严冬中的"松鼠行动"

　　有一本著名的小说《霍乱时代的爱情》，讲的是：在乱世活下来就是成就。十年来最冷的冬天即将来临，开发商在销售低迷期，还要还银行贷款、支付工程款，为了不被“冻死或饿死”，一场被开发商称为“松鼠行动”的低价换成交的备粮行动悄然展开。 　　 　　开发商加速回笼资金 　　 　　其实，这个世界上没有那么多的内幕，了解的人少了，就成了内幕，或者说很多人都不愿意事必躬亲的去了解。对一家公司的最终了解，无论做何种推论，都需要落脚在真相上。 　　在中央救市新政出台1个月后，一直态度低调的北京房地产市场终于“出手”了。位于北京西四环外玉泉路南的远洋・沁山水是最吸引眼球的一个。11月15日，该项目开盘当天就卖出700多套房子，销售金额超过8亿元，创今年北京住宅市场单日最大销售额。 　　远洋地产有关负责人介绍，远洋・沁山水此次共推出5栋楼，700余套房源，采取网络摇号的形式选房，选房活动一直持续到第二天凌晨3点，在北京房地产市场上首次实现24小时通宵卖房。推出的700余套开盘当天即销售一空。 　　11月初，远洋・沁山水就开始办理2万抵4万的VIP卡(即一张2万元的卡，在购房时可抵4万元)，仅11月8日一天就办理了1000多张VIP卡，7天累计办理VIP卡2000多张，也就意味着其实早在15日开盘之前，远洋・沁山水就被预订空了。该项目开发商介绍，项目的均价曾设想在每平方米1.7万元到1.8万元，随着市场变化调到1.3万元到1.4万元，最终的均价为11000元。按公司最初的销售计划，本来只想开3栋楼400套房源，没想到办卡的人如此之多，就临时多开了两栋楼，房源达到了700多套，来满足客户需求。他还透露，持卡客户没有选到房子可以选择退款，如不退到二期开盘的时候可以有优先权。 　　据中原地产最新出具的一份报告显示，由于沁山水11000元的单价入市，使得这一区域的二手房价格直接拉下来一大截。该项目周边的二手房价格已经从最高点的17000元掉到目前的一万多一点，“沁山水的价格冲击不小。”有业内人士表示。该项目周边在售的新兴年代、茂华・�都会等价格均在13000元／平方米左右。降价“一步到位” 　　不久前，南方某地一房地产项目广告以美女穿低胸衣为噱头。意在一语双关：“(价格)真是不能再低了!”引起非议。如今，类似的活动在北京已经铺天盖地地展开，开发商也不再像以前一样遮遮掩掩地降价，而是大大方方地公开降价。资金链的紧张程度已经让众多开发商全然顾不上同行和已购房业主的反对，顶着压力也要降价。 　　有不少开发商对市场不摸底，曾因害怕降价也卖不动而持价观望，远洋・沁山水也让不少开发商“打开心结”。沁山水销售火爆，说明市场需求依然旺盛，购买强劲，只不过都在观望合适的价格。如果价格合适，购房人依然会追捧。有不少开发商表示，12月开盘时将向远洋・沁山水学习，采取实价明折、一步到位的方式开盘。 　　“曦城国际特价尾房现房销售，买一层送一层，总共5套房源，面积在90―140平方米，均为一层跃层户型，均价7300元每平方米。”位于北京市房山区良乡新城的楼盘曦城国际爆出的优惠让人跌破眼镜，买一送一的优惠折合下来相当于五折，虽然是尾盘，但这样的打折力度在北京楼市显得很抢眼。 　　“我们刚刚调价，均价从每平方米16800元调低到11800元每平方米，最低9800元每平方米起价，房子是70年的大产权，不仅是精装修，还送全套家具家电，您拎包即可入住。而且现在房源还比较多。有200多套，您要想买得抓紧时间。”位于北京市朝阳区奥运村附近的华发颐园销售人员如是说，楼盘之所以调价是因为开发商在外地还有项目，现在着急用钱，所以想尽快销售回笼资金。 　　