以房养老养老模式的文献综述
一、 前言
我国人口老龄化问题日益严重, 养老面临巨大的压力, 单纯依靠现有的社保制度和传统的 家庭养老, 越来越难以适应加速来到的老龄化危机。面对汹涌到来的银色浪潮, 以房养老模式, 也即住房反向抵押贷款的发展, 不仅可以提高老年人的生活质量, 还可以缓解我国的养老压力。本文对有关“以房养老”模式这一课题的研究进行了文献综述，就以房养老模式进行总结，以能够为日后相关研究和我国养老事业的发展提供参考。
二、 国外研究现状
“以房养老”起源于荷兰, 成熟于美国, 又被称为反按揭、住房反向抵押贷款, 是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构, 相应的金融机构对借款人的房产价值进行综合评估后, 将其房屋的价值, 分摊到预期寿命年限中去, 按年或月支付现金给借款人, 一直延续到借款人去世。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做, 如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房, 所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。二十世纪八十年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先在美国推出此业务, 之后遍及全美, 成为一种成熟的贷款方式, 近年来在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺, 成为这些国家老年人改变生活方式, 过更积极生活的重要途径。
美国在反住房抵押贷款开始的初期，研究主要集中于个人对反住房抵押贷款产品需求的研究。其中有 Yung-Ping Chen 教授的“住房年金计划”研究、由威廉斯康新州老人中心赞助并由 Ken Scholen 教授主持的住房反向抵押贷款调查。这些研究成果都表明美国开展住房发抵押贷款必要且可行。Jacobs （1982）使用 1977 年 AHS （American Housing Survey）的数据，对住房发抵押贷款产品的需求进行了分析，认为四分之一年龄在 65 岁及以上收入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换（反住房抵押贷款的一种）脱贫。
在日本，反住房抵押贷款在经济泡沫时期曾得到发展，近年由于人口老龄化的日益严峻，反住房抵押贷款又一次引起了人们的关注。Hisachi Ohgaki （2003）研究了由于人生命的不同阶段对住房的不同需求，可以经过住房转换实现家庭资源的优化配置，分析了房产置换存在的障碍，讨论了反住房抵押贷款和政府在房产置换中的作用。
在新加坡，Ngee-choon Chia，Albert K C Tsui (2004)针对强制储蓄为住房筹资产生的一批“房子富人，现金穷人”提出了一个评估反住房抵押贷款市场可行性的框架，并且基于不同的资产成本，估计了私人供给者和政府供给者的可能风险，认为风险主要来源于替代率、预期死亡率和未来收益的折现，经过模型测算，得出结论：基于基准情况，由私人部门提供的反住房抵押产品对于拥有四房式（4-room ）的房屋拥有者替代率应为 50%，如果上升为 70%，市场可能会失去。
在澳大利亚，Barbara R. Stucki （2004）研究了家居长期护理和房屋作为退休收入来源的可行性，提出了用反住房抵押贷款为老人长期家居护理筹资的建议，建议政府减少反住房抵押贷款的前期成本（upfront cost）来激励老年人采取这一体面的贷款方式。Liang Wang，Emiliano A. Valdez，JohnPiggott （2007）研究了如何通过证券化转移反住房抵押贷款中的风险，证明了为反住房抵押构建类似于传统保险产品的证券化结构的可能性，并列举了生存者债券和生存年金（survivor swaps）的特点，通过模拟具体计算出相应的保费，结果表明生存者债券为投资多样化提供了一个有效的工具。
三、 国内研究现状
相比国外，国内学者对于“以房养老”的养老模式的研究起步较晚。
1、国内以房养老模式的发展历程
结合近几年的研究论文和新闻报道，归纳出以下几件对我国以房养老发展有重大影响的实践。
2003年，我国中房集团前董事长孟晓苏最早提出“以房养老”一词, 从此“以房养老”这一概念走进了中国百姓的视野。此后许多学者对“以房养老”模式进行了研究。
2005年6月, 南京汤山温泉留园老年公寓率先推出“以房养老”, 具体为老人将房产抵押给银行, 可免费入住养老院, 身故后房产归养老院所有。这一举措虽然与“以房养老”模式有所不同, 但已经迈出了“以房养老”在我国试点的第一步。
2005年4月初, 南京汤山留园公寓在国内率先推出了/给我你的房子, 我替你养老0的旗号, 这种“以房换养”业务, 一度引起了多方关注。不过, 由于在实际操作中存在种种困难, 历时两年, 这个尝试已经夭折。
