2011年04月07日03:17华商网-华商报我要评论(2)
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“一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？”中国社科院经济研究所博士后、对外经贸大学公共管理学院副教授李长安在其微博中算了一笔账：据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有十多项，涉及房地产的收费平均多达50多项，两者共计超过60项。而所有这些税费，都被开发商计入成本，最终由购房者买单。
对此，记者进行了追踪采访，并获取一份某开发商项目开发费用明细表，上面显示的收费涉及规划、市政、环保、教育等20余个部门，将近百余种。
有些费用公司财务人员都说不清楚
对外经贸大学公共管理学院副教授李长安近日就房子的税费问题算了笔账，吓了一跳：我国现阶段涉及房地产的税种和收费共计超过60项。“这么多税费，每一个都有来源。都是根据国家有关规定收取的。”
李长安在微博中提到的涉及房地产行业的相关税种，包括营业税、企业所得税、契税、个人所得税、固定资产投资方向调节税、城市维护建设税（城建税）、耕地占用税、房产税、城市房地产税、印花税、土地使用税（城镇土地使用税）、土地增值税、资源税、教育费附加等。而相关费用更是名目繁多，数量也远远超过税种。“涉及房地产开发的税费名目太多了。”一家房地产开发公司的项目经理夏先生告诉记者，开发费用主要分为土地费用、前期工程费用、房屋开发建设费（包括建安工程费、设施配套费）、项目管理费、销售费用、财务费用、税金、不可预见费及其他费用等约10大类。
本报记者通过各种渠道拿到了一份某开发商项目开发费用明细表，也证实了夏先生的说法。收费涉及规划、市政、环保、绿化、城管、消防、人防、地震、气象、教育、文物、水利、安监等20余个部门，将近百余种。“每个项目收的费用都不一样，有些费用连公司财务人员都说不清楚。”夏先生告诉记者。
一个项目近100个章
“一个项目，光报批手续就有好几十项。有时候一天要跑十几个部门。”一位不愿透露姓名的房地产开发公司的负责人告诉记者，“一个项目做起来，起码要盖将近100个章子。”
项目开发费用明细表显示，土地费用中，分类单项目超过10个，包括土地出让金（含拍卖费）、城市配套建设费、拆迁安置补偿费、契税、征地管理费等。这些也是房地产开发中需要首先缴纳的费用，涉及的部门包括土地管理、城市建设、物价、拆迁、税务等职能部门。
而在开发建设环节的税费项目更多。比如，前期工程费中就包括总体规划设计费、三通一平费、项目测量费、前期费用、人防配套费、工程质量监督费、招投标管理费等等。部分大项之下还有数个小项。
此外，在项目管理和销售环节还需缴纳档案汇编及手续费、噪音费、防雷设施费、渣土办证费、合同公证费等近10项费用。这些需向规划、人防、质监、招投标管理、城建、自来水公司、煤气公司、环保、房屋管理等多个部门缴纳。
上述开发建设环节所缴纳的税费，在开发项目的成本中就已占比10%以上。
记者拿着项目开发明细表咨询了几家房地产开发公司，他们均认可其中列出的收费项目。
一些房子税费占房价40％
“一套房子，经过立项、建设、配套、销售等诸多环节，一共要收多少税费？”中国社科院经济研究所博士后、对外经贸大学公共管理学院副教授李长安在其微博中算了一笔账：据初步统计，我国现阶段实际征收的房地产税种有十多项，涉及房地产的收费平均多达50多项，两者共计超过60项。而所有这些税费，都被开发商计入成本，最终由购房者买单。
那么，上述所有的近百种税费在房价中究竟占多大比例？
李长安对记者说：“一些地方的税费已占到房价的40％左右。一些税种由于设置繁杂、征收环节多，还存在重复征税和多次收费问题。”“在各项税费中，行政、事业性收费大概占到20%-30%，如果再算上土地出让金和各种税金，税费总和接近房价的一半了。”李长安告诉记者，所有这些税费都会计入开发成本，最终由购房者买单。
一家房产公司负责人也向记者算了笔账：以一套房子售价为100万元计算，其中将近25万元属土地成本，要交相关费用，此外还有大约20万元为其余各项税费，这两项占比约在45%左右。另外，35万元归于建筑成本，剩下的20万元左右则为企业利润。
去年，全国工商联房地产商会一份《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》也显示，全国九大城市所调查项目的总费用支出中，各项税费所占比例为49.2%。其中，北、上、广一线城市中，上海税费占比最高，达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。本组稿件均由本报记者 刘雪涛 采写
标准不一
部分费用待规范
“在这么多税费中，很多费用的收取标准其实是很不透明、不规范的。”李长安告诉记者，税务征收由于有统一标准和基本税率，相对较为规范。而各部门的行政、事业规费收取与征收，由于各省市的种类、标准不同，而存在着很大的混乱和差异。“还有很多收费并不是公开征收的。”李长安说。比如招标评审、开发审批性质的费用的征收办法，通过公开途径很难查到。“收费标准的弹性很大，可多可少。”夏先生告诉记者，“甚至同一个公司去办事的人不一样，交的钱也不一样。”
记者在上述项目收费明细表中看到，其中有一项费用为“不可预见费”，占到了成本的3-7%。记者询问这项收费究竟是什么，一位开发商只表示这是每个项目都肯定要列入的固定支出部分。
收费改革
期待“一站式办公”
近日，国家发改委印发《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》，决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。
不过，针对房地产收费项目多的情形，李长安认为，现阶段各项行政性收费存在重复征收的情况，很难在短时期内改变。“税费改革其实是房价改革的攻坚战。”他认为，房地产调控不但要严惩房地产商捂盘、惜售及囤房等行为，同时也要从清理、规范税费着手。“不合理的、垄断性的收费必然要进行改革，但期待通过降低税费而影响房价，谈何容易。”
多位业内人士也表示，简化收费流程、去除重复收费项目，还“需等待很长一段时间”。“光是跑手续、交税费，短则一两个月，长则半年到一年。”夏先生说，“我们也希望能像很多机构一样，一站式、一个窗口办完所有税费。”
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