商铺的投资要点
7月初上海市政府发布的《上海商业“十二五”发展规划》明确提出,未来五年,上海将加快建设郊区商业,积极发展社区商业。社区商业“钱”景广泛，具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。9月24日，搜房网商业地产频道主办的投资大讲堂邀请业内专家走进市中心徐汇商业地产项目航天公寓二期商铺，与投资者一道探索社区商铺投资“钱”景。
国外社区商业的概况
首先这次的主题是社区商业，这个概念在国内其实是比较新颖的概念，这个概念在国外发展了比较长的时间，国外的社区商业是什么样子我们先简单介绍一下。社区商业出现是伴随着人口郊区化的过程发展的，最早是在20世纪50年代的美国出现的，当时是由于家庭汽车的普及，以及城郊发达的高速公路网络，使得居民大量迁向郊区，由此产生对郊区服务的商业。60年代时候英国、日本、法国等西方国家也因为郊区化发展产生了社区商业，到70年代新加坡也出现这种趋势，国外社区商业主要是以购物中心出现的，其中美国对于社区商业的定义是以零售商店以及相应的设施组成的商店群，作为整体开发和管理，一般有一个或者几个商店，还有众多小商店环绕的购物中心，国外的这些社区商业中心基本上是一个一站式的购物服务。
在美国的社区商业一般是两种类型，一种是在中心有一个主题，比如说是以一家大型超市为主，附带部分的折扣店或者专卖店、厂家直销店，还有是突破传统观念以块状分布的，以文化娱乐为联盟形成一个扩展的消费空间。其中国外的社区商业中心分为三个等级，一个是近邻型的购物中心，占据面积在1万多平米到4万平米左右，它的商店书比较少，大概就5到15个商店，一个是社区型的购物中心，它的占地面积比较大，是4万到12万平米，一个社区型的购物中心是到40万平米左右，近邻型购物中心是满足于这个社区居住小区周边15分钟车程内的居民购物需求，而社区型基本上是购物者乘车到达20分钟左右，地区型的因为它是占地面积大、商店数目多，一般地区型的社区商业中心是150家商店左右，由很多百货商店组成，因此辐射范围更广，基本上它的消费群体是在30分钟车程之内的客户。
日本是一个比较特色的商业街协同的整合，比如说我们可以看到日本东京有一个叫神乐阪商业街，是在100多米长的两侧散布着便利店与杂货铺，将近248家店铺，包括花店、美容店等等，也就是说它这个社区商业中心或者社区商业街基本上要有一定的集中度以及规模。日本规划最大的全美式商贸服务中心是在东京近郊船桥市的拉拉普多，有休闲文化社区、休息区、活动区、儿童娱乐区、艺术造型展示区等功能，形成了很完整生活小区的概念，也就是日本的社区商业是包含了多种服务的概念，满足了在社区内人们基本所有的生活需求。
新加坡也是分三个层次，而且是比较明确的，第一级是1000到1200套住户配备一个邻里商店，这个相当于一个街坊级。第二级是6000到8000用户围成的邻里中心，相当于一个居住小区。第三级就是相当于我们现在的新镇中心居住区，就是我们现在规划的那种大型居住社区的概念，有4万到6万个住户组成，它在这三个级别当中新镇中心基本上经营是高商品，其中包含了娱乐设施、银行、邮政局、超市、百货以及商店、餐饮、快餐等这些。邻里中心档次会低一点，以中档商品为主，基本上是普通的日常商品等。邻居商店基本上以便利店或者日常生活必需品为主，有日常的日用品商店或者是餐厅，而在新加坡一个典型的邻里中心设置35个商店，由这样三级系统组成的社区商业包含了从最低端的需求到比较高端的需求，可以包含从菜场、银行、邮政、卫生、洗衣房、超市、新华书店、公共厕所、社区活动中心等，还有一些高档的服装、鞋、礼品、鲜花、摄影、音像制品店，这样会使得居民生活所需的服务门类就比较齐全，应有尽有配套完善。
国内社区商业的现状
我们国内社区商业还是处于起步的阶段，主要还是以一些沿街商铺为载体，大部分功能不是特别全的，随着房地产业的发展会使得一些社区商业形成一些在小区配套的购物中心、生活广场或者是商业街，比如说我们现在所处的这个项目所配套的一条商业街，也是一种社区商业的载体表现形式，它有时候定位可能是超
