科技信息○高校讲坛○ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ２００８年第１期
房地产企业盈利模式的思考
石雅莉
（中国海洋大学管理学院山东青岛２６６０７１）
摘要】本文通过对当前的政策环境和青岛的房地产市场进行简要分析，并对在此背景下的银都房地产公司和万科公司盈利模式进行分【
析，探讨房地产企业盈利模式的新思路。
关键词】盈利模式；集约型；持有经营获利【
式，为业主提供贴心而周到的服务。
４．２美国模式房地产行业１９９１年－１９９５年的发展期，经历了１９９６－１９９７年的
银都景园则开始借鉴以市场化资本运作为主的美国模式：房地产衰退期、１９９８－２００６年的调整期。关于房地产盈利模式以银都房地产
开发的一些环节由不同的专业公司完成。银都地产公司负责融资投资公司和万科为例进行以下探讨与思考。
项目；聘请清华建筑设计院负责房屋设计，贝尔高林香港有限公司负２．政策环境及青岛的房地产市场背景
１９８８－１９９２年我国政府开始进行住房制度改革，青岛是试点城责环境设计，项目开发则由山东省建设集团建造，营销策划由北京东市。在改革试点的基础上，１９８８年初国务院要求在全国分期分批展开方博文公司负责，物业管理由银都物业公司负责，这充分体现了美国
我国城镇住房制度改革的目标是：按照社模式的特点，专业分工细致，每一环节专业公司通过完成各自的任务住房制度改革，并明确指出“
建筑获取利润，是一条横向价值链，真正的幕后主导是资本，开发商、调整产业结构，会主义有计划的商品经济的要求，实现住房商品化”，“
中介商以及其他环节都属于围绕资本的价值链环节。开放房地产市场，发展房地产金融和房地产业”也被作为改革的主要商、
４．３模式转变原因分析内容之一而被提出。党的十四大确定“建立社会主义市场经济体制”作
从银都地产公司先后开发的两个项目可以看出房地产开发企业为国家的主要发展目标，市场机制逐渐成为指导经济活动的原则，于
香港模式”向“美国模式”的转变。这种转变的主要原因首先是资是城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，得到重视。由“
金，国家政策要求房地产企业的自有资金比例提高，国内银行贷款逐１９９８年，住房货币化改革开始在全国推行，要求停止住房实物分配，
实行住房分配货币化，以便推动房地产业的发展。住房货币化改革旨渐收紧，国家政策对于商品房预售的门槛进一步提高等；另一方面，由在通过停止福利分房，发放货币补贴，培育和引导居民的住房需求，促于人民币升值及中国经济良好预期而引发外资的流入，也是转变的一
此外，房地产项目的运作将从暴利时代进入微利时代，此进房地产业的迅速发展。房地产业被赋予国民经济的一个“新增长点”个重要原因。
时项目之间的竞争打拼的就是品质，只有社会分工越来越细致，各个的战略地位。
青岛市政府于１９９２年从老市区迁到东部新区香港中路。青岛房环节的工作越来越专业，才能符合这样的要求。
５．房地产企业盈利模式的变化地产的黄金时代也就此开启。为配合东部开发，青岛市政府在这一年
主要依靠土地升值”到“主要依靠产品质量及附加值”的转５．１由“出台了放开和发展房地产市场的十条政策，确立了全面开放市场，吸
引外资参与的大原则。银都花园地块的取得，当时是青岛市政府为吸变
过去，房地产企业通过协议的方式，往往能够以比较低的价格取引外来投资而特批的。１９９２年开始，随着东部新区的迅速崛起，伴随
着城市经济的飞快发展，青岛房地产进入了一个黄金时代，开发量、投得土地的使用权，而在这种方式下，因为取得土地的成本较低，即便是
