附件3
土 地 增 值 税
清 算 报 告
（企业自行办理土地增值税清算时使用）
单位签章：
年 月 日
附件：1. 企业基本情况和土地增值税清算税款申报项说明（格式附后）。
2. 土地增值税清算报告有关附表。具体包括： （1）《基本情况表-1 企业基本情况表》 （2）《基本情况表-2 清算项目基本情况表》 （3）《1-1 土地增值税清算申报表（二）》 （4）《2-1 清算面积审核确认表》 （5）《2-2 公共配套设施面积明细表》 （6）《2-3 清算面积明细表》 （7）《2-4 项目审批明细表》 （8）《2-5 竣工验收备案明细表》
（9）《3-1 整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表》 （10）《3-2 房地产转让收入确认表》 （11）《3-3 代收费用明细表》 （12）《3-4 项目销售情况明细表》 （13）《4-1 扣除项目汇总表》
（14）《4-1-1 取得土地使用权所支付的金额确认表》 （15）《4-1-1-1 取得土地使用权所支付的金额明细表》 （16）《4-1-2 土地征用及拆迁补偿费确认表》 （17）《4-1-2-1 土地征用及拆迁补偿费明细表》 （18）《4-1-2-2 实物回迁安置明细表》 （19）《4-1-3 前期工程费确认表》 （20）《4-1-3-1 前期工程费明细表》 （21）《4-1-4 建筑安装工程费确认表》 （22）《4-1-4-1 建筑安装工程费明细表》 （23）《4-1-5 基础设施费确认表》 （24）《4-1-5-1 基础设施费明细表》 （25）《4-1-6 公共配套设施费确认表》
（26）《4-1-6-1 公共配套设施费明细表》 （27）《4-1-7 开发间接费用确认表》 （28）《4-1-7-1 开发间接费用明细表》 （29）《4-1-8 利息支出确认表》 （30）《4-1-8-1 利息支出明细表》
（31）《5-1 与转让房地产有关的税金确认表》 （32）《5-1-1 与转让房地产有关的税金明细表》 （33）《5-2 土地增值税缴纳明细表》
3. 土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）。
附件3-1
企业基本情况和土地增值税清算税款申报事项说明
一、基本情况 （一）企业基本情况 1. 企业名称: 2. 成立日期： 3. 纳税人识别号: 4. 税务登记证号： 5. 地 址： 6. 法人代表： 7. 注册资本： 8. 企业类型： 9. 经营范围：
10. 股东及股权比例情况： 11. 其他：
（二）项目基本情况 1. 项目名称及地址。
2. 项目概况。列明开发项目类型、占地面积、取得相关批文的情况、项目建筑结构情况、项目装饰装修情况。
3. 项目建设规模。列明总建筑面积、拆迁户回迁面积、公共配套设施面积、总可售面积、总留用面积，并分别说明普通住宅、其他商品房、其他开发项目的建设规模。
4. 普通住宅的判定情况： （1）项目规划容积率：
（2）该项目属于 级土地，清算时该级别土地上商品房平均交易价格 元，
普通住宅销售价格上限 元。
（3）普通标准住宅明细：
5. 项目销售情况。列明取得预售许可证情况，实际开始销售日期、截止清算基准日已售面积、未售面积，已售面积占可售面积比例，已售面积占总建筑面积比例等，并分别按普通住宅、其他商品房、其他开发项目予以说明。
6. 项目设计情况。说明设计方案是否由境外机构或境外人员提供，以及项目设计的其他情况。
二、主要会计政策和税收政策
1. 公司执行 会计准则或《××会计制度》及有关规定。 2. 公司会计核算方法： 3. 主要内部控制制度： 4. 土地增值税清算条件： 5. 开发产品完工的标准： 6. 成本费用的分配标准： 7. 开发产品销售收入确认的标准： 8. 开发产品视同销售确认收入的标准： 9. 与土地增值税清算项目相关的税收政策： 10. 其他政策：
三、土地增值税的申报情况 （一）土地增值税应税收入的申报
截至××年××月××日止，本企业申报本项目土地增值税应税收入 元，其中：
1. 销售普通标准住宅 平方米，取得销售收入自报应税收入 元，确认收入 元。
2. 销售其他商品房项目 平方米，取得销售收入自报应税收入 元，确认收入 元。
3. 视同销售房地产 平方米，销售收入：（1）按本企业当月销售的同类房地产平均价格 元；或（2）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产平
均价格 元；或（3）参照当地当年、同类房地产的市场价格、评估价值确定。自报应税收入 元；确认应税收入 元。
（二）土地增值税扣除项目的申报
截至××年××月××日止，本企业申报××项目土地增值税应税扣除项目总额 元，其中：