出社区服务的范围，它很多时候服务的是在整个小区或者附近几个小区的居民。而且我们的社区商业与国外的比较还有一种浓厚的社区底商的概念，它基本是处于在住宅的底层一楼沿街，其实还是差距挺大的。
在国内有几个比较著名的商业是做的比较成功的，一个是广州的珠江帝景欧洲风情商业街，首先它的规模是比较大的，十万平米，还进行了一个分区，在建筑形式上还引进了一些比较有特色的，风雨连廊，满足那些消费者受风受雨的这些，而且是统一经营，无论是租还是售开发商都帮你规划好了你必须只能经营什么东西，只能租给哪种业态，因此比较容易就形成一种商业氛围，也是为经营者和投资者打造一个良好的经营环境。还有就是上海的梅川路祥和休闲商业街，是开发商专门成立了一家公司，对于这个商业街进行招商和管理，首先他最主要的特征就是引入主力店、品牌店，比如说它在这边引入了一些，麦德龙、红星美凯龙等大型的超市进入，同时吸引人流过来，还有餐饮，因为有人过来之后周边餐饮比较少，主要招商就是餐饮这块招商，最终形成集聚性的餐饮一条街。我们觉得如果做社区商业你的业态一定是要有统一的定位，有统一的发展目标，如果一定的集聚效应产生之后也会形成集聚的规模优势。第三个是深圳万科假日风景商业街，总的建筑面积达到55万方，总容纳的人也要1.6万次，它的特征是一个有集中有分散式的，大分散小集中的概念，也就是说它的布局是满足了小区里面所有人就近并且是有效的使用它
的商业，既避免了干扰居住也同时创造了人际交流交往的场所，这说明好的社区商业一定要有好的规划，有好的动线分布。 未来上海社区商业前景
说了那么多国内、国际的社区商业，它基本上就是一个满足社区或者是周边社区之外的人来进行消费的一个商业场所，基本上是满足人们日常生活必须的需要，未来上海社区商业是否有价值呢？我们这边研究了一下，上海的“十二五”规划以及今年上半年出的商业“十二五”规划，因为根据上海商业“十二五”规划，到2015年全年的商品销售总额要达到8.7万亿元，年均增长达到18%，社会消费品零售总额要达到1.1万亿元，年均要增长13%左右。上海还要形成多层次发展的商业模式，形成一个世界级的商业街区，比如说南京路、淮海路、小陆家嘴、滨江等这些世界级的商圈，还有标志型的商圈，比如说徐家汇、百联中环、普陀，还有郊外的商务商业中心，这是各个层次一级一级下来的，而在郊区商业和商务中心当中它提出的是几个主要的点，一个是青浦赵巷商务商业区，同时还规划了奉贤南桥地区、松江佘山天马地区、金山枫泾地区、虫鸣陈家镇地区等多个郊区的社区商业，因为这些它都具有一定的区域辐射功能，比如说赵巷是属于“十二五”规划里面主要的青浦新城，佘山天马这一块主要是松江新城以及它的辐射范围，而金山枫泾虽然不是在金山新城里面，它是以离杭州湾比较近的新式镇出现的，城家镇在一个城启大通道的
关键结点上，有可能未来形成一个向外辐射吸引人流过来的形成一个人流的商业街点。
因此也就是说在上海投资社区商业可以看到规划是有利的，而且我们也知道现在住宅是在限购，而上海现在城市化率已经达到80%多，未来上海的所有城市化基本上是在未来10年之内也要达到将近90%以上，也就是说伴随着城市化达到一定程度住宅投资的价值会越来越小，商业投资的价值会越来越大。同时我们新闻也可以看到，上海的人口密度在全国是最高的，而人口密度的分布它有一个特点，就是由中心向外扩散，中心的人口密度是越大，但是越往郊区会逐级的见效，上海的“十二五”规划里面重要的精神就是人口疏散，把市中心的人向外疏散，到郊区新城或者离市中心比较近的郊区的大型居住社区，因此在未来郊区的社区商业也会形成一定的集聚效应，也就是随着人越来越多，购买力也就会越来越强，从而带动这些社区商业的投资的价值。
商业投资与住宅投资有明显的区别
我们也看到商业投资跟住宅投资是具有一些明显的区别的，这边我们可以看到的基本上有7个区别，首先商业投资它的产权年限是不同的，商业产权最高也就40年，办公室50年，但是办公的话你没有办法进行商业运营，所以基本上是40年，而且有些开发商拿地比较早，开发周期也比较长，现在到最后推出商业可能到时候投资者买到手的商铺年限更短，有的甚至只有30年多一点，商业商铺这种东西持有是要交房产税的，所以上海现在买住