粗放型的开发和管理，也能依靠土地的升值而获取超额利润。在土地资额迅速攀升。
出让模式改变为招标、拍卖和挂牌等公开出让方式之后，土地成本在３．银都地产项目情况简介
整个开发成本中的比重比以往高出很多，如果不在产品和附加值等方３．１青岛银都花园
青岛银都花园位于青岛市东海路中段，占地２０８亩，建筑面积１２面做足功夫，房地产项目的盈利空间将比以前减少很多。
以２００７年万科在青岛城阳开发的万科“魅力之城”为例，类似的万平方米，１９９２年１０月正式开工，１９９５年９月全面竣工，小区内建有
位置和小区规模，万科的房屋售价每平方米在６０００－８０００元，而青岛多层、高层公寓２３栋，别墅６６栋，当时售价在每平方米人民币４０００－
９０００元之间不等。整个园区环抱大海，户户面海，窗窗有景，园区内绿房地产企业开发的房屋售价每平方米在４０００－５０００元，其间的盈利差
质量是化面积６２％，属于高档社区，直到今天银都花园所占据的地理优势依距很大一部分应该在于房屋质量和企业品牌上。王石曾提出“
，希望万科在质量管理方面提高对地产行业流程然没有项目可比，成为青岛市知名的涉外高尚住宅社区，吸引了来自万科地产的生命线”
的把握和控制。万科把地产的全面质量管理分为几个方面：首先是选美国、日本、韩国、加拿大、香港、台湾等２２个国家和地区的业主。
项质量；其次是建造质量；再次是发展和客户的关系质量。可以说是在３．２青岛银都景园
青岛银都景园位于石老人国际旅游度假区，总占地面积６５０５１．５１质量管理方面走在同行的前列，为企业获得了很大的收益。
粗放型开发”转向“节约成本扩大盈利空间”５．２由“平米，总建筑面积４５６８４．５０平米，绿化率６０％以上。银都景园邀请清
２００５年以来，国家出台多项措施降低房地产项目的价格，而土地简洁、通华建筑设计院和贝尔高林香港有限公司联手倾力设计，明快、
透、现代的外观设计，功能分区合理、舒适的内部布局，外部环境典雅和建筑材料等刚性成本的价格又在上涨，进一步缩小了企业的盈利空高贵、别具匠心，营造了人与环境和谐的典范，此项目获鲁班奖。银都间，那么节约成本就是一条扩大利润空间的途径，变粗放型为集约型，景园２０００年开工，２００２年９月底交付使用。当时公寓销售均价每平产业化水平的提高是关键。
据有关资料显示，世界上最大的房地产公司一年要交三万套左右方米人民币６５００元左右，２００７年银都景园的公寓二手房价已达到每
新房，现在中国万科集团２００６年能交付两万套，已经接近于世界最大平方米２万元左右。
灯、阳台、构件、外的住宅公司。现在万科自己的配套能力，包括门窗、４．银都地产盈利模式分析
挂件等等已经占了４０％左右。万科今后将在产业化上做文章，据万科４．１香港模式
银都花园１９９２年借鉴的是从万科地产引进的香港模式：以卖楼的研究，未来在土地利润下降的同时他们能够在成本的增加上比竞争花（预售）的客户融资和银行按揭融资为主，以开发商为中心的一条纵对手节省１／３，以此来应对竞争加剧的情况。因此，产业化是未来应对向价值链，从买地、建造、卖房、管理都由银都独立完成。银都地产当时整个行业健康发展和平均利润时代的一个非常重要的选择。
出售项目获利”到“持有经营获利”５．３由“更多依赖于银行提供资金。银都花园项目在１９９６－１９９７年同国内房地
传统的开发模式要求在第一个项目快速出售之后，把按揭贷款投产大市一样，遇到很大的销售阻力，大批房产抵押给银行。１９９８年后，
银都花园的销售形势开始好转，并提倡以人为本，赢得了大批青岛市入到新的项目中。而在目前市场及政策环境都发生变化的前提下，会