1. 取得土地使用权所支付的金额。本企业申报取得本项目的土地使用权支付金额为 元；确认允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为 元。
2. 房地产开发成本。本企业申报本项目房地产开发成本 元，确认允许扣除的房地产开发成本为 元。其中：
（1）本企业申报土地征用及拆迁补偿 元，确认允许扣除的土地征用及拆迁补偿为 元。
（2）本企业申报前期工程费 元，确认允许扣除的前期工程费为 元。
（3）本企业申报建筑安装工程费 元，确认允许扣除的建筑安装工程费为 元。
（4）本企业申报基础设施费 元，确认允许扣除的基础设施费为 元。
（5）本企业申报公共配套设施费 元，确认允许扣除的公共配套设施费为 元。
（6）本企业申报开发间接费 元，确认允许扣除的开发间接费为 元。
（7）四项成本测算的说明：经测算，本企业 类商品房的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费之和高于税务机关核定标准。其中高层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元；多层住宅 平方米，四项成本 元，每平方米 元。经确认，无正当理由，应按税务机关核定标准扣除 元。（或经确认，由于××原因，应据实扣除。）
3. 房地产开发费用。
（1）本项目发生的财务费用中，借款利息支出能够全部提供金融机构票据证明
的，应据实扣除，扣除金额为 元。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的5%扣除 元。因此，本企业此项目可扣除金额为 元。
（2）本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的10%扣除 元。因此，本企业此项目可扣除金额为 元。
4. 与转让房地产有关的税金。
本企业自报转让房地产有关税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关税金为 元。其中：
（1） 本企业自报转让房地产有关营业税税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关营业税税金为 元。
（2） 本企业自报转让房地产有关城市维护建设税税金为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关城市维护建设税税金为 元。
（3） 本企业自报转让房地产有关教育费附加费为 元；经确认，本项目可扣除的转让房地产有关教育费附加费为 元。
5. 税收规定的其他扣除项目。
本企业根据税收有关规定，允许按取得土地使用权所支付金额 元与开发成本 元之和的20%加计扣除。因此，本企业其他扣除项目的金额为 元。
（三）增值额及增值率的申报
本企业自报转让房地产土地增值税的增值额为 元；经确认，应缴土地增值税的增值额为 元。其中：
（1）普通住宅土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（2）其他商品房土地增值税的增值额为 元，增值率为 %（计算公式）
（四）应缴土地增值税的审核
本企业自报转让房地产土地增值税税额为 元；经确认，应缴土地增值税税额为 元，已缴税款为 元，免缴税额为 元；应补（退）税额为 元。其中：
1. 普通住宅应缴土地增值税税额为 元，免缴税额为 元。 2. 其他商品房应缴土地增值税税额为 元。 （五）清算时单位建筑面积成本费用：
经测算，本项目清算时单位建筑面积成本费用为 元。（清算时单位建筑面积成本费用=本次清算扣除项目总额/清算的总已售面积）
四、应当披露的其他事项：
附件3-2
土地增值税清算报告有关附表目录
（企业自行办理土地增值税清算适用）
土地增值税清算报告有关附表目录1---清算报告中的附表
（企业自行办理土地增值税清算适用）
土地增值税清算报告有关附表目录2---报送资料中的附表
（企业自行办理土地增值税清算适用）
基本情况表-1 企业基本情况表
金额单位：元至角分；面积单位：平方米
填表说明：
1.本表根据企业营业执照、组织机构代码证、税务登记证等证照如实填写。 2.资产总额、负债总额、所有者权益上年数按上年期末数填列，本年数按截至清算截止日金额填列。 3.营业收入、利润总额、企业所得税、净利润按各年发生额填列。 4.职工人数上年数按上年期末数填列，本年数按截至清算截止日人数填列。
基本情况表-2 清算项目基本情况表
填表说明：
