅（无电梯）：一级：0.85元-1.00元；二级：0.65元-0.80元；三级：0.35元-0.50元；四级：0.25元-0.30元。2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）：一级：1.80元-2.00元；二级：1.30元-1.70元；三级：1.00元-1.20元。（二）浮动幅度。凡获得获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮20％；获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮10％；获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在政府指导价的基础上上浮5％。
2、代收代缴费用
物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。
二、物业服务支出的成本构成
物业服务支出成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。
通过将此次调查的九个小区的物业服务成本支出数据进行整理，得出2007年平均成本及各项开支占平均总成本的比例情况见下表：
注：根据上报数据整理。
重要成本项目说明：
（一）人员费用支出
包括工资、补贴、社保医保费、意外保险、伙食费、住宿费、保安培训费、年检费、服装费等，约占物业服务总支出的64.35%。
绵阳城区物业管理服务企业从业人员平均工资水平为8428元/人﹒年、702元/人. 月。而绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年、1645元/人. 月。
（二）电梯费（含电梯检测、保养费）
所调查的住宅小区共有电梯46部，电梯日常运行及维护费11950.50元/部. 年，主要是电费和日常维护费用。
（三）二次供水费用
所调查的住宅小区共有增压水泵11台，设施日常运行及维护费12109.36元/台. 年，主要是电费和日常维护费用。对用户既有按用水量每方加收二次供水费的（从0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按户数收取定额费用的。
（四）绿化养护费
绿化养护费0.128元/立方米. 年。
（五）清洁卫生费
清洁卫生保洁费0.045元/立方米. 年。
（六）程序维护费
程序维护费0.080元/立方米. 年。
（七）办公费
办公费0.089元/立方米. 年。
（八）管理费分摊
管理费分摊0.291元/立方米. 年。
（九）固定资产折旧
固定资产折旧0.071元/立方米. 年。
（十）其他费用
包括除“四害”、防雷检测、对讲机频率占用等其它费用，0.327元/立方米. 年。
三、经营状况
就物业管理服务而言，量入为出，保本微利是企业经营运作的基本原则，然而由于企业刚性成本逐年增长，经营风险日益加大，企业效益普遍较差。
四、存在的主要问题及原因
随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
（一）物业服务费
参与调查的企业普遍认为，现行物业服务价格水平较低，而影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠物业服务费根本入不敷出，为了维持经
营，只能通过降低服务标准、裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。
另一方面，现行的物业服务收费标准是与物业企业提供的服务等级相挂钩的，企业服务等级划分受到小区硬件条件的制约，企业认为应以服务质量为等级标准，即以小区的绿化面积、智能化配备、人员配备、配套设施等指标为标准划分等级收费，才能更充分地体现质价相符、等价交换的市场规则。
再者，个别企业反映：原来的物业管理服务费是一个小区一个价，随着物业服务收费政策的调整，规定“向业主分摊的公共水电费，需单独设立计量表”。有些小区建楼之时没有单独设表，开发商移交给物业企业时也没有留下改造资金，业主便以没有单独设表为由拒绝交纳公共分摊水电费，这无疑是给物业企业增加了负担。
（二）代收代缴费
调查显示，代收代缴费用问题主要集中在水、电费，居民用电、用水已部分抄表到户，但商业用电、用水仍未实现，还是以小区作为一个用水、用电单位，按总表读数来收费，而一个小区内存在着不同用户、不同性质的用水、用电，收费基本上只能由物业企业代收代缴，企业不仅没有收取任何代收代缴手续费，且占用企业资金，增加了企业成本。而这中间实际发生的滴、漏、跑、冒和变损、线损等，则由各物
业企业对小区住户分摊，而水、电费的损耗分摊也是五花八门，基本上由企业操作，水、电的损耗和本应由供水、供电部门承担的人员工资等费用全部转嫁到住户或由企业承担，导致业主与物管公司的矛盾，造成企业对水电费的代收亏损。
（三）住房维修基金
住房维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下问题：一是未设立住房维修基金。由于历史原因，部分房屋当时售房时没有收取住房维修基金，尤其在老小区更为普遍，使得后来出现的必要的维修管理得不到保障，给物业管理工作造成困难，引发一系列问题。二是现行住房维修基金使用管理办法相对死板，依照规定，在小区业主委员会成立前，这笔专项资金是不得使用的，这就造成了有些小区虽有维修基金，受限于没有成立业主委员会，在确实有必要动用的时候却不得动用的尴尬局面。
（四）人工成本及其费用
物业管理行业属于劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业成本的60%以上。近几年，员工工资待遇逐年提高，即便如此，企业还是难以留住人，员工队伍相当不稳定，直接原因首先是工资待遇低，只占绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年的43％，认同感弱，与此不相符的是
工作劳动强度大，每天工作至少8—12小时，因此他们一旦找到待遇更好的工作就会立刻跳槽，造成岗位人员经常缺岗，直接影响到小区的正常管理。
（五）老旧小区问题
