新城开发投融资规划解读
【摘要】：
改革开放以来，伴随着工业化进程加速，我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。投融资规划作为一种系统工程的规划方法在我国城镇化发展进程中得到了不断深入 的运用。随着我国新型城镇化发展目标的提出，投融资规划在传统城市空间拓展的“新城开发”模式中的应用进入了一个新的时代。新城开发建设对投融资规划的方法也提出了更高的要求，本文对新城开发投融资规划进行解读，重点分析投融资规划对新城开发建设的重要价值和意义。
新城开发投融资规划是依托经济发展本质、市场运营规律，以新城规划与建设为基础，对新城开发所涉及的投资、建设、融资、运营等问题进行综合的分析，并运用系统工程研究方法，通过投融资规划模型与资本运作工程，形成投资强度、建设时序、资金平衡、资本运作规划、产业招商等策略体系。
一、投融资规划方法的应用是新城建设的重要保障措施
虽然多数城市新城开发没有实施专业的投融资规划，但是实际开发过程中都对新城开发的投资行为和融资行为进行了一定的分析策划。不过，仅仅依靠非系统的单一目标的策划行为，并不能有效指导和保障新城开发工作的推进。在新城开发过程中，往往规划和开发建
设脱节，造成土地资源和建设资金的浪费，一方面许多规划过于超前，未能考虑到规划与建设的衔接，导致实际难以按照规划的目标实施建设；另一方面建设的整体安排不够合理，新城土地价值未能有效支持开发资金的持续补偿，造成开发的进度受到影响，甚至停滞。
在新型城镇化建设背景下，新城开发的资源利用更加深入，开发资金更加紧张，功能和结构拓展要求更加明确，新城开发的效率必须得到有效提高，才能保障规划目标的实现，必须改变无序的、效率不足的投资和融资行为，以开发的效率和规划实现为导向，系统地对新城开发投资和融资行为进行一定顺序、一定规模、一定方法的规划。
二、投融资规划对新城开发的指导价值
投融资规划能够有效指导新城开发建设，综合考虑开发资金、建设时序、开发模式和运营等多种因素，以多维时空的开发演进规划，推动规划的建设落实。
投融资规划能够有效指导新城开发融资，实现项目与资本的高效对接，通过明确开发资金需求，实现资金动态规划，推动资金平衡，实施资本运作，形成开发资金的多元支持体系。
投融资规划能够有效指导新城开发的产业招商工作，通过整体统筹产业布局和开发战略，在新城各项规划功能的积累实现过程，不断推进社会资本的参与程度。
投融资规划是组织政府、企业、民众、资本共同参与新城开发的重要保障，通过各主体参与开发方式的设计规划，从职能分工、价值
积聚和利益平衡多角度综合考虑开发组织工作。
投融资规划能够以新城开发收益、速度、功能目标为效率导向，实现开发建设行为的效率评估和优化。
三、新城开发投融资规划的主要内容和关注的重点
1、从投融资的角度对规划目标进行分析检验，提出开发策略 新城开发的目标，不仅仅在于新城建设项目的完成，更多的是新城人口、产业、商业的发展。如果消费者和投资者不能认同新城开发的功能价值，往往造成许多没有游客的景区，没有人流的道路，大量商铺空置的商业街区，没有居民的住宅片区，没有企业入驻的产业园区等问题。
投融资规划能够通过演进模拟和收益评价对规划进行分析和检验。新城投融资规划从投融资的角度对新城开发建设规划进行系统分析， 形成一定的开发模式和策略，明确新城开发的重点，规划出符合市场需求和城市发展规律的开发策略和建设时序。新城开发中的不同项目体现出的价值不同，公益性项目和经营性项目对新城开发的影响不同，在投融资规划系统，不同项目的价值通过土地价值、片区功能品质等因素最终体现新城开发的整体投资收益中体现出来。
2、对开发资金进行平衡分析，保障开发的可持续性和开发收益 近阶段内，地方政府的债务压力在不断增大，但是城镇化建设资金需求量也在不断增加，新城开发建设资金短缺将成为常态。投融资规划对新城开发的整体内容、阶段性开发内容、年度开发内容的投入
和产出进行分析，明确投融资任务，通过因地制宜的投融资计划和建设时序调整，实现资金平衡，能够有效保障开发的可持续性以及建设资金的高效利用。
3、对新城开发投资主体结构进行分析，促进新城开发的市场化 政府和企业作为新城开发不同的参与主体，参与开发的内容不同，效率不同，关注点也不同。新城开发主体的多元化更有利于实现新城规划的综合目标。政府负责公益性和引导性投资，企业进行收益性投资，政府和企业进行明确分工。社会资本更关注投资效率，社会资本投资在新区开发投资中的比重也标志了新城开发的市场化程度，是检验新城开发的合理性有效性的关键。在土地开发、基础设施投资、产业基础投资方面更多地引入社会资本，促进特许经营模式、PPP 模式在新城开发中的应用，建立利益平衡和保障机制，能够有效地解决政府投资压力，并且提高新城开发效率。
4、进行新城开发资本运作规划，提高资本运作实力
传统新城开发资金主要依靠于土地开发的收益资金和贷款，即便投融资计划很具体，也会因为资金支持在实际开发过程中的变化和限制，导致了计划难以得到有效的实施，无法充分实现投融资规划的价值和目标。投融资规划中资本运作工程的介入，强化了政府新城开发的主体建设和信用建设规划，同时通过金融工具创新，给投融资规划提供更多、更灵活的资金支持，在实际开发过程中能够更好地匹配开发计划对资金时间和资金成本的要求。
四、投融资规划模型
投融资规划模型是投融资规划的关键工具，规划模型的系统性和动态性，是保障新城开发、提高开发效率的关键。
投融资规划在规划、资源和项目分析的基础上，提出一定的开发模式，通过动态循环的投融资规划模型进行时序分析和收益分析，同时通过资本运作工程进行支持分析和调整，提出科学合理的新城开发投融资的策略计划。