浙江新光物业管理服务有限公司
物业机电设备管理方向
一、设备管理的意义
只有物业设施、设备正常工作，物业的功能和作用才能得以充分发挥。因此，物业设备管理是物业管理的重要内容，有十分重要的意义。物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面。也就是说，要做好物业设备的管理、运行、维修和保养工作。现代建筑配套设施、设备的先进性和复杂性，要求对物业设备的管理要靠专业知识、规范的程序、严格的标准和高超的技能，即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维护进行有效的管理。因此，物业设备管理是物业管理的重点内容之一。
1、物业设备管理是人们生活、生产、学习正常进行的有力保障，物业设备不仅是人们生产、生活、学习正常进行所必需的物质基础，也是影响工、商业发展和人们生活水平提高的重要因素。物业设备的运行和维护管理的好坏，直接影响到物业的住用水平。没有良好的运行和维护管理，就不可能提供安全、舒适、可靠的生活环境，就不能使人们安居。
2、设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证。良好的物业设备管理，可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，并延长其使用寿命。设备会因为长期使用、自然作用和使用不当等原因而发生磨损，如果加强了设备的日常运行管理，就可以避免因设备使用不当引起的损坏，并保证其安全运行。加强设备的维护管理可以提高设备的性能，排除运行故障，避免事故的发生，从而延长设备的使用寿命，提高设备的使用效率。这不仅为企业和业主节约了资金，提高了生产经营效益和居民的生活居住水平，也为实现物业的增值、保值打下了基础。
3、设备在整个物业（或物业小区）内处于非常重要的地位。它是物业运作的物质和技术基础。科学、合理的物业设备管理是对设备从使用、维护保养、检查修理、更新改造直至报废的过程中进行技术管理和经济管理，使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，直接体现整个物业（或物业小区）的使用价值和经济效益。
物业设备管理的目标用好、修好、管好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。设备的维护及检修是物业设备管理的重要环节。设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，在很大程度上取决于设备管理的质量。可用设备的有效利用率和设备的完好率来衡量物业设备管理的质量。
设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为：%零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；设备运转正常，性能良好，功能达到规定要求；设备技术资料及运转记录齐全；(设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；) 防冻、保温、防腐等措施完整有效。对于评定为不完好的设备，应针对问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果经过维修，仍无法达到完好的设备，应该加以改造或者报废处理，不能长期处于不完好状态。
二、物业设备管理的内容
1、物业设备基础资料的管理
物业设备基础资料的管理可以为设备管理提供可靠的条件和保证。在对物业设备进行管理的工作中，对所管理物业的设备及设备系统，要有齐全、详细、准确的技术档案，主要包括设备原始档案和设备技术资料。
2、物业设备的运行管理
物业设备的运行管理包括物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理。物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。物业设备经济运行管理也是物业设备运行管理的重要方面。其主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查修理费用。其内容包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。
3、设备的维修管理
设备的维修管理包括维护保养和计划检修。实践证明，设备的完好与否和寿命长短很大程度上取决于维修管理的优劣。
4、设备更新改造管理
设备使用到一定年限后，其效率低、能耗大、年维护费高，可能发生问题严重的事故，为使其性能得到改善和提高，降低年维护成本，需对有关设备进行更新改造。设备更新就是以新型的设备来替代原有的老设备。任何设备都有寿命，如果设备使用达到了它的技术寿命或经济寿命，必须更新。设备改造就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术功能及经济特性。设备改造的主要途径有：%对设备的结构作局部改进；增加新的零件和各种装置；对设备的参数、容量、功率、转速、形
状和外形尺寸作调整。由于设备改造不舍弃原有设备，花费的技术改造费用一般比设备更新要少得多。所以，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。
5、加强维护保养工作设备操作人员在使用操作设备的同时应做好维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用状态。特别是设备中的压力表、安全阀等安全附件必须定期校验，保证灵敏可靠。压力表上应有红线范围，设备运行时绝对不能超越红线。安全阀前面严禁装设阀门，为了防止安全阀芯、弹簧等锈蚀而影响使用灵敏度，需要定期人为开启到排放正常为止。压力表、安全阀的定期校验工作应由法定部门负责，校验报告应妥善保管。
三、设备经济运行管理
物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济性等。在设备经济性运行管理中最重要的是设备运行成本管理。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费用的管理。下面主要介绍能源消耗的经济核算。
能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：
1、制定能源耗用量计划和做好计量工作设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划，做出 1—12个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月的实际耗用量及能源费用同年度计划进行比较。如能源耗用量出现异常情况，应立即查清原因并报告负责人。
2、采用切实有效的节能技术措施在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。在节约用电方面，优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。
3、加强节能管理工作节能工作已开展多年，节能技术及节能措施也逐步完善，并已取得明显效果。但还有些管理部门或管理人员没有真正重视节能管理。因此，还应继续加强节能管理工作。
四、设备维护管理
设备的维护管理包括维护保养和计划检修。实践证明，设备的完好与否和寿命长短很大程度上决定于维护管理的优劣。
计划检修和维护保养的关系设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。