关于印发《湖北省土地估价报告评分细则》和《湖北省土地估价方法评分细则》的通知
为进一步提高我省土地估价报告评审工作的客观性、统一性、可操作性，根据中国土地估价师协会颁布的《土地估价报告评审标准》，结合我省土地估价报告评审工作的实际，经湖北省土地估价师协会专家委员会研究制定了《湖北省土地估价报告评审细则》和《湖北省土地估价方法评分细则》（附后）。
全省各土地评估机构要对照细则认真做好土地估价报告自查，及时纠正报告中的错误和不足之处。2010年全省土地估价报告评审工作将根据本细则进行。
附件一：湖北省土地估价报告评分细则 附件二：湖北省土地估价方法评分细则
二〇一〇年一月十一日
附件一： 湖北省土地估价报告评分细则
评审专家签名：
评估机构名称： 报告名称： 报告编号：
湖北省土地估价方法评分细则
估价方法评分说明：用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分的中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占30分，使用三种方法进行评估的，各占20分，以此选择方法所占分值。
五种估价方法评分细则
一、收益还原法评分细则
（1）年总收益确定（总分30分） 1）总收益构成（3分）
①当为租赁型房地产时，总收益包括租金收入、保证金和押金的利息收入。若缺项，又没有说明原因，缺1项，扣1分；
估价方法评分说明：用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的60分的中，主要方法占35分，次要方法占25分，两种方法不分主次则各占30分，使用三种方法进行评估的，各占20分，以此选择方法所占分值。
五种估价方法评分细则
一、收益还原法评分细则
（1）年总收益确定（总分30分）
1）总收益构成（3分）
①当为租赁型房地产时，总收益包括租金收入、保证金和押金的利息收入。若缺项，又没有说明原因，缺1项，扣1分；
②当为经营型不动产时，总收益是各个部分（商店、客房、餐厅等）的收益之和。若缺项，又没有说明原因，缺1项，扣1分。
2）实际收益与客观收益的区分（3分）
①在估价中，一般要采用客观收益。若采用实际收益，又没有说明原因，此项不得分；
②在估价中，没有说明所采用的总收益是实际收益还是客观收益，扣2分；
③当采取租约约定租金时，但没有附租赁合同，此项扣2分。
3）客观收益的计算（24分）
当采用实际收益，又没有说明原因，此项不给分。
①比较案例的选取及其分析（10分）
a) 数量（2分）。比较实例≥3，得2分；比较实例
c) 说明（4分）。比较实例的情况（区域因素和个别因素）详细说明的，得4分。
②估价对象客观收益计算（12分）
a) 采用市场比较法计算，而且符合市场比较法的运用规范，得12分； b）采用市场比较法计算，但计算过程存在问题，得6分-11分，根据问题的多少及严重性扣减分得；
c) 没有采用市场比较法、只采用了算术平均法，得5分。
②【说明】：若思路没有错误，只是计算上的错误，此项扣2分。 ③【说明】：若总收益包括2部分（或3、4部分）收益，客观要分别计算，各部分的总分为12分（或8分、4分）。
（2）年总费用计算（总分40分）
1）总费用构成（5分）
总费用若缺项，又没有说明原因，缺1项，扣1分。
2）实际费用与客观费用的区分（5分）
①在估价中，一般要采用客观费用。若采用实际费用，又没有说明原因，此项不得分；
②在估价中，没有说明所采用的总费用是实际费用还是客观费用，扣3分；
③当为租赁型房地产时，总费用应为出租人所缴纳的费用；若总费用中包括了承租人应缴纳的费用，又未说明原因，扣减3分。
3）客观费用的计算（30分）
在目前的估价中，租赁型房地产估价居多。下面以租赁型房地产为例，来说明评分标准，经营型房地产估价参照执行。
1. 经营管理费（4分）
a)解释（1分）。经营管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。它包括两个部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；二是管理人员工资的支出。