写字楼、（下转第２８１页）及青岛周边发达地区的客户前来银都花园居住，物业管理借鉴万科模有一些开发出租类项目的开发企业，如商场、１．引言
科技信息○教学研究○ＳＣＩＥＮＣＥ＆ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ２００８年第１期
浅谈历史教学中学习兴趣的培养
李效珍
（定西市安定区石泉初级中学甘肃定西７４３０２１）
我国汉语的词汇是很科学的，如“爱好”，这个词也是很科学的，
好”的前提条件是“爱”好”是“爱”的结爱”好”“，只有“，才能达到“，“
爱”兴果。那么，要““，就是要我们对自己所从事的工作有浓厚的兴趣。
趣是最好的老师”，也就是说，学生学习的最好动力，是学生对所学知
识产生并保持浓厚的兴趣。良好的学习兴趣是学生提高学习效率的一
条有效的途径，是教师提高教学质量的重要措施，是学生获取知识，培
养能力的重要渠道。
兴趣不是先天形成的，它是从实践中培养起来的。作为教育工作
者，就应该特别注重学生学习兴趣的培养。我是教历史学科的，多年
来，本人在这方面做了认真的探索。其做法有以下几个方面：
一、持之以恒，抓基础，培养兴趣。
就历史学科而言，有一看就会，转过就忘的特点。因此，学生就会
产生历史学科只要看看就行了的心理，加之，初中生贪玩，好动的特
点，以及在学习上也有很大的惰性，对历史基础知识的学习和掌握很
我布置适量的内容让不理想。针对这种情况，我有意培养他们的兴趣。
他们记忆，他们重视不够，往往记不住。我坚持不断，每节课都布置，按
时检查完成情况。对于完成较好的给予表扬、鼓励；对完成不理想的，
也不大加训斥，而是鼓励他们认真去做。这样，学生的记忆程度不断增
强，我在作业的数量上不断增加。内容学得多了，对以前的知识和新课
肯定，学生感觉有关的加以提问，学生能够进行回答，教师给予表扬、
到了成功的喜悦，对学习历史渐渐产生了兴趣。这种做法，其实很简
单，但关键的是老师要持这以恒，千万不能时续时断。这就是说，学习
兴趣的培养不能操之过急，要循序渐进，要耐心地，反复地强化训练，
从一点一滴，从一个知识点，一个简单的问题出发，培养学生的兴趣，
才能达到预期的效果。美俄日、法德意奥”这样的词组，就便于记忆，记忆也深刻。领域、特点、影响等方３．列表法。如将三次科技革命从兴起时间、面列表记忆。还有三大宗教从名称、时间、地点、背景、创始人、教义、作用和实质等方面列表记忆。４．对比法。如：两次世界大战，让学生从①战争持续时间②参战国家数③军事行动地区面积④参战国家人口数⑤死亡人数⑥伤残人数⑦物质损失等方面对比学习。５．化繁为简。如：第二次世界大战，事件很复杂，可化繁为简，概括为爆发、进程、扩大和胜利，并抓住各阶段的重要事件去记忆。６．取谐音。如：马克思的诞生日是一八一八年五月五日，可取谐音说成“一巴掌一巴掌打的资本主义呜呜地哭”；又如：１６６年是中国东一溜溜”等。汉时期，为了记忆，可说成“四、适当穿插历史故事，以增强兴趣。初中生有爱听故事的心理特征。在历史教学中，适当穿插历史故在漫长的历史长河中，产生了许多的典型事，能引起学生很大的兴趣。故事。有些是典型战争故事，有的是勤奋学习的故事，有的是民族关系中的故事。例如：在战国争雄时代发生的马陵之战。公元前３４１年，魏攻韩，第二年，韩求救于齐，齐派田忌为将，孙膑为军师，出兵救往。魏派太子申和大将庞涓率十万大军迎战。孙膑用减灶计，诱敌深入。魏军只顾追赶，孙膑计算魏军行程，夜晚到马陵，于是设下埋伏。并剥下一块大树皮，在树上写道：“庞涓死于此树下”。又命射手们但见树下火庞涓果然夜晚追到那棵树下，举火观看，未及读完，箭举，就万箭齐发。如雨下。魏军自相践踏。庞涓自杀，太子申也做了俘虏。我在讲解中力求生动、形象，学生们听得聚精会神，兴趣味盎然。五、教学中，实施爱心教育。
