商业地产项目合作方式：租金和扣点的优缺点对比
随着市场经济的快速发展, 商业地产项目在全国迅速兴起和发展。另一方面，大小商户（品牌）伴随着其脚步不断开店扩展。一夜间全民皆商。 一个商业地产项目的定位、经营能否成功持久，在很大程度上都取决于与商户（品牌）的合作方式上。同时，商户（品牌）开店成功与否，关键也是取决于和商业地产项目究竟选择什么样的合作方式。
商业地产项目的合作方式主要分为租金、扣点这两种形式。
下边我们分别站在双方的角度，看待两个方式的优缺点。
一、租金
租金的合作方式一般比较简单，商业项目方把地方按面积分割并租赁出去，主要是根据租售面积大小来决定租金的多少，商户交付租金即可。而收取的租金普遍都在签订合同的期间内就已经讨论决定的。 选择租金的合作方式已成为当今商业项目的主导趋势。
A 、对商业地产项目来说
优势： 1、简单、好操作，不容易产生纠纷。 只需要按合同约定做好管理就可。不需要帮商户招聘、办理证件、收银等等。
2、现金流较为顺畅。 回笼资金迅速，促使现金流通加速，增加项目的可操
作性。
缺点： 1、前期招商难度较大，商户质量不高 国内的专业店商户（品牌）本来就数量少、质量低，使商业项目没有充足的商户资源选择余地。不需要商户出具证件证明，商户质量难以把握。
2、管理难度大，很难突出档次 成千上百个经营权独立商户，各自为战，缺少
整体意识，所用人员也是良莠不齐。为了突出各自的特点，穿着、语言等等，给销售者感觉凌乱。
3、难以获得高利润 商业项目进入成熟期后，不能赚取商户的高利润。
B、对商户来说
优势： 1、简单、好操作，不容易产生纠纷。 商户自行操作。装修、管理、收银很自由。不用去处理复杂的关系。
2、现金流较为顺畅。 现金全部掌握在自己手里。可以更合理安排进销存。
3、拥有自主经营权 商户完全可以根据自身的发展策略以及资金运作的阶段来
掌握打折促销的时间，这样既可以与其它品牌的打折时间区别开来，获得差异化优势，又可以契合自身的发展要求，使打折促销活动真正起到其应有的作用。
4、经营利润高 商业项目进入成熟期后，商家（品牌）被消费者认可时，可获
得更多利润。
5、压力小 只需要交付约定租金就可以继续经营。没有业绩考核的压力。
6、突出商家（品牌）特色 商家可以随意的播放更适合自己品牌定位的音乐，
员工可以穿着自己的工作服，员工的站姿、服务方式等都可以根据自身品牌特点自由控制。更利于消费者记住商家品牌。
缺点： 1、投入高，风险大 一次性支付房租，装修投入相对也大。
2、管理难度大，劳心劳力 自己办理证件、管理人员、管理资金等等
3、商家品牌附加价值很难提升。 因为每家每户独立运作，一些新品牌或者
外地品牌附加的品牌价值很难通过别的商家品牌提升。
二、扣点
按销售额以一定的比例抽取租金，称为百分比租金，俗称扣点。 现在大部分百货类型的商业地产项目选择这样的合作方式
A 、 商业地产项目
优点
1、易于招商，把握招商质量。 扣点式商业地产项目来说，营业额和品牌才是关
键。一般选择品牌强度更大，影响力更强的商家和品牌。严格考核每个商家的资
质。
2、易于提高项目知名度，打造档次，针对目标人群 在消费者眼中，扣点商业项
目一般代表着正规、信誉好，整体形象好，服务好，名气大。而且后续宣传等等
全是项目的名义。
3、便于管理 所有的商家必须听从指挥。统一收银，统一促销，统一安排等等。
4、风险低，收益更高更稳定 回避了商品流通过程中应承担的采购、销售和库存
等经营风险。一般扣点额度高于当地租金收入。扣点方式按相同的销售业绩来算
通常是高于交租金合作方式。
缺点
1、操作比较复杂 招商、财务管理、促销、顾客等等全部需要考虑到
2、前期投入较大 大量人员投入、设备投入等等，需要一次性投入。
B、对商户来说：
优点
1、前期投资小。 这样不用一次性支付大笔租金。而且商业项目会承担部分宣
传推广工作
2、便于管理。 一般做扣点的商业项目有专门的营运管理部门对人员招聘及管
理、店铺的形象等进行统一管理，省去了商家或品牌公司部分管理方面的精力和成本。尤其对一些未操作过生意的加盟商有较大帮助。
3、省心省力。 前期工作简单。不用办理“三证”跑东跑西，也不用和相关部
门联络，直接跟商场签订合同即可。在装修方面也工作相对简单一点。
4、提高销售额。 商户不是单兵作战，加上商场自身定位的品牌效应，会对商
户的业绩有一个较大的带动作用。
5、品牌形象的树立。 在目前中国的老百姓心中，扣点型的商业地产项目通常
都代表着一种“档次”，有利于品牌形象的树立。
6、适合新品牌和外地品牌 刚刚起步的新品牌为主，其市场份额和影响力还处
于较弱的阶段，营业额较低，对于固定的租金模式，新品牌更加倾向于让商场分担部分风险，与此同时，在商场知名度的提升下，此品牌的知名度与会随之上升，最终达到不依托商场就可独立吸引顾客的程度
缺点：
1、很难进入。 对商家和品牌要求高，出具各类证书、销售成绩等，一般小型
商家和品牌很难竟然。
2、没有自主经营权 必须要配合百货公司进行打折等的活动，无论商户自身的
发展策略和资金条件是否允许进行打折促销，由于其受到百货公司的限制，这些商户都必须要配合百货公司举办一切活动。
3、利润较低 虽然扣点不用交租金，但扣点方式按相同的销售业绩来算通常是
高于交租金合作方式。促销活动力度大、次数频繁。尤其是近几年商业项目之间的竞争，造成了促销力度的大比拼，特别是一些进货折扣高、商场扣点高的品牌，在某些活动的时候是“亏本清仓”。而在受到亏损时，往往都是品牌商户自己先行垫付，这样一来大大降低了经营利润。
4、商家的品牌很难突出特色 扣点型商业项目为了塑造的项目特点，服装统一、
音乐一样等等，而且给商家的铺位一般偏小。商家很难突出自己的品牌定位。
5、纠纷多，人际关系复杂 内部关系复杂。特别是一些销售较好的商场，内部
的关系非常复杂，处理这种关系所花费的精力和财力通常是比较巨大的
6、汇款周期长 回款周期长。特别是一些信誉不太好或者比较“牛”的商场，
回款周期较长，这样资金的流通较为不畅。
7、压力大 扣点的商业项目对商户考核严格，定时的商户品牌调整，对销售额
低的商户往往采用退场的方式。