b)方法（1）。管理费的计算一般有两种方法：一是根据管理面积计算；二是根据租金的一定比例计算。本项目采用后一种方法确定经费管理费。
c)参数确定（2分）。通过市场调查，对该类出租房屋进行的必要管理所需的费用比一般水平高（或低），管理人员工资比一般水平高（或低），同时根据《全国土地估价师资格考试复习指南（2007）》所提出的一般水平（2%-5%），确定本项目的经营管理费为年总收益的?%。
1. 经营维修费（4分）
a)解释（1分）
b)方法（1分）
c)参数确定（2分）。
1. 房屋重置价格（4分）。
a)应详细注明房屋重置价格的标准（含耐用年限几残值率）、时间、批准机构和文号。完全交代清楚的，得4分；没有交代清楚的，缺1项，扣1分。
b)若原有重置价格的时间与估价时点相差超过两年的，应进行调整，并详细说明调整的方法与过程。没有交代详细过程的，本项只得1分。
1. 房屋年保险费（4分）
a)解释（1分）。
b)方法（1分）。
c)参数确定（2分）。
1. 房屋出租年应交税金（4分）
a)解释（1分）。
b)方法（1分）。
c)参数确定（2分）。应注明当地（或国家）的有关规定，未注明的扣1分。
1. 房屋年折旧费（4分）
a)解释（1分）。
b)方法（1分）。
c)参数确定及计算（2分）。
1. 建房资本的利息（4分）
a)解释（1分）。
b)方法（1分）。
c)参数确定及计算（2分）。
1. 其他费用及总费用计算（2分）
（3）土地纯收益计算（总分10分）
①土地租赁中的土地年纯收益计算
这种情况没有参数确定，只是纯计算问题。若前面总收益、总费用以及纯收益计算都没有问题，即可得10分；若前面总收益、总费用计算存在严重问题，最多得2分；若前面总收益、总费用计算存在一般性问题，最多得5分。
②房地出租中的土地年纯收益求取
a)房屋现值计算（3分）。
b)建筑物还原利率确定（2分）。
c)房屋年纯收益计算（3分）。
d)房地产年纯收益计算（1分）。
e)土地纯收益计算（1分）。
③经营性企业房地产中的土地年纯收益求取
a)房屋现值计算（3分）。
b)建筑物还原利率确定（2分）。
c)房屋年纯收益计算（3分）。
d)房地产年纯收益计算（1分）。
e)土地纯收益计算（1分）。
④生产性企业房地产中的土地年纯收益求取
这种情况没有参数确定，只是纯计算问题。若前面总收益、总费用以及纯收益计算都没有问题，即可得10分；若前面总收益、总费用计算存在严重问题，最多得2分；若前面总收益、总费用计算存在一般性问题，最多得5分。
⑤自用土地或待开发土地的年纯收益求取
自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取。
a)比较案例的选取及其分析（5分）。第一，数量（1分）。比较实例≥3，得1分。第二，质量（2分）。比较实例应与估价对象的小类用途相同、应处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区、交易时间与估价时点不超过1年、建筑面积与土地面积大致相同，全部达到上面的要求，得2分。第三，说明（2分）。比较实例的情况（区域因素和个别因素）详细说明的，得2分。
b)估价对象土地年纯收益计算（5分）。采用市场比较法计算，而且符合市场比较法的运用规范，得5分；采用市场比较法计算，但计算过程存在问题，得3分-5分，根据问题的多少及严重性扣减分得；没有采用
市场比较法、只采用了算术平均法，得2分。
（4）土地还原利率（总分15分）
①确定方法（2分）
采用两种方法，确定土地还原利率的得2分。根据目前的实际，通常采用如下两种方法：安全利率加风险调整值法和不动产纯收益与价格比率法。
②安全利率加风险调整值法（3分）
a)安全利率确定（1分）。安全利率确定无误的，得1分。
b)风险调整值（2分）。风险调整值确定依据充分的，得2分。 ③不动产纯收益与价格比率法（10分）