宅新购的也要交房产税，但是商业你如果持有的话旧的新的都要收房产税，而且不管面积多大，没有免税的面积，也没有家庭购买第一套商铺免税这个概念。还有一个方面是转让，要缴纳除了契税之外还有个人所得税、营业税、土地增值税，一般来说一套商铺转让55%都要交税，一般来说购买商铺的人它同给交易获利其概率比较少，一般都是靠收租金，收租金的话我们也看到，它出租商铺也要交税，所以说商铺这个东西还是交税交的挺厉害的，在上海如果月租金低于5000块钱的话大约综合的税率是14.1%，如果是它这个月租金高于5000块钱还要额外多增加一些税收，综合的税率大概在19.7%。
此外还有贷款这一块，商铺现在跟住宅贷款最大区别就是它贷款年限，一般来说商铺只能以商业贷款，最长的期限是10年，现在商业贷款要是现房，不是现房贷款难度很大。前面说了转让税、出租税以及持有它的税收成本高，因此决定商铺一般都是长期持有的，靠出租来获得一定的年回报率，而且它有时候还要付一点成本，比如说你出租给租客你必须有时候为它垫一点装修费，按照它的想法去装修，这样租金可能会比较高一点。
跟住宅最大的不同就是商铺的种类是更加丰富，住宅可能就是别墅、花园洋房、公寓，按照服务的类型来分的话有零售型的商铺，比如说便利店、中小型超市、药店、小卖部、服装店等，这要求的都是不一样的，比如说服务型的餐厅、健身设施、美容美发厅、银行等，这也是商业的种类，它对于每个商铺的面积要求都是不
一样的，或者按照建筑的类型分，比如说分散型的，在小区内部的商铺，或者在沿街的，或者交通设施附属的商铺，比如在地铁内部地铁沿线的商铺，这种人流量比较大投资价值比较高。有几种型的，比如说在商场内的商铺，或者是商业街上的商铺。专业市场比如说服装市场以及电子市场等等。商铺的使用面积跟建筑面积的差别是很大的，一般商铺公摊面积都会比较大，有时候在商场内部的有自动扶梯和上下电梯，所以它使用的面积大概只有50%左右，这跟住宅不能比，住宅使用一般都在80%左右，在投资商铺之前首先要想好到底是怎么投资。我们有一些建议。 商铺投资要做好六门功课
首先做好投资商铺第一个功课就是地段。这跟住宅不一样，住宅你在一个偏远的郊区你购置一套别墅照样可以升值，只要环境好就可以，而商铺对于环境的考虑是比较少的，更多考虑是人口的购买力，还有一个就是人口的动向流向。而且社区商化如果人均商业面积大于2平方米的话就是良好的外相型商铺，这样的外相型的商业基本上是在整个社区里面商业面积是占整个住宅面积5%到10%左右，如果是只针对与它整个社区内部的，就是单纯的社区商业，那么基本上商业面积只能占到住宅面积2%左右，这对于我们投资商铺有一个大概的概念，它这个区域到底是偏向于外还是只针对于社区内部。不同的商业类型会带来不同的主业态，外相型的它就可以吸引大型的超市、餐饮、休闲这一类，而
内向型是小型的超市、小型餐饮还有社区的服务配套等一些东西。
投资商铺要跟着规划走，“十一五”期间的规划是城镇体系，而“十二五”期间重点发展是七个郊区新城，七个郊区新城当中嘉定和松江希望聚集100万人口，这就意味着100万乘上人均可支配收入这样大的消费力量，因此在松江和嘉定可能就会有一定的投资价值出现，而临港、青浦、奉贤、南桥准备聚集60到80万人，临港太远了没什么人去，所以投资价值还是蛮小的，青浦和南桥还是具有一定的价值，因为当地就有一定的人口有一定的消费力，而且房地产发展比较好，而金山和崇明它希望聚集20到40万左右的人，这可能是可以做社区级的商业，如果是选择的位置准确也具有一定的投资价值。还有我们近期看到的大型社区，虽然说它里面都是保障房的，因为就是保障房所以它会带动整个商业氛围较快的完善，我们以前也去过浦江，因为它是行政命令式的把人口导入这个地方，产生的结果是很多人被迫住在那边，这样它就必须买东西消费，这样就形成一个市场自发型的社区出现，在大型社区中的商业也具有一定的投资价值。
