浅析我国房地产行业的发展历程\问题及对策

　　摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了社会的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文主要阐述我国房地产业的发展过程，并对目前房地产业存在的问题进行了分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。 　　关键词：房地产现状问题对策 　　 　　1我国房地产发展历程 　　1.1初步形成时期 　　即1978年到1991年。在1978年之前的20多年中，我国是没有房地产业之说的，有的只是建筑业。当时城镇住房是由国家统一建设，竣工之后不予出售，而是由职工所在单位按照工龄、学历和职务进行排队分配。分配之后的房子，国家只是象征性的收取较低的租金，近乎无偿使用。这种住房体制引发了一个问题， 即政府的投资是有去无回的，且收取较低的租金不足以支付房屋日常的使用和修缮。于是在1980年，中央政府和国务院提出了住房改革制度，准许私人建房、买房、售房，不但已经新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。因此从1978年到1991年间，是房地产逐步形成阶段。 　　1.2 房地产过热时期 　　1992年邓小平“南巡讲话”和中共十四大以后，国家下放了土地批租的审批权，受利益驱动，全国掀起了房地产开发的热潮，同时外商对房地产的投入又大大增加了房地产业的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨。 　　1.3市场调整时期 　　整个市场的调整时间为1994年到1997年。1994年继续了1993年的宏观调控政策，在1995年到1997年之间，国家继续执行的是从紧的货币政策和财政政策。在1996年的时候，从经济相对短缺，已经发展到了经济相对过剩，职工下岗、企业倒闭的情况频繁的出现。1997年亚洲金融风暴来袭。 　　1.4市场萧条期 　　1994年至1997年，房地产市场波动较为频繁，进入箫条期。而从1998年到2002年，国家把房地产业作为新的经济增长点，出台了一系列房地产优惠的房贷政策和税收政策。 　　1.5宏观调控时期 　　2003年至今将近七年中，我国房地产市场进入到了宏观调控时期，这几年我们明显看到土地政策的调整、税收政策的条件，廉租房和经济适用房的大力投入和建设。在2008－2009年期间，全球遭遇了经济危机，从2008年上半年开始房价急剧回落，到2009年又上涨到一个高点，2010年又频繁出台了很多的政策，尤其从年初到4月底。 　　2现阶段我国房地产业发展中存在的问题 　　2.1供求结构矛盾明显 　　高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。据有关部门去年对18家大型房地产开发企业的抽样调查，所销售的商品中，单价3000元/平方米以下的仅占3.7%，3000-4500元/平方米的也只占38.7%，建筑面积80平方米的户型仅占1.1%，80-120平方米的也只占27.9%。在建商品住宅中此类户型已占80.9%。此外，个别地区商品房供应中，住宅与非住宅的比例不合理，空置商品房中，中高档住宅和写字楼占80%，而根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5%-10%之间。从我国实际需要看，我国家大多数住房消费者的收入水平低，购房能力有限，需要的是低成本，低价格的普通商品房和经济适用房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住宅。在高档商品不段积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市出现经济适用房供求比例达到1：8的现象。 　　2.2局部地区商品房价格上涨过快 　　近几年，我国部分省市商品房平均价格涨幅在15%以上，个别城市商品房平均价格涨幅超过20%。资料显示：1999年-2005年，我国商品房销售价格逐年上升，2005年增幅为19.46%，2007年，住宅物业上涨0.4%，土地交易价格同比上涨9.8%，涨幅比上季度高3.7个百分点，其中，居民用地，工业仓储用地和商业旅游娱乐用地交易价格上涨8.9%，5.7%和20.9%。除商业营业用房外，商品房销售价格增长幅度远远大于同期国民经济和社会公众人均收入增长的幅度。商品房价格上涨过快，部分闲散资金进入房地产市场，特别是一些地理，人文环境优势明显，投资增值潜力较大的城市吸引了众多购房者。