租售比法运用正确的，得10分。具体评分方法如下：
a)比较案例选取（3分）。在估价对象所在地段（或类似地区），选取3宗以上的案例，调查房地买卖价格、房地租赁收入、房地租赁的费用构成及其比例、房屋成新率等资料，并详细说明的得3分；
b）计算每个实例的房地纯收益（2分）和综合还原利率（1分）； c）计算每个实例的建筑物现值（1分）；
d）计算每个实例的土地价格（1）；
e）分析综合还原利率和建筑物还原利率的关系，估算建筑物还原利率（1分）；
f）根据下面的公式，计算出土地还原利率（1分）。
综合还原利率=
（5）地价计算（总分5分）
①土地使用权剩余年限确定（2分）。
②计算公式的选取（1分）。
③地价计算（2分）。
二、成本逼近法评分细则
（1）土地取得费确定（总分20分）
①费用构成（5分）。若缺项且没有说明，则缺1项扣1分。 ②费用标准及依据（15分）。
1）农地征用的情况
土地取得费包括：土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费、青苗补偿费、农村房屋拆迁安置补偿费。
上述每项费用标准确定合理而且有充分的依据，则每项费用得3分。若只确定了费用标准，而没有说明依据，则每项得1分。
2）城镇国有土地征用的情况
土地取得费主要包括：被拆除房屋补偿费、被拆除房屋附属物补偿费、购建拆迁安置用房费、安置补助费、被拆迁单位和个体工商户停产及停业期间损失补助费。
上述每项费用标准确定合理而且有充分的依据，则每项费用得3分。若只确定了费用标准，而没有说明依据，则每项得1分。
③若没有根据当时当地的平均水平，来确定各项费用标准，则本项最多只能得10分。
④若没有分项确定各项费用标准，而只是笼统地确定土地取得费，本项最多只能得5分。
（2）土地开发费确定（总分20分）
①土地开发程度确定（2分）。宗地内开发程度的确定及其依据（1分）；宗地外开发程度的确定及其依据（1分）。若土地开发程度的确定与有关的地价定义不一致的，扣1分。
②土地开发期限确定（5分）。在实地调查的基础上，根据当地同类项目的平均水平，确定土地开发期限，并能提供3个以上具体案例的，得5分；没有提供3个以上具体案例的，最多只能得3分。
③宗地红线内的土地开发费用确定（3分）。
1）宗地红线内土地平整费用的确定及依据（1分）；
2）宗地红线内的基础设施配套费用确定及依据（2分）。
④宗地红线外的土地开发费用确定（10分）
1）基础设施配套费用确定及依据（3分）。
2）公共事业建设配套费用确定及依据（3分）。
3）小区开发费用确定及依据（3分）。
4）土地开发费的分摊计算及依据（1分）。
⑤【说明】：
1）若没有根据当地的平均水平，来确定各项费用标准，则本项最多只能得8分；
2）若没有分项确定各项费用标准，而只是笼统地确定土地取得费，本项最多只能得8分；
3）若每项没有依据，则每项只能得一半的分。
（3）相关税费确定（总分10分）
①征用农村集体土地的情况
相关税费包括：占用耕地的耕地占用税、占用耕地的耕地开垦费、占用菜地的新菜地开发建设基金、征地管理费、政府规定的其它有关税费。
1）占用耕地的耕地占用税确定及依据（2分）；
2）占用耕地的耕地开垦费确定及依据（2分）；
3）占用菜地的新菜地开发建设基金确定及依据（2分）；
4）征地管理费确定及依据（2分）；
5）政府规定的其它有关税费确定及依据（2分）。
【说明】：若每项没有依据，则每项扣1分。
②取得城镇国有土地的情况
有关税费：房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费、政府规定的其它有关税费。
1）房屋拆迁管理费确定及依据（5分）；
2）房屋拆迁服务费确定及依据（5分）。
【说明】：若每项没有依据，则每项扣2分。
（4）利息计算（总分10分）
①计息项目确定（2分）。
②开发周期确定（3分）。根据本地区同类项目的平均水平确定，并能提供3个及其以上案例的，得3分；不能提供至少3个案例的，扣2分。 ③利息率确定（3分）。根据同期银行存贷款利率综合确定，并能够说明依据的，得3分；不能说明依据的，扣2分。