与之前的价格相比，华发颐园的“跳水”动作令人咋舌，房价一次性下降幅度达到30％，开发商的资金链紧张程度可想而知。 　　 　　馅饼还是圈套 　　 　　中房集团董事长孟晓苏则形象的将“松鼠行动”比喻为楼市“暖冬行动”。他认为，“楼市的冬天已经过去，春天马上就要到来”，相比去年政府为了抑制房价而出台的一系列政策，目前政府出台的各项楼市新政，才是真正有效的政策“组合拳”。 　　此外，万通地产董事总经理许力、阳光100常务副总经理范小冲、长江实业地产投资董事郭子威、富力北京公司副总经理邬琳、华润置地品牌总监朱华越等多位开发商也给予认可，他们均表示：虽然政策出台后，成交量不会立即上升，但是这表明了中央对楼市的态度已经由紧变宽，这是一个非常积极的信号。对于开发商而言，这意味着资金链问题将会通过多种方式获得解决，如果中央再连续出台政策刺激，不排除市场重新走向活跃。 　　但一些业内人士认为，房地产条新政的刺激力度不小，之所以对市场未能起到立竿见影的效果，是因为一方面细则尚未明确，消费者仍需观望，另一方面，在长达一年左右的低迷市中，人气被很大的消耗掉，要想短期恢复人气很难。 　　对于消费者而言，实惠显然是他们考虑的第一要素。尽管此次房地产新政减免了多项税费，但对于购房者来说，真正得到的只有2％左右的降幅，这种幅度显然无法刺激购房者的购房欲望。最近正在寻找婚房的张先生向记者表示，中国经济下滑趋势明显，在这种状况下，买房更加要综合考虑自己的承受能力，不会因为一个政策就去买房。他希望开发商能够实实在在地降低房价，降低购房者的负担，不过。对于政府的救市政策，他也表示了担忧：“虽然政府嘴上说不是救开发商，但是万一他们又借机炒起楼盘来，我们老百姓怎么办?” 　　 　　暴露资金链边缘 　　 　　据记者了解，几乎所有的房地产商都面临着年终还贷的巨大压力，许多开发商不得不早做打算。对于他们来说，自身楼盘的销售回款是缓解资金压力最直接最有效的方法，谁的价格降得快降得早，谁就能吸引消费者购买，缓解自身资金压力。 　　数据已经印证了这一点。北京市地税局7月发布的最新数据显示，欠税榜单上200余家企业中房地产公司占了1/4，其中欠税超过千万元以上的地产企业就达20余家，最高的欠税达3559万元。 　　无独有偶，5月份，上海财税网上刊登了一季度欠税公告，在百万元级以上欠税大户中，房地产公司占约40％。 　　开发商欠税的一个重要理由是资金紧张。当然。房地产业有其特殊性，按照有关规定，企业所得税一般是预收25％，到年底再结算。近来楼盘交易量下降，现金回流有限，开发商资金链绷得较紧，这也是客观原因。 　　开发商粮库已快见底，有些力量薄弱的战营已经断炊。国泰君安证券研究所发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。报告称，由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的年底将是开发商资金链最紧张的时候。 　　以招商地产为例，在2007年资产猛增101％后，资产周转速度大幅降低，到2008年中期，现金减少到总资产的10％，短期贷款占总资产的22％。照此测算，公司在一年到期需偿还的债务占总资产的40％；如果销量萎缩50％，则实际销售可收回的现金加上手中的现金仅占总资产的18％，减去利息费用后出现相当于总资产26％的资金缺口。 　　国外地产公司案例证明，冬天中现金为王是不变的道理。赶紧“收割现金”、“筹备粮草”吧，当危机真的来临时，一切都已太晚了。