武汉市水域滩涂养殖承包经营权抵押评估指导意见
（初步稿件）
第一章 总 则
第一条 为规范武汉市区域内水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务行为，维护社会公众利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国渔业法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等法律法规，制定本意见。
第二条 本意见所称水域滩涂养殖承包经营权，是指公民个人、法人及其他组织通过依法承包取得使用水域、滩涂从事水产养殖的权利，其实质是一种承租权。
第三条 本意见所称水域滩涂养殖承包经营权抵押评估，是指注册资产评估师在执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务时依据相关法律、法规和资产评估准则，对水域滩涂养殖承包经营权的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
第四条 从事水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务的评估机构应当持有财政部门颁发的资产评估资格证书。
第五条 注册资产评估师在武汉市区域内执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务时，应当遵守本指导意见。
第二章 基本要求
第六条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当遵守相关法律、法规以及资产评估基本准则，并考虑其他评估准则的相关规定。
第七条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当具备水域滩涂养殖承包经营权评估的相关专业知识及评估经验，具备从事水域滩涂养殖承包经营权评估的专业胜任能力。
第八条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业
务，应当恪守独立、客观、公正的原则，保持应有的职业谨慎，不得以预先设定的价值作为评估结论。
第九条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当获取充分信息，并确信信息来源是可靠的，利用的信息是恰当的。
第十条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当合理使用评估假设和限定条件。
第十一条 当注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，缺乏执行该评估业务所需的特殊专业知识和经验时，应当采取恰当的弥补措施，必要可以聘请相关专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。
注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当对评估过程中所引用的专家意见或者专业报告的独立性与专业性进行判断，恰当引用专家意见或者专业报告。
第三章 评估对象
第十二条 水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务的评估对象是指水域滩涂养殖承包经营权的权益。权益不同价值不同，根据承包金或租金支付方式的不同一般分为二种情况，一次性支付全部、每年定期支付。一次性支付全部承包金或租金的承包经营权价格内涵相当于剩余承包经营期内的使用权；每年定期支付承包金或租金的承包经营权价格内涵相当于剩余承包经营期内的租赁权。不能把企业生产经营高附加值水产品应获得有关收益附加于水域滩涂养殖承包经营权上，水域滩涂承包经营权并不必然具有价值。
根据承包合同包含的内容不同（是否含有养殖的固定设施）或产权持有者后期改造投入固定的设施情况包括单独的养殖权和包含固定养殖设施的养殖权。注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，
应当明确水域滩涂养殖承包经营权包含的具体内容及其属性。评估对象包含固定养殖设施的，应当关注固定养殖设施的存在对经营权价值的影响，并应当知晓对于发包方投入的该固定设施其价值的体现只是剩余承包经营期限或能够再持续使用年限内的租赁权，对于产权持有者投入的该固定设施其价值的体现只是剩余承包经营期限或能够再持续使用年限内的使用权。
注册资产评估师接受水域滩涂养殖承包经营权评估委托时，应当要求委托方明确评估对象，应当关注评估对象的权利状况及法律等具体特征。
第十三条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当关注评估对象的产权因素、获利能力、成本因素、市场因素、有效期限、风险因素等相关因素。
第四章 操作要求
第十四条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当明确评估对象、评估目的、评估基准日、评估范围、价值类型和评估报告使用者。
第十五条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当对相关情况进行调查，包括必要的现场调查，并收集相关信息、资料等。在调查过程中收集的相关信息、资料通常包括：
（一）水域滩涂养殖承包经营权的权属证明、承包合同、承包金支付情况及凭证或者其他证明资料；
（二）区域内水域滩涂养殖水面的状况及发展前景；
（三）同类水域滩涂养殖承包经营权近期的市场交易及成交价格情况。
（四）评估经营权所依附的载体水面的水质、水温、水深等水环境因素。
（五）其他相关信息。
第十六条 水域滩涂养殖承包经营权价值的最终实现必须通过所依附
的滩涂、水域及其他资产共同发挥作用，合理确定该水域滩涂养殖承包经营权的价值。但应当充分认识到，其经营权价值的大小与采用的养殖方式、养殖的产品、养殖企业的经营状况等没有必然的直接关系。这些因素只是经营权价值得以实现的途径之一。在考虑养殖水面的价格影响因素时，要注意保水能力、水质条件、养殖设施状况、养殖种类结构、距消费地距离等因素对价格的影响。
