一、限购压力加大
（一） 限购范围覆盖至二三线城市
7月12日国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。8月17日有关媒体公布了二三线城市限购的5大标准，包括：1、根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；2、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；3、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；4、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；5、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。 我们认为，由于二、三线城市房地产量价齐升局面不利于房地产市场调控的巩固和深化，因此出台限购措施的可能较大。根据国家统计局公布的7月份70个大中城市住宅价格变动情况， 7月份新建商品住宅价格同比增速、和2010年底相比增速均在5%以上的城市有25个，除去已限购的13个城市外，丹东、秦皇岛、洛阳等12个城市出台限购措施的可能性较大。
数据来源：国家统计局，民族证券
（二） 限购效果有待观察
我们统计了26个已限购城市2011年1-7月商品房销售情况，26个城市中只有8个城市1-7月份商品房销售面积有所下滑，26个城市合计成交面积同比增长8.54%。由于未限购的二三线城市规模明显小于已限购的一线和省会城市，因此限购效果有待观察。 表二：26个限购城市2011年1-7月商品房销售同比增速情况
数据来源：国家统计局，民族证券
二、保障房建设提速
根据住建部公布的统计数据，今年1-7 月份，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工建设721.8 万套，开工率72%（不含西藏自治区）。各地区截至7 月底的开工量比6 月底均有较大幅度增长。住建部要求在今年10月底前，要有1/3的项目做到主体基本完工，1/3的项目进入地上施工阶段，1/3项目进入基础施工阶段。
我们认为，保障房建设提速有利于房地产市场调控目标的达成，有利于房地产市场化程度的提高。
表三：2011年1-7月各地区城镇保障性安居工程开工情况
数据来源：住建部，民族证券
三、估值依然处于低位
房地产板块的估值水平目前处于估值底部，在行业比较中也仅高于金融行业估值水平。从行业的长期发展来看，由于房地产行业发展的内在驱动（包括经济稳定增长、城镇化进程依然处于加快发展阶段、消费升级等因素）依然存在，行业稳健增长的前景依然可以期待，房地产板块具备较强的中长期投资价值。
图1：房地产板块估值水平接近底部
图2：行业估值水平仅高于金融行业
数据来源：WIND，民族证券
数据来源：WIND，民族证券
四、投资策略
短期看，限购城市覆盖面的扩大使板块政策压力有所增大，限购效果有待观察；保障房建设提速有利于房地产市场调控目标的达成，有利于房地产市场化程度的提高。长期来看，由于房地产行业发展的内在驱动依然存在，估值水平较低，因此具备较强的中长期投资价值，维持行业“看好”评级。
表4：重点公司盈利预测和投资评级
数据来源：民族证券
分析师简介
崔娟：先后毕业于天津财经大学国际金融专业和加拿大曼尼托巴大学精算专业，2005年7月加盟民族证券研发中心，现任金融地产研究小组组长。对宏观经济理解深刻，能够准确把握行业和公司的发展脉络，并具备一定的前瞻性。
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