1.本表内容根据土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工备案表、土地使用权出让（转让）合同、测绘面积报告、销售许可证等证照资料填报。 2.项目建筑规模:包括建设用地、项目总建筑面积、项目投资额。 3.表内关系：单位面积造价＝工程竣工结算金额÷实际工程面积
1-1 土地增值税纳税申报表（二）
（从事房地产开发的纳税人清算适用） 税款所属日期： 年 月 日至 年 月 日
填表日期： 年 月 日
填表说明：
一、适用范围
土地增值税纳税申报表，适用于凡从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
二、土地增值税纳税申报表 （一）表头项目
1. 纳税人识别号：填写税务机关为纳税人确定的识别号。
2. 项目名称：填写纳税人所开发并转让的房地产开发项目全称。
3. 经济性质：按所有制性质或资本构成形式分为国有、集体、私营、个体、股份制、外商投资和外国企业等类型填写。 4. 项目编号：是在进行房地产项目登记时，税务机关按照一定的规则赋予的编号，此编号会跟随项目的预征清算全过程。 5. 行业类别：填写纳税人办理工商登记时所确定的主营行业类别。
6. 主管部门：按纳税人隶属的管理部门或总机构填写。外商投资企业不填写此栏。
7. 开户银行：填写纳税人开设银行账户的银行名称；如果纳税人在多个银行开户的，填写其主要经营账户的银行名称。 8. 银行账号：填写纳税人开设的银行账户的号码；如果纳税人拥有多个银行账户的，填写其主要经营账户的号码。 （二）表中项目
土地增值税纳税申报表中各主要项目内容，应根据土地增值税的基本计税单位作为填报对象。纳税人如果在规定的申报期内转让二个或二个以上计税单位的房地产，对每个计税单位应分别填写一份申报表。
1. 表第1栏“转让房地产收入总额”，按纳税人在转让房地产开发项目所取得的全部收入额填写。 2. 表第2栏“货币收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的货币形态的收入额填写。 3. 表第3、4栏“实物收入”、“其他收入”，按纳税人转让房地产开发项目所取得的实物形态的收入和无形资产等其他形式的收入额填写。 4. 表第6栏“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的金额填写。
5. 表第8栏至表第13栏，应根据《细则》规定的从事房地产开发所实际发生的各项开发成本的具体金额填写。如果有些房地产开发成本是属于整个房地产项目的，而该项目同时包含了二个或二个以上的计税单位的，要对该成本在各计税项目之间按一定比例进行分摊。
6. 表第15栏“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的金额填写。如果不单独计算利息支出的，则本栏金额填写为“0”。 7. 表第16栏“其他房地产开发费用”，应根据《细则》第七条（三）的规定填写。 8. 表第18栏至表第20栏，按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金金额填写。 9. 表第21栏“财政部规定的其他扣除项目”，是指根据《条例》和《细则》等有关规定所确定的财政部规定的扣除项目的合计数。 10. 表第24栏“适用税率”，应根据《条例》规定的四级超率累进税率，按所适用的最高一级税率填写；如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，本栏填写“0”；以核定征收作为清算方式的，填写核定征收率。
11. 表第25栏“速算扣除系数”，应根据《细则》第十条的规定相关速算扣除系数来填写。
12. 减免性质代码：按照国家税务总局制定下发的最新《减免性质及分类表》中的最细项减免性质代码填写。 13. 表第28栏“已缴土地增值税税额”，按纳税人已经缴纳的土地增值税的金额填写。 14. 表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写。
2-1 清算面积审核确认表
面积单位：平方米
填表说明：
1. 只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。
2. 数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。
3. 已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。
2-2 公共配套设施面积明细表
清算截止日期：
面积单位：平方米
填表说明：
1.本表第1-12行：根据建筑面积测绘报告，填列归类为居民服务公共配套设施的建筑面积。
2.本表第13行后：根据建筑面积测绘报告，填列归类为不能有偿转让的非营业性公共配套设施的建筑面积。 3.项目列填公共配套设施的种类。