第五章 评估方法
第十七条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析相关评估方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。但是应充分认识到成本法应用的局限性。
第十八条 注册资产评估师使用收益法时应当明确水域滩涂养殖水面收益的经营方式，一种是租赁经营，一种是直接生产经营。评估中应根据收集相关资料的充分性选择适宜的经营方式作为评估设定的计算模型。
（一）合理估算水域滩涂养殖水面带来的预期收益，合理区分水域滩涂养殖承包经营权与其他资产所获得收益，分析与之有关的预期变动、收益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素；
（二）保持预期收益口径与折现率口径一致；
（三）根据水域滩涂养殖权实施过程中的风险因素及货币时间价值等因素合理估算折现率，水域滩涂养殖承包经营权折现率应当区别于企业或者其他资产折现率；
（四）综合分析水域滩涂养殖承包经营权的剩余承包期及其他相关因素，合理确定收益期限。
在采用租赁经营方式时：
1、年总收益为年租金收人及保证金或押金的利息收人之和作为年总收益。租金收人及保证金或押金的利息收人，是指水域滩涂养殖承包经营权
持有者用于出租时，每年所获得的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息。客观租金根据当地正常的市场租金水平进行分析计算; 保证金或押金的利息按其数量及评估基准日中国人民银行的一年期定期存款利息率进行计算。
2、年总经营费用为水域滩涂养殖水面租赁过程中发生的年平均费用作为年总费用。它主要指在进行租赁过程中所必须支付的年平均客观总费用。
3、根据年总收益扣除年总费用，再扣除按承包合同的约定需要实际支付的年承包金，合理的确定属于水域滩涂养殖承包经营权的净收益。
在采用直接生产经营方式时：
1、年总收益为经营该水域滩涂养殖水面水产品年收人。水产品年收入 ，是指水域滩涂养殖水面用于农业生产过程中，每年平均的农业生产产品的收人，包括主产品收人和副产品收人。收人的计算根据其产量和正常市场价格进行。
2、年总费用为水域滩涂养殖水面维护费和生产农副产品的费用之和作为总费用。
生产经营农副产品的费用一般包括生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗费、饲料费、人工费、机工费、农药费、材料费、水电费、渔具费以及有关的税款等。对于投人所形成的固定资产，按其使用年限摊销费用。对于实际支付的年承包金按间接费用进行扣除。水域滩涂养殖水面维护费一般指水域滩涂养殖水面维护费基本配套设施的年平均维修费用。
3、根据年总收益扣除年总费用得到经营总净收益，再采用适当方法确定评估水域滩涂养殖承包经营权在生产经营中贡献度，确定其贡献收益即净收益。可以采用扣除经营企业经营该水域滩涂养殖水面正常的经营利润的方式，也可以采用扣除经营该水域滩涂养殖水面投入的不同资产或资金的正常投资回报，也可以采用其他的合理方式确定。
第十九条 注册资产评估师使用市场法时应当：
（一） 考虑被评估水域滩涂养殖承包经营权或者类似水域滩涂养殖承包经营权是否存在活跃的市场，恰当考虑市场法的适用性；
（二）收集类似水域滩涂养殖承包经营权交易案例的市场交易价格、交易时间及交易条件等交易信息；
（三）选择具有合理比较基础的可比水域滩涂养殖承包经营权交易案例，考虑历史交易情况，并重点分析被评估水域滩涂养殖承包经营权与已交易案例在自然因素、社会因素、特殊因素等方面是否具有可比性；
（四）收集评估对象以往的交易信息；
（五）根据宏观经济发展、交易条件、交易时间、行业和市场因素、水域滩涂养殖承包经营权实施情况的变化，对可比交易案例和被评估水域滩涂养殖承包经营权以往交易信息进行必要调整。
第二十条 注册资产评估师使用成本法时应当：
（一）根据被评估水域滩涂养殖承包经营权形成的全部投入，充分考虑水域滩涂养殖承包经营权价值与成本的相关程度，恰当考虑成本法的适用性；
（二）合理确定水域滩涂养殖承包经营权的重置成本，水域滩涂养殖承包经营权的重置成本包括合理的成本、利润和相关税费；
（三）合理确定水域滩涂养殖承包经营权贬值。
第二十一条 注册资产评估师对同一水域滩涂养殖承包经营权采用多种评估方法时，应当对所获得各种初步价值结论进行分析，形成合理评估结论。
第六章 披露要求
第二十二条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当在履行必要的评估程序后，根据《资产评估准则——评估报告》编制评估报告，并进行恰当披露。
第二十三条 注册资产评估师执行水域滩涂养殖承包经营权抵押评估业务，应当在评估报告中披露必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。
第二十四条 注册资产评估师应当在评估报告中明确说明下列内容：
（一）水域滩涂的所有权性质、类型、养殖权的权利状况及限制条件；
（二）评估的水域滩涂养殖承包经营权的价格包含具体的内容。
（三）宏观经济和行业的前景；
（四）评估依据的信息来源；
（五）其他必要信息。
第二十五条 注册资产评估师应当在评估报告中明确说明有关评估方法的下列内容：
（一）评估方法的选择及其理由；
（二）各重要参数的来源、分析、比较与测算过程；
（三）对初步评估结论进行分析，形成最终评估结论的过程；
（四）评估结论成立的假设前提和限制条件。
第七章 附 则
第二十六条 本指导意见自2011年 月 日起施行。
考虑不充分或需要讨论的问题：
1、关于“经营权”名称的规范
有“水域滩涂养殖承包经营权”（物权法、土地承包法叫“土地承包经营权”）、“水域滩涂养殖权”（水域滩涂养殖发证登记办法叫“养殖权”，新的养殖权证的登记内容也是“养殖权人”）。
2、评估机构是否需要界定，需要哪种资格进行评估，初步意见按资产评估机构进行评估，各个资格的规范和要求及报告的内容、格式差别很大。