第二个投资社区商业化首先要从环境来考虑，比如说从购物环境，商业街的知名度以及人流量来考虑。还有就是分析这个社区到底是老年人社区还是年轻型社区，这对于我们投资是有帮助的，比如说是老年型社区的话我们买来的铺子可能就比较适合租给那些棋牌馆、茶室、花鸟市场，而年轻型的社区就比较适合桌
球、餐饮等这些东西，还有要分清我们想投资的商铺到底是在靠近高档住宅还是中低档住宅，如果是在高档住宅的话就比较适合一些高级餐饮业，比如会所这些东西，而中低档的话就是小型的餐馆之类的。
第三点投资商铺要满具体的位置。一般来说社区商业最好是不要超过社区居住小区的一公里范围内，而且最好有公交站点有地铁车站，如果是国际化社区可以放宽一点，因为这样可以保证我们投资商铺的品质更高以及投资价值更高。一般来说投资商铺的位置具体来看的话就是沿街的好过于在内街的，一楼的好过与二三楼的，沿主干道的好过与沿次干道的，最好的是街角，如果是在商场内部的话就要看开发商规划的客流动线，一般在自动扶梯周围的是最优的。其中我们觉得商业街是比在商场内部的经营风险是更小的，它服务的对象就是社区里面的固定客户群，受众服务也比较广。还有我们优先选择靠近地铁车站，这样保证有一定人流的过往，有一个很好的例子就是在普陀区的中山北路和镇平路有一个商铺，这个商铺是在3号线4号线的镇平路站，隔了一条马路，因为有了乐购大卖场带来了很多人流，这些商铺主要以餐饮为主，这是公交和主力店带来的很多人流带来的餐饮消费，从而使那块商铺的租金上升的比较快。
第四点除了位置以外还有就是规模，前面我们提到了万科假日风景商业都是有一定规模的，将居住、办公、商业、公共交通融为一体，这样会形成一个集聚效应，因为规模大才能够吃、喝、玩、
乐、购都有了，形成一站式的购物体验，大的规模才会带来大的商家，比如铺面比较小才300多个平方就没有办法带来比较大的商家进入，就不会带来很大的人气，对于商业氛围是不利的。如果是这些居住和办公的项目，在商铺隔壁，那么它基本上就会形成一个固定的人群，比如说我在这边办公我就可能到这边消费，我在这边居住我就会日常的消费在这边，这既保证人流也保证消费，同时可以促进租金的上升。因此我们还是建议最好是傍大款，也就是说开发商有品牌优势比较强，或者有项目进入这个商业，我们投资之前最好跟开发商沟通一下，了解一下规划。
第五点就是租客的预筛选，不同面积的商铺它的出租的对象是不同的，因为我们投资商铺基本上还是以出租作为盈利回报，比如说你买的一个商铺只有7到8个平米你只能租给那些饰品店、小型饮料店、土特产特色食品商店，这种店本来经营的利润就比较低，因此它的租金回报的价值也不是特别的大，如果是一个20到100平方米的铺子的话你可以租给便利店、服装店、美容美发、花店或者是房产中介、药店，商业行业利润率比较高可能就会给你带来更多的利润汇报。像300到1000平米的就会有快餐，肯德基要求的就是300到500平米的，如果你买7、8个平方你就没有办法租给肯德基，你买了这个商铺之前你要考虑清楚我买这些商铺要租给谁。有些商铺对一些行业还是有特定的条件的，比如说餐厅、美容美发、健身等，它们就对水、电、排水系统等有一定的要求，做餐饮一定要有煤气和天然气，一般的商业是不通
冷气的，还要有专门的排污水，派废气的管道等，在购买的时候这些东西已经规划好，或者我们在投资之后自己先去进行预备的规划和装修，那么这些商铺出租的难度就更小了，盈利的空间就更大了，租金也可以提的更高，在社区商业当中别人没有我有的话我可以要求更高的租金，因为我具有一个独占性。
