项目前期调研及定位阶段工作目标及服务内容
一、工作目标
通过对本项目所处区位的细致调研，把握这一区域未来的消费特征，确认适合本项目最理想的发展规模、业态概念、市场定位、主题构思、商品组合、目标租户、铺位面积等，了解有关项目的投资效益，建立一个适合商业定位，以利于本项目的开发能真正满足当地消费者及业态要求，并具备良好的发展潜力。而商业策划与定位的主旨，乙方将提交甲方有关下列问题的专业意见：
能充分发挥地块的优点、与发展本项目的整体形象协调一致，并能顾及当地商业市场发展水平的业态概念、市场定位及消费组合。
本项目应包括多少及哪类业态业种及其他适合本项目经营的物业组成。
未来本项目将会带来怎样的竞争？该类竞争项目将包括什么组合及设施？甲方发展本项目须做出怎样的改动以应对有关竞争？
投资本项目的收支预测及有关经济效益分析。
二、服务内容
通过对 商业市场及本项目现状的综合考察和市场调研分析，对本项目进行准确的市场定位和客户定位，工作内容主要涵盖如下部分：
1、项目前期进展情况分析及调研方式确定
在探讨本项目的基本商业业态组合定位方案前，乙方会先行分析甲方之前已就本项目进行之筹备工作及事务，有关分析之要点将着重于前期研究所采用的方法，并将评估研究内容是否适用，于技术上是否正确可行，以及是否有需要做出修订及校正。同时根据本项目特质、辐射范围确定调研区域及科学的调研方法。
2、市场调研分析
市场调研分析的目的是从不同的层面对百色市及本项目区域发展规划进行比较分析，以确保项目定位所涉及市场信息的全面、客观、准确。
市场调研分析
为了了解地域目前和未来相关的商业物业市场情况将进行相应的市场调研研究工作，这些调研、研究、分析将包括以下方面：
·地域产业结构、人口结构、家庭经济结构、公共工程建设、区域特色及未来发展趋势
·商业总体概况、商业特征、区域商圈、业态形式、交通状况、面积规模、辐射范围、功能结构、业态组合、竞争状况等
·人口规模、人口构成、人口素质、家庭状况、收入来源、收入水平、消费状况、消费结构、消费习惯、消费心理等
·零售市场、主题市场、专业市场、休闲市场、业态组合市场、其他业态市场的概况，市场发展趋势；以及政府对上述市场的相关政策及发展规划
·各业态市场的经营状况、顾客构成、布局规划、管理模式、经营方式、服务水平、营销策略等
·各业态商户资源状况、主力商户情况、经营形式、经营实力、合作条件、发展计划、物业需求、装修标准、租金标准等
·本项目周边环境状况及发展规划、周边商业配套状况及发展规划、现有及潜在竞争者
根据以上市场调研分析，将预测未来市场发展趋势，同时分析不同市场方面的未来需求情况。 相关案例分析
乙方将选取数个相关的案例进行分析，研究的主要方向是这些案例的发展历程，成功的经验。 案例分析的目的是借鉴类似商业公建项目在业态规划、总体结构布局、物业条件利用及业种
配比上的经验，供本项目规划发展提供参考。
SWOT 分析
在区域分析及市场调研的基础上，对本项目的优势、劣势、机会及风险进行分析，并在项目实施前全面考虑这些因素，以确保项目的成功开发。
本项目市场竞争分析
• 竞争区域商业市场现状分析
• 相关商业项目市场供应状况分析
• 本类型市场租售状况分析
-可比性市场分析
-可比性市场界定
-可比性市场现存供应量分析
-可比性市场价格分析
-可比性市场租售状况分析
• 项目规模比较分析
• 环境景观比较分析
• 建筑风格比较分析
• 内部结构比较分析
• 配套设施比较分析
3. 业态商业市场分析
根据竞争项目（现存及未来的竞争）的性质、未来的业态商业市场趋势以及商圈人口及目标市场的特征，结合本项目物业特质，制订业态概念。整体目标在于建立一个全新、与别不同、具良好收益及发展潜力的商业项目。
•评估本项目周边区域内市场及店铺数量、质量及市场收益业绩及租金水平，以分析区域市场的特征及确定项目最理想的定位，以形成与其他市场差异互补的定位。
•具体研究主要竞争项目现存商户资源之资料，以作甲方项目商业组合之参考。这可从微观角度分析业态业种组合，确认发展机会。
•整理目前正在或即将在 发展的商业项目资料，包括商业楼面面积、位置、商品组合、租金标准及租约期等，可清晰评估、把握本项目所要确定的业种项目比例。
4.目标市场分析
分析发展本项目主要目标市场的特征及未来发展潜力，以了解有关市场之性质及重要性。 •本地消费客层：根据前往竞争项目的方便程度及距离识别发展项目的商圈范围。另有关会影响本项目道路的未来交通基建亦为考虑之列。至于商圈区域居民的人口、零售消费及人口统计数据则将按政府数据评估。
•外来消费客层：评估外来消费人群的概况（如客流来源、消费群体比例、旅游消费周期、消费热点等）可得知此市场大概的经济带动能力。
5.适合本项目的开发方案研拟
根据上述分析结果，研拟本案最适合之两个开发方案，并形成调研定位中期报告初稿（需有财务分析）。为落实本案之开发目标符合市场之需求，开发定位详情如下：
•整体策略方针及结构
•市场定位
•经营主题
•目标市场
•商业开发策略
•业态业种组合
•楼层业态业种商业空间规划
•主力目标客户锁定
6、消费者市场调查
该部分调查以主流消费客层为基础扩展进行消费者市场调查，以深入了解消费期望，以及测试研拟方案的可行性。
问卷调查：
在附近和市 片区主要购物街道或住宅区、商家及与本项目定位关联的场所进行截击或入户访问（详情待定），可测试及论证有关目标市场的设定、本项目定位概念及组合、推广模式。 主要探讨范围包括：
市场调查确实的样本数目及访问地点有待与甲方研究确定。问卷初稿及调查所需要使用的其他资料将由乙方筹备，然后再与甲方讨论制定。
7、目标客户调查
为取得更具资料性及详尽的回应，乙方建议进行座谈会讨论。乙方建议针对目标客户进行1至2组的座谈会。
座谈会讨论可让我们广泛了解目标客户的意见及要求。主要内容如下：
•他们对该发展项目的意见
•该发展项目是否能配合他们未来的业务扩展计划
•他们要求的单位面积
•对租/售模式的建议
•有关配套、车位、机电设施方面的主要要求
•讨论题目方案由乙方负责筹备。
8、财务分析
乙方以甲方提供的数据为基准，进行财务可行性研究，以具体分析项目的经济效益，在检讨分析上述方案以后，乙方会就建议项目采用的不同商品组合方案进行多项分析，包括： •营运收益及支出评估
•营运额预测
•折现现金流量分析-净现值
•折现现金流量分析-内部回报率
•敏感性分析
9、最终定位方案的确定
根据上述分析结果，乙方对研拟本案 最适合之两个开发方案进行调整，建议如何从实质角度选择本项目最优方案。所有提交方案均需仔细研究，以确定其是否切合实际及在商业的层面上是否可行。完成调研定位终期报告。