华夏幸福:产业新城区域战略布局的逻辑

　　2016年5月13日，在由安徽马鞍山和县举行的农业全产业链发展城市论坛暨和州新城产业推介会上，和县人民政府表示，此次携手华夏幸福基业公司，旨在共同打造产业新城，双方致力于将和县打造成长江经济新支点、南京最美卫星城。 　　此次与和县的合作，将继续采取PPP模式，为和县新型工业化和城镇化建设提供一揽子的规划、建设、运营综合解决方案，共同打造“产业高度集聚、城市功能完善、生态环境优美”的产业新城。 　　这是华夏幸福最近一次与地方政府合作打造产业新城的举措。这样的发展模式，华夏幸福在经过若干年的实战积累之后，已可谓驾轻就熟，并朝着更为深层和广阔的生态链迈进。 　　一、产业生态系统的“滚雪球”演变 　　成立于1998年的华夏幸福基业，起初作为单纯的房地产开发商，与其他地产公司并无不同。但从2002年起，华夏幸福转型开始探索构建产业新城的可能性。于是，以注册地河北固安县为大本营，开始与地方政府紧密协作，探索并实现产业新城的经济发展、城市发展和民生改善之路，即华夏幸福所倡导的“经济发展、社会和谐、人民幸福”。当年6月，固安工业园区奠基成立，开启产业新城事业领域。 　　上世纪90年代以来，蓬勃兴起的工业产业园区在给中国经济发展注入强劲动力的同时，也使得产业园区的功能得不到进一步拓展，使得产城融合的推进效果不理想，造成工业化与城镇化进程的分离。 　　华夏幸福试图要解决的，正是这种高速增长中产城无序脱节的问题，而且要在实践中形成一种普遍适用的经营模式。因此，从固安开始，华夏幸福便以政府和社会资本合作的市场化运作机制，即PPP模式，在产业新城的每个环节开发深入，以达到“政府主导、企业运作、合作共赢”的理想效果。 　　可以说，华夏幸福的探索赶上了诸多政策与国家战略的红利。例如2003年开始房地产市场的兴旺，土地开发政策的宽松，一线城市的限购，之后京津冀协同发展下的产业外溢与承接，再加上原来固安县经济发展与财政的不足，给了华夏幸福在固安实践拓展中巨大空间。 　　这就好比“滚雪球”般，华夏幸福从单纯的房地产销售开始，将产业新城链条上的各个环节不断地卷入：在以PPP模式为核心的经营逻辑下，从前期融资到园区设计，从土地开发到基础设施建设，到招商与人才引进再到产业服务，从配套设施到物业管理等，华夏幸福以全产业链的形态去运营产业新城。环环相扣中，产业新城形成了自我增强循环，塑造出一个完整的产业生态系统。 　　不止如此，在创新驱动发展的大环境下，华夏幸福还通过与太库科技创新孵化体系的战略合作，对苏州火炬孵化的资本并购等方式，将产业链延伸到创新创业的前端，使得产业新城的产业升级形成不断自我再生产的能力，实现增值的可能性与持续性。 　　一座产业新城，人是所有要素的核心。因此，与从政府到各类合作伙伴达成共识并增强信赖黏性就显得极为重要，并以此增强产品纵深、拓展产业广度。也只有这样，产业新城集聚和整合人口、产业、物流、资金和信息等各种要素的目的才能实现。华夏幸福在这个生态系统中，逐渐走出了一条普适的道路。 　　二、区域战略跟进下的产城布局正逐渐延伸 　　作为产业新城一揽子供应商，华夏幸福在国家区域战略版图中的布局也显得有条不紊。 　　据资料显示，在北方，华夏幸福项目以固安为核心，围绕京津冀密集展开，形成产业新城集群发展的势头，并在秦皇岛和沈阳两处进行相对独立的产城实验。在南方，以长三角城市群为密集分布区域，并在四川眉山市下属两县新晋拓展。 　　从宏观来看，华夏幸福的项目布局与中央推动的区域发展战略可谓不谋而合。在产业新城发轫的京津冀，先是在三地交界附近的固安、大厂和香河推动产业园区和新城的融合探索，并在京津冀协同发展被中央提上日程后开始加速布局。从2014年5月与房山区签约后，短短两年时间，就已在京津冀地区布局了17个产业形态各异的产城项目，以京津冀为核心区的项目布局全面开花。 　　在京津冀之外，华夏幸福在2012年初就与沈阳市苏家屯区签约，建设沈水生态科技创新城，成为进军东北的第一足迹。2015年6月，沈阳市铁西区又与华夏幸福签署合作协议，建设中德装备制造产业园，探索推进中国制造2025与德国工业4.0的合作试验。同时，这也是响应中央新一轮振兴东北老工业基地号召的重要平台。 　　长江经济带方面，早在2013年4月，即长江经济带上升为国家级战略一年前，华夏幸福就接受浙江嘉善县的授权，负责委托区域的开发建设管理工作，以建设嘉善产业新城。