2-3 清算面积明细表
清算截止日期： 面积单位：平方米
填表说明：
本表根据测绘报告记载内容填列。不可售面积应符合规程相关规定。
2-4 项目审批明细表
清算截止日期：
面积单位：平方米
填表说明：
1.本表内容根据项目批复、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、土地使用权出让（转让）合同、销售许可证等证照资料填制。 2.本表可自行增加行次。
2-5 竣工验收备案明细表
清算截止日期： 金额单位：元至角分；面积单位：平方米
填表说明：
本表根据取得的竣工验收备案表记载内容填列。
3-1整体转让未竣工决算房地产开发项目、直接转让土地使用权收入表
取得收入起止日期： 填表说明：
金额单位：元至角分；面积单位：平方米
1.本表适用于整体转让未竣工决算房地产开发项目的、直接转让土地使用权的。 2.本表根据土地使用权证、土地使用权转让合同、开具的发票等填列。
3-2 房地产转让收入确认表
取得收入起止日期：
金额单位：元至角分
3-3 代收费用明细表
取得代收费用起止日期：
金额单位：元至角分
3-4 项目销售情况明细表
填表说明：
1.此表对普通住宅的确认，依照北京市住房和城乡建设委员会定期公布的普通住房标准及北京市地方税务局相关文件规定执行。 2.项目土地级别为北京市公布的普通住房的土地级别。
3.以销售时间划分，分别适用以每平方米平均交易价格的判定标准和以每套销售价格的判定标准。 4.本表可自行增加行次。
5.合同签订日期：对于签订网签合同的，该项目填报网签合同时间。
4-1 扣除项目汇总表
金额单位：元至角分
填表说明：
1.本表填列的金额，应实际发生并取得合法凭据。
2.本表填列的金额，应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
3.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用，将分摊后的金额填列至本表。根据规程修改情况最后定。
4.本表数据根据后附各扣除项目汇总表金额填列。
4-1-1 取得土地使用权所支付的金额确认表
金额单位：元至角分
填表说明：
本表第1行取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
4-1-1-1 取得土地使用权所支付的金额明细表
金额单位：元至角分
填表说明：
1. 本表第1行取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 2. 本表第3列地块名称：填列购地合同或土地使用证上的地块名称。
3. 本表第7列开票单位名称：填列土地出让金收据或税务发票的开具单位名称。 4. 本表第9列发票披露信息真伪：填列通过各种途径查询的发票信息结果，填真或假。
5. 本表第10列发票披露信息合规：填列发票项目或业务实质是否合规的结果，填合规或不合规。 6. 本表第13列账载金额：填列企业自行调整确认后的申报合规扣除项目金额。
7. 本表内容应按出地出让权出转让合同分类归集填写。
4-1-2 土地征用及拆迁补偿费确认表
金额单位：元至角分
费用等支出。
本表填列纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿
4-1-2-1 土地征用及拆迁补偿费明细表
金额单位：元至角分
填表说明：
1.本表填列纳税人在房地产开发过程中实际发生的土地征用费用、耕地占用税、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的安置及补偿费用等支出。 2.本表第1列合同编号（码）：填列签订的拆迁等合同编号。合同的详细信息详见合同台账附表。 3.本表第8列发票披露信息真伪：填列通过各种途径查询的发票信息结果，填真或假。
4.本表第9列发票披露信息合规：填列发票项目或业务实质是否合规的结果，填合规或不合规。 5.本表第10列票据开具单位：填列税务发票的开具单位名称。
6.本表第11列账载金额：填列企业自行调整确认后的申报合规扣除项目金额。
4-1-2-2 实物安置明细表
填表说明：
1.本表适用于国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号 第六条第（一）（二）款的情形。 2.本表根据安置房屋类型，分商业安置、住宅安置、办公楼安置填列。
4-1-3 前期工程费确认表
金额单位：元至角分
填表说明：
1.本表填列规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等前期工程费支出。 2.本表数据根据4-1-3-1明细表对应行次数据填列。