④利息方式（1分）。开发周期在一年以上的，若按单利计算，得0分。
⑤纯计算（1分）。
（5）利润计算（总分10分）
①利润计算基数确定（4分）。若计算基数错了，得0分。
②利润率确定（5分）。若能根据当地平均水平来确定，并能提供3个及其以上的案例，得5分。不能提供至少3个案例的，此项最多只能得2分。
③纯计算（1分）。
（6）土地增值收益计算（总分10分）
①土地增值收益的有无（4分）。若土地不是从土地市场上取得，就必须要有土地增值收益；如果没有考虑土地增值收益，则此项得0分。若土地是从土地市场上得到，地价中已包含了土地增值收益率；如果考虑了土地增值收益，则此项得0分。
②土地增值收益的确定（5分）。若增值收益率确定合理，且依据充分，得3分；若没有依据，则扣2分。
（7）相关修正（总分10分）
①年期修正（5分）。
1）土地还原利率确定（4分）。确定合理，且依据充分，得4分。
2）年期确定（1分）。
3）纯计算（1分）。
【说明】：若增值收益为出让金，则无须年期修正。这种情况，若没有进行修正，则得5分；若进行修正了，则得0分。
②区位修正（5分）。
1）所选因素（区域因素、个别因素）与前面的地价影响因素分析相一致的，得2分；
2）修正系数确定合理且依据充分，得5分。
（8）地价计算（总分10分）
计算正确的，得2分。
三、剩余法评分细则
（1）待估宗地最佳开发利用方式 （总分10分）
1）待估宗地最有效利用方式确定（8分）
①分析待估宗地的城市规划要求，确定合法的土地利用方式（2分）； ②分析当地市场的需求状况（2分）；
③分析当地市场的供给状况（2分）；
④确定最佳的开发利用方式（2分）。
若以上每步没有依据、没有过程，每步则扣一半的分。
2）开发建设周期估计和投资进度安排（2分）
①开发建设周期（4分）。若没有至少3个案例，此项最多得2分；若没有分析过程，只有结果，最多得1分。
②投资进度安排（1分）。
（3）开发完成后不动产总价值估算（总分20分）
①对于出售的不动产
1）采用市场比较法确定估价对象于竣工时的价格（15分）
第一，比较实例选择（3分）。比较实例的数量≥3（1分）；比较实例情况介绍（1分）；比较实例的质量符合要求（1分）。
第二，比较因素选择（3分）。比较因素的数量符合要求（1分）；比较因素的质量符合要求（2分）。
第三，比较因素条件说明（3分）。估价对象的比较因素条件说明（2分）；比较实例的比较因素条件说明（1分）。
第四，情况修正体系（2分）。交易时间修正（0.5分）；交易方式修正（0.5分）；容积率修正（0.5分）；土地使用年限修正（0.5分）。 第五，区域因素修正体系（2分）。权重确定（1分）；修正系数（1分）。
第六，个别因素修正体系（2分）。权重（1分）；修正系数（1分）。 第七，价格计算（1分）。
2）将竣工时的价格贴现到估价时点（5分）。
第一，贴现率的确定（2分）。
第二，贴现期的确定（1分）。
第三，贴现计算（2分）。
②对于出租的不动产
1）采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益（10分）
第一，比较实例选择（3分）。比较实例的数量≥3（1分）；比较实例情况介绍（1分）；比较实例的质量符合要求（1分）。
第二，比较因素选择（2分）。比较因素的数量符合要求（1分）；比较因素的质量符合要求（1分）。
第三，比较因素条件说明（1分）。估价对象的比较因素条件说明（0.5分）；比较实例的比较因素条件说明（0.5分）。
第四，情况修正体系（2分）。交易时间修正（0.5分）；交易方式修正（0.5分）；容积率修正（0.5分）；土地使用年限修正（0.5分）。 第五，区域因素修正体系（1分）。权重确定（0.5分）；修正系数（0.5分）。
第六，个别因素修正体系（0.5分）。权重（0.25分）；修正系数（0.25分）。
第七，价格计算（0.5分）。
2）采用收益还原法来确定其价格（10分）
