甲公司从事房地产开发经营业务。2017年7月，其开发位于A地块一期普通住宅楼盘，取得房地产行政主管部门颁发的预售许可证。增值税选择简易计税方法。2017年8月，在“预收账款”中反映预售一期地下车位和储藏室款640.50万元。主管税务机关规定，该楼盘按取得预售收入的2%预缴土地增值税。甲公司申报2017年8月预缴土地增值税12.20万元（640.50÷1.05×2%）。会计处理如下：（单位：万元）
借：应交税费——应交土地增值税 12.20
贷：银行存款 12.20
审计人员查阅了甲公司提供的相关资料，根据《市发改委关于下达甲房地产开发有限公司A商品房开发建设项目核准的通知》，该项目建造地下人防工程及车库建筑面积53000平方米，其中人防工程面积6000平方米。与A地块规划总平面图中列示的地下人防建筑面积相符。另甲公司与市民防局签订《人民防空使用权转让合同》，反映有偿使用地下人防工程面积6000平方米，使用年限70年。
截至2017年7月，甲公司与购房者签订的18份《商品房买卖合同》中，能办理权属登记的地下车位和储藏室，合同总价款325.50万元；与购房者签订不能办理权属登记手续的人防地下室（车位、储藏室）使用权协议22份，使用年限20年，合同总价款315万元。甲公司已全额在“预收账款”中反映640.50万元。
审计人员分析相关资料后认为，甲公司转让有产权的人防地下车位和储藏室取得的预售款325.50万元，预缴土地增值税的税务处理恰当。但取得无产权的人防地下车位和储藏室预售款，预缴土地增值税的做法错误。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（二）款规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应成本和费用。
审认人员意见，甲公司转让不能办理权属登记手续的人防地下车位和储藏室使用权，实质上是一种出租行为，产权未发生转移，所以，在取得预售款时，不存在预缴土地增值税问题。因此，甲公司多预缴土地增值税额6万元（315÷1.05×2%）。
审计人员建议，甲公司应从源头上，将预收的两种不同性质款项在“预收账款”明细账上分别反映。对多预缴的土地增值税，在以后期间纳税申报时抵减。
来源：中国税务报 作者：陈红兵 朱恭平 单位：两面针（江苏）实业有限公司 京洲联信扬州税务师事务所