此后，伴随着长江经济带正式成为国家级战略，嘉善高铁新城也正式开工奠基，成为华夏幸福在长江经济带大战略中布下的首颗棋子。 　　2015年起，在完善京津冀核心区布局的同时，华夏幸福加速了在长三角城市群的项目扩张。截至目前，已经有七个产业新城项目落地江浙沪皖四地，分布长江南北。最近一例是今年年初签约的安徽六安舒城县杭埠新城。 　　在谋划长三角的同时，长江上游的成渝都市圈也成为华夏幸福的选址对象，并先后在眉山市下属的仁寿县和彭山县完成项目签约。值得一提的是，安徽舒城和四川彭山均是在习近平总书记在渝主持召开长江经济带发展座谈会后几日内先后拿下，决心可见一斑。 　　2015年年度财报显示，在全面布局长三角城市群的第一年，华夏幸福在此的营业收入就一举超越了沈阳区域，并达到了后者的两倍多，占比近8%。一方面说明长三角都市群的潜力巨大，另一方面也说明在长三角相对完善的基础设施和经营环境下，产业新城的拓展有更高的起点，以此提供不同层次的经验。 　　在跨国的“一带一路”布局下，华夏幸福在2016年底与海上丝路沿线国家印度尼西亚签署备忘录，2016年初又与印度签署谅解备忘录，将产业新城模式首次推广至海外。通过在海外投资建设运营产业新城，构建中外产能合作的良好平台，成为中国企业“走出去”的有效载体，华夏幸福在加速自身国际化的同时，也在为国家“一带一路”战略的深入实施贡献自己的力量。 　　从中观的角度看，华夏幸福在国内的20多例产业新城项目的布局有着许多特点。其中最突出的是，许多项目分布在省与省交界处附近，例如京津冀的房山、怀来、滦平项目，长三角的金山枫泾、浙江嘉善、来安江北项目；绝大多数处在铁路公路交通干线附近，或干脆就叫高铁新城，例如嘉善；在大中型城市的郊区和辐射圈内布局是常态，例如南京附近的来安江北、溧水、和县，成都附近眉山的两个项目；有好几处布局是双子星式的，即两个项目相隔很近，以达成互动的效果，例如北戴河新区与昌黎，金山枫泾与嘉善，沈阳的两个项目等。 　　但是，这些特点之间并不是彼此孤立的，相反，各种特点的交汇与重叠构成了每一个产业新城得以在此的基本逻辑：交通通达是作为产业新城存在发展的基本条件，在省界附近分布是为了打破行政壁垒、促进区域经济一体化，在大中型城市郊区和辐射圈布局是为了拓展城市空间或优化城市群布局，而双子星式的设计则是基于双方各自的产业特色达到优势互补，实现1+1>2。 　　从这些因素出发，华夏幸福打造的每一座产业新城都是上述几种因素各种结合方式的产物。虽然这些产业新城间彼此形态各异，资源禀赋不同，但都服务于一个大主题，即“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的新型城镇化建设。 　　三、国际化是战略布局的方向之一 　　在宏观经济深刻调整、区域经济板块间互动加深、全球要素流动更加频繁的今天，华夏幸福如何拓展自己的产业新城版图，紧扣时代脉搏甚至引领时代思路，值得关注与考察。 　　在国际化的“一带一路”层面，除了对落地不久的印尼和印度两国项目的推进外，在沿线亚非各国甚至拉美布棋，是未来拓展国际化空间的必由之路。事实上，已经有相关国家表达了合作的意向。例如在2015年，法国驻华大使、东盟部分国家驻华大使就先后组团到访固安参观考察。2016年7月李克强总理访问法国期间，华夏幸福就与法国可持续城市企业联盟，就持续城市发展及相关领域展开战略合作签署了协议。2016年4月底，华夏幸福又与中国法国工商会签约，共同构建中法产能交流与合作的平台。 　　这是“引进来”，同样，未来的“走出去”，既可以以现有合作资源为基础在合作国当地拓展，也可直接与目标国洽谈推进，以推动产业新城全球化。 　　在国内区域战略布局方面，除了继续深耕京津冀外，华夏幸福在长江经济带的空间巨大，目前的布局在长三角地区和成都附近，中间大片区域仍待挖掘。 　　根据长江经济带“五大城市群、三个重点”的沿江布局，华夏幸福未来的项目或可侧重于以武汉为首的中部城市群内，和围绕重庆郊县和成渝两地间中小城市的范围；黔中和滇中两大区域性城市群，则是远期可考虑对象。 　　除此之外，依托现有4大自由贸易区、17个国家级新区，华夏幸福都可以择机投资进入，由此一来，华夏幸福在国内的布局版图将在现有东北沈阳市基础上覆盖东北三省全境，沿海尚未布局的省份，如山东、福建、广东等也将基本填补。而依托国家级新区在东中西各板块较为均衡的散布，华夏幸福在未来的项目布局中也将更趋平衡，逐步实现与国家区域战略点、线、面全方位的结合。