第一，还原利率确定（8分）。安全利率加风险调整值法（1分）；不动产纯收益与价格比率法（7分）。
租售比法的具体评分方法如下：比较案例选取（≥3个）及说明（4分）；房地纯收益计算（2分）；综合还原利率确定（2分）。
第二，剩余收益年限确定（1分）。
第三，计算价格（1分）。
（4）建筑总成本估算（总分30分）
①建筑开发费（20分）
1）房屋建筑工程费（8分）。
第一，同类房屋建筑工程造价案例及说明（5分）。提供3个案例，每个案例1分。
第二，待估房地产于估价时点的房屋建筑工程费计算（3分）。其中，注明文件1分。
2）附属工程建设费（6分）。
第一，同类房屋附属工程建设费案例及说明（4分）。提供3个案例，每个案例1分。
第二，待估房地产于估价时点的附属工程建设费计算（2分）。其中，注明文件1分。3）配套费（6分）。根据实际情况和有关文件规定，确定的配套费合理，即可得6分。没有根据实际情况列出主要配套费一览表的，扣4分。
②专业费（5分）。根据实际情况和有关文件规定，确定的专业费合理，即可得5分。没有根据实际情况列出专业费一览表的，扣3分。 ③管理费（2分）。管理费的取值比例（1分）；计算（1分）。 ④不可预见费（2分）。取费比例的确定（1分）；计算（1分）。 ⑤开发成本计算（1分）。若本项计算没有问题，即可得1分。
（5）利息计算（总分10分）
①计息项目确定（2分）。
②利息率确定（4分）。根据同期银行贷款利率综合确定，并能够说明依据的，得2分；不能说明依据的，扣2分。
③利息方式（2分）。按复利计算，得1分。
④纯计算（2分）。
（6）销售税费（总分10分）
根据实际情况和有关文件规定，确定的销售税费合理，即可得10分。没有根据实际情况列出销售税费一览表的，扣6分。
（7）利润计算（总分10分）
①利润计算基数确定（4分）。若计算基数错了，得0分。
②利润率确定（4分）。若能根据当地平均水平来确定，并能提供3个及其以上的案例，得4分。不能提供至少3个案例的，此项最多只能得2分。
③纯计算（2分）。
（8）地价计算（总分10分）
①计算公式与计算过程（6分）。
②纯计算结果（4分）。
四、基准地价系数修正法评分细则
（1）估价对象所在地的基准地价简介（总分20分）
①详细介绍各用途基准地价的内涵，批准的单位、时间和文号（10分）。 ②至少说明宗地所在级别某用途下的基准地价修正体系（8分） ③列出利用基准地价计算宗地价格的公式（2分）。
（2）宗地级别的确定（总分10分）
①明确交代估价对象的位置和用途（5分）；
②明确估价对象所处的级别及其基准地价（5分）；
（3）编制待估宗地因素条件说明表（总分30分）
①列出估价对象具体条件说明表（20分）。【若待估宗地因素条件说明表与基准地价修正体系不一致，则扣10分】。
②难以量化因素的条件说明（10分）。
【说明】：没有对难以量化因素的条件进行文字说明的，此项不得分；缺几项，扣几分；描述不清楚的，根据情况扣分。
（4）编制待估宗地因素修正说明表 （总分20分）
①待估宗地区域因素修正系数（10分）。
②待估宗地个别因素修正系数（10分）。
【说明】：以上区域因素和个别因素，必须与基准地价修正系数体系一致；若不一致，每项只得一半的分（即5分）。
（5）其他因素修正（总分10分）
①年期修正（4分）。土地还原利率的确定（4分）。
②期日修正（4分）。地价指数的编制（4分）。
③开发程度修正（2分）。开发程度修正系数表的编制（2分）。
【说明】：以上修正系数的编制，若没有依据，每项最多只能得一半的分。
（6）地价计算（总分10分）
①计算公式与基准地价更新报告上的公式一致（4分）；
②计算过程（6分）。
五、市场比较法评分细则
（1）比较实例选择（总分20分）
1）比较实例选择过程说明（3分）
①详细说明了选择过程，并给出了6个（含6个）以上的符合要求的可供比较的实例，得3分；
②简单、定性地说明了选择过程，得1分；
③没有说明选择过程，得0分
2）比较实例情况介绍（3分）
①详细、对照修正的因素逐项说明的，得3分；