老旧小区基础条件不配套，当初兴建之时建设标准低、规模小、基础设施不配套，在道路、绿化、用电、污水排放、垃圾处理、路灯照明、安全防范、消防设施、车辆停放等方面，普遍存在设施不到位、不完善等问题，且公建配套、公共秩序、居住对象的弱势群体性及收费管理等方面的矛盾也很突出，又缺少资金投入和相关政策支持，所谓的物业管理基本上只是进行维持型管理。
（六）业主委员会未能充分发挥作用
我市中心城区部分小区都没有成立业主委员会，部分小区虽然成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带作用，服务质量的监管没有真正开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主委员会的建设不规范，导致其作用发挥不够，没有实现真正意义上的自治管理，业主和物业服务企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
五、对策与建议
实施社会化、专业化、市场化的物业管理服务势在必行，其表现出来对城市管理、社区建设以及和谐社会建设的巨大
作用不可低估，物业管理搞好了，人们安居乐业；搞不好，将引发大量社会问题。
（一）加强对物业服务行业的扶持
1、理顺物业服务行业与相关行业之间的关系
物业管理服务与水、电等公共事业单位的责任区分不明确，物业企业承担了很多份外责任。水、电供应部门应尽快实现抄表到户，将分户收费工作落实到位。委托物业企业代收代缴的，应支付代办费用，给予相应经济补偿，避免增加企业负担，但不得向业主收取手续费等额外费用。
2、政府及各职能部门给予适当扶持
一是本着合情、合理、合法的原则，在政策、税收等方面提供支持，加大政策倾斜力度，减少企业管理成本，如保安人员业务培训避免重复培训、重复收费，质检部门电梯检测费适当优惠，地方税收在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费等，创造一个有利于企业发展的环境，逐步使企业做大做强，最终促进整个行业的健康发展。
二是政府应出台鼓励物业公司之间的资源整合，壮大物业公司服务规模，有利于降低物业管理和服务成本，从而提高物业公司经济效益。
（二）探索建立与物价水平相挂钩的联动定价机制 就目前我市普通住宅小区物业管理服务费收费标准而言，从各项收入对成本的贡献情况看，单纯的管理服务收费
不足以支付全部规定项目服务成本的开支，也就是说，仅靠收取物业服务费是很难维持按规定提供服务所需成本的，中间的缺口只能通过开发商补助和其他的市场拓展收入（如电梯广告收入、出租公共场所收入）来加以弥补，导致物业服务质量难以提高，依然停留在收费、保安、保洁的基本管理层次。
尽管政府规定确定物业服务费具体标准时，可在相应等级基准价的范围内确定，但具体标准必须取得业主大会的同意，实际情况是部分小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主都不愿意取高限，甚至还低于最低物业服务费标准。也就是说，由于物业管理服务对象的多样化，且大部分是普通大众，政府在其价格方面采取了政府指导价与协商机制相结合的模式，可在实际执行中，协商机制形同虚设。
近几年，社会物价水平高涨，劳动用工价格持续攀升，但物业服务费却基本维持不变。导致一些企业难以为继，只能采取减员、减服务内容、降低服务质量等不规范的行为来压缩成本求生存。物业服务收费具体标准应与社会物价水平相挂钩，每经过一个周期便根据物价指数、劳动力成本增长指数等因素进行科学、客观地调整，使物业服务收费标准更为符合市场实际。
（三）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化建设
业主自治是搞好小区物业管理的根本出路。业主们应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。企业也应当创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的收支情况，增加透明度，使业主知道自己交纳的费用花在什么地方，明明白白消费，消除过去那种认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，协商机制将可得到充分发挥。
（四）加强老小区的配套改造，进一步完善维修基金管理制度
通过物业企业投资，政府支持等多种方式更新、改造老旧小区的配套公共设施，改善小区环境，促进物业管理服务实施到位，提高群众居住环境，共同创建平安小区。
同时，进一步完善、规范住房维修基金制度，帮助没有维修专项资金的小区尽快建立，逐步健全维修基金收缴、使用管理的各项制度，提高灵活性，并加强监管，增加透明度和使用效益，使资金做到有效归集、合法使用、保障有力，把每一个小区都建成“基金依法交、问题有人管、故障有人修、设备有人换、物业质量优、生活环境好”的和谐小区。
（五）加大宣传力度，形成舆论氛围
相关部门要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，一方面，可以规范物业企业的服务行为，提高服务品位，树立企业形象，鼓励和推行企业通过质量体系认证，以高素质的队伍、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势；另一方面，能够使广大业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业企业的利益，也损害了广大业主的利益。同时要不断总结和推广物业服务的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，提高广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康良性发展的民众基础。
综上所述，城市物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的一种新兴服务产业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，已成为衡量社会发展和城市管理水平的重要标志，在促进城市协调发展和构建市民群众和谐生活中，发挥着日益重要的作用。但从目前的情况来看，该行业尚处于一个相对艰难的境地。希望通过政府、企业、业主及社会各界的共同努力，促进我市物业管理服务行业向市场化、社会化、专业化发展，并形成良性的充分竞争机制，为业主创造并保持舒适的环境，提高居住质量，为构建和谐绵阳、文明绵阳打下物质基础。