价格和回报的问题，一般来说商用的物业，比如说商铺跟经济大环境是有关的，我们也知道国内经济现在虽然说还是比较好的，但是经济增长率还是比较低的。我们不能要求商业的商铺回报跟住宅的投资回报达到一定相似的回报率，这是不可能的，商业回报有它固定的模式，它基本上每年的租金增长可能也就是5%到10%之间，我们没有办法去希望一个商铺投资突然一年给我们回报翻番的利润，这是不现实的。现在商铺基本上都比在同一个区域的住宅要贵，就比如我们现在这边的商业肯定是比住宅是要贵的，但是商铺的价格绝对是不可以货比三家的，商铺的价值体现所在社区的人气、居住规模。一般来说如果社区内的人口没有达到完全饱和或者处于一个刚刚有业主入驻的状态，这样的社区消费水平和总量是没有达到饱和点，初期的回报率就会比较低一点，租客的租期也会设的比较短，它也害怕赚不到钱，如果周围人流量越来越大商机就会越来越多，租金的价格也会水涨船高，我们认为在投资一个商铺之后初期房东还是需要有长期租约的租客，我们还是建议需要降低一个高回报，一般来说如果是社区
商业在3到5年之后年回报率达到8%到10%这就是一个不错的投资。
最后一点我们还是要看待这个投资的商铺是否具有高效的物业管理，很多商业是卖好之后就不管了，这就是对于未来的经营没有一个规划理念，同时管理就会产生不善。商业地产和住宅地产对于开发商要求不一样，住宅地产开发商卖完之后可以完全交给物业，但是商业的商铺这些开发商跟业主跟租客是绑在一块的，如果说你这个开发商没有办法帮你推广营销的话整个这一个大的项目可能商业氛围就起不来，这样商铺效应也不好，对投资者也是一个损失，你形成了一个资本闲置甚至是一个浪费，从这个角度来说最好是投资这样的商铺，开发商持有一部分然后它卖一部分，或者是开发商卖好这个商铺之后帮你统一经营，以及后期物业管理是统一维护的，这种模式是投资商铺比较理想的状况。 问1：有很多项目住宅，觉得项目会因此有好转的，但我发觉也不完全是这种情况。
答：商业最主要的问题在于你买小的很难租，买大的还租不起，大的租客像家乐福这样的基本上需要两万平米，像肯德基是500平米左右，麦当劳也要200、300平米，都是有一定要求的，否则他们经营就会难以经营下去，这样就不可能租你，如果你买100多平米的话它只能租给一些不知名的商业。不过我们这个项目还比较好，是上下三层的，还是能做一些东西的，我就不知道这边是不是有煤气这些东西，否则的话还可以做餐饮之类的。
问2：简单来说一般商铺投资都哪些要注意的事项，您能给我们讲讲吗？
答：第一点就是观念上，观念上项目投资跟住宅投资是绝对不同的，不要指望商铺投资给你一个高回报。第二点商铺投资第一是地段第二是位置，如果你地段选的好你还要选好你的位置，有的商铺它一楼的经营很好，它二楼三楼就没有生意，这就是经营的结果，就像富佑路的小商品市场，一楼很好很火爆，没有人愿意到二楼三楼去。
问3：我发觉现在有很多商场就让你绕。
答：还有一个就是傍大款，如果你这个商铺有大的开发商帮你统一经营规划了，或者引入一个主力店或者是有自己经营的一部分，它可能就把开发商变成一个经营者和投资者捆绑在一起的，它有一个利益趋向型，这样就会比较好，否则开发商是卖好了之后不管了，那可能你很多商铺这个经营这个那个经营那个，这样就分散了，分散了就不好做了。现在有一种商铺是虚分割的，卖的是使用权，这个是比较危险的，到时候你转手不是按照产权转手，可能会形成一定的法律风险。
问4：现在也有一些商铺有包租承诺的，这个我们要注意哪些？ 答：包租承诺一般都是三年，三年如果它没经营好的话，基本上你到三年之后价格也涨不上去，租金租不高，住宅你可以自己住，商业你没有办法自己住自己用，你开店开在里面没人去就是等于浪费。虽然说有可能未来住宅涨幅不会大，只要是人都会有住的
需求，就是租金低一点，在商业即使价格开的太低如果没有一个氛围就没人愿意进去了，你再怎么租也租不掉，就烂到手里了，所以有一个统一的规划和经营在这里面。
问5：地段还是挺重要的是吧？
答：地段挺重要，大的地段和小的地段都很重要，大的地段就是你处于的商圈，第几级的商圈，还有一个就是规划，你到底是规划成社区级的小区级的还是邻里级的社区商业，小的地段就是你到底处于你这个商业设施的是哪块，是街角、临街还是内街的，这边的街道到底是主干道还是次干道，是双向道还是单向道，这点都有关系，因为它是有一个人口流动带动过来的。商铺的投资跟住宅投资区别是特别大的。还有就是买好之后你到底怎么处理它，这是比较大的问题。
胡 海 明
2011/9/25