②简单说明的，得1分；
③没有文字说明的，得0分。
3）比较实例的质量（12分）
①用途（3分）。小类用途相同，得3分；大类用途相同，得1分；用途不同，得0分。
②区域（3分）。同一区域，且说明具体，得3分；同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区，且说明具体，得2分；同一区域，同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区，没有具体说明，得1分；不处于同一供需圈，得0分；
③时间（3分）。1年以内的，得3分；处于1-1.5年的，得2分；处于1.5-2年的，得1分；>2年的，得0分。
④价格类型（1分）。价格类型相同的得1分，完全不同的得0分。 ⑤权利性质（1分）。相同得1分，不同得0分。
⑥交易情况（1分）。正常交易得1分；非正常交易又无法修正的得0分。
4）奖惩情况
①比较实例
②符合《规程》的要求，而且高于《规程》的要求，加2分。
（2）比较因素选择（总分15分）
1）比较因素的数量（5分）
①区域因素（3分）。总数不少于5项，其中交通条件不少于2项，得3分；总数4项，得2分；总数3项，得1分；总数
②个别因素（2分）。总数不少于3项，得2分；总数2项，得1分；总数
③奖惩情况。以下三种情况之一的，扣2分-3分：区域因素与个别因素概念不清；；某一项区域因素中的因子数量太多，重点不突出；
2）比较因素的质量（10分）
①概念（2分）。区域因素与个别因素概念清晰，因子的归类正确，得2分。
②区域因素细分（2分）。区域因素细分因子，且正确，得2分。 ③地价影响因素与比较因素选择的关系（2分）。关系密切，一致，得2分。
④区域因素的重要性（2分）。根据估价对象的实际情况，选择对其价格有重要影响的区域因素，得2分。
⑤个别因素的重要性（2分）。根据估价对象的实际情况，选择对其价格有重要影响的个别因素，得2分。
（3）因素条件说明及说明表编制（总分5分）
1）估价对象的比较因素条件说明（2分）
①文字部分（1分）。对照表格中的每一项，详细说明的，得1分。 ②表格部分（1分）。容易量化的指标做了量化处理的，不易量化的也做了详细描述的，得1分。
2）比较实例的比较因素条件说明（共3分，每个比较实例1分） 对于每个比较实例而言：
①文字部分（1分）。对照表格中的每一项，详细说明的，得1分。
②表格部分（2分）。容易量化的指标做了量化处理的，不易量化的也做了详细描述的，得2分。
（4）情况修正体系（总分20分）
①交易时间（5分）。交易时间修正系数合理，而且依据充分，得5分。 ②交易方式（3分）。交易方式修正系数合理，而且依据充分，得3分。 ③容积率（5）。容积率修正系数合理，而且依据充分，得5分。 ④土地使用年限（4分）。土地使用年限修正系数合理，而且依据充分，得4分。
⑤用途（3分）。用途修正系数合理，而且依据充分，得3分。
（5）区域因素修正体系（总分20分）
①权重（5分）。权重合理，且依据充分，得5分。
②修正系数（15分）。修正系数合理，确定依据充分，得15分；修正系数没有大的问题（修正方向正确，修正幅度无明显问题），但没有依据，得7分；修正系数存在很大的问题（差距过大，修正方向弄反），又没有依据，得0分。
（6）个别因素修正体系（总分10分）
①权重（2分）。权重合理，且依据充分，得2分。
②修正系数（8分）。修正系数合理，确定依据充分，得8分；修正系数没有大的问题（修正方向正确，修正幅度无明显问题），但没有依据，得4分；修正系数存在很大的问题（差距过大，修正方向弄反），又没有依据，得0分。
（7）地价计算（总分10分）
①比准价格与成交价格的差异（3分）。就每个比较实例而言，比准价格与成交价格的差异在30%以内，得1分；3个比较实例，每个1分。 ②比准价格与比准价格的差异（3分）。3个比准价格的差异在20%以内，得3分。
③确定的方法（3分）。详细说明了地价确定方法，得3分。 ④计算正误（1分）。没有计算错误，得1分。