但其中不乏非理性投资者，投机炒作现象有所抬头，如果任其发展，将不利于房地产市场健康发展，也可能影响金融安全。另外，基础设施，环境质量的改善也对房价上涨有一定的影响。 　　2.3房地产金融存在风险 　　《2004年我国房地产金融报告》显示，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。个人购房贷款额均在40%-50%以上。房地产开发资金依赖房地产信贷资金，增加了潜在的信贷风险。按照国际经验和市场规则，房地产开发过程中价格下跌的第一承担者就是开发商。我国一些开发商的自有资金比例过小，总投资中银行贷款，占用建筑商和够藏者的资金比重过高，这实际上就把应当自己承担的风险转嫁到了银行，建筑商以及购房者的头上。 　　2.4房地产开发土地购置呈高速增长 　　由于我国土地交易市场仍存在土地的多头供应和无序供应现象。“近几年来，我国房地产开发土地购呈高速增长趋势，1999年增长18.3%，2000年增长41.4%，2001年增长38.5%，2002年增长38.1%，2003年增长42.3%，均远远高于同期房地产开发的增长速度”。资料显示，全国有3万多家房地产开发企业均参与了土地超前购置的圈地活动，这对我国有限的土地资源开发利用和可持续发展是极为不利的。 　　3确保我国房地产业持续健康发展的对策 　　在社会主义市场经济条件下, 现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。? 　　3.1弱化国民经济发展对房地产业的根本推动力 　　正因为房地产业在国民经济发展中具有十分重要的地位和产业关联影响面广泛的原因, 长期以来, 政府为推动经济增长, 不自觉地都将房地产业作为新经济增长点而大力推动。为此,政府要转变职能,改变计划经济时代的经济发展绝对主导思维,切实履行现代服务政府的公共管理职能,科学确定经济与社会发展的目标和方向,积极倡导经济可持续发展和社会和谐发展,规范传统产业稳定发展,积极推进创新型产业的加速发展,以为当前过热的房地产业降温,规避房地产经济泡沫,防范各种金融和社会风险。 　　3.2确定政府公共管理绩效的考核标准 　　众所周知, 房地产虽然在我国如火如荼, 但并非象某些开发商所说的那样, 完全是来自市场需求因素, 而在于一些更加诡秘的潜制度因素。其中,最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣联盟即是“你发财、我发展,成本社会掏”的畸形增长模式。地方政府为推动城市建设和经济增长,通过政府的公共政策为房地产推波助澜。为此, 必须科学拟订政府公共管理绩效的考核标准, 减少经济指标, 包括GDP增长、财政收入增幅等, 增加社会性指标, 如人民群众社会幸福度、人均收入水平提高、社会和谐度等, 以避免地方政府为单纯追求ＧＤＰ增长和财政收入增加而大批出卖土地、大规模开发建设等, 以减缓政府政策对房地产业的推动力。 　　3.3引导房地产的理论管理 　　当前, 我国房地产市场之所以会有房价天高、嘘声一片的状况, 其真实原因在于市场需求过高但不理性。政府对经济与社会问题的公共政策从解决问题的途径来说可以分为降低社会公众主观差距和减少客观差距的政策。首先,政府应实施引导性政策,宣传国民经济发展不同阶段人们应有的理性消费观念,避免不分年龄、收入段的盲目攀比、超前、超能力的商品房消费、投资理念,以降低社会公众的主观需求。其次, 政府应实施提高城乡居民收入、建立和完善社会保障、教育与医疗卫生保障等减少客观差距的政策, 帮助社会公众提高有购买力的住房需求, 通过扩大有购买力的需求, 使房地产业步入良性发展的轨道。 　　3.4积极履行经济调节和市场监管职能 　　首先, 政府应以科学发展观为统领, 尊重经济规律, 通过颁布产业发展政策和货币、税收等各种手段与措施, 科学调节房地产发展的结构和速度, 力求在动态发展中实现供给与需求的相对均衡。如拟订不同时期、区域、开发规模与类型的房地产利润的核算标准,对价格成本比较高者征收累进税,在确保房地产开发商一定利润回报的前提下,适当降低商品房的市场价格。其次, 建立和完善房地产开发、销售等市场监管制度规章体系, 加强对房地产开发与销售行为的监管, 制止房地产开发商与部分地方政府官商勾结、寻租等不法行为, 确保房地产销售市场信息对称、公平交易, 切实降低交易成本。 　　参考文献： 　　[1]林毅夫.我国房地产现状房价、泡沫新解[N].中国青年报,2004－12－30. 　　[2]2004-2005年房地产业形势分析与预测[EB/OL].中国网,2005－04－18. 　　[3]国家统计局.2006中国统计年鉴[Z].2006. 　　[4]吴元其，周业柱.公共决策体制与政策分析[M].北京:国家行政学院出版社, 2003.