有首歌曲中唱道：“只要人人都奉献出一点爱，世界将交成美好的
历史学科论读，初中学生都能读些。照本宣科式的讲课方式，像老春天”作为教师不要吝惜自己的爱心，要用更多的爱去温暖学生的心。
学生不愿听，就采取“高压”手段是万灵。教育即是爱”冷漠使人无情，热爱令人动心，炽和尚念经，很难引起学生的兴趣。苏霍姆林斯基说：“。
不可取的。这就要求教师要认真备课。备课时，教师要吃透大纲，准确热的情感能融化顽石，真诚的爱心能征服学生。教师应把爱心公平地把握教学要求，钻研教材内容，了解教材编写意图，认真制定学期教学洒向每个学生的心田，使那一颗颗幼苗都得到滋润，得到浇灌。在平时计划。做到备教材、备学生、备方法，才能驾驭课堂，激发兴趣，提高效的教学工作中，本人注重真诚善意的对待学生，力求动之以情，晓之以率。在课堂教学中，教师应恰当地进行教学的组织活动，把学生带入学理。不论是表扬，还是批评，都出同一颗爱心，尽量做到“一碗水端平”。习情景之中。做好旧知识与新知识的铺垫，运用恰当的方法导入新课。同时，要千方百计地与学生沟通，有意识地询问他们在学习上的困难，抓准时机突出重点、突破难点。语言表达要悦耳优美，以感染学生，引尽量帮助他们解决困难。切忌对学生不能一视同仁，甚至对个别学生
准确、流畅，力出现偏爱现象。起兴趣。因此，教师要力求练好普通话，力求语言简练、只有这样，学生才能乐意接近老师，并能按老师的要求
求绘声绘色的描述。这样，学生的学习兴趣将会极佳。去做。这样的师生关系就会融洽，对你所教的学科，就会感兴趣。
多年来，我所教历史学科的班级多，人数也多，若凭自己的被动管三、教给学生学习方法，培养兴趣。
因此，我注重学生学习兴趣的培养，力求创设宽松、实践证明，学习的成功不仅要靠智力和勤奋，而且也要靠有效的理，是很难奏效的。
愉快、自由坦然的教与学的环境，让学生在第一节课中都得到不学习方法。要把很多的历史事件从时间、地点、人物过程、结果和意义和谐、
诸多方面去准确的记忆，难度是很大的。因此，我鼓励学生摸索记忆方同的感觉和发现。从而使学生化消极被动地学为积极主动地学，由不
爱学到爱学，最后达到渴望学。在教学实践中认真探索，自己受益非法：
一八九八，戊戌变法”一九一九，五四运动”浅，教学效率又得到显著提高。，“科１．编顺口溜。如：“
等。
［责任编辑：韩铭］英２．编词组。如：入侵中国的八个国家名称，可按四个一组，编成“二、认真备课，讲课力求生动形象以激发学生的兴趣。
（上接第２５９页）高档公寓等，选择持有项目的股权，而不再急于出售。适应市场发展的要求，取得更好的效益。科
按照市场规律，如商场和写字楼这类商用房地产项目，如果拆散零售并不是一个明智的选择，往往会因为产权过于分散而给后期管理和经参考文献】【
道路与梦想》［１］王石．《．中信出版社．２００６．１．营带来极大的困难。在目前，如果开发商资金充足选择持有商用物业，
美〕彼得・德鲁克．《卓有成效的管理者》［２］〔．译者许是祥．机械工业出版社．保持商用物业的产权完整，可获得长期稳定收益。
６．结论
综上所述，房地产企业在变化的市场环境和系列新政的政策环境
下，需要转变其盈利模式，找到适应自身企业的方式，这样才能更好地２００６．５．世界顶级企业战略管理经典模式》［３］李海林，刘蓓．《．经济科学出版社．２００４．５．［责任编辑：韩铭］