4-1-3-1 前期工程费明细表
填表说明：
1.本表填列规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等前期工程费支出。 2.本表第1列合同编号（码）：填列签订的前期工程费相关合同编号。
3.本表第11列发票披露信息真伪：填列通过各种途径查询的发票信息结果，填真或假。
4.本表第12列发票披露信息合规：填列发票项目或业务实质是否合规的结果，填合规或不合规。 5.本表第13列票据开具单位：填列税务发票的开具单位名称。
6.本表第14列账载金额：填列企业自行调整确认后的申报合规扣除项目金额。
4-1-4 建筑安装工程费确认表
金额单位：元至角分
填表说明：
本表填列建筑安装工程费金额，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。
4-1-4-1 建筑安装工程费明细表
金额单位：元至角分
填表说明：
1. 本表填列建筑安装工程费金额，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。 2. 本表第1列合同编号（码）：填列签订的建筑安装工程费相关合同编号。
3. 本表第11列发票披露信息真伪：填列通过各种途径查询的发票信息结果，填真或假。
4. 本表第12列发票披露信息合规：填列发票项目或业务实质是否合规的结果，填合规或不合规。 5. 本表第13列票据开具单位：填列税务发票的开具单位名称。
6. 本表第14列账载金额：填列企业自行调整确认后的申报合规扣除项目金额。
4-1-5 基础设施费确认表
金额单位：元至角分
填表说明：
本表填列开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的支出。
4-1-5-1 基础设施费明细表
填表说明：
1. 本表填列开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程实际发生的支出。 2. 本表第1列合同编号（码）：填列签订的基础设施费相关合同编号。
3. 本表第11列发票披露信息真伪：填列通过各种途径查询的发票信息结果，填真或假。
4. 本表第12列发票披露信息合规：填列发票项目或业务实质是否合规的结果，填合规或不合规。 5. 本表第13列票据开具单位：填列税务发票的开具单位名称。
6. 本表第14列账载金额：填列企业自行调整确认后的申报合规扣除项目金额。
4-1-6 公共配套设施费确认表
填报说明：
本表应填列国税发〔2006〕187号文第四条第三款规定的开发小区内不能有偿转让的公共配套设施实际发生的支出。
4-1-6-1 公共配套设施费明细表
填报说明：
本表为公共配套设施费明细表，应逐笔按国税发〔2006〕187号文第四条第三款规定的开发小区内不能有偿转让的公共配套设施实际发生的支出填列。
4-1-7 开发间接费用确认表
金额单位：元至角分
填报说明：
1.本表应填列与直接组织、管理开发项目发生的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、 劳动保护费、周转房摊销等实际支出。 2.本表中的金额等于4-1-7-1明细表中对应项目的小计数。
4-1-7-1 开发间接费用明细表
填报说明：
表应填列与直接组织、管理开发项目发生的工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、 劳动保护费、周转房摊销等实际支出。
4-1-8 利息支出确认表
金额单位：元至角分
填报说明：
1.本表各项目的金额等于4-1-8-1明细表对应项目的小计数； 2.账载金额指的是能够提供金融机构证明的票据金额。
4-1-8-1 利息支出明细表
金额单位：元至角分
填报说明：
本表按不同金融机构的发生额进行归集，并根据企业自身实际情况自行添加。
5-1 与转让房地产有关的税金确认表
金额单位：元至角分
填报说明：
1.本表为与转让房地产有关的税金汇总表，应填写纳税人在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等； 2.表中的金额等于5-1-1明细表对应项目的小计数。
5-1-1 与转让房地产有关的税金明细表
金额单位：元至角分
填报说明：
1.本表为与转让房地产有关的税金明细表，需逐笔填列纳税人实际缴纳与转让房地产有关的税金的数额； 2.缴款书总金额为该张缴款书所载总税款金额，审核确认金额为该张缴款书归属于本清算项目有关的税金。
5-2 土地增值税缴纳明细表
金额单位：元至角分
填表说明：
1.本表为土地增值税缴纳明细表，应逐笔填列纳税人实际缴纳的土地增值税金额； 2.本表可自行增加行次。