2006年全国政协委员、建设部科学技术司司长赖明在全国政协十届四次会议上提交提案, 描述“以房养老”模式, 建议成立课题组进行调研, 选择试点城市运作成熟后向全国推广。在我国巨大的养老压力下这种模式引起了有关部门的高度重视。
2006年底, 我国第一家主营“住房反向抵押贷款”险种的保险公司开始筹建, 名为“幸福人寿”。
2007年6月, 上海公积金管理中心推出了一种叫做“以房自助养老”的创新型养老模式, 但效果并不尽如人意。试点推行期间虽然有不少老人前来咨询, 但最终大部分家庭选择了放弃。
2007年10月, 北京首家通过房屋租赁方式提供养老服务和新型养老服务机构“养老房屋银行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋, 保留产权, 租金直接缴付养老院, 享受五星级养老服务。但据媒体报道称，该项目一直无人问津，因为“很多老人舍不得把房子给外人住，对中介机构也不信任”。目前，该项目已停止。
近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。
2、国内以房养老模式的理论探索
除了实践以外，国内学者也开始对“以房养老”的养老模式进行理论探索。
（1）有关以房养老可行性及定位方面的研究
孟晓苏是在我国推行“以房养老”模式的主要倡导者之一, 他认为以住房反抵押贷款为基础、以年金方式支付的寿险险种比较适合我国国情。叶剑平认为这一模式确实可能为中国养老问题提供了一条新的解决思路, 可以在很大程度上激活退休老人房产这一巨大的“沉淀资产”, 使全社会的资源得到充分整合和利用。张冉、范子基于北京市的调查数据, 通过建立多元选择模型, 分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。李伟林通过建立模型，从成本--收益的角度用该项业务的净收益现值为评价标准对住房反抵押贷款的净收益进行衡量，认为反住房抵押贷款业务的开展在我国的特定国情下，其开展的预期净收益是比较悲观的，而预期净收益的低下和风险偏高使得金融机构对该业务的热情不高，推出难度较大。由于我国国情的不同，开展住房反抵押贷款的市场环境并不成熟，导致了该业务在我国的开
展还需要很长的一段路要走。丛诚研究了通过某种交易实现住房资产与现金的转换或对资产转化出的养老资金进行某种现金流量管理，结合当前国情，得出结论：在目前还不具备一步到位推进逆序按揭贷款的情况下，可以根据现实情况，设计符合国情的与逆序按揭性质类似的替代性交易机制，培育以房养老社会观念，待有关条件成熟后，再逐步过渡到与国际接轨的逆序抵押贷款的居家养老金融模式。
（2）有关“以房养老”模式在中国实行的障碍与风险
柴效武对在住房反向抵押贷款养老模式运营过程中可能发生的各种风险如:道德风险、抵押物风险、支付风险、变现风险、利率风险、政策风险及其成因，及应采取防范举措等，给予较深入的思考。李玉米分析了国内实施住房反向抵押贷款所可能出现的价格风险、市场风险、道德风险等问题做出了论述。同时提出了相应的风险规避。崔少敏认为由于新观念与旧模式、老龄化矛盾与年轻置业、金融机构和住宅业主、政府职责与民间规划等多对矛盾的存在, 以房养老在中国找不到长效发展的理由。目前住房反向抵押贷款的障碍主要有:不具备合理稳定的市场环境、适用范围不具有普遍性、技术水平和监管能力有限、传统伦理和国内的相关税收政策。鲁晓明认为发达国家推行住房反向抵押贷款有其发达的社会服务业作支撑，这也是住房反向抵押贷款大多只存在于发达国家的原因。而目前我国一方面房地产制度不健全，在房地产市场上存在太多短期炒作行为，另一方面社会服务业不发达。这些都阻碍了住房反向抵押贷款在我国的推行。赖明认为住房反向抵押贷款要推行更像是一种制度创新，其中涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域，需要相关各部门通力协作。
四、 总结
通过对我国“以房养老”研究的分析，我认为：
首先，“以房养老”是解决我国应对老龄化问题的有效措施，它有市场需求，前景是明朗的。但毕竟在我国还是个新生事物，这一新型养老模式在中国的推行还存在着诸多阻力，真正得以实现也许需要几年甚至十几年的时间。我们要结合我国现在的国情，毕竟发达国家是“先富后老”，而我国是“未富先老”。
其次，我们也不能过多地抬高“以房养老”的价值，“以房养老”是为解决养老难题的一种积极补充。，而不能成为我国养老机制的主流, 不能担当起应对老龄化与缓解国家社会保障压力的重任, 它只能被定位于一种养老补充品种。中国要解决人口老龄化的问题，还是得依靠一个完善的养老保障体系，再将“以房养老”作为一个锦上添花的手段，而不能单靠“以房养老”。
最后，我国以房养老自身在运行过程中也存在一系列的问题，国家应大力宣传这种新的养老方式，培养新型养老观念；给予政策支持，并建立配套的机制，以支持该业务发展。
综上所述, 我们也可以发现，学者们对我国以房养老的研究多集中在宏观分析上，具体实施措施的研究较少。并且，我国的“以房养老”仍处于初级的探索阶段, 没有形成理论研究体系，这将是一